Från "köpa för att äga" till "hyra för att bo"

Drömmen om att äga ett hem blir alltmer ouppnåelig för stadsarbetare i takt med att fastighetspriserna fortsätter att stiga och överstiger de flestas överkomliga råd.

I detta sammanhang ses utvecklingsinriktningen av hyresbostäder som ett betydande skifte i det politiska tänkandet, från att se bostäder som en tillgång för ackumulering till att se dem som ett väsentligt socialt välfärdsbehov.

Att utveckla hyresbostäder ses som ett sätt att hjälpa marknaden att återgå till sin sanna natur att tillgodose bostadsbehov. (Illustrationsfoto: VNA)

Direktivet från generalsekreterare och president To Lam om att utse hyresbostäder till en "strategisk pelare" lockar uppmärksamhet från experter och fastighetsföretag. Enligt många experter är detta inte bara en lösning för segmentet för sociala bostäder utan återspeglar också ett skifte i synen på bostadsmarknaden i Vietnam.

Under många år har fastighetsmarknaden utvecklats utifrån en "köp för att äga"-mentalitet. Bostäder är inte bara en plats att bo på, utan har gradvis blivit ett verktyg för spekulation och ackumulering av tillgångar. Som ett resultat har huspriserna kontinuerligt drivits upp, medan de med genuina behov har allt svårare att få tillgång till dem.

I större städer som Hanoi och Ho Chi Minh-staden har lägenhetspriserna stigit kraftigt de senaste åren. Många kommersiella lägenhetsprojekt är prissatta till tiotals miljoner dong per kvadratmeter, vilket vida överstiger inkomsten för majoriteten av arbetarna. Även det så kallade "överkomliga" segmentet har blivit sällsynt.

I detta sammanhang ses utveckling av hyresbostäder som ett sätt att hjälpa marknaden att återgå till sin sanna natur att tillgodose bostadsbehov. Enligt experter kommer pressen att äga en bostad till varje pris att minska när människor har fler alternativ för långtidsuthyrning till överkomliga priser.

Ur ett marknadsperspektiv bidrar hyresbostadsmodellen också till att begränsa spekulation. En marknad som domineras av en mentalitet att ackumulera tillgångar kommer sannolikt att driva fastighetspriserna över deras verkliga värde, vilket skapar långvarig ekonomisk press på människor och snedvrider utbud och efterfrågan. Omvänt, om hyresmarknaden utvecklas stadigt, kommer bostäder att återgå till sin verkliga roll som en plats att bo på istället för ett verktyg för att göra vinst.

Utvecklingsinriktningen mot hyresbostäder visar ett skifte i det politiska tänkandet från målet om "ägande till varje pris" till att säkerställa rätten till stabila levnadsvillkor som är överkomliga för människorna.

I många utvecklade länder är hyresfastigheter en vanlig trend. I Europa och vissa asiatiska ekonomier är andelen människor som hyr hög, särskilt i storstäder. Många modeller för socialt boende utvecklas främst för långtidsuthyrning snarare än direkt försäljning som i Vietnam. Detta bidrar till att upprätthålla en hållbar social bostadsfond samtidigt som spekulation och alltför höga prisökningar begränsas.

Samtidigt har sociala bostadspolitiken i Vietnam under årens lopp främst fokuserat på att hjälpa människor att köpa bostäder. Denna modell uppvisar dock många brister.

Låginkomsttagare – den grupp som är mest i behov av stöd – saknar ofta ekonomiska medel för att köpa en bostad, även med förmånliga lån. Omvänt hittar en del av befolkningen med bättre ekonomiska förutsättningar sätt att kringgå politik för att få tillgång till prisvärda bostäder och säljer sedan vidare dem med vinst.

Advokat Nguyen Van Dinh menar att detta är en typisk "missmatchning" inom social bostadspolitik. De som är berättigade har inte råd att köpa, medan de som har råd att köpa inte är det.

Enligt Dinh har låginkomsttagare på många orter registrerat sig för att köpa sociala bostäder för andras räkning för att dra nytta av prisskillnaden. Detta snedvrider socialpolitiken och leder till förlust av statliga stödresurser. Därför anses det vara en nödvändig justering att flytta fokus från "hus till salu" till "hus för boende", särskilt genom att starkt utveckla den sociala hyresmodellen.

"Detta tillvägagångssätt är i linje med andan i 2013 års konstitution, som betonar rätten till laglig bostad och statens ansvar att skapa förutsättningar för att alla ska ha en bostad, inte nödvändigtvis att äga ett hus", kommenterade advokaten Nguyen Van Dinh.

Utöver dess betydelse för social välfärd ses utvecklingen av hyresbostäder också som ett verktyg för att reglera fastighetsmarknaden. När regeringen proaktivt skapar en fond av hyresbostäder till rimliga priser kommer trycket på det kommersiella bostadssegmentet att minska. Detta är särskilt viktigt i samband med att bostadspriserna i många stora städer stiger mycket snabbare än människors inkomster.

Att utveckla hyresbostadsmodellen i stor skala är dock inte lätt. Nguyen Anh Que, styrelseledamot i Vietnams fastighetsmäklarförening, anser att privata företag bara kommer att vara verkligt intresserade av sociala hyresbostäder om det finns tillräckligt starka incitamentsmekanismer.

Enligt Mr. Que har företag svårt att uppnå ekonomisk effektivitet om de fortsätter att låna till kommersiella räntor på grund av de låga vinstmarginalerna och de långa återbetalningstiderna. Om räntan ligger runt 3 % per år kämpar företagen fortfarande med att balansera sitt kassaflöde eftersom hyran ensam inte räcker till för att täcka kapitalkostnaderna.

Baserat på denna verklighet anser många experter att det knappast kommer att leda till någon större förändring att enbart uppmana företag att delta av socialt ansvar. För att utveckla hyresmarknaden behöver staten spela en underlättande roll.

Det innebär att den offentliga sektorn måste vara djupare involverad, från markanvändningsplanering och infrastrukturinvesteringar till att utforma förmånliga finansiella och kreditmekanismer. Detta är en lågvinstssektor men i hög grad socialt välfärdsinriktad, så den kan inte vara helt beroende av marknaden.

Nationalförsamlingens utfärdande av resolution 201/2025/QH15 och regeringens godkännande av inrättandet av den nationella bostadsfonden anses vara viktiga steg mot att förverkliga denna riktning. Experter förväntar sig att fonden, om den drivs effektivt, kommer att bli ett viktigt finansiellt verktyg för att utveckla långsiktiga hyresbostäder till överkomliga priser för medel- och låginkomsttagare.

Med bostadspriserna fortsatt höga är en övergång från en "köp för att äga"-inställning till en "hyr för att bo"-inställning inte bara en kortsiktig lösning på bostadsproblemet utan också ett steg mot att omstrukturera fastighetsmarknaden i en mer hållbar riktning.

Källa: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm