I en rapport till nationalförsamlingens ständiga kommitté om genomförandet av policyer och lagar om fastighetsmarknadsförvaltning och utveckling av sociala bostäder från 2015 till slutet av 2023, pekade finansministeriet på många kryphål, brister och begränsningar i mobiliseringen av investeringskapital för byggandet av kommersiella bostadsprojekt, överföring av investeringsprojekt samt överföring av fastigheter.

Risker vid överföring av investeringsprojekt

Angående kapitalmobilisering för byggande av kommersiella bostadsprojekt uppgav finansministeriet att tidigare, enligt bestämmelserna i bostadslagen, fick investerare underteckna kontrakt, kapitaltillskottsdokument eller investeringssamarbetsavtal och dokument med organisationer och individer för att investera i bostadsbyggande, och kapitalbidragsgivarna eller deltagarna i investeringssamarbetet fick dela upp bostadsprodukterna baserat på den överenskomna kapitaltillskottskvoten.

Enligt gällande regler får dock investerare inte använda kapitalmobilisering för att dela upp bostadsprodukter eller för att prioritera registrering, deposition och åtnjuta rätten att köpa bostäder eller för att dela upp markanvändningsrättigheter i projektet för den kapitalmobiliserade parten, förutom i fallet med att bidra med kapital för att etablera en ny juridisk person som ska utses av staten som investerare i ett bostadsbyggprojekt.

Efter att ha slutfört byggandet av husgrunden enligt bestämmelserna i dekret 71, får investeraren teckna ett avtal om försäljning och köp av framtida hus och byggnader för att ersätta de tidigare tecknade kapitaltillskottsavtalen.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Enligt finansministeriet finns det många sätt att kringgå lagen, vilket gör det svårt för statliga myndigheter att verifiera det verkliga värdet av fastighetsöverlåtelser. Foto: Hoang Ha

Efter att kontraktet för försäljning av framtida bostäder eller byggnadsarbeten har undertecknats, får kapitalinvesteraren överlåta kontraktet för försäljning av framtida bostäder eller byggnadsarbeten.

Finansministeriet uppgav dock att statliga myndigheter i verkligheten ännu inte har kunnat kontrollera att investerare fortsätter att skriva kontrakt (i många former) med individer. Först när individer har behov av att överföra och lämna in dokument till skattemyndigheterna upptäcker de händelsen.

Dessutom finns det fall där investerare accepterar att betala personlig inkomstskatt för köparens räkning, uppbär PIT från köparen vid överföring av kapitaltillskottsavtalet men inte betalar skatt till statsbudgeten.

Angående överföring av investeringsprojekt uppgav finansministeriet att skattebetalare är juridiska personer som överför investeringsrättigheter, utnyttjar delar av eller hela ett investeringsprojekt till andra organisationer eller individer i form av separation, fusion, företagsomvandling eller kapitaltillskottsöverföring i enlighet med regleringen av lagar om mark-, investerings-, bostads- och fastighetsverksamhet.

Om den överförande organisationen är ett statligt ägt företag måste den också följa bestämmelserna i lagen om förvaltning och användning av statligt kapital investerat i produktion och verksamhet i företag och lagen om offentlig tillgångsförvaltning.

Enligt finansministeriet är denna verksamhet föremål för många risker, såsom att organisationen deklarerar internpriser som inte överensstämmer med faktiska priser, vilket orsakar förluster för statsbudgeten; överför projekt när de inte uppfyller de överföringsvillkor som föreskrivs i lag; säljer tillgångar utan auktioner, vilket orsakar förluster av statliga offentliga tillgångar; och använder mark för fel ändamål.

En individ är en kapitalbidragande medlem eller grundande aktieägare som initialt tilldelas mark av staten med markanvändningsavgifter som samlats in, eller arrenderad mark av staten (betalas årligen eller betalas i ett engångsbelopp) för att genomföra ett investeringsprojekt. Efter ett antal överföringar av kapitaltillskott och andelar ersätts alla ursprungliga kapitalbidragande medlemmar eller grundande aktieägare.

Faktum är att företaget som genomför investeringsprojektet inte har ändrats (företagsskattelagen har inte ändrats), men företagets kapitalinsatsgivare har ändrats. Man kan säga att fastighetsprojektet i huvudsak säljs genom kapitalöverföring av kapitalinsatsgivare eller grundande aktieägare.

Finansministeriet uppgav att ovanstående skattebetalarnas verksamhet medför många skatterisker, vilket orsakar intäktsförluster för statsbudgeten och riskerar att bryta mot bestämmelserna i lagen om markförvaltning.

Svårt att verifiera det verkliga värdet av överföringstransaktionen

Angående fastighetsöverlåtelsepriset påpekade finansministeriet att skattebetalarna deklarerade överlåtelsepriset för att beräkna skatt, vilket inte överensstämde med det faktiska överlåtelsepriset. Köparen och säljaren använde ett handskrivet avtal undertecknat av båda parter, där det faktiska transaktionspriset registrerades för att undvika tvister i domstol.

”Därför är det mycket svårt för behöriga statliga myndigheter att verifiera det verkliga värdet av fastighetsöverlåtelser, särskilt eftersom skattemyndigheterna för närvarande inte har någon utredningsfunktion”, konstaterade finansministeriets rapport.

För avtal om överföring av avtal om köp och försäljning av hus och byggnadsarbeten i framtiden, är värdet av avtalet om köp och försäljning av hus och byggnadsarbeten i framtiden från den andra parten till den tredje parten endast lika med köpeskillingen från investeraren. Eller, när boken har utfärdats, är skattebetalaren villig att deklarera ett lägre pris än investerarens, vilket också leder till intäktsförlust vid beräkningen av budgetintäkterna.

Angående metoden för att köpa och sälja fastigheter och fastighetsprojekt, sa finansministeriet att investeraren går med på att låta köparen skriva på nytt kontraktet för det framtida huset med en ny köpare för att undvika personlig inkomstskatt från fastighetsöverlåtelse.

”Investeraren kringgår bostadslagens bestämmelser om gränsen för antalet hus som utlänningar får äga genom att teckna långsiktiga hyresavtal och hyresgästen har fullständiga rättigheter som husägare; själva fastighetstransaktionen legaliseras genom att köpa aktier och sedan dela upp verksamheten”, konstaterade rapporten.

För att godkänna överlåtelse av fastigheter undertecknar den skattebetalare som överlåter fastigheter inte ett överlåtelseavtal utan ett fullmaktsavtal (där den bemyndigade personen har rätt att besitta, använda och förfoga över fastigheten) för att undvika personlig inkomstskatt från överlåtelse av fastigheter.

Siffror från finansministeriet visar att inkomstskatteintäkterna från fastighetsöverlåtelser under perioden 2017–2022 ökade jämfört med intäkterna föregående år.

Mer specifikt var intäkterna 10 818 miljarder VND år 2017. År 2018 var intäkterna 12 963 miljarder VND, en ökning med 19,82 %. År 2019 var intäkterna 14 447 miljarder VND, en ökning med 11,44 %. År 2020 var intäkterna 16 213 miljarder VND, en ökning med 12,22 %. År 2021 var intäkterna 21 142 miljarder VND, en ökning med 30,4 %. Den högsta siffran var 2022, då intäkterna var 34 746 miljarder VND, en ökning med 64,34 % jämfört med 2021.

Bara under 2023 kommer inkomstskatteintäkterna från personlig inkomst att minska till endast 18 618 miljarder VND på grund av marknadssvårigheter och minskade transaktioner.