ปัจจัยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ
ข้อมูลจากรายงานของ นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะ ระบุว่า ข้อมูลจากรายงานของเวียดนามระบุว่า นโยบายกองทุนที่ดินและทุน (Capital Fund - Land Fund) เป็น 3 เสาหลักที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งความสามารถในการเข้าถึงเงินทุนที่เพียงพอช่วยให้ธุรกิจสามารถจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการก่อสร้างได้ ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อความสามารถในการแข่งขันและการพัฒนาของธุรกิจในตลาด
นอกจากนี้ เงินทุนยังช่วยส่งเสริมนวัตกรรมและความก้าวหน้าทางเทคโนโลยีในอุตสาหกรรม ช่วยให้บริษัทต่างๆ สามารถนำเทคนิคการก่อสร้างสมัยใหม่และแนวปฏิบัติที่ยั่งยืนมาใช้ ซึ่งจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและดึงดูดผู้บริโภคที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ถูกมองว่าเป็นภาคส่วนที่มีความเสี่ยงสูง การเข้าถึงเงินทุนสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่เรื่องง่าย
เพื่อรับมือกับปัญหาการขาดแคลนกระแสเงินสด การกู้ยืมจากธนาคารพาณิชย์ยังคงเป็นทางเลือกอันดับต้นๆ โดยมีธุรกิจถึง 52.8% เลือกใช้ การออกพันธบัตรลดลงอย่างมากในเดือนกุมภาพันธ์ 2566 และมีแนวโน้มเริ่มฟื้นตัว นอกจากนี้ แนวทางการลดต้นทุนการดำเนินงาน เช่น การเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน การปรับปรุงทรัพยากรบุคคล และโครงสร้างเงินเดือนพนักงาน ก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน
ปัจจัยที่สองคือกองทุนที่ดิน ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการจัดตั้ง วางแผน และพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบัน หนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่ธุรกิจกำลังเผชิญคือกฎระเบียบที่กำหนดให้โครงการต้องมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่ยากต่อการดำเนินการและจำกัดการจัดตั้งโครงการขนาดใหญ่
ทุน-กองทุนที่ดิน-นโยบาย 3 เสาหลัก กระทบการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ปี 67 ภาพประกอบจากอินเทอร์เน็ต
ด้วยเหตุนี้ รัฐสภา จึงได้ให้รัฐบาลจัดทำโครงการเพื่อเสนอต่อรัฐสภาเพื่อประกาศใช้มติโครงการนำร่องการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือการมีสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินอื่น ๆ ซึ่งจะทำให้ผู้ลงทุนสามารถ "เจรจาเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ หรือที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย" ได้ หรือจะขจัดอุปสรรคในกรณีที่ผู้ลงทุน "มีสิทธิการใช้ที่ดินอื่นนอกเหนือจากที่อยู่อาศัย" ในการดำเนินโครงการในเร็วๆ นี้
ท้ายที่สุด นโยบายและกรอบกฎหมายมีบทบาทสำคัญต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอดีตอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มักถูกผูกติดอยู่กับกฎหมายที่ซ้ำซ้อนกัน แต่ความพยายามปฏิรูปนโยบายล่าสุดกลับถูกมองว่าเป็นแรงผลักดันสำคัญในการฟื้นฟูตลาดหลังจากภาวะชะงักงัน
ด้วยเหตุนี้ กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขที่ผ่านโดยรัฐสภาเมื่อวันที่ 18 มกราคม พ.ศ. 2567 จึงได้ยกเลิก “กรอบราคาที่ดิน” และกำหนด “บัญชีราคาที่ดิน” ไว้ในมาตรา 159 บทบัญญัตินี้ได้รับการประเมินเพื่อเร่งกระบวนการคืนที่ดินและการเคลียร์พื้นที่เมื่อมูลค่าการชดเชยคำนวณตามกลไกตลาด ธุรกรรมการโอนที่ดินจะถูกเก็บภาษีตาม “บัญชีราคาที่ดิน” ใหม่ ซึ่งจะเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณมากขึ้น
นอกจากนี้ ยังมีการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายอื่นๆ อีกหลายฉบับ เช่น กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แก้ไขเพิ่มเติม (ผ่านเมื่อ 28 พฤศจิกายน 2566) กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยที่แก้ไขเพิ่มเติม (ผ่านเมื่อ 27 พฤศจิกายน 2566) และกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อที่แก้ไขเพิ่มเติม (ผ่านเมื่อ 18 มกราคม 2567) ซึ่งในเบื้องต้นมีผลดีต่อจิตวิทยาของผู้เรียน และสร้างแรงผลักดันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในเร็วๆ นี้
เมื่อกฎหมายฉบับปรับปรุงมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาไปในทิศทางที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบเกี่ยวกับการแก้ไขปัญหาสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสังคมในกฎหมายฉบับใหม่ ซึ่งเมื่อมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะดึงดูดให้ภาคธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนา ส่งเสริมการจัดหาที่อยู่อาศัยสังคม
การแยกความแตกต่างระหว่างกลุ่มตลาด
ตามข้อมูลของ MarketingWorld จากรายงานของเวียดนาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะมีสัญญาณเชิงบวกมากกว่าปี 2566 แต่จะมีความแตกต่างกันในแต่ละกลุ่มตลาด
โดยกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการพัฒนาอุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยจริง และเหมาะสมกับฐานะการเงินของประชาชน จะฟื้นตัวก่อน ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัย อพาร์ทเมนท์หรู อสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท จะฟื้นตัวช้ากว่า
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด และอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง เป็นกลุ่มตลาดที่มีความต้องการมากกว่าอุปทานในตลาด นโยบายในการขจัดอุปสรรคและส่งเสริมตลาดจะเป็นเงื่อนไขในการเพิ่มอุปทานและฟื้นฟูตลาดให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง
สำหรับกลุ่มธุรกิจให้เช่าสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ปัจจัยที่เอื้ออำนวยหลายประการ เช่น ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ การลงทุนของภาครัฐด้านโครงสร้างพื้นฐาน และกระแสเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมากที่ไหลเข้าสู่เวียดนาม... จะช่วยให้กลุ่มธุรกิจนี้กลับมาน่าดึงดูดอีกครั้ง
โดยเฉพาะกลุ่มอสังหาฯนิคมอุตสาหกรรมมีแนวโน้มฟื้นตัวนำ โดยผู้ประกอบการ 34.5% ประเมินว่าครึ่งปีแรก 2567 มีสัญญาณบวกหลายประการ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อพาร์ตเมนต์หรู และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนตากอากาศ มักถูกประเมินว่ามีแนวโน้มลดลง เหตุผลก็คืออุปทานส่วนเกินหลังจากช่วงที่ตลาดเติบโตอย่างร้อนแรง ทำให้ผู้คนไม่ค่อยสนใจลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ซึ่งเป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้ตลาดนี้พัฒนาได้อย่างยั่งยืนได้ยาก ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญจึงเห็นว่าจำเป็นต้องพิจารณาสภาพการณ์จริงและกระจายความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ ไม่ใช่มุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เพียงอย่างเดียว
เต้าหวู่ (T/h)
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)