คณะกรรมการบริหารอพาร์ทเม้นท์ : ผู้ดูแลประตูหรือผู้หากำไร?

ในช่วงนี้ข้อพิพาทในอาคารอพาร์ตเมนต์กลายเป็นเรื่องซับซ้อนมากขึ้น เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นซึ่งเกี่ยวข้องกับคณะกรรมการบริหาร นักลงทุน และหน่วยบริหารการดำเนินงาน ก่อให้เกิดความวุ่นวายในหมู่ประชาชนอย่างต่อเนื่อง สะท้อนให้เห็นถึงความไม่เพียงพอของกลไกการบริหารจัดการอาคารชุดในปัจจุบัน

การแสวงหาผลประโยชน์จากกองทุนบำรุงรักษา

ล่าสุดคดีกรรมการบริหารอพาร์ทเม้นท์โกลเด้นแมนชั่น 2 ราย (เขตฝู่ญวน นครโฮจิมินห์) ถูกดำเนินคดีและควบคุมตัวชั่วคราวในข้อหา “ยักยอกทรัพย์” สร้างความตื่นตระหนกให้กับผู้อยู่อาศัย สำนักงานสอบสวนคดีดังกล่าวระบุว่า บุคคลทั้ง 2 รายนี้ได้จัดสรรเงินจากกองทุนบำรุงรักษาอพาร์ตเมนต์ไปมากกว่า 22,000 ล้านดอง แม้ว่าในภายหลังพวกเขาจะได้เงินคืนบางส่วนไปแล้วก็ตาม

ไม่นานก่อนหน้านี้ ในนครโฮจิมินห์ อดีตหัวหน้าและรองหัวหน้าอาคารอพาร์ทเมนท์เมียวโหน่ย (เขตบิ่ญถัน) ถูกเสนอให้ดำเนินคดีในข้อหา "ยักยอกทรัพย์" และ "ละเมิดตำแหน่งหน้าที่และอำนาจในการปฏิบัติหน้าที่ราชการ" ซึ่งมีมูลค่ารวมกว่า 3 พันล้านดอง และเสียหายทั้งสิ้น เหตุการณ์เหล่านี้ไม่ใช่เรื่องโดดเดี่ยว แต่แสดงให้เห็นว่าระบบบริหารจัดการอพาร์ทเมนท์มีช่องโหว่มากมายทั้งในด้านความสามารถและจริยธรรมในการบริหารจัดการ

ไม่เพียงแต่ปัญหาการจัดการภายในเท่านั้น การพัฒนาใหม่ยังได้รับความสนใจเป็นพิเศษเมื่อคณะกรรมการบริหารของ Conic Southeast Asia Apartment (เขต Binh Chanh) ถูกกรมสรรพากรปรับทางปกครองเป็นเงินสูงถึง 119 พันล้านดอง ฐานไม่ออกใบกำกับภาษีมูลค่าเพิ่มให้กับธุรกรรมที่เรียกเก็บเงินจากผู้อยู่อาศัยมากกว่า 7,000 รายการ เหตุการณ์ดังกล่าวไม่เพียงแต่ทำให้ผู้อยู่อาศัยโกรธเท่านั้น แต่ยังทำให้คณะกรรมการบริหารคนอื่นๆ "ตกตะลึง" อีกด้วย เนื่องจากเป็นเวลานานที่กิจกรรมด้านรายรับและรายจ่ายส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบที่ไม่เป็นทางการ โดยไม่ออกใบแจ้งหนี้และไม่มีคำสั่งที่ชัดเจน

ทันทีหลังเกิดเหตุการณ์ คณะกรรมการบริหารอาคารอพาร์ตเมนต์เดอะซันอเวนิว (เมืองทูดึ๊ก) ได้ส่งหนังสือถึงกรมสรรพากรเพื่อขอตรวจสอบกิจกรรมทางการเงินของอาคารดังกล่าวโดยละเอียด ตามรายงานของคณะกรรมการฝ่ายบริหารและปฏิบัติการ บริษัท Savills Vietnam Co., Ltd. ระบุว่า บริษัทฯ ได้จัดเก็บค่าธรรมเนียมการจัดการและบริการอื่นๆ แต่ไม่ได้ออกใบกำกับภาษีมูลค่าเพิ่มให้กับลูกบ้านมาเป็นเวลาหลายเดือนแล้ว

ทางด้านตัวแทนของบริษัท Savills ได้ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ว่า บริษัทได้ปฏิบัติตามกฎหมาย โดยปฏิบัติตามกลไกการจัดเก็บ-จ่ายเงิน ดังนั้น บริษัทจึงไม่จำเป็นต้องออกใบแจ้งหนี้ให้กับผู้อยู่อาศัย แต่จะต้องออกให้กับคณะกรรมการบริหารแทน อย่างไรก็ตาม ชาวบ้านได้ตั้งคำถามว่า ทำไมตนจึงไม่ได้รับการออกใบแจ้งหนี้ ทั้งๆ ที่พวกเขาเป็นผู้ชำระบิล? เรื่องนี้ทำให้เกิดคำถามเกี่ยวกับความโปร่งใสและความรับผิดชอบทางกฎหมายของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานอาคารอพาร์ตเมนต์ “ทุกเดือน Savills จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมและภาษีมูลค่าเพิ่มจากเรา และเราเป็นฝ่ายที่ต้องออกใบแจ้งหนี้ ไม่ใช่คณะกรรมการบริหารที่ต้องการใบแจ้งหนี้เพื่อออกใบแจ้งหนี้” - ผู้พักอาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ The Sun Avenue กล่าวถึงปัญหานี้

ทนายความ Tran Quoc Bao จากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัญหาของคดีดังกล่าวอยู่ที่การขาดความโปร่งใสและการขาดกลไกการตรวจสอบที่มีประสิทธิภาพ นายเป่า กล่าวว่า ก่อนที่จะมีการจัดตั้งคณะกรรมการบริหาร มักเกิดข้อพิพาทระหว่างผู้อยู่อาศัยและนักลงทุน โดยส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับกองทุนบำรุงรักษาร้อยละ 2 ของมูลค่ารวมของอพาร์ตเมนต์

เมื่อมีคณะกรรมการบริหารแล้ว หากผู้คนที่ได้รับเลือกไม่ได้เป็นตัวแทนผลประโยชน์ส่วนรวมแต่เป็นตัวแทนเพื่อวัตถุประสงค์ส่วนตัว ความเสี่ยงในการแสวงผลกำไรมีสูงมาก “รายรับและรายจ่ายที่ไม่ชัดเจน ประกอบกับหน่วยงานบริหารและปฏิบัติการที่อ่อนแอ ทำให้เกิดความขัดแย้งสะสมมากขึ้นเรื่อยๆ และระเบิดกลายเป็นข้อกล่าวหาและฟ้องร้อง” ทนายความรายนี้กล่าว

คณะกรรมการบริหารและผู้อยู่อาศัยในโครงการเดอะซันอเวนิว กล่าวหาหน่วยงานปฏิบัติการเก็บค่าธรรมเนียมแต่ไม่ออกใบแจ้งหนี้มานานหลายเดือน

จำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้น

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เปิดเผยว่า คดีต่างๆ ที่คณะกรรมการบริหารอาคารชุดถูกดำเนินคดีและควบคุมตัวในข้อหาฉ้อโกง ถือเป็นสัญญาณเตือนสำหรับการบริหารจัดการอาคารชุดในปัจจุบัน ตามที่เขากล่าวไว้ จำเป็นต้องปิด "ช่องโหว่" ในกฎหมายโดยเร็ว ขณะเดียวกันก็เสริมสร้างบทบาทในการกำกับดูแลของตำรวจประจำตำบลและหน่วยงานท้องถิ่น

เหล่านี้เป็นกำลังที่ใกล้ชิดประชาชน เข้าใจประชาชน และสามารถรับรู้สถานการณ์ด้านความปลอดภัยและความสงบเรียบร้อยและกิจกรรมที่ผิดปกติในอาคารอพาร์ตเมนต์ รวมถึงการเช่าระยะสั้น

เขากล่าวว่าในนครโฮจิมินห์ ตึกอพาร์ตเมนต์ 20-25 ชั้นมีกองทุนบำรุงรักษาสูงถึง 20,000 ล้านดอง ซึ่งมากกว่าทุนจดทะเบียนของธุรกิจขนาดเล็กถึง 10 เท่า คอนโดมิเนียมขนาดใหญ่บางแห่งมีกองทุนบำรุงรักษาสูงถึง 500,000 ล้านดอง จึงกลายเป็น "เหยื่อล่อ" ที่ทำให้บุคคลจำนวนมากแสวงหา "แรงกดดัน" ในคณะกรรมการบริหารเพื่อแสวงหากำไร

ในขณะเดียวกัน ความจริงที่น่ากังวลคือความเฉยเมยของผู้อยู่อาศัยเอง บางคนถึงกับส่งคนรับใช้ไปประชุมแทน หรือไม่เข้าประชุม หรือไม่มีความเห็นใดๆ เมื่อเกิดเหตุการณ์ใดๆ ขึ้น เราก็ “ตกใจ” เพราะเราไม่เข้าใจสิทธิ ภาระผูกพัน และกิจกรรมทางการเงินของคณะกรรมการอย่างชัดเจน ยังมีอีกหลายกรณีที่ซื้ออพาร์ทเมนต์เล็กๆ แล้วได้รับอนุมัติให้สร้างคะแนนเสียงส่วนใหญ่เพื่อครองตำแหน่งในคณะกรรมการบริหารเพื่อประโยชน์ส่วนตัว ดังนั้น นายโจวจึงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียน 05/2024/TT-BXD ของ กระทรวงก่อสร้าง เพื่อเสริมสร้างอำนาจการประชุมเกี่ยวกับอาคารชุด จำกัดการใช้ช่องโหว่เพื่อจัดการกิจกรรมการบริหารจัดการ

นอกจากนี้ เขายังเสนอให้อนุญาตให้ผู้ลงทุนเก็บกองทุนบำรุงรักษาห้องชุดไว้ได้ แต่จะต้องเปิดบัญชีแยกต่างหากภายใต้การกำกับดูแลของคณะกรรมการบริหาร แทนที่จะส่งมอบบัญชีให้คณะกรรมการบริหารจัดการ “หากคณะกรรมการบริหารมีความโปร่งใสและใช้เงินอย่างสมเหตุสมผล แม้จะแบ่งเงินเป็นจำนวนเล็กน้อยเพื่อฝากธนาคารก็จะนำมาซึ่งประโยชน์มากมายแก่ประชาชน” นายโจวกล่าวเน้นย้ำ

เกี่ยวกับข้อมูลที่คณะกรรมการบริหารของ Conic Southeast Asia Apartment ถูกปรับมากกว่า 119,000 ล้านดองเนื่องจากไม่ออกใบแจ้งหนี้จำนวน 7,260 ใบในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจากกิจกรรมการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ นาย Nguyen Tien Dung กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Savista Holdings (หน่วยงานที่เชี่ยวชาญด้านที่ปรึกษา จัดการ และใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์) กล่าวว่า กฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 และหนังสือเวียน 05/2024/TT-BXD ระบุว่าคณะกรรมการบริหารเป็นองค์กรที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัย มีตราประทับและบัญชีธนาคารแต่ไม่มีสถานะทางกฎหมาย ไม่มีกิจกรรมทางธุรกิจ และไม่ได้รับอนุญาตให้ออกใบแจ้งหนี้เหมือนธุรกิจ

ดังนั้นการกำหนดให้คณะกรรมการบริหารจัดการออกใบกำกับภาษีมูลค่าเพิ่มจึงไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายที่ชัดเจน เพราะหากทำเช่นนี้จะทำให้ประชาชนต้องเสียภาษีซ้ำสอง

ตามที่เขากล่าว คดีนี้แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นในการมีความสอดคล้องกันระหว่างกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายภาษี หากมีการกำหนดบทบาทและหน้าที่ของแต่ละหน่วยงานไว้อย่างชัดเจน และมีการนำกฎหมายไปใช้ให้เหมาะสม ก็สามารถหลีกเลี่ยงการลงโทษที่ก่อให้เกิดความขัดแย้งได้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องตรวจสอบ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยและประกาศ 05 อย่างละเอียด เพื่อให้ได้แนวทางการจัดการที่เหมาะสม และไม่ให้เกิดผลกระทบต่ออาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งทั่วประเทศ

ข้อเสนอให้จัดตั้งสมาคมบริหารจัดการที่พักอาศัย

เมื่อเร็วๆ นี้ บริษัทจัดการและดำเนินการในนามของกลุ่มบริษัทผู้ก่อตั้ง 6 แห่ง ได้ส่งเอกสารถึงคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ เพื่อขอการรับรองคณะกรรมการกำกับดูแลการจัดตั้งสมาคมการจัดการและดำเนินการที่อยู่อาศัยนครโฮจิมินห์ (HMO) หน่วยงานนี้เชื่อว่าการจัดการและการดำเนินการอาคารเป็นงานที่มีความเฉพาะทางสูง ซึ่งต้องมีการบำรุงรักษาระบบทางเทคนิค การใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคของอพาร์ตเมนต์ การให้บริการทำความสะอาด ความปลอดภัย การบริการด้านสิ่งแวดล้อม... ดังนั้นการมีส่วนร่วมของหน่วยงานที่มีประสบการณ์และเป็นมืออาชีพที่ปฏิบัติตามมาตรฐานที่ชัดเจนจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง

ที่มา: https://nld.com.vn/roi-ren-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-19625051921351725.htm