รายการราคาที่ดินต้องแยกอัตราการจัดเก็บสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรและที่ดินเพื่อบริการให้ชัดเจน

ขณะนี้มีจังหวัดและอำเภอ 25 จังหวัดที่ได้ปรับปรุงและออกบัญชีราคาที่ดินใหม่ตามหลักการตลาดแล้ว แต่การรวมที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม เช่น ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย หรือที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและบริการ เข้าเป็นกลุ่มเดียวกันเพื่อการจัดเก็บค่าธรรมเนียมที่ดิน ทำให้ประชาชนและธุรกิจประสบปัญหา

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าจำเป็นต้องมีการจัดการที่ดินอย่างกลมกลืนเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินให้สูงสุด - ภาพ: B.NGOC

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า จำนวนท้องถิ่นที่ปรับปรุงและออกบัญชีราคาที่ดินใหม่จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

กำหนดอัตราการเก็บให้ชัดเจนสำหรับที่ดินแต่ละประเภท

นางสาวหวู่ หลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ กล่าวว่า ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ คือ ที่ดินสำหรับสร้างอาคารสถานประกอบการพาณิชย์และบริการ และงานอื่น ๆ ที่ให้บริการธุรกิจ การค้า และบริการ รวมถึงงานและสิ่งอำนวยความสะดวก ด้านการท่องเที่ยว และรีสอร์ท เช่น โรงแรม วิลล่าท่องเที่ยว และอพาร์ทเมนท์ท่องเที่ยว

“พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดให้การจัดทำบัญชีราคาที่ดินตามหลักการตลาดต้องดำเนินการตามหลักการประสานประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน ผู้ลงทุน และการประยุกต์ใช้ในทางปฏิบัติ”

แต่ในความเป็นจริงแล้ว ท้องถิ่นต่างๆ มักจะเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวสำหรับที่ดินเพื่อบริการเชิงพาณิชย์ในระดับสูง

ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงไม่ได้ส่งเสริมการลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐและนักลงทุน จำเป็นต้องพิจารณากำหนดราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการให้อยู่ที่ประมาณ 20% - 40% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่อยู่อาศัย" นางสาววู หลาน อันห์ เสนอ

ในการหารือเรื่องนี้ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า มาตรา 4 มาตรา 5 พระราชกฤษฎีกา 102 ปี 2024 ของรัฐบาลที่ให้คำแนะนำในการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2024 ระบุว่าที่ดินสำหรับการก่อสร้างงานสาธารณะแบ่งออกเป็นหลายประเภท เช่น ที่ดินสำหรับการก่อสร้างงานทางวัฒนธรรม สิ่งอำนวยความสะดวกทางสังคม การดูแลสุขภาพ การศึกษา กีฬา...

นอกจากนี้ที่ดินสำหรับการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่เกษตรกรรมยังแบ่งตามประเภทด้วย ได้แก่ ที่ดินนิคมอุตสาหกรรม ที่ดินคลัสเตอร์อุตสาหกรรม ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ ที่ดินสำหรับสถานประกอบการผลิตที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่ดินที่ใช้เพื่อการประกอบกิจการแร่ธาตุ

นายเชาเสริมว่า “เรื่องนี้แสดงให้เห็นถึงความจำเป็นในการมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับระดับการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สอดคล้องกับประเภทที่ดินแต่ละประเภท โดยเฉพาะที่ดินที่ใช้เพื่อการศึกษา การแพทย์ และการกีฬา”

แต่ในปัจจุบันหลายท้องถิ่นยังไม่ได้ออกกฎหมายดังกล่าวให้ครบถ้วน และกฎหมายระดับจังหวัดก็ยังไม่แล้วเสร็จ ทำให้การบังคับใช้กฎหมายเป็นไปอย่างสอดประสานและมีประสิทธิภาพได้ยาก

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา - ภาพ: B.NGOC

การจัดกลุ่มสิ่งต่างๆ เข้าด้วยกันเป็นสิ่งที่ไม่ถูกต้อง

ศาสตราจารย์ ดร. ฮวง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการคลังและงบประมาณของรัฐสภา ได้กล่าวถึงการจัดทำบัญชีราคาที่ดินท้องถิ่นในช่วงที่ผ่านมาว่า กฎหมายที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดราคาที่ดินแต่ละแปลงให้ชัดเจน ดังนั้น การที่บางท้องถิ่นจัดกลุ่มที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร นอกเหนือจากที่ดินที่อยู่อาศัย รวมกับที่ดินเชิงพาณิชย์และที่ดินบริการ เข้าด้วยกันเพื่อกำหนดราคากลางในบัญชีราคา จึงไม่ถูกต้องและขาดความรอบคอบ กฎหมายและพระราชกฤษฎีกาไม่ได้กำหนดไว้เช่นนั้น

คุณเกืองกล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินต้องพิจารณาตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเฉพาะของแต่ละประเภท ในทางกลับกัน กฎหมายที่ดินได้มอบอำนาจให้แก่ท้องถิ่น ไม่เพียงแต่ในการประเมินราคาที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการควบคุมการเงินที่ดินด้วย

ในส่วนของการเช่าที่ดิน หากราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ส่งผลกระทบต่อธุรกิจและดึงดูดการลงทุน ท้องถิ่นสามารถขอปรับลดค่าเช่าที่ดินได้อย่างเต็มที่ อย่างน้อย 0.25% (ตามพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ของรัฐบาล) ในกรณีที่จำเป็น โครงการที่ต้องการให้ความสำคัญกับการพัฒนาเศรษฐกิจจะได้รับอัตราค่าเช่าต่ำ โครงการที่ไม่ได้ให้ความสำคัญจะได้รับอัตราค่าเช่าสูง" นายเกืองกล่าวเน้นย้ำ

นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน เพื่อให้ท้องถิ่นสามารถออกบัญชีราคาได้ ดังนั้น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จึงกำหนดให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเป็นผู้รับผิดชอบในการส่งบัญชีราคาที่ดินให้สภาประชาชนพิจารณาตัดสินใจ แสดงให้เห็นว่ากฎระเบียบต่างๆ มีลักษณะที่เป็นมืออาชีพมากขึ้น และกำหนดความรับผิดชอบของแต่ละหน่วยงานไว้อย่างชัดเจน

การประเมินราคาที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย รีสอร์ท) จะไม่ใช้บัญชีราคาที่ดิน แต่ใช้ราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง สำหรับโครงการต่างๆ เช่น นิคมอุตสาหกรรม ที่มีการจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปี จะใช้บัญชีราคาที่ดินรายปี ส่วนโครงการอื่นๆ จะมีการประมูลและเสนอราคา

สำหรับธุรกิจที่เช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ต้นทุนก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม มาตรา 153 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้กำหนดอัตราค่าเช่าที่ดินคงที่สำหรับกรณีที่เช่าที่ดินแบบจ่ายค่าเช่ารายปี ดังนั้น การปรับขึ้นค่าเช่าที่ดินจะไม่เกินอัตราที่รัฐบาลกำหนดในแต่ละช่วงเวลา” นายบิญกล่าวเสริม

ที่มา: https://tuoitre.vn/bang-gia-dat-can-phan-dinh-ro-muc-thu-cac-loai-dat-phi-nong-nghiep-dat-dich-vu-20250115182901057.htm