นักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยฮ่องดาต- หลง อันเสี่ยงต้องจ่ายเงินค่าที่ดินเพิ่มหลายร้อยล้านเหรียญ แม้การล่าช้าในการกำหนดราคาที่ดินจะไม่ใช่ความผิดก็ตาม - ภาพ: SON LAM
ตามรายงาน ของ Tuoi Tre Online พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้รับความคิดเห็นมากมายเมื่อมีการใช้ค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ของราคาที่ดินที่ต้องชำระในช่วงเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมที่ดิน
กระทรวงการคลัง อยู่ระหว่างรับฟังความเห็นเพื่อแก้ไขพระราชกฤษฎีกา
MSc. Ngo Gia Hoang (อาจารย์คณะกฎหมายพาณิชย์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) ส่งบทความที่ให้มุมมองเพิ่มเติมเกี่ยวกับปัญหานี้ให้กับ Tuoi Tre Online
หลักเกณฑ์การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ตามพระราชกฤษฎีกา 103
ตามมาตรา 50 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ที่ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน สำหรับโครงการที่มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน หรือการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2024 แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระเงินจำนวนเพิ่มเติมเทียบเท่ากับ 5.4% ต่อปีของจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องชำระในช่วงเวลาที่รอการประเมินค่า
ข้อบังคับนี้มีพื้นฐานอยู่บนมาตรา 257 มาตรา 257 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมุ่งหมายที่จะให้ยึดถือหลักการไม่สูญเสียรายได้จากงบประมาณในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดินโดยไม่ต้องชำระภาระผูกพันทางการเงินให้ครบถ้วน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 257 ของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุถึงนโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินและราคาที่ดินสำหรับกรณีที่มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน... แต่ราคาที่ดินยังไม่ได้รับการตัดสินใจก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ (1 สิงหาคม 2567)
ตามหลักการแล้ว กฎหมายใหม่จะไม่ใช้ย้อนหลังกับการตัดสินใจและการกระทำทางปกครองที่ออกก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้
ดังนั้น ในกรณีที่มีคำสั่งทางปกครอง (เรื่องการจัดสรรที่ดิน, เรื่องสัญญาเช่าที่ดิน, เรื่องการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน ฯลฯ) ก่อนวันที่ประกาศใช้บังคับ แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินจะต้องยังคงยึดตามหลักการและนโยบายในขณะที่ออกคำสั่งนั้น และไม่นำกฎหมายใหม่มาใช้บังคับ
ข้อ d วรรค 2 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ รัฐบาล ให้คำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระเพิ่มเติมสำหรับช่วงเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
จากหลักเกณฑ์ข้างต้น หากในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาผู้ใช้ที่ดินไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (เนื่องจากไม่ได้กำหนดราคาที่ดินให้ทัน) จะต้องเสียเงินเพิ่ม โดยคำนวณจากอัตรา 5.4% ต่อปี ของจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องชำระ
กฎระเบียบขาดความยืดหยุ่นสำหรับแต่ละกรณีเฉพาะ
ข้อเท็จจริงที่ว่ากฎหมายกำหนดอัตราการจัดเก็บ "แบบตายตัว" ไว้ที่ 5.4%/ปี แต่ไม่ได้อธิบายพื้นฐานในการกำหนดอัตราการจัดเก็บนี้อย่างชัดเจน และไม่ได้เชื่อมโยงกับกลไกการปรับตามกลไกตลาดหรือเครื่องมือเฉพาะ ถือเป็นสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผล โดยนำไปสู่การขาดความยืดหยุ่นได้ง่าย และก่อให้เกิดการโต้แย้งเกี่ยวกับความสมเหตุสมผลได้ง่าย
วิธีการคำนวณข้างต้นขาดการจำแนกและความคล่องตัวสำหรับกลุ่มโครงการแต่ละกลุ่ม และไม่มีการแยกแยะกรณีที่เกิดจากข้อผิดพลาดเชิงวัตถุ (เนื่องจากความล่าช้าของหน่วยงานที่มีอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินหรือเนื่องมาจากผู้ลงทุน)
หากธุรกิจปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายแต่ต้องรอให้ทางการมาประเมินราคาที่ดินเฉยๆ ก็จะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มสูงขึ้น แม้จะไม่ใช่ความผิดของพวกเขาก็ตาม
สิ่งนี้เพิ่มความเสี่ยงทางกฎหมายและการเงิน ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการคาดการณ์ของนักลงทุน และเพิ่มแรงกดดันต่อกระแสเงินสด โดยเฉพาะในบริบทของตลาดที่ยากลำบาก
ผลลัพธ์คือแรงจูงใจในการดำเนินโครงการลดลง ส่งผลกระทบต่ออุปทานที่อยู่อาศัย การผลิต และสถานที่ประกอบธุรกิจ และไม่สอดคล้องกับนโยบายการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นต้นทุนการลงทุนปัจจัยการผลิต (ต้นทุนที่ดิน) คล้ายคลึงกับต้นทุนการซื้อวัตถุดิบ ต้นทุนการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เป็นต้น จึงจะรวมอยู่ในต้นทุนผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ และแปลงเป็นราคาขายสำหรับผู้ซื้อ
ดังนั้นการเก็บเงินนี้จะต้องผลักภาระทางการเงินไปให้ผู้ซื้อบ้าน (หากธุรกิจไม่ได้ขายบ้าน) หรือทำให้ผลกำไรจากการลงทุนที่ได้รับลดลงหากขายผลิตภัณฑ์ออกไป
โดยปกติหลังจากขายบ้านให้กับผู้ซื้อแล้ว บริษัทจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม ดังนั้น บริษัทจึงไม่มีสิทธิ์ที่จะเพิ่มราคาขายหรือปรับภาระทางการเงินในสัญญาขายบ้านที่ลงนามไว้อีกต่อไป
ดังนั้นธุรกิจจึงต้องรับภาระการจัดเก็บเพิ่มเติมดังกล่าว ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและการเงิน โดยเฉพาะโครงการที่ส่งมอบไปเมื่อหลายปีก่อนแต่ติดขัดในเรื่องการกำหนดราคาที่ดิน
เมื่อใดธุรกิจจึงควรได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม?
เจ้าหน้าที่จะต้องแบ่งคดีออกเป็นกลุ่มต่างๆ ดังนี้:
ในกรณีชำระค่าที่ดินล่าช้าอันเนื่องมาจากความผิดของหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ (เนื่องจากไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้) กิจการควรได้รับการยกเว้นการชำระค่าที่ดินเพิ่มเติม เพื่อเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ในการกำหนดราคาที่ดิน
พร้อมกันนี้ให้คุ้มครองสิทธิอันชอบธรรมขององค์กรในกรณีที่เกิดข้อผิดพลาดเชิงวัตถุประสงค์ โดยยึดตามหลักการของความยุติธรรมและความโปร่งใสในการบริหารจัดการการเงินที่ดิน
กรณีการล่าช้าในการกำหนดราคาที่ดินเกิดจากความผิดของบริษัท บริษัทจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม
ตามหลักการแล้ว ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและดอกเบี้ยจะถูกเรียกเก็บก็ต่อเมื่อบริษัทมีพื้นฐานเพียงพอในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน แต่จงใจไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันดังกล่าว
ดังนั้นควรมีคำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับสถานการณ์เฉพาะที่ถือเป็นข้อผิดพลาดของผู้ใช้ที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงการใช้ในทางที่ผิดหรือการใช้โดยพลการ
ที่มา: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)