นักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยฮ่องดาต- หลง อันเสี่ยงต้องจ่ายเงินค่าที่ดินเพิ่มหลายร้อยพันล้าน แม้จะไม่ใช่ผู้รับผิดชอบต่อความล่าช้าในการกำหนดราคาที่ดินก็ตาม - ภาพ: SON LAM
ตามรายงาน ของ Tuoi Tre Online พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้รับความคิดเห็นมากมายเมื่อมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม 5.4% จากมูลค่าที่ดินที่ต้องชำระในช่วงเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมที่ดิน
กระทรวงการคลัง อยู่ระหว่างขอความเห็นเพื่อแก้ไขพระราชกฤษฎีกา
MSc. Ngo Gia Hoang (อาจารย์คณะกฎหมายพาณิชย์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) ส่งบทความให้ Tuoi Tre Online ที่ให้มุมมองเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเด็นนี้
หลักเกณฑ์การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม 5.4% ตามพระราชกฤษฎีกา 103
ตามมาตรา 50 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ที่ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน สำหรับโครงการที่ได้มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน หรือการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระเงินจำนวนเพิ่มเติมเทียบเท่ากับ 5.4% ต่อปีของจำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องชำระในช่วงเวลาที่รอการประเมินค่า
กฎกระทรวงนี้ยึดถือตามมาตรา 257 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมุ่งหมายให้ยึดถือหลักการไม่สูญเสียรายได้งบประมาณในช่วงระยะเวลาการใช้ที่ดินโดยไม่ต้องชำระภาระผูกพันทางการเงิน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุถึงนโยบายการเงินเกี่ยวกับที่ดินและราคาที่ดินในกรณีที่มีการตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน... แต่ยังไม่มีการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินก่อนวันที่พระราชบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ (1 สิงหาคม 2567)
โดยหลักการแล้ว กฎหมายใหม่จะไม่ใช้ย้อนหลังกับการตัดสินใจและการกระทำทางปกครองที่ออกก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้
ดังนั้น ในกรณีที่มีมติทางปกครอง (การจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน ฯลฯ) ก่อนวันที่ประกาศใช้ แต่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดิน การกำหนดราคาที่ดินยังคงต้องยึดหลักการและนโยบายในขณะที่ออกมตินั้น และไม่นำกฎหมายใหม่มาใช้
ข้อ d วรรค 2 มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ รัฐบาลต้อง ให้คำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับจำนวนเงินที่ผู้ใช้ที่ดินจะต้องชำระเพิ่มเติมสำหรับช่วงเวลาที่ยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน
จากหลักเกณฑ์ข้างต้น หากในรอบระยะเวลาที่ผ่านมา ผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (เนื่องจากไม่ได้กำหนดราคาที่ดินให้ทัน) จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม โดยคิดอัตรา 5.4% ต่อปี ของจำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องชำระ
กฎระเบียบขาดความยืดหยุ่นสำหรับแต่ละกรณีเฉพาะ
ข้อเท็จจริงที่ว่ากฎหมายกำหนดอัตราการจัดเก็บ "แบบตายตัว" ไว้ที่ 5.4%/ปี แต่ไม่ได้อธิบายพื้นฐานในการกำหนดอัตราการจัดเก็บนี้อย่างชัดเจน และไม่ได้เชื่อมโยงกับกลไกการปรับตามกลไกตลาดหรือเครื่องมือเฉพาะนั้น ถือเป็นสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผล นำไปสู่การขาดความยืดหยุ่น และก่อให้เกิดข้อโต้แย้งเกี่ยวกับความสมเหตุสมผลได้ง่าย
วิธีการคำนวณข้างต้นขาดการจำแนกและความยืดหยุ่นสำหรับกลุ่มโครงการแต่ละกลุ่ม และไม่สามารถแยกแยะกรณีต่างๆ ได้เนื่องจากข้อผิดพลาดเชิงวัตถุ (เนื่องจากความล่าช้าของหน่วยงานที่มีอำนาจในการกำหนดราคาที่ดินหรือเนื่องจากผู้ลงทุน)
หากธุรกิจปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายแต่ต้องรอให้ทางการประเมินราคาที่ดินโดยไม่ได้ดำเนินการใดๆ ก็จะถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม ทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้น แม้ว่าจะไม่ใช่ความผิดของพวกเขาก็ตาม
สิ่งนี้เพิ่มความเสี่ยงทางกฎหมายและการเงิน ส่งผลต่อความสามารถในการคาดการณ์ของนักลงทุน และสร้างแรงกดดันต่อกระแสเงินสด โดยเฉพาะในบริบทตลาดที่ยากลำบาก
ผลที่ได้คือแรงจูงใจในการดำเนินโครงการลดลง ส่งผลกระทบต่ออุปทานที่อยู่อาศัย การผลิต และสถานที่ประกอบธุรกิจ และไม่สอดคล้องกับนโยบายการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นต้นทุนการลงทุนปัจจัยการผลิต (ต้นทุนที่ดิน) คล้ายกับต้นทุนการซื้อวัตถุดิบ ค่าก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน เป็นต้น จึงจะรวมอยู่ในต้นทุนผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ และนำมาแปลงเป็นราคาขายสำหรับผู้ซื้อ
ดังนั้น การเก็บเงินดังกล่าวจะผลักภาระทางการเงินไปที่ผู้ซื้อบ้าน (หากธุรกิจไม่ได้ขายบ้าน) อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หรืออาจลดผลกำไรจากการลงทุนที่ได้รับหากขายผลิตภัณฑ์ออกไป
โดยปกติหลังจากขายบ้านให้กับผู้ซื้อแล้ว บริษัทจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติมนี้ ดังนั้น บริษัทจึงไม่มีสิทธิ์เพิ่มราคาขายหรือปรับภาระทางการเงินในสัญญาการขายบ้านที่ลงนามอีกต่อไป
ดังนั้นธุรกิจจึงต้องแบกรับภาระการจัดเก็บเพิ่มเติมดังกล่าว ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงทางกฎหมายและการเงิน โดยเฉพาะโครงการที่ส่งมอบไปหลายปีแล้วแต่ติดขัดในการกำหนดราคาที่ดิน
เมื่อใดธุรกิจจึงควรได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมที่ดินเพิ่มเติม?
เจ้าหน้าที่จะต้องแบ่งคดีออกเป็นกลุ่มต่างๆ ดังนี้
กรณีชำระค่าใช้ที่ดินล่าช้าเนื่องจากความผิดของหน่วยงานที่รับผิดชอบ (เนื่องจากไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้) บริษัทควรได้รับการยกเว้นไม่ต้องชำระค่าใช้ที่ดินเพิ่มเติม เพื่อเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำหนดราคาที่ดิน
พร้อมกันนี้ให้ปกป้องสิทธิอันชอบธรรมขององค์กรในกรณีที่เกิดข้อผิดพลาดที่ชัดเจน โดยยึดหลักความยุติธรรมและความโปร่งใสในการบริหารจัดการการเงินที่ดิน
ในกรณีที่การกำหนดราคาที่ดินล่าช้าเกิดจากความผิดขององค์กร องค์กรจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มเติม
ตามหลักการแล้ว ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและดอกเบี้ยจะถูกเรียกเก็บก็ต่อเมื่อองค์กรมีพื้นฐานเพียงพอในการกำหนดภาระผูกพันทางการเงิน แต่จงใจไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันดังกล่าว
ดังนั้น ควรมีคำแนะนำโดยละเอียดเกี่ยวกับสถานการณ์เฉพาะที่ถือเป็นความผิดของผู้ใช้ที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงการละเมิดหรือการใช้โดยพลการ
ที่มา: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)