อสังหาฯ ปี 2566 จะ “หายใจสะดวกขึ้น” หรือไม่?

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และหน่วยวิจัยตลาดคาดการณ์ว่าปี 2566 จะเปิดโอกาสให้วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ที่มีกองทุนที่ดินและการเงินที่มั่นคงสามารถเติบโตได้ หลังจากที่ "ยักษ์ใหญ่" บางส่วนต้องผ่านการปรับโครงสร้างและการปรับปรุงครั้งใหญ่

โอกาสสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม

รายงานคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ซึ่งเพิ่งเผยแพร่โดยสถาบันวิจัย เศรษฐกิจ - การเงิน - อสังหาริมทรัพย์ Dat Xanh Services (FERI) ได้นำเสนอ 3 สถานการณ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ได้แก่ เชิงบวก คาดการณ์ และท้าทาย

ด้านบวก FERI คาดการณ์ว่า GDP ของเวียดนามในปี 2023 จะอยู่ที่ประมาณ 5.5% - 6.5% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 5% - 5.5% อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 10% - 11% อัตราการดูดซึมในตลาดอสังหาฯ อยู่ในระดับปานกลาง และราคาขายจะทรงตัว

ตามการคาดการณ์ GDP จะอยู่ที่ประมาณ 4.5-5.5% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 6-7% อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 14-16% การดูดซับตลาดอาจตกลงต่ำกว่าระดับเฉลี่ย และราคาขายมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเล็กน้อย ในสถานการณ์ที่ท้าทาย เมื่อ GDP อยู่ที่ประมาณ 3.5-4.5% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ประมาณ 10% อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 18-20% อัตราการดูดซึมจะต่ำมาก และราคาขายจะถูกปรับลดลงอย่างมากมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเริ่มได้รับความสนใจจากนักลงทุนในและต่างประเทศหลังจากผ่านกระบวนการฟอกเงินที่เข้มงวด

ดร. Pham Anh Khoi ผู้อำนวยการ FERI คาดว่าตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ไม่ว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร ก็ยังคงมีแนวโน้มดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้า สถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคในปัจจุบันมีแนวโน้มดีขึ้นกว่าช่วงก่อนมาก ทั้งอัตราเงินเฟ้อและการเติบโตทางเศรษฐกิจดีขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้ามาก นโยบายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับ กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย ฯลฯ กำลังทยอยแล้วเสร็จ ก่อนหน้านี้ อุปทานอสังหาริมทรัพย์มีมากเกินไป แต่ในปัจจุบัน อุปทานมีไม่เพียงพอ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

นอกจากนี้ ยังมีการดำเนินนโยบายต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เช่น มติ 43 (แพ็คเกจ 350,000 พันล้านดอง) และมติ 11 เกี่ยวกับแผนงานฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม ปี 2022-2023 เพื่อส่งเสริมการพัฒนาภาคเศรษฐกิจอย่างสอดประสานกัน สนับสนุนผู้มีรายได้น้อยให้มีบ้านเป็นของตัวเองผ่านแพ็คเกจสนับสนุนการฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเรียนรู้จากวิกฤตในอดีต ธุรกิจ นักลงทุน และลูกค้า ต่างเตรียมแผนการเพื่อความอยู่รอดของตนเองเอาไว้แล้ว ในบริบทที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ประสบปัญหาการออกพันธบัตร วิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมบางส่วนยังคงมีเสถียรภาพ โดยออกพันธบัตร ดึงดูดกระแสเงินสด และดำเนินโครงการต่างๆ แม้ว่าจะมีสภาพคล่องล่าช้าเนื่องจากผลกระทบจากสถานการณ์โดยรวม วิสาหกิจที่มีฐานะการเงินมั่นคง มีกองทุนที่ดินดี มีพันธมิตรเหมาะสม จะมีโอกาสมากมายในปี 2566 และปีต่อๆ ไป

ดร.เหงียน ฮวง เลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ยอมรับว่าการคัดกรองนักลงทุนและบริษัทที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง กองทุนที่ดินที่สะอาด ความสามารถ ชื่อเสียง และเครือข่ายอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ และประสบการณ์ในการจัดการวิกฤต ถือเป็นหน่วยงานที่มีศักยภาพเพียงพอในการแสวงหาโอกาสในช่วงเวลาที่ยากลำบาก

“อย่างไรก็ตาม ธุรกิจจำเป็นต้องตระหนักถึงหลักนิติธรรม มุ่งเน้นไปที่กลยุทธ์ระยะยาว และจัดการกับสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้น พร้อมกันนั้นก็ต้องกระจายเครือข่ายพันธมิตรและนักลงทุนให้หลากหลายขึ้น” นายฮวงเน้นย้ำ

หลายๆคนตั้งใจจะวางเงินดาวน์

จากมุมมองของลูกค้าและนักลงทุนรายย่อย เว็บไซต์ Batdongsan.com.vn เพิ่งเผยแพร่รายงานเกี่ยวกับจิตวิทยาผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 2023 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าผู้เข้าร่วมการสำรวจเกือบ 70% ตั้งใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2023 ผู้บริโภคมีความหวังน้อยลงเกี่ยวกับตลาด แต่ยังคงคาดหวังว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น

“คนเวียดนามจำนวนมากเต็มใจที่จะจ่ายเงิน 40% - 60% ของรายได้ทั้งหมดเพื่อชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้ที่มีรายได้ครัวเรือนน้อยกว่า 40 ล้านดองต่อเดือน เปอร์เซ็นต์ที่เต็มใจจะจ่ายเงินประมาณ 40% - 60% ของรายได้ทั้งหมดเพื่อชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยคือ 46%

“อัตราดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ที่มีรายได้ครัวเรือนสูง โดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้ 40 - 70 ล้านดอง/เดือน จะเพิ่มขึ้นร้อยละ 67 สำหรับผู้ที่มีรายได้ 70 - 100 ล้านดอง/เดือน และจะเพิ่มขึ้นร้อยละ 74 สำหรับผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนมากกว่า 100 ล้านดอง” รายงานระบุ

จากการสำรวจของ FERI ในช่วงสิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2022 พบว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่คาดหวังว่าในปี 2023 พวกเขาจะสามารถซื้ออพาร์ทเมนท์ได้ในราคาที่สมเหตุสมผล ราว 2,000 - 3,500 ล้านดอง มีห้องนอน 1-2 ห้อง และเป็นโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายโปร่งใส พร้อมกันนี้ ยังให้ความสำคัญกับโครงการเมืองดาวเทียม ประเภทอสังหาริมทรัพย์ขั้นพื้นฐาน และโครงการที่สะดวกในการให้เช่า

นอกจากนี้ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคาดหวังให้ธนาคารรัฐผ่อนปรนเงื่อนไขสินเชื่อ ปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และมีนโยบายสนับสนุนจากนักลงทุนมากขึ้น ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ดอกเบี้ยเงินกู้ ราคาขาย และสุดท้ายคือศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคา

จากมุมมองการลงทุน Savills Vietnam เชื่อว่า 6 เดือนแรกของปี 2566 จะเป็นช่วงเวลาสำคัญที่พวกเขาจะต้องสังเกตก่อนตัดสินใจ "เนื่องจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกเริ่มคลี่คลาย เราเชื่อว่านักลงทุนไม่ควรเร่งรีบออกจากตลาด"

ในเวียดนาม ธนาคารแห่งรัฐกำลังทำหน้าที่อย่างดีในการรักษาเสถียรภาพของค่าเงินดองเมื่อเทียบกับสกุลเงินอื่น และอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นการลงทุนในระยะยาว นักลงทุนที่รู้สึกไม่มั่นใจกับความเสี่ยงในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ควรหาช่องทางการลงทุนที่เหมาะสมกว่านี้ เพราะหากมองภาพรวมแล้ว ตลาดอสังหาฯ ของเวียดนามอยู่ในตำแหน่งที่ดีมาก” ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam แสดงความคิดเห็น

นายทิน เหงียน หัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาด คอลลิเออร์ส เวียดนาม กล่าวว่า กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความยากลำบากในด้านกฎหมาย สภาพคล่อง และแหล่งเงินทุน ซึ่งคาดว่าจะดำเนินต่อไปอย่างน้อยถึงไตรมาสที่ 3 ของปี 2566

การเคลื่อนไหวล่าสุดของ รัฐบาล ตั้งแต่ธนาคารแห่งรัฐไปจนถึงกลุ่มทำงานของกระทรวงและสาขาต่างๆ แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นในการฟื้นฟูตลาดในทิศทางที่ยั่งยืน “การเลื่อนการขายใหม่ออกไปทำให้มีอุปทานลดลง ส่งผลให้ธุรกรรมเพิ่มมากขึ้น” นายทิน เหงียน กล่าวแสดงความคิดเห็น

ความต้องการอพาร์ตเมนท์คลาสซีจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Savills Vietnam ประเมินว่าหลังจากกระบวนการปรับปรุงที่เข้มงวดแล้ว ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนในและต่างประเทศ “ในสายตาของนักลงทุน เวียดนามยังคงต้องก้าวไปอีกไกลในแง่ของการขยายตัวของเมือง

ประชากรชนชั้นกลางและผู้มีฐานะร่ำรวยมีจำนวนเพิ่มขึ้น ในขณะที่อุปทานของคลาส C กำลังขาดแคลน เนื่องจากผู้พัฒนาต้องการผลิตภัณฑ์ในกลุ่มที่มีระดับสูงขึ้น ดังนั้นความต้องการอพาร์ทเมนท์คลาสซีจึงจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นเวลานานอย่างแน่นอน” นายทรอยวิเคราะห์เพิ่มเติม

ที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/bat-dong-san-2023-co-de-tho-hon-20230109213345268.htm