ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะเฟื่องฟูในปี 2026

VTV.vn - ในปี 2026 อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะเติบโตอย่างรวดเร็วเนื่องจากนักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญกับ ESG กรอบกฎหมายที่โปร่งใส และโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยราคา "ถูก" จะไม่ใช่ตัวเลือกที่ได้รับความนิยมอีกต่อไป

นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนโดยตรง (FDI) ไม่ได้มองเวียดนามว่าเป็นเพียงจุดหมายปลายทางที่ "ราคาถูก" อีกต่อไป แต่กลับมองว่าเป็นแพลตฟอร์มสำหรับการลงทุนระยะยาวในด้านศักยภาพการผลิตและห่วงโซ่อุปทาน

ตัวขับเร่งความเร็วหลายตัว

หากเราต้องเลือกประเด็นสำคัญเพียงประเด็นเดียวเพื่อวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในปี 2026 ประเด็นนั้นคงจะเป็นการเปลี่ยนแปลงในเรื่อง "เงื่อนไขที่เพียงพอ" เวียดนามยังคงรักษาความได้เปรียบในการแข่งขันแบบดั้งเดิมไว้ได้ แต่ความได้เปรียบเหล่านั้นกำลังเปลี่ยนแปลงไป ในรายงานล่าสุดที่เผยแพร่โดย Savills Vietnam จอห์น แคมป์เบล หัวหน้าฝ่ายอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของ Savills Vietnam ชี้ให้เห็นว่าต้นทุนแรงงานเฉลี่ยในภาคการผลิตในปี 2025 จะอยู่ที่ประมาณ 350 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าในจีนและไทยอย่างมาก

ต้นทุนค่าไฟฟ้าสำหรับการผลิตอยู่ที่ 0.076 ดอลลาร์สหรัฐต่อกิโลวัตต์ชั่วโมง ซึ่งต่ำกว่า 0.112 ดอลลาร์สหรัฐต่อกิโลวัตต์ชั่วโมงในประเทศจีน หรือ 0.150 ดอลลาร์สหรัฐต่อกิโลวัตต์ชั่วโมงในประเทศฟิลิปปินส์ ตัวเลขเหล่านี้ยังคงมีความสำคัญ เนื่องจากเป็นพื้นฐานสำหรับประสิทธิภาพในการดำเนินงานและช่วยให้ธุรกิจคำนวณผลกำไรในสภาพแวดล้อมการแข่งขันระดับโลก แต่ปี 2026 จะเป็นช่วงเวลาที่ตลาดจะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้น นักลงทุนต่างชาติจะไม่มองเวียดนามว่าเป็นจุดหมายปลายทางที่ "ราคาถูก" อีกต่อไป แต่จะมองว่าเป็นแพลตฟอร์มสำหรับการลงทุนระยะยาวในด้านกำลังการผลิตและห่วงโซ่อุปทาน

นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนโดยตรง (FDI) ไม่ได้มองเวียดนามว่าเป็นเพียงจุดหมายปลายทางที่ "ราคาถูก" อีกต่อไป แต่กลับมองว่าเป็นแพลตฟอร์มสำหรับการลงทุนระยะยาวในด้านศักยภาพการผลิตและห่วงโซ่อุปทาน

แนวโน้มตลาดสำหรับครึ่งหลังของปี 2025 ยังเป็นจุดเริ่มต้นโดยตรงสำหรับปี 2026 ภาคใต้มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมสูงถึง 90% โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ย 191 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า ส่วนโรงงานสำเร็จรูปมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่ 92% โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 4.4 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน ภาคเหนือก็ยังคงมีแนวโน้มที่ดีเช่นกัน โดยมีอัตราการเข้าใช้พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมถึง 86% โดยมีราคาที่ดินเฉลี่ย 141 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อรอบการเช่า และโรงงานสำเร็จรูปมีราคาค่าเช่าเฉลี่ย 5.1 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน

อัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงสะท้อนให้เห็นถึงความเป็นจริง: ความต้องการได้ก้าวข้ามช่วงการฟื้นตัวตามปกติของวัฏจักรแล้ว และเปลี่ยนไปสู่สภาวะ "การแข่งขันด้านทำเลที่ตั้ง" ซึ่งนิคมอุตสาหกรรมที่มีการเชื่อมต่อที่ดี มีที่ดินพร้อมใช้งานอย่างชัดเจน มีขั้นตอนที่คล่องตัว และมีระบบนิเวศบริการที่ครบวงจร จะได้เปรียบในการดึงดูดนักลงทุนคุณภาพสูง

นิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งที่กำหนดจะเริ่มก่อสร้างภายในสิ้นปี 2025 เป็นสัญญาณของวัฏจักรการเติบโตที่ "ถูกกระตุ้น" ด้วยความเชื่อมั่น ทางภาคเหนือ บริษัทพัฒนาเมืองคิงบัค จำกัด (มหาชน) เริ่มก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมภูบินห์ บนพื้นที่ 675 เฮกเตอร์ ในไทเหงียน ด้วยเงินลงทุนรวม 11,492 ล้านดง โดยมุ่งเป้าไปที่อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เทคโนโลยีสารสนเทศ เทคโนโลยีขั้นสูง ยานยนต์และชิ้นส่วน เครื่องจักรกลความแม่นยำ วัสดุใหม่ พลังงานหมุนเวียน และอุตสาหกรรมสนับสนุน ทางภาคใต้ บริษัท VRG เริ่มก่อสร้างนิคมอุตสาหกรรมเหียบแทง เฟส 1 ในจังหวัดเตย์นิญ ครอบคลุมพื้นที่กว่า 495 เฮกเตอร์ ด้วยเงินลงทุนรวม 2,350 ล้านดง ใน จังหวัดด่งนาย บริษัท KN Holdings ได้เปิดตัวโครงการโครงสร้างพื้นฐานนิคมอุตสาหกรรม 2 โครงการ ได้แก่ บาวกัน – ตันเหียบ และ ซวนเกว – ซงหนาน โดยแต่ละโครงการมีพื้นที่ประมาณ 1,000 เฮกตาร์ในเฟสแรก ด้วยเงินลงทุนรวมเกือบ 10,500 ล้านดง และ 10,000 ล้านดง ตามลำดับ ด้วยการวางรากฐานสำหรับ "โครงการขนาดใหญ่" หลายโครงการที่จะเริ่มในปลายปี 2025 ปี 2026 จะเป็นปีที่ตลาดเข้าสู่ช่วง "การดูดซับ" และ "การประเมินค่าใหม่" โดยพิจารณาจากคุณภาพ

ให้ความสำคัญกับคุณภาพมากขึ้น

จุดสำคัญสำหรับปี 2026 อยู่ที่การเปลี่ยนแปลงที่ดูเหมือนเล็กน้อยแต่มีผลกระทบอย่างมาก นั่นคือ ในวงจรการเติบโตใหม่ “ราคาต่ำ” ไม่ใช่ปัจจัยเดียวอีกต่อไป นักลงทุนต่างชาติให้ความสำคัญกับมาตรฐาน ESG ความโปร่งใสทางกฎหมาย และโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ซึ่งบังคับให้อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมต้องยกระดับตัวเอง พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมไม่ได้เป็นเพียงสถานที่ตั้งโรงงานอีกต่อไป แต่เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ที่ยั่งยืน การบริหารความเสี่ยง และการตรวจสอบย้อนกลับที่รับผิดชอบภายในห่วงโซ่อุปทานระดับโลก ดังนั้น ข้อได้เปรียบด้านต้นทุนของเวียดนาม แม้จะยังคงดึงดูดใจ แต่ก็ค่อยๆ กลายเป็นเงื่อนไขที่จำเป็น ในขณะที่คุณภาพของโครงสร้างพื้นฐาน ขนาดการลงทุน และความสามารถในการปฏิบัติตามมาตรฐานสากลใหม่ ๆ เป็นเงื่อนไขที่เพียงพอที่จะดึงดูดโครงการขนาดใหญ่และรักษาผู้ผลิตไว้ในระยะยาว

พื้นที่นิคมอุตสาหกรรมไม่ได้เป็นเพียงสถานที่ตั้งโรงงานอีกต่อไป แต่เป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ที่ยั่งยืน การจัดการความเสี่ยง และการตรวจสอบย้อนกลับที่โปร่งใสภายในห่วงโซ่อุปทานระดับโลก

นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Property Guru Vietnam กล่าวว่า ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมกำลังอยู่ระหว่างกระบวนการ "คัดกรอง" อย่างเข้มงวด นักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทเทคโนโลยีขั้นสูง โลจิสติกส์สีเขียว และการผลิตอัจฉริยะ ต่างให้ความสำคัญกับเกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับ ESG พลังงานหมุนเวียน และการควบคุมการปล่อยมลพิษ นิคมอุตสาหกรรมที่ไม่สามารถ memenuhi ข้อกำหนดเหล่านี้จะค่อยๆ ถูกตัดออกจากตัวเลือก ทำให้ตลาดมีการแข่งขันสูงขึ้น

เบื้องหลังการเติบโตของการส่งออก คือความต้องการทรัพยากรที่ดินที่มั่นคง อาคารโรงงานที่ได้มาตรฐาน โครงสร้างพื้นฐานด้านไฟฟ้า น้ำ และโทรคมนาคมที่เชื่อถือได้ และความสามารถในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ อย่างรวดเร็วเพื่อให้ทันกำหนดเวลาของตลาด เมื่อนักลงทุนต้องการลงทุนในระยะยาว พวกเขาจะสนใจความสอดคล้องทางกฎหมายและความสามารถในการดำเนินโครงการตามมาตรฐานสากลมากกว่าการถามเพียงแค่ว่า "ค่าเช่าเท่าไหร่" นี่คือเหตุผลที่นิคมอุตสาหกรรมที่มีการวางแผนที่ชัดเจน ระบบบำบัดสิ่งแวดล้อมที่ดี และเกณฑ์สีเขียวที่โปร่งใส จะเข้าสู่เวทีการแข่งขันใหม่ในปี 2026

องค์ประกอบสำคัญประการที่สองคือโครงสร้างพื้นฐานด้านการเชื่อมต่อ บริษัท Savills คาดการณ์ว่าภายในปี 2026 เขต เศรษฐกิจ ภาคใต้จะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญด้วยการเปิดใช้งานถนนวงแหวนรอบที่ 3 และการพัฒนาอย่างรวดเร็วของทางด่วนเบียนฮวา-หวุงเต่า ซึ่งจะช่วยปรับปรุงการเชื่อมต่อระหว่างนิคมอุตสาหกรรม ท่าเรือ และสนามบินลองแทง โครงสร้างพื้นฐานไม่เพียงแต่ช่วยลดเวลาในการขนส่งเท่านั้น แต่ยังปรับเปลี่ยนแผนที่ "การประเมินมูลค่า" ของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมอีกด้วย เมื่อโลจิสติกส์มีราคาถูกลงและมีเสถียรภาพมากขึ้น นิคมอุตสาหกรรมจะเปลี่ยนจาก "สินทรัพย์ที่ดิน" ไปเป็น "สินทรัพย์หมุนเวียน" ได้แก่ การไหลเวียนของสินค้า แรงงาน ข้อมูล และเงินทุน นั่นคือเมื่อพื้นที่ที่มีข้อได้เปรียบด้านการเชื่อมต่อและที่ดินที่วางแผนไว้อย่างดีจะสร้างอัตราการเติบโตที่แข็งแกร่งกว่าพื้นที่อื่นๆ

แรงผลักดันที่สามมาจากอุตสาหกรรมยุคใหม่ ซึ่งกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่มีมาตรฐานสูง ภาคส่วนศูนย์ข้อมูลในเวียดนามกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมีกำลังการผลิตรวมที่ออกแบบไว้ประมาณ 524.7 เมกะวัตต์ภายในปี 2025 และคาดว่าจะสูงถึง 950 เมกะวัตต์ภายในปี 2030 ตามแผนงานและการประกาศในปัจจุบัน ในทำนองเดียวกัน อุตสาหกรรมเซมิคอนดักเตอร์คาดว่าจะเติบโตจนมีขนาดตลาดประมาณ 16.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐภายในปี 2030 โดยมีเป้าหมายในการฝึกอบรมวิศวกร 50,000 คน เมื่อกลยุทธ์ด้านเซมิคอนดักเตอร์ได้รับการดำเนินการ ความต้องการระบบนิเวศอุตสาหกรรมที่สนับสนุน โรงงานเฉพาะทาง และห่วงโซ่อุปทานและโลจิสติกส์วัสดุที่แม่นยำจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเปลี่ยนจากรูปแบบการเช่าแบบดั้งเดิมไปสู่การจัดหาโครงสร้างพื้นฐานสำหรับนวัตกรรม ความคิดสร้างสรรค์ และการลงทุนระยะยาว

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าในปี 2026 อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะประสบกับความก้าวหน้าครั้งสำคัญ แต่ไม่ใช่จากการพุ่งขึ้นของราคา แต่เป็นการเติบโตอย่างมีคุณภาพบนพื้นฐานของการพัฒนาโครงสร้าง พื้นที่ที่แข่งขันกันด้วยราคาเพียงอย่างเดียวจะถึงขีดจำกัด ในขณะที่พื้นที่ที่ยกระดับโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม สร้างความโปร่งใสทางกฎหมาย ปฏิบัติตามมาตรฐาน ESG และลงทุนอย่างเป็นระบบในระบบนิเวศบริการ จะเข้าสู่ช่วงการเติบโตใหม่

ที่มา: https://vtv.vn/bat-dong-san-cong-nghiep-se-but-pha-trong-nam-2026-100251230163059549.htm