อสังหาฯ กำลังไปจากล่างขึ้นบน

จากรายงานตลาดอสังหาฯ บริษัทหลักทรัพย์ เอสเอสไอ (SSI Research) ประเมินว่า ตลาดในช่วงเดือนแรกๆ ของปี 2561 เกือบจะแตะระดับต่ำสุดในรอบหลายปี โดยความต้องการลดลงอย่างรวดเร็ว โดยปริมาณการซื้อขายลดลง 50% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน

อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยของ SSI พบว่าในปัจจุบันมีสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดแล้ว และแสดงสัญญาณการฟื้นตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงเร็วกว่าที่คาดไว้

เริ่มขั้นตอนการก่อสร้างตั้งแต่ตอนนี้ไปจนถึงรูปที่ 1 — ตลาดอสังหาริมทรัพย์แตะจุดต่ำสุดแล้วและแสดงสัญญาณการฟื้นตัว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยลดลงเร็วกว่าที่คาดไว้ (ภาพ: MI)

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นปี SSI Research คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยอาจพุ่งสูงสุดในช่วงกลางปี 2566 และค่อยๆ ลดลง อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ ความเป็นจริงแสดงให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยได้ชะลอตัวลงเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้ โดยเริ่มตั้งแต่กลางเดือนมีนาคม แม้ว่าจะไม่ได้ส่งผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้มากนัก แต่การลดลงของอัตราดอกเบี้ยก็ยังคงช่วยรักษาความเชื่อมั่นของตลาดในประเด็นนี้ไว้ได้

SSI Research ประเมินว่าในช่วงสี่เดือนแรกของปี ได้มีการหารือและออกแนวทางแก้ไขปัญหามากมายเพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ามาตรการเหล่านี้อาจต้องใช้เวลาเพื่อให้เห็นผลชัดเจนมากขึ้น แต่ก็สะท้อนถึงความมุ่งมั่นอย่างแรงกล้าของ รัฐบาล ในการแก้ไขปัญหาคอขวดของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณบวกมากขึ้น โดยเฉพาะจากนักลงทุนและนายหน้า ในด้านอุปสงค์ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเฉลี่ยจะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 13.5% ต่อปีในเดือนเมษายน จากระดับสูงสุดที่ประมาณ 15% ต่อปีในเดือนมกราคม แต่อัตราดอกเบี้ยดังกล่าวยังคงอยู่ในระดับสูงและจำเป็นต้องปรับลดลงอีกเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ SSI Research ให้ความเห็นว่า

ด้วยอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่อยู่ที่ประมาณ 13% SSI Research เชื่อว่าอาจจำเป็นต้องลดอัตราดอกเบี้ยลง 150 ถึง 200 จุดพื้นฐานเพื่อกระตุ้นความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และมีแนวโน้มว่าจะเกิดขึ้นในปี 2567 เมื่อถึงเวลานั้น สภาพคล่องจะดีขึ้นเนื่องจากมาตรการของรัฐบาลในการบรรเทาความยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนเริ่มมีผลบังคับใช้

ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้และได้รับการสนับสนุนอย่างแข็งขันจากรัฐบาล SSI Research เชื่อว่าสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจผ่านพ้นไปแล้ว แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกำลังฟื้นตัว แต่ก็อาจยังมีอุปสรรคบางประการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงต้องลดลงอีกเพื่อกระตุ้นความต้องการอีกครั้ง นโยบายสนับสนุนยังต้องใช้เวลาเพื่อให้เกิดผลกระทบอย่างแท้จริงต่อตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อขจัดปัญหาคอขวดในกระบวนการออกใบอนุญาตโครงการ

นอกจากนี้ SSI Research เชื่อว่าความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ยังคงเกิดขึ้นได้กับนักลงทุนที่ไม่สามารถเจรจากับผู้ถือพันธบัตรเพื่อขยายเงื่อนไขการชำระเงินหรือปรับสมดุลกระแสเงินสดในการชำระหนี้ได้

ดังนั้น นักลงทุนที่ได้รับผลกระทบจากการออกพันธบัตรน้อยกว่า เป็นเจ้าของกองทุนที่ดินคุณภาพดี และมีศักยภาพในการพัฒนาและขายที่แข็งแกร่ง คือ นักลงทุนที่สามารถเอาชนะ “อุปสรรค” ข้างหน้าได้ และได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุน

แหล่งที่มา