ยักษ์ใหญ่วงการอสังหาฯ ได้อะไรจากกฎหมาย 2 ฉบับที่เพิ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติ?

ล่าสุด สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ชุดที่ 15 ได้ผ่านร่างพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน และร่างพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) เมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน ในสมัยประชุมนี้ สภานิติบัญญัติแห่งชาติยังไม่ได้ผ่านร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม)

ร่างสุดท้ายของกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ยังไม่ได้เผยแพร่ แต่รัฐสภาได้ประกาศว่าวันที่มีผลบังคับใช้ของกฎหมายทั้งสองฉบับนี้คือวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568

ในรายงานการวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเผยแพร่ บริษัท Vietcap Securities ให้ความเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขแล้ว) ต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ

ผลกระทบของกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข)

บริษัทหลักทรัพย์แห่งนี้ประเมินว่ากฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) จัดทำกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจนและยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในสามประเด็น

ประการแรก ยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LEF)/ค่าเช่าที่ดิน สำหรับที่ดินที่จัดสรรให้เป็นโครงการบ้านจัดสรรสังคม โดยไม่ต้องมีขั้นตอนการกำหนดค่า LIF

ประการที่สอง ไม่ต้องการจัดสรรที่ดินร้อยละ 20 ในโครงการเชิงพาณิชย์ให้เป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคม และให้ทางเลือกแก่นักลงทุนในการปฏิบัติตามภาระผูกพันด้านบ้านพักอาศัยสังคม

สาม กำไรสูงสุดคือ 10% สำหรับพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ไม่ใช่สำหรับโครงการทั้งหมด

จากมุมมองของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย กฎหมายที่อยู่อาศัยที่แก้ไขได้ขยายกลุ่มผู้มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมให้กว้างขึ้น และกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมสามารถขายต่อบ้านของตนให้กับนักลงทุนหรือผู้ที่มีสิทธิ์ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้เท่านั้น โดยต้องขายในราคาสูงสุดเท่ากับราคาขายของบ้านพักอาศัยสังคมดังกล่าวในสัญญาซื้อขายกับนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

วัตถุประสงค์นี้เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยและคนงานสามารถเข้าถึงและซื้อที่อยู่อาศัยสังคมได้

สำหรับธุรกิจ นักลงทุนที่มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในแผนพัฒนาของตน เช่น Vinhomes Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VHM) และ Nam Long Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: NLG) จะได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย

นอกจากนี้ บทบัญญัติของ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) สามารถสนับสนุนการปรับผังหลักโครงการพาณิชยกรรมขนาดใหญ่บางโครงการได้ ในกรณีที่นักลงทุนมีข้อเสนอให้จัดบ้านพักสังคมนอกโครงการ

การกำหนดให้มีการกำหนดกำไรสูงสุดร้อยละ 10 สำหรับพื้นที่ก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยสังคมแทนทั้งโครงการ ถือเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้กำไรเพิ่มมากขึ้นจากการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมผ่านพื้นที่เชิงพาณิชย์

Các ông lớn địa ốc được gì từ việc 2 Luật vừa được Quốc hội thông qua? - 1 — กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขทำให้กรอบทางกฎหมายสำหรับนักลงทุนมีความชัดเจนและยืดหยุ่นมากขึ้น (ภาพ: Doan Cong)

ผลกระทบของกฎหมายต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) กำหนดข้อกำหนดทางกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนก่อนที่จะเปิดขายโครงการในอนาคตและรับเงินจากผู้ซื้อบ้าน ทั้งนี้ เพื่อปกป้องผู้ซื้อบ้านจากความเสี่ยงที่นักลงทุนระดมทุนจากลูกค้าก่อนดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็น

กฎระเบียบเหล่านี้อาจทำให้ผู้พัฒนาต้องใช้เวลาเตรียมการเพื่อให้ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่จำเป็นทั้งหมดและเริ่มการก่อสร้างก่อนเปิดตัวการขาย

นักวิเคราะห์เชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อนักลงทุนที่มีประวัติการพัฒนาโครงการ เช่น Vinhomes, Nam Long, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (รหัสหุ้น: KDH) เนื่องจากแนวทางเชิงรุกของหน่วยงานนี้ในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายและดำเนินการก่อสร้างฐานรากให้เสร็จสิ้นก่อนเริ่มการขาย

แหล่งที่มา