ยักษ์ใหญ่วงการอสังหาฯ ได้อะไรจากกฎหมาย 2 ฉบับที่เพิ่งผ่านสภาฯ?

ล่าสุด สภานิติบัญญัติแห่งชาติ สมัยที่ 15 ได้ผ่านร่างกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน และร่างกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไขเพิ่มเติม) เมื่อวันที่ 28 พฤศจิกายน ที่ผ่านมา แต่ในสมัยประชุมนี้ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ยังไม่ได้ผ่านร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม)

ร่างสุดท้ายของกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข) และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ยังไม่ได้เผยแพร่ แต่รัฐสภาได้ประกาศว่าวันที่กฎหมายทั้งสองฉบับนี้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป

ในรายงานการวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเผยแพร่ บริษัท Vietcap Securities ให้ความเห็นเกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) ในตลาดอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจ

ผลกระทบของกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไข)

บริษัทหลักทรัพย์แห่งนี้ประเมินว่ากฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) จัดให้มีกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจนและยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับนักลงทุนที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมในสามประเด็น

ประการแรก การยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LEF)/ค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินที่จัดสรรให้เป็นโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม โดยไม่ต้องมีขั้นตอนการกำหนด LIF

ประการที่สอง ไม่ต้องการจัดสรรที่ดินร้อยละ 20 ในโครงการเชิงพาณิชย์ให้เป็นโครงการบ้านจัดสรรสังคม และให้ทางเลือกแก่นักลงทุนในการปฏิบัติตามภาระผูกพันโครงการบ้านจัดสรรสังคม

สาม กำไรสูงสุดคือ 10 เปอร์เซ็นต์สำหรับพื้นที่ก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม ไม่ใช่สำหรับโครงการทั้งหมด

ในมุมมองของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขขยายกลุ่มผู้มีสิทธิซื้อบ้านพักอาศัยสังคม และกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมสามารถขายต่อบ้านของตนให้กับนักลงทุนหรือผู้มีสิทธิซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้เท่านั้น โดยกำหนดราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมดังกล่าวในสัญญาซื้อขายกับผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม

วัตถุประสงค์นี้เพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยและคนงานสามารถเข้าถึงและเข้าถึงที่อยู่อาศัยทางสังคมได้อย่างสะดวก

สำหรับธุรกิจ นักลงทุนที่มีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในแผนพัฒนาของตน เช่น Vinhomes Joint Stock Company (รหัสหุ้น: VHM) และ Nam Long Investment Joint Stock Company (รหัสหุ้น: NLG) จะได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงของกฎหมาย

นอกจากนี้ บทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) สามารถรองรับการปรับปรุงผังหลักสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่บางโครงการ เมื่อนักลงทุนเสนอให้จัดที่อยู่อาศัยสังคมนอกโครงการ

การกำหนดอัตรากำไรสูงสุดร้อยละ 10 ของพื้นที่ก่อสร้างโครงการเคหะชุมชนแทนทั้งโครงการ ถือเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนได้กำไรจากการพัฒนาโครงการเคหะชุมชนผ่านพื้นที่เชิงพาณิชย์เพิ่มมากขึ้น

Các ông lớn địa ốc được gì từ việc 2 Luật vừa được Quốc hội thông qua? - 1 — กฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขทำให้มีกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจนและยืดหยุ่นมากขึ้นสำหรับนักลงทุน (ภาพ: Doan Cong)

ผลกระทบของกฎหมายต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข)

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) กำหนดข้อกำหนดทางกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุนก่อนที่จะสามารถเปิดขายโครงการในอนาคตและรับเงินจากผู้ซื้อบ้าน เพื่อปกป้องผู้ซื้อบ้านจากความเสี่ยงที่นักลงทุนระดมทุนจากลูกค้าก่อนที่จะดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายที่จำเป็น

กฎระเบียบเหล่านี้อาจทำให้ผู้พัฒนาต้องใช้เวลามากในการเตรียมการเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่จำเป็นทั้งหมดและเริ่มการก่อสร้างก่อนเริ่มการขาย

นักวิเคราะห์เชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อนักลงทุนที่มีประวัติการพัฒนาโครงการเช่น Vinhomes, Nam Long, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (รหัสหุ้น: KDH) เนื่องจากแนวทางเชิงรุกของหน่วยงานนี้ในการปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายและดำเนินการก่อสร้างฐานรากให้เสร็จสิ้นก่อนเริ่มการขาย

แหล่งที่มา