การเก็งกำไรและการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์จะต้องได้รับการจัดการอย่างเคร่งครัด

นอกจากนี้การละเมิดกฎในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเกิดขึ้นด้วยแนวโน้มที่ซับซ้อนและแยบยลมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาสและทุกปี

ปัญหาของการเก็งกำไรและการจัดการตลาด

ในช่วงไม่นานมานี้ พื้นที่ในเมืองหลายแห่ง โดยเฉพาะเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย ดานัง โฮจิมินห์ หรือพื้นที่เมืองร้างหรือโครงการบ้านเรือนขนาดใหญ่และเล็กหลายพันเฮกตาร์ที่ถูกทิ้งร้างและถูก "ปกคลุม" มานานหลายทศวรรษ กลายเป็นภาพที่คุ้นเคยไปแล้ว เป็นการเก็งกำไรแบบเป็นระบบเพื่อรอเวลาที่เหมาะสมเพื่อทำกำไรมหาศาล ซึ่งไม่เพียงแต่ทำให้ทรัพยากรที่ดินสูญเปล่าเท่านั้น แต่ยังเป็นสาเหตุโดยตรงประการหนึ่งที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วอีกด้วย

ตามข้อมูลการวิจัยตลาดของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ราคาผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่ดินมีการบันทึกการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 3.5% ในตลาดหลัก ในทำนองเดียวกันที่อยู่อาศัยแบบโลว์ไรส์เพิ่มขึ้น 5-10% โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ได้สร้างระดับใหม่โดยราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 24% และอุปทานใหม่ทั้งหมดลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เฉพาะในตลาดฮานอย ดานัง และ โฮจิมินห์ ซิตี้ การเพิ่มขึ้นปีต่อปีที่สอดคล้องกันคือ 64%, 30.6% และ 46.2% ตามลำดับ

ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาพโดย: Cong Hung

นอกจากปัญหาการเก็งกำไรที่ดินและการเข้ายึดครองที่ดินแล้ว ยังมีสัญญาณของการใช้ประโยชน์จากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อควบคุมตลาด ซึ่งถือเป็นข้อจำกัดที่ใหญ่ที่สุดของการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน นอกเหนือจากผลประโยชน์ทางการเงินต่องบประมาณของรัฐ ในหลายพื้นที่ "นายหน้าประมูล" สมคบคิดกันจ่ายเงินสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายสิบเท่า ทำให้เกิด "ราคาเสมือน" ในการซื้อและขายต่อที่ดินที่ประมูลไปแล้ว หรือขายที่ดินข้างเคียงที่ซื้อมาในราคาต่ำ

ผลที่ตามมาคือ หลังจากตั้งราคาที่สูงผิดปกติเพื่อให้บรรลุเป้าหมายสภาพคล่องและกำไรอย่างรวดเร็ว “นายหน้าประมูล” จึงเต็มใจที่จะริบเงินมัดจำ เนื่องจากเงินมัดจำมีเพียงประมาณ 10 – 20% ของมูลค่ารวมของแปลงที่ดินที่คำนวณตามราคาเริ่มต้นที่หน่วยงานจัดการประมูลให้ไว้ และราคานี้มักจะต่ำกว่าราคาตลาดจริงในพื้นที่นั้นๆ

สิ่งนี้ไม่เพียงส่งผลโดยตรงต่อผลประโยชน์ของผู้เข้าร่วมการประมูลเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย เมื่อจำเป็นต้องใช้ราคาเสมือนนี้เป็นข้อมูลอ้างอิงสำหรับการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการบ้านพักอาศัยใหม่...

“ไตรมาส 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวในเชิงบวก แต่ไม่คึกคักเท่าช่วงก่อนเกิดโควิด-19 อุปทานใหม่ยังมีจำกัด ราคาอสังหาฯ ยังสูงอยู่ เราเห็นสาเหตุหลายประการที่นำไปสู่สถานการณ์นี้ เช่น ความต้องการที่อยู่อาศัยและธุรกิจของผู้คนมีสูง ในขณะที่อุปทานมีน้อย ความต้องการมีมากกว่าอุปทาน ต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการอสังหาฯ (วัสดุก่อสร้าง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ฯลฯ) ล้วนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลายพื้นที่มีสัญญาณการขึ้นราคาและเงินเฟ้อเพื่อควบคุมตลาดผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” นายเหงียน เวียด หุ่ง รองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง ให้ข้อมูล

เดินหน้าหนักต้านโครงการ “กอด” ที่ดินรกร้าง

บทเรียนจาก "คลื่นใต้ดิน" ของการเก็งกำไรและการจัดการราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ทิ้งผลกระทบมากมายไว้ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เกิดความคลั่งไคล้ที่ดินจนทำให้ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง (เพื่อที่อยู่อาศัย การผลิต และธุรกิจ...) ไม่สามารถเข้าถึงที่ดินได้ หากต้องการ พวกเขาจะต้องจ่ายเงินจำนวนมากสำหรับการเก็งกำไร ซึ่งนำไปสู่การทิ้งที่ดิน และธุรกิจที่พัฒนาโครงการใหม่ก็กังวลว่าจะไม่สามารถรับประกันผลกำไรได้เนื่องจากการลงทุนและต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้น คนจนต้องจ่ายเงินมากขึ้นเรื่อยๆ และค่อยๆ สูญเสียความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้าน

สิ่งที่น่ากังวลคือทรัพยากรสำหรับการลงทุนในการผลิต ธุรกิจ การสร้างงาน และมูลค่าส่วนเกินสำหรับสังคมถูก "ฝัง" ไว้ในที่ดิน ที่ดินเพื่อเก็งกำไรที่ไม่ได้นำมาใช้งานก็ไม่ได้กระตุ้นการเติบโตของอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้อง และในระยะยาวเมื่ออุปทานสะสมเป็นเวลานาน ก็จะนำไปสู่หนี้เสียของนักลงทุนในระบบธนาคาร และเมื่อถึงจุดหนึ่งก็จะทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อในเศรษฐกิจโดยรวม

“หน่วยงานบริหารของรัฐและหน่วยงานท้องถิ่นต้องดำเนินการอย่างเด็ดขาดต่อโครงการที่ “ถือครอง” ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เก็งกำไร แต่ถูกละทิ้งมานานหลายปีโดยไม่ได้ใช้ประโยชน์และถูกใช้ประโยชน์โดยพิจารณาและประเมินสาเหตุทั้งเชิงอัตนัยและเชิงวัตถุอย่างเฉพาะเจาะจง สำหรับโครงการที่มีศักยภาพเพียงพอในการดำเนินการ ควรมีการสร้างกลไกเพื่อดำเนินการต่อไป ในทางตรงกันข้าม ประมวลกฎหมายอาญายังกำหนดอย่างชัดเจนถึงการจัดการการกระทำที่เป็นการบิดเบือน ขึ้นราคา และผลักดันให้ราคาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น สิ่งเหล่านี้ต้องได้รับการปฏิบัติอย่างเคร่งครัดเพื่อแก้ไขการละเมิดอย่างทันท่วงที” ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าว

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ จ่อง ถิญห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า เพื่อรักษาเสถียรภาพของราคาอสังหาริมทรัพย์และจำกัดการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและฉับพลัน สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการป้องกันการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อ ดังนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อควบคุมและปรับราคาขายให้กลับมาเท่ากับมูลค่าตลาดจริงสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินด้วย

“ประเทศต่างๆ ทั่วโลกประสบความสำเร็จอย่างมากในการควบคุมราคาอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่าตลาดจริงผ่านกฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ เมื่อประมาณ 20 ปีที่แล้ว คณะกรรมการกลางพรรคได้ออกมติเกี่ยวกับการปฏิรูปภาษีอสังหาริมทรัพย์ แต่จนถึงปัจจุบันยังไม่มีการบังคับใช้นโยบายนี้”

ดังนั้น เราจึงจำเป็นต้องสร้างกฎหมายภาษีแยกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อดำเนินการอย่างมั่นคงและยาวนาน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ที่ถูกทิ้งร้าง ทรัพย์สินที่ถูกขายหลายครั้ง หรือมีทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์หลายรายการ จะต้องถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูง แม้จะอยู่ในอัตราเดียวกับค่าเช่าพื้นที่ดินและพื้นที่ก่อสร้างที่มีอยู่ในปัจจุบันก็ตาม” รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ติงห์ กล่าว

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังเชื่อว่าปัญหาทางกฎหมายก็เป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาเช่นกัน คณะทำงานพิเศษของนายกรัฐมนตรีเกี่ยวกับการทบทวนและขจัดปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้แก้ไขปัญหาไปได้มากแล้ว (จากโครงการที่ติดขัด 1,200 โครงการ มีโครงการที่ติดขัดมากกว่า 800 โครงการที่ได้รับการแก้ไขแล้ว)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 เป็นต้นไป เมื่อกฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติมมีผลบังคับใช้เป็นทางการ โดยมีกฎระเบียบใหม่หลายฉบับคาดว่าจะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายในเร็วๆ นี้ หน่วยงานจัดการจำเป็นต้องเร่งออกเอกสารกฎหมายย่อยและคำแนะนำการนำไปปฏิบัติเพื่อช่วยเร่งความคืบหน้าของโครงการ เพิ่มอุปทานเข้าสู่ตลาด ในเวลาเดียวกัน ให้มุ่งเน้นไปที่การจัดลำดับความสำคัญของโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด เพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ ตลอดจนรับประกันประสิทธิผลของนโยบายประกันสังคม

 

ประเด็นที่สำคัญที่สุดในปัจจุบันยังคงเป็นบทบาทของรัฐในการควบคุมดูแลผ่านกลไก นโยบาย เครื่องมือบริหารจัดการและมาตรการคว่ำบาตร เพื่อลดและป้องกันการเก็งกำไร อันจะนำตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่ภาวะสมดุลในระยะยาว

ระบบกฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมใหม่ล่าสุดได้มีผลบังคับใช้แล้ว แต่ยังคงจำเป็นต้องได้รับความคิดเห็นและการสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง เพื่อสรุปและดึงบทเรียนและแก้ไขประเด็นที่ค้างอยู่ต่อไป ซึ่งในการเพิ่มอุปทานและรักษาเสถียรภาพของราคาขาย จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาการอนุมัตินโยบายการลงทุนอย่างถี่ถ้วน ในเวลาเดียวกันกับการอนุมัติให้นักลงทุนใช้ที่ดิน

นายเหงียน ดิเอป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย

ที่มา: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html