ครอบครัวรายได้ 50 ล้านดอง/เดือน ไม่ต้องใช้เงิน 8 ปีซื้อบ้าน

VTV.vn - การสำรวจของ VARS แสดงให้เห็นว่าอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนในเขตเมืองมีราคาอยู่ที่ประมาณ 5 พันล้านดอง ซึ่งในปัจจุบันเกินความสามารถในการจ่ายของครัวเรือนส่วนใหญ่

ภาพประกอบภาพถ่าย

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากจุดแข็งในด้านขนาดและการมีส่วนร่วมทาง เศรษฐกิจ แล้ว ตลาดยังแสดงสัญญาณการเติบโตอย่างรวดเร็ว ราคาที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มขึ้นเกินกว่ารายได้ที่แท้จริง ซึ่งอาจทำให้เกิด "ฟองสบู่" และเพิ่มช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนในสังคม สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เชื่อว่าจำเป็นต้องมีทางออกเพื่อ "หยุดยั้ง" การเติบโตอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัย

* เมื่อราคาบ้าน “เกิน” รายได้ที่แท้จริงมาก

จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาคการก่อสร้างและภาคอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสนับสนุน GDP ของประเทศโดยเฉลี่ยประมาณ 10% เฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวคิดเป็นประมาณ 3.5% หรือคิดเป็น 0.5 จุดเปอร์เซ็นต์ของการเติบโตของ GDP ต่อปี

อย่างไรก็ตาม อัตราส่วนนี้ยังคงเป็นเพียงครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยของหลายประเทศในภูมิภาค มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ทางเศรษฐกิจของประเทศทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 21% เท่านั้น ซึ่งต่ำกว่า 35% ในประเทศพัฒนาแล้วอย่างมาก แสดงให้เห็นว่าตลาดเวียดนามยังมีช่องว่างสำหรับการเติบโตอีกมาก

อย่างไรก็ตาม การเติบโตอย่างรวดเร็วของตลาดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาแสดงให้เห็นถึงความไม่ยั่งยืน เห็นได้ชัดเจนที่สุดจากความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โครงสร้างผลิตภัณฑ์มุ่งเน้นไปที่กลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูงเป็นหลัก ในขณะที่ความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด...

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าอุปทานที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงสามปีที่ผ่านมา แต่ยังไม่สมดุล แม้แต่ในเขตชานเมือง ซึ่งคาดว่าจะมีสินค้าราคาไม่แพง ราคาที่อยู่อาศัยที่แท้จริงก็ยังสูงกว่ารายได้เฉลี่ยอยู่มาก มีการกำหนดระดับราคาใหม่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชนลดลงอย่างมาก

ผลสำรวจของ VARS ระบุว่าอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนในเขตเมืองมีราคาประมาณ 5 พันล้านดอง ซึ่งปัจจุบันเกินกำลังซื้อของครัวเรือนส่วนใหญ่ สมมติว่าครอบครัวมีรายได้ 50 ล้านดองต่อเดือน หากใช้จ่ายรายได้ทั้งหมด พวกเขาจะต้องใช้เวลาราว 8 ปีในการซื้อบ้าน หากการใช้จ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้ตามที่ภาคการเงินแนะนำ ระยะเวลาดังกล่าวจะขยายเป็น 25 ปี ตามที่ VARS ระบุ

แม้แต่โครงการบ้านจัดสรรสังคม ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ก็ค่อยๆ “เกินเอื้อม” สำหรับผู้ได้รับผลประโยชน์ ด้วยราคาประมาณ 1.5 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร แม้แต่ครัวเรือนที่มีรายได้ 40 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งเป็นระดับสูงสุดตามเกณฑ์การอนุมัติ ก็จะต้องออมเงินเกือบ 10 ปีเพื่อซื้อบ้าน ยังไม่รวมถึงภาระการกู้ยืมและค่าครองชีพที่แท้จริง

ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วไม่เพียงแต่ลดโอกาสในการอยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังนำไปสู่ผลกระทบทางสังคมและเศรษฐกิจที่น่ากังวลอีกด้วย ความแตกต่างในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยทำให้ช่องว่างระหว่างผู้ที่มีทรัพย์สินและผู้ที่ไม่มีทรัพย์สิน “คงที่” มากขึ้น ผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วยังคงได้รับประโยชน์จากราคาที่สูงขึ้น ในขณะที่ผู้ที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเองถูกบังคับให้เช่าระยะยาว ทำให้การสะสมทรัพย์สินเป็นเรื่องยาก

อันที่จริง การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่ส่งผลดีต่อกลุ่มคนที่มีศักยภาพทางการเงินเพียงเล็กน้อย ขณะที่คนส่วนใหญ่กลับรู้สึกว่า "ยากจนลง" แม้จะมีรายได้เพิ่มขึ้นก็ตาม แนวโน้มนี้อาจก่อให้เกิดความเหลื่อมล้ำทางความมั่งคั่งหากไม่มีนโยบายกำกับดูแลที่ทันท่วงที - จากการวิเคราะห์ของ VARS

ดร.เหงียน มินห์ ฟอง ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ ให้ความเห็นว่าราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้เป็นปัญหาที่น่ากังวลในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน สถานการณ์เช่นนี้ไม่เพียงแต่ทำให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้น้อยลงเท่านั้น แต่ยังผลักดันให้เศรษฐกิจตกอยู่ในความเสี่ยงที่จะเกิด "ฟองสบู่" ของสินทรัพย์อีกด้วย

ดังนั้น ทางออกที่สำคัญที่สุดคือการพิจารณาการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นยุทธศาสตร์สำคัญ เช่นเดียวกับโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งหรือพลังงาน เมื่อความต้องการที่แท้จริงได้รับการตอบสนอง ตลาดจะเกิดความสมดุล ลดแรงจูงใจในการเก็งกำไร และทำให้ราคาอยู่ในระดับที่เหมาะสมมากขึ้น

ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเข้มงวดกิจกรรมเก็งกำไร เพิ่มภาษีการซื้อขายระยะสั้น และสร้างกลไกทางการเงินที่เอื้ออำนวยต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรก นายพงษ์ เสนอว่า หากนโยบายไม่เข้มแข็งพอ ราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดช่องว่างระหว่างคนรวยกับคนจนที่กว้างขึ้นเรื่อยๆ

* ปลดบล็อกแหล่งจัดหา ปรับปรุงนโยบาย

VARS ระบุว่า เพื่อให้ตลาดพัฒนาอย่างมั่นคง จำเป็นต้องเร่งดำเนินการแก้ไขเพื่อ "หยุดยั้ง" การพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัย โดยมุ่งเน้นที่การกำจัดอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เมื่ออุปทานมีมากพอและมีความสมดุล ตลาดจะควบคุมตัวเองตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งจะจำกัดการเก็งกำไรและการขึ้นราคาที่ไม่สมเหตุสมผล

ประการแรก จำเป็นต้องเร่งรัดการจัดทำเอกสารแนวทางการบังคับใช้ระบบกฎหมายใหม่เกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องปรับปรุงศักยภาพการบังคับใช้ของหน่วยงานท้องถิ่น เสริมสร้างการกระจายอำนาจและการมอบอำนาจในการปรับนโยบาย เพื่อสร้างความยืดหยุ่นที่เหมาะสมกับแต่ละภูมิภาคและขั้นตอนการพัฒนา

ปัญหาคอขวดในการเคลียร์พื้นที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไขอย่างโปร่งใสและมีประสิทธิภาพ โดยลดระยะเวลาดำเนินการลง ในขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาสิทธิของประชาชนไว้ นอกจากการพิจารณายกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินล่าช้าเพิ่มเติมอีก 5.4% ต่อปี สำหรับโครงการที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2567 แล้ว ยังจำเป็นต้องออกวิธีการกำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจนและมีเสถียรภาพในเร็วๆ นี้ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการพัฒนาโครงการและสร้างโอกาสในการลดราคาที่อยู่อาศัย (VARS) เสนอ

นอกจากนี้ จำเป็นต้องกระจายช่องทางการระดมทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อลดการพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร การปรับโครงสร้างตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนให้เป็นช่องทางเงินทุนระยะกลางและระยะยาวที่มีประสิทธิภาพก็เป็นหนึ่งในแนวทางที่จำเป็น ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องส่งเสริมการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Fund) และส่งเสริมการพัฒนากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เพื่อสร้างแหล่งเงินทุนที่มั่นคงและโปร่งใสสำหรับตลาด

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เน้นย้ำว่าราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ สะท้อนถึงความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานอย่างชัดเจน แม้ว่าอุปสงค์ที่อยู่อาศัยที่แท้จริงจะมีสัดส่วนมากที่สุด แต่อุปทานกลับกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ภาวะขาดแคลนสินค้าราคาประหยัดส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น นำไปสู่ปรากฏการณ์ "ภาวะร้อนแรงเกิน" ที่ยาวนาน

เพื่อ “สกัดกั้น” การเพิ่มขึ้นของราคา จำเป็นต้องปลดล็อกแหล่งอุปทานที่เหมาะสม โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในเขตเมืองและชานเมือง นอกจากนี้ จำเป็นต้องกระจายแหล่งเงินทุน พัฒนาช่องทางการระดมทุนระยะกลางและระยะยาว เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ แทนที่จะพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร

นายดิญเน้นย้ำว่า เมื่อปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไข การเพิ่มขึ้นของอุปทานและกระแสเงินทุนมีเสถียรภาพมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะพัฒนาอย่างมีสุขภาพดีและยั่งยืน ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนและมีส่วนสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจในเชิงบวก

ประเด็นหนึ่งที่ต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษคือ การวางแผนโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดต้องได้รับความสำคัญเป็นลำดับแรก โดยมีนโยบายจูงใจเฉพาะด้านรองรับ ขณะเดียวกัน การพัฒนาเมืองต้องควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการรถไฟฟ้าชานเมือง และทางหลวง เพื่อขยายพื้นที่เมือง ลดความหนาแน่นของประชากร และลดแรงกดดันด้านราคาที่ดินในเขตเมือง

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องพัฒนาตลาดเช่าที่อยู่อาศัยแบบมืออาชีพ ลดความคิดที่ว่า “ต้องมีบ้านเป็นของตัวเองเพื่อความมั่นคงในชีวิต” และมุ่งหวังที่จะกระจายทางเลือกที่อยู่อาศัยให้กับผู้คน

นอกจากนี้ หน่วยงานบริหารจัดการจำเป็นต้องพัฒนาชุดตัวชี้วัดและเกณฑ์เตือนภัยล่วงหน้าเพื่อติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบบการติดตามนี้จะช่วยตรวจจับสัญญาณของ "ความเบี่ยงเบน" ได้อย่างทันท่วงที เช่น การเก็งกำไร การขึ้นราคาที่ผิดปกติ หรือความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทาน ซึ่งจะทำให้สามารถดำเนินมาตรการการแทรกแซงที่เหมาะสมในเชิงรุก แทนที่จะรับมืออย่างเฉยเมยเมื่อเกิดความเสี่ยงในตลาด

ท้ายที่สุด VARS เชื่อว่าจำเป็นต้องเร่งสร้างฐานข้อมูลที่ดินและที่อยู่อาศัยแห่งชาติที่เป็นหนึ่งเดียวและโปร่งใส ซึ่งเป็นรากฐานสำคัญที่จะช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการ นักวิจัย และภาคธุรกิจต่างๆ สามารถวิเคราะห์ คาดการณ์ และบริหารจัดการตลาดได้อย่างถูกต้องและรวดเร็ว

เมื่อระบบข้อมูลเปิดกว้างและเชื่อมโยงกันระหว่างกระทรวง สาขา และท้องถิ่น ซึ่งรวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผน ธุรกรรม มูลค่า ความถูกต้องตามกฎหมาย และการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน จะช่วยปรับปรุงความโปร่งใส ลดการเก็งกำไร และปกป้องสิทธิของประชาชนและธุรกิจ

ที่มา: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm