เส้นทางพันล้านกลับมาคึกคักอีกครั้ง

การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ประกอบกับการใช้จ่ายของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ทำให้พื้นที่ให้เช่าบนถนนในนครโฮจิมินห์คึกคักมากขึ้น ห้างสรรพสินค้าก็เต็มไปด้วยผู้เช่าเช่นกัน

ไซต์เต็มแล้ว

คุณมินห์ ญัต ซึ่งเพิ่งย้ายจาก ฮานอย มาเริ่มต้นธุรกิจ ได้ตระเวนหาทำเลดีๆ ในใจกลางเมืองเพื่อเปิดร้านอาหารในช่วงไม่กี่วันที่ผ่านมา หลังจากค้นหาความสัมพันธ์ นายหน้า และลงโฆษณามาหลายวัน เขาก็ยังไม่เจอทำเลที่ถูกใจ เพราะทำเลดีๆ โดนเช่าไปหมดแล้ว “ตอนนี้ทำเลหายากมาก โดยเฉพาะทำเลดีๆ” คุณญัตบ่น สถานการณ์นี้ต่างจากปีที่แล้วมาก ที่ถนนมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์ในใจกลางเมืองยังคงเต็มไปด้วยป้ายประกาศให้เช่า

จากการสังเกตถนนในย่านใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น ถนน Ham Nghi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Du, Dong Khoi, Hai Ba Trung, Nguyen Thi Minh Khai... ก่อนหน้านี้มีร้านค้าปิดอยู่ค่อนข้างมาก แต่ปัจจุบันร้านค้าเกือบทั้งหมดถูกปิดไปแล้ว บนถนนที่มีราคาแพงที่สุดในโฮจิมินห์ เช่น ถนน Nguyen Hue, Dong Khoi ปัจจุบันมีร้านค้าที่ปิดอยู่เพียงไม่กี่แห่ง แต่จากการวิจัยของเราพบว่าร้านค้าเหล่านี้เป็นของ Ms. Truong My Lan และกำลังถูกยึด ส่วนที่เหลือเป็นร้านค้าที่พลุกพล่านและพลุกพล่าน

พื้นที่ให้เช่าในทาวน์เฮาส์หรือศูนย์การค้าก็เต็มไปด้วยลูกค้า

ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน

สาเหตุที่ พื้นที่เช่า ถูกปล่อยเช่าเต็มเป็นเพราะเจ้าของบ้านยอมลดราคา แทนที่จะคงราคาเดิมหรือแม้กระทั่งขึ้นราคาเหมือนปีก่อนๆ ข้อมูลจากเว็บไซต์ Batdongsan ระบุว่าช่วงต้นปีนี้ สถานการณ์ร้านค้าและร้านอาหารซบเซามาเป็นเวลานาน ความต้องการเช่าลดลงและไม่มีทีท่าว่าจะดีขึ้น เจ้าของบ้านหลายรายจึงค่อยๆ ยอมลดราคาลง ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ในย่านชานเมืองราคาประหยัดได้ลดราคาลง 10-15% สำหรับสัญญาเช่าใหม่ ในย่านใจกลางเมืองราคาเช่าต่ำกว่าที่ทำสัญญาไว้เดิม 15-20% ข้อมูลจาก DKRA Group ยังแสดงให้เห็นว่าในช่วง 2 เดือนแรกของปี ราคาเช่าทาวน์เฮาส์ในเขต 1, 3, บิ่ญถั่น ลดลง 20-25% ส่วนพื้นที่ที่อยู่ไกลจากใจกลางเมือง เช่น เขต 7, 10, บิ่ญเติน และเมืองทูดึ๊ก ก็ลดราคาลงประมาณ 20% เช่นกัน

คุณหง็อก ถัง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ผู้เชี่ยวชาญด้านการให้เช่าพื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ ได้ให้สัมภาษณ์กับเราว่า ในช่วงปี 2566-2567 มีอาคารว่างให้เช่าค่อนข้างมาก แต่เจ้าของอาคารยังคงไม่ลดราคา อย่างไรก็ตาม เมื่อเข้าสู่ปี 2568 เจ้าของอาคารจำเป็นต้องลดราคาเพื่อให้ผู้เช่า "ปิดการขาย" แทนที่จะ "ปิดประตูแล้วปล่อยทิ้งไว้ว่างทุกวันเป็นการสิ้นเปลืองเงิน" โดยเฉพาะอาคารขนาดใหญ่บนถนนสายใจกลางเมือง แม้จะมีข้อได้เปรียบทางการค้ามากมาย แต่กลับมีราคาเช่าที่สูงมาก และพิถีพิถันเรื่องผู้เช่า ซึ่งเป็นข้อเสียเปรียบ

ลูกค้าหลักของอาคารเหล่านี้มักเป็นแบรนด์ที่มีกระแสเงินทุนที่แข็งแกร่ง เช่น ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มขนาดใหญ่ ธนาคาร การเงิน... การลดราคาช่วยให้อาคารที่ว่างมานานสามารถหาผู้เช่าได้ "ในภาวะ เศรษฐกิจ ที่ยังคงย่ำแย่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน การที่เจ้าของอาคารลดค่าเช่าเป็นทางออกที่เป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย กฎเกณฑ์ของตลาดในปัจจุบันได้เปลี่ยนแปลงไป ไม่ได้เอนเอียงไปทางเจ้าของอาคารเหมือนแต่ก่อน ดังนั้น ด้วยความต้องการเช่าอาคารที่ยังคงมีอยู่และยังคงมีอยู่จำนวนมาก การปรับค่าเช่าให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมจะช่วยให้อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นอีกครั้ง" คุณหง็อก ถัง อธิบาย

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการบัตตงซาน ประจำภาคใต้ ยืนยันว่าการลดราคาค่าเช่าเป็นสิ่งที่เหมาะสมในบริบทของอุตสาหกรรมค้าปลีกที่กำลังเผชิญกับความท้าทายมากมาย สำหรับครอบครัวที่มีรายได้จากค่าเช่าเป็นปัจจัยสำคัญต่อค่าใช้จ่ายทางการเงิน การปล่อยให้สถานการณ์ซบเซาเช่นนี้ยืดเยื้อออกไปจะส่งผลเสียต่อทั้งสองฝ่าย ถึงเวลาที่ทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่าควรปรึกษาหารือและช่วยเหลือซึ่งกันและกันเพื่อก้าวผ่านความยากลำบาก การที่เจ้าของบ้านยอมรับการลดราคาค่าเช่าระยะสั้นอย่างสมเหตุสมผลจะเป็นทางออกชั่วคราวที่ช่วยลดความเสียหายให้กับทั้งสองฝ่าย

ศูนย์การค้าที่เต็มไปด้วยผู้เช่า

แม้ว่าทาวน์เฮาส์ให้เช่าจะฟื้นตัว แต่พื้นที่ใน ศูนย์การค้า ก็เกือบเต็มแล้ว ข้อมูลจาก CBRE Vietnam แสดงให้เห็นว่าในศูนย์การค้าในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์ อัตราการเช่าอยู่ที่ประมาณ 93-99% และมีพื้นที่ว่างน้อยมาก ส่งผลให้ราคาค่าเช่าในย่านใจกลางเมืองสูงขึ้น 10-11% ต่อปี ในปี 2567 เพียงปีเดียว CBRE บันทึกราคาค่าเช่าในย่านใจกลางเมืองไว้ที่ 280 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร ^/ เดือน (เทียบเท่า 7 ล้านดอง) เพิ่มขึ้น 15.4% จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2566 ขณะเดียวกัน พื้นที่ค้าปลีกในโครงการที่ตั้งอยู่นอกใจกลางเมืองก็มีอัตราเพิ่มขึ้น 4-5% ต่อปีเช่นกัน โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 53 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร ^/ เดือน (เทียบเท่า 1.3 ล้านดอง) โครงการศูนย์การค้าใหม่ 4 แห่งที่กำลังจะเปิดในพื้นที่นอกใจกลางเมืองโฮจิมินห์ในปี 2567 ได้แก่ Central Premium, Parc Mall (เขต 8), Vincom Megamall Grandpark (เมืองทูดึ๊ก) และ Vincom 3.2 (เขต 10) ล้วนมียอดผู้เข้าใช้เกือบ 100% นับตั้งแต่เปิดตัว

คุณไม โว หัวหน้าฝ่ายบริการค้าปลีก CBRE เวียดนาม เปิดเผยว่า ในปี 2567 นครโฮจิมินห์มีอัตราการดูดซับพื้นที่ค้าปลีกสุทธิสูงสุดในรอบ 7 ปีที่ผ่านมา ด้วยพื้นที่เช่า 132,000 ตารางเมตร ขณะที่ ^{อัตรา} พื้นที่ว่างในตลาดโดยรวมอยู่ที่เพียง 7% เท่านั้น สาเหตุหลักมาจากแบรนด์อาหารและเครื่องดื่มและอุตสาหกรรม แฟชั่น กำลังเปลี่ยนความต้องการเช่าพื้นที่ไปยังศูนย์การค้า นอกจากนี้ ความต้องการเช่าพื้นที่ส่วนกลางจากแบรนด์จีนในตลาดเวียดนามยังช่วยเติมเต็มพื้นที่เช่าว่างอย่างรวดเร็ว และราคาค่าเช่าทั้งในย่านใจกลางเมืองและนอกใจกลางเมืองก็สูงขึ้นด้วย ยกตัวอย่างเช่น วินคอม ดงคอย ได้ต้อนรับแบรนด์แฟชั่นจีน Urban Revivo สู่เวียดนามเป็นครั้งแรก และที่ศูนย์การค้าไซ่ง่อน เซ็นเตอร์ แบรนด์ของเล่นจีน Popmart ก็เลือกสถานที่แห่งนี้เป็นจุดแวะพักเช่นกัน

คุณ Cao Thi Thu Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของ Savills Vietnam ก็มีมุมมองเดียวกันเช่นกัน ยืนยันว่า รูปแบบ "ครบวงจร" ในห้างสรรพสินค้าช่วยอำนวยความสะดวกให้กับแบรนด์อาหารและเครื่องดื่ม แฟชั่น และเครื่องสำอางในการเข้าถึงลูกค้า เมื่อเทียบกับพื้นที่ค้าปลีกในทาวน์เฮาส์ ปัจจัยสำคัญที่สุดของความสำเร็จของห้างสรรพสินค้าคือกลยุทธ์การจัดสรรพื้นที่สำหรับผู้เช่าที่เหมาะสม และสร้างความสมดุลระหว่างกลุ่มผลิตภัณฑ์

จากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ พบว่าปัจจุบันพื้นที่ค้าปลีกในนครโฮจิมินห์กำลังเติบโตอย่างช้าๆ โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมือง แทบไม่มีที่ดินเหลือสำหรับพัฒนาศูนย์การค้าแห่งใหม่ ขณะเดียวกัน ความจำเป็นในการขยายธุรกิจและการมีส่วนร่วมของแบรนด์นานาชาติในเวียดนามที่เพิ่มมากขึ้น ช่วยให้พื้นที่ในศูนย์การค้ามีความน่าดึงดูดใจสำหรับลูกค้ามากขึ้นเรื่อยๆ

ตลาดค้าปลีกของเวียดนามอยู่ในอันดับสูงสุดในภูมิภาค

บริษัทวิเคราะห์ข้อมูลตลาด Euromonitor (UK) คาดการณ์ว่ายอดค้าปลีกสินค้าที่ไม่ใช่อาหารในเวียดนามตั้งแต่ปี 2567 ถึง 2570 จะเติบโตในอัตรา 12.6% ต่อปี ดัชนีการใช้จ่ายของผู้บริโภคในแต่ละครัวเรือนในเวียดนามจะเพิ่มขึ้น 38% ในช่วงปี 2567-2571 ซึ่งสูงที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ แบรนด์เฉพาะกลุ่มหลายแบรนด์ตั้งเป้าที่จะเปิดสาขาในปี 2568-2569 แบรนด์จีนจำนวนมากกำลังมองหาโอกาสในการขยายธุรกิจไปยังต่างประเทศ โดยเวียดนามเป็นหนึ่งในตลาดที่มีศักยภาพในการพัฒนาเครือข่ายร้านค้า ซึ่งคาดว่าจะนำมาซึ่งโอกาสมากมายให้กับตลาดค้าปลีกของเวียดนามในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า

Thanhnien.vn

ที่มา: https://thanhnien.vn/cac-tuyen-duong-ti-usd-da-nhon-nhip-tro-lai-185250427212914011.htm