จำเป็นต้องประสานผลประโยชน์ของทุกฝ่าย

นักลงทุนต้องดิ้นรนเพื่อ "แบกรับ" ต้นทุนและจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้

หงอย ดัว ติน (NDT): ขณะนี้ ขณะที่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนต่างใฝ่ฝันอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง อุปทานของที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมก็แทบจะหมดลงแล้ว คุณคิดว่าอะไรคือสาเหตุของสถานการณ์เช่นนี้?

คุณโว ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่ม DKRA: ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยสังคมเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางเกิดขึ้นและกินเวลานานหลายปี

มีปัจจัยหลายประการที่ส่งผลต่อส่วนนี้ แต่มีปัจจัยหลักสองประการที่ส่งผลโดยตรงต่อการจัดหาส่วนนี้

ประการแรก ต้นทุนปัจจัยการผลิตกำลังเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาณลดลงในช่วงสองปีที่ผ่านมา แต่ต้องยอมรับว่าวงจรการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2557-2563 ที่ผ่านมาได้รักษาระดับราคาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับสูง

สิ่งนี้นำไปสู่ต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างที่สูงมากสำหรับนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่การซื้อที่ดิน วัตถุดิบ แรงงาน ฯลฯ ที่เพิ่มขึ้นในแนวตั้ง ทำให้การลดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วเป็นเรื่องยากมาก

คุณโว ฮ่อง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ DKRA Group

ประการที่สอง สถานะทางกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์มีระยะเวลายาวนานและใช้เวลานานกว่าจะได้รับการแก้ไข ตั้งแต่ขั้นตอนการถือครองที่ดิน นักลงทุนยังต้องยื่นขออนุมัติจากหน่วยงานภาครัฐหลายระดับ รวมถึงการวางแผนการชดเชยและการขออนุญาตก่อสร้าง... ซึ่งทำให้โครงการต้องใช้เวลานานหลายปีกว่าจะแล้วเสร็จตามกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจเฉพาะทาง เช่น อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่มีภาระหนี้สูง การกู้ยืมจากช่องทางตราสารหนี้และธนาคารมีจำนวนมาก แม้ว่าโครงการจะล่าช้าเนื่องจากเอกสารทางกฎหมายไม่ครบถ้วน แต่ธุรกิจก็ยังคงต้อง "แบกรับ" ดอกเบี้ยจำนวนมหาศาลจากเงินกู้ เอกสารแนบทั้งหมดข้างต้นจะรวมอยู่ในราคาผลิตภัณฑ์หลังจากโครงการเสร็จสมบูรณ์

ดังนั้น จึงเป็นเรื่องยากมากที่ธุรกิจจะลดราคาสินค้าให้อยู่ในระดับต่ำ หรือตอบสนองแนวคิดเรื่อง “ราคาที่เอื้อมถึง” ตามความต้องการของคนส่วนใหญ่ โดยเฉพาะในบริบทปัจจุบันที่ต้นทุนสูงมากอยู่แล้ว

นักลงทุน: การพูดแบบนี้แสดงให้เห็นว่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์กำลัง “ปวดหัว” กับปัญหาเรื่องต้นทุน รบกวนช่วยอธิบายให้ชัดเจนขึ้นหน่อยได้ไหมครับว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องแบกรับต้นทุนอะไรบ้าง เรื่องนี้ส่งผลต่อราคาบ้านที่ลดลงอย่างไรบ้างครับ

นายโว่ ฮ่อง ทัง: ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ค่าแรงงาน ค่าใช้จ่ายในการซื้อวัสดุก่อสร้าง... ล้วนแต่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็ตาม

โครงการตั้งแต่เริ่มดำเนินการก่อสร้างจนถึงขั้นตอนเสร็จสิ้นตามกฎหมายตามแผนที่วางไว้ โดยเฉลี่ยใช้เวลาเพียงประมาณ 3 ปีเท่านั้น แต่ในความเป็นจริง ธุรกิจที่ต้องการเริ่มการก่อสร้างอย่างเป็นทางการอาจต้องใช้เวลาถึง 10 ปีกับเอกสารต่างๆ ซึ่งเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรโดยเปล่าประโยชน์

เพื่อเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการจะต้องจ่ายค่าชดเชยและค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่หลายรายการ เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมการคุ้มครองทุ่งนาให้กับรัฐ

ต่อมา ต้นทุนการก่อสร้างจากแรงงาน วัสดุ ฯลฯ จะเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา สำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% ทาวน์เฮาส์ประมาณ 30% และวิลล่า 20%

ยังไม่รวมถึงภาระทางการเงินที่ธุรกิจต้องชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย ยิ่งโครงการใช้เวลานานเท่าไหร่ ต้นทุนทางการเงินก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น และสุดท้าย ต้นทุนนี้รวมอยู่ในราคาขายที่ลูกค้าต้องจ่ายเมื่อซื้อบ้าน

เป็นไปไม่ได้ที่ธุรกิจจะยอมรับการขาดทุนเพียงเพื่อจะขายผลิตภัณฑ์ของตน

ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงสองปีที่ผ่านมา นักลงทุนหลายรายพยายามเสนอแรงจูงใจที่น่าดึงดูดใจให้กับผู้ซื้อบ้านและขยายระยะเวลาการชำระเงินเพื่อกระตุ้นความต้องการ

อันที่จริงแล้ว นโยบายนี้สร้างความเสียหายต่อผลกำไรของนักลงทุน แต่พวกเขาก็ยังคงยอมรับเพื่อพยายามสร้างสภาพคล่อง เนื่องจากต้นทุนที่สูงเกินไป ธุรกิจจึงทำได้เพียงลดราคาสินค้าลงเพื่อประสานผลประโยชน์ของทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในระดับปานกลาง

การบังคับให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดราคาบ้านลงมาอยู่ในระดับ "ที่เอื้อมถึง" เป็นเรื่องยากมาก เพราะธุรกิจจำเป็นต้องทำกำไร เป็นไปไม่ได้เลยที่จะคาดหวังว่าธุรกิจจะยอมขาดทุนเพียงเพื่อขายสินค้า

ในอดีต นักลงทุนจำนวนมากคาดหวังผลกำไรสูงถึงสิบเปอร์เซ็นต์ก่อนตัดสินใจลงทุน แต่ปัจจุบัน พวกเขามุ่งมั่นที่จะทำกำไรเท่าทุน หรือแม้แต่ขาดทุนในช่วงแรกๆ เป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนในปัจจุบันคือการตั้งราคาขายให้ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เก็บเงินให้ได้เร็วที่สุดเพื่อสร้างกระแสเงินสด ซึ่งถือเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับลูกค้าที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ความคาดหวังต่ออุปทานที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นจากนโยบาย

นักลงทุน: ในความเป็นจริง แม้ในบริบททั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากลูกค้า และโครงการในกลุ่มนี้มักจะมีปริมาณธุรกรรมที่คงที่อยู่เสมอ

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนดูเหมือนจะสนใจในการพัฒนาทาวน์เฮาส์หรูและอพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์.... คุณคิดว่าเหตุใดจึงมีความขัดแย้งเช่นนี้เกิดขึ้น?

นายโว่ ฮ่อง ทัง: ปัญหาทางกฎหมายที่เกิดขึ้นพร้อมกันในโครงการนับพันโครงการทั่วประเทศ ทำให้จำนวนโครงการที่เข้าเกณฑ์ที่จะเปิดตัวได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีจำนวนน้อยมาก มีเพียงบางส่วนเท่านั้น

เนื่องจากโครงการมีจำนวนน้อยและมีราคาสมเหตุสมผล ความเร็วในการขายจึงแน่นอนจะรวดเร็วมาก และธุรกรรมที่คึกคักทำให้เราเข้าใจผิดได้ง่ายว่าผู้คนสนใจเฉพาะโครงการต้นทุนต่ำเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องพิจารณาถึงความเป็นจริงด้วยว่า สำหรับโครงการที่ตั้งอยู่ใน "จุดฮอตสปอต" อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้นั้น จำนวนอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 50 ล้านดอง/ตร.ม. แทบจะไม่มีเลย โครงการข้างต้นทั้งหมดมีราคาอยู่ที่ 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. หรืออาจสูงถึง 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู

โครงการทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้นตั้งอยู่ในทำเลทองที่นักลงทุนสามารถลดราคาสินค้าได้ยากมาก และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่ผ่านมา จำนวนโครงการระดับหรูที่มีสิทธิ์ขายมีน้อยมาก ซึ่งทำให้ปริมาณการซื้อขายในกลุ่มนี้ต่ำ

ดังนั้นการดูจำนวนธุรกรรมในตลาดจึงไม่สามารถยืนยันได้ว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูได้รับความสนใจน้อยกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือที่อยู่อาศัยสังคม

หากต้นทุนลดลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงทันทีเช่นกัน

นอกจากนี้ สำหรับนักลงทุนบางราย หลายธุรกิจได้วางตำแหน่งตัวเองตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อพัฒนากลุ่มทาวน์เฮาส์และบ้านมูลค่าสูง และมีกลยุทธ์ระยะยาวในการพัฒนากลุ่มนี้ ดังนั้น แม้ว่าพวกเขาต้องการพัฒนากลุ่มที่มีมูลค่าต่ำกว่าเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดจริงๆ แต่พวกเขาก็ยังต้องยอมรับการดำเนินแนวทางเดิม

นอกจากนี้ ยังมีโครงการบางส่วนที่ยังดำเนินการไม่เสร็จและต้องใช้เงินลงทุนจำนวนสูงมาก จึงทำให้ผู้ลงทุนยากที่จะเปลี่ยนไปลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อื่นได้ง่าย

นักลงทุน: คุณคิดว่าควรมีแนวทางแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างไร กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านแล้ว และจะนำไปปฏิบัติจริง คุณประเมินว่าเรื่องนี้จะส่งผลกระทบต่ออุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

นายโว่ ฮ่อง ทัง: จากนโยบายหลักของรัฐ เราสามารถคาดหวังได้อย่างเต็มที่ว่าในอีก 3-5 ปีข้างหน้า อุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ชดเชยความต้องการที่อยู่อาศัยที่ขาดแคลนของคนส่วนใหญ่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

เพื่อดำเนินการดังกล่าว บทบาทของรัฐยังคงมีความสำคัญที่สุด โดยถือครองภารกิจหลักในการดำเนินงานและกำหนดทิศทางการพัฒนาตลาดผ่านนโยบาย สถาบัน และกลยุทธ์...

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายทั้งหมดของโครงการ ลดระยะเวลาดำเนินการทางปกครอง เพื่อให้ธุรกิจสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมใหม่จะส่งผลดีต่ออุปทานในตลาดทันทีหลังจากประกาศใช้อย่างเป็นทางการ

ประการที่สอง จำเป็นต้องทบทวนต้นทุนการใช้ที่ดิน และควรมีโครงการสนับสนุนภาษีเพิ่มเติมสำหรับธุรกิจที่พัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยทางสังคม

ประการที่สาม เวียดนามควรพิจารณาจัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมสำหรับเจ้าของบ้านครั้งแรก เช่น สิงคโปร์

และสุดท้ายประเทศของเราควรสร้างกองทุนที่ดินสะอาดเพิ่มขึ้นและประมูลเพื่อให้ธุรกิจสามารถเข้าถึงที่ดินได้อย่างง่ายดาย

สำหรับธุรกิจนั้น ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานยังคงมีลักษณะเฉพาะ หากต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้น ราคาขายก็จะเพิ่มขึ้น และในทางกลับกัน หากต้นทุนลดลง ราคาสินค้าสำเร็จรูปก็จะลดลงทันทีเช่นกัน เพื่อควบคุมต้นทุนดังกล่าว รัฐบาลยังคงมีบทบาทสำคัญในการกำหนดทิศทางการเพิ่มขึ้นและลดลงของตลาด อสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html