ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาในการแบกรับค่าใช้จ่ายและชำระดอกเบี้ยเงินกู้
ผู้สื่อข่าว (NĐT): ปัจจุบัน ในขณะที่ประชาชนผู้มีรายได้น้อยและปานกลางหลายล้านคนปรารถนาที่จะเป็นเจ้าของบ้าน แต่ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกลับมีไม่เพียงพอ คุณคิดว่าอะไรคือสาเหตุของสถานการณ์นี้?
คุณโว ฮง ถัง - ผู้อำนวยการฝ่ายบริการให้คำปรึกษาและการพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA: ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เพียงพอต่อความต้องการของประชาชนรายได้น้อยและปานกลางนั้นเกิดขึ้นและคงอยู่มานานหลายปีแล้ว
มีปัจจัยหลายอย่างที่ส่งผลกระทบ แต่มีสองปัจจัยหลักที่ส่งผลโดยตรงต่ออุปทานในกลุ่มนี้
ประการแรก ต้นทุนการผลิตเพิ่มสูงขึ้น แม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะแสดงสัญญาณลดลงในช่วงสองปีที่ผ่านมา แต่ก็ต้องยอมรับว่าวงจรการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก่อนหน้านี้ตั้งแต่ประมาณปี 2014-2020 ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับสูง
สิ่งนี้ส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนและการก่อสร้างสำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงมาก เนื่องจากค่าซื้อที่ดิน วัตถุดิบ ค่าแรง ฯลฯ เพิ่มขึ้นอย่างมาก จึงเป็นการยากมากที่จะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วลงได้
คุณโว ฮง ถัง - ผู้อำนวยการฝ่ายบริการให้คำปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA
ประการที่สอง สถานะทางกฎหมายของโครงการอสังหาริมทรัพย์มักมีความซับซ้อนและใช้เวลานานมากในการดำเนินการให้แล้วเสร็จ ตั้งแต่ขั้นตอนการเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาโครงการยังต้องขออนุมัติจากหน่วยงานภาครัฐหลายระดับ รวมถึงการจัดทำแผนการชดเชยและการจัดสรรที่อยู่อาศัยใหม่… ซึ่งทำให้การดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายของโครงการล่าช้าออกไปหลายปี
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจเฉพาะทาง เช่น อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่ใช้เงินกู้จำนวนมาก การกู้ยืมจากตลาดพันธบัตรและธนาคารจึงมีจำนวนมาก ในขณะที่โครงการล่าช้าเนื่องจากขั้นตอนทางกฎหมายไม่เสร็จสมบูรณ์ ธุรกิจเหล่านั้นยังคงต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยจำนวนมหาศาลจากเงินกู้เหล่านี้ ต้นทุนทั้งหมดเหล่านี้จะถูกนำไปรวมกับราคาสินค้าขั้นสุดท้ายเมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ในที่สุด
ดังนั้น จึงเป็นเรื่องยากมากสำหรับธุรกิจที่จะลดราคาสินค้าลงมาให้อยู่ในระดับที่ "สามารถซื้อได้" ตามที่คนส่วนใหญ่ต้องการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทปัจจุบันที่ต้นทุนสูงมากอยู่แล้ว
นักลงทุน: นี่แสดงให้เห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาเรื่องต้นทุน คุณช่วยอธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับต้นทุนบางส่วนที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังแบกรับอยู่ในปัจจุบัน และผลกระทบต่อการลดลงของราคาบ้านได้หรือไม่?
คุณโว ฮง ถัง กล่าวว่า ต้นทุนต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเวนคืนที่ดิน ดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร ค่าแรง และค่าวัสดุก่อสร้าง... ล้วนเพิ่มขึ้นอย่างมาก บางครั้งก็เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวในช่วงที่ผ่านมา
โดยเฉลี่ยแล้ว โครงการหนึ่งๆ ตั้งแต่ขั้นตอนการวางแผนเริ่มต้นจนถึงการดำเนินการทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ คาดว่าจะใช้เวลาประมาณ 3 ปี อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง ธุรกิจต่างๆ อาจใช้เวลาถึงสิบปีหรือมากกว่านั้นในการดำเนินการด้านเอกสารเพื่อเริ่มต้นการก่อสร้างอย่างเป็นทางการ ส่งผลให้ทรัพยากรสูญเปล่า
ในการเป็นเจ้าของที่ดิน ธุรกิจต่างๆ ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายหลายอย่างที่เกี่ยวข้องกับการชดเชยและการเวนคืนที่ดินผ่านการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดิน การชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และค่าธรรมเนียมในการปกป้องพื้นที่นาข้าวให้แก่รัฐ
ต่อไป ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงค่าแรงและวัสดุ จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามเวลา สำหรับโครงการอาคารอพาร์ตเมนต์ ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างคิดเป็นประมาณ 50% สำหรับทาวน์เฮาส์ประมาณ 30% และสำหรับวิลล่าประมาณ 20%
นอกจากนี้ยังมีภาระทางการเงินที่ธุรกิจต้องแบกรับเมื่อต้องชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ ยิ่งโครงการใช้เวลานานในการดำเนินการมากเท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายทางการเงินเหล่านี้ก็จะยิ่งเพิ่มมากขึ้นเท่านั้น และในที่สุด ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้จะถูกนำมาคำนวณรวมอยู่ในราคาขายที่ลูกค้าต้องจ่ายเมื่อซื้อบ้าน
เป็นไปไม่ได้ที่จะคาดหวังให้ธุรกิจยอมรับการขาดทุนเพียงเพื่อกำจัดสินค้าคงคลัง
ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาเช่นในช่วงสองปีที่ผ่านมา ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายพยายามเสนอสิ่งจูงใจที่น่าสนใจแก่ผู้ซื้อบ้านและขยายระยะเวลาการชำระเงินเพื่อกระตุ้นความต้องการ
ในความเป็นจริงแล้ว นี่คือนโยบายที่ส่งผลเสียต่อผลกำไรของนักลงทุน แต่พวกเขาก็ยังยอมรับมันเพื่อพยายามสร้างสภาพคล่อง ในเมื่อต้นทุนสูงเกินไป ธุรกิจจึงทำได้เพียงลดราคาสินค้าลงเพื่อรักษาสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของผู้ซื้อและผู้ขายในระดับที่เหมาะสม
เป็นเรื่องยากมากที่จะบังคับให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดราคาบ้านลงมาอยู่ในระดับที่ "เอื้อมถึง" เพราะธุรกิจต้องทำกำไร และเป็นไปไม่ได้ที่จะคาดหวังให้พวกเขาขาดทุนเพียงเพื่อขายสินค้าคงคลังของตน
ก่อนหน้านี้ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายตั้งเป้าหมายกำไรหลายสิบเปอร์เซ็นต์ก่อนเริ่มโครงการใดๆ แต่ปัจจุบัน พวกเขาตั้งเป้าหมายแค่ให้ได้กำไรเท่าทุน หรืออาจขาดทุนบ้างในระยะเริ่มต้น เป้าหมายสูงสุดของนักพัฒนาในปัจจุบันคือการเสนอราคาขายที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ และเก็บเงินให้ได้เร็วที่สุดเพื่อสร้างกระแสเงินสด ซึ่งถือเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับลูกค้าที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แล้ว
คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงนโยบาย
นักลงทุน: ความเป็นจริงก็คือ แม้ในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โดยทั่วไปแล้วค่อนข้างซบเซาในปี 2023 กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดก็ยังคงได้รับความสนใจเป็นพิเศษจากลูกค้าเสมอ และโครงการในกลุ่มนี้ก็ยังคงรักษาระดับปริมาณการซื้อขายที่คงที่มาโดยตลอด
อย่างไรก็ตาม นักลงทุนดูเหมือนจะสนใจพัฒนาทาวน์เฮาส์หรูและอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์เป็นพิเศษ ทำไมจึงเกิดความขัดแย้งเช่นนี้?
คุณโว ฮง ถัง: ปัญหาคอขวดทางกฎหมายที่เกิดขึ้นพร้อมกันในโครงการหลายพันโครงการทั่วประเทศ ส่งผลให้มีโครงการจำนวนน้อยมากที่มีสิทธิ์เปิดตัวได้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยกระจุกตัวอยู่เฉพาะในกลุ่มเฉพาะบางกลุ่มเท่านั้น
เนื่องจากจำนวนโครงการมีจำกัดและราคาสมเหตุสมผล การขายจึงเป็นไปอย่างรวดเร็ว และการซื้อขายที่คึกคักอาจทำให้เราเข้าใจผิดคิดว่าเฉพาะโครงการราคาถูกเท่านั้นที่จะดึงดูดความสนใจของสาธารณชน
อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องยอมรับความเป็นจริงว่าสำหรับโครงการที่ตั้งอยู่ใน "แหล่งยอดนิยม" เช่น ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ แทบไม่มีอพาร์ตเมนต์ใดที่มีราคาต่ำกว่า 50 ล้านดง/ตารางเมตร โครงการเหล่านี้มักมีราคาตั้งแต่ 70-80 ล้านดง/ตารางเมตร หรือบางโครงการอาจสูงถึง 100 ล้านดง/ตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู
เนื่องจากโครงการเหล่านี้ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีเยี่ยม ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดราคาสินค้าได้ยากมาก นอกจากนี้ ในช่วงที่ผ่านมา จำนวนโครงการหรูที่พร้อมเปิดตัวมีน้อยมาก ส่งผลให้ปริมาณการซื้อขายในกลุ่มนี้ต่ำไปด้วย
ดังนั้น จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะพิจารณาเพียงจำนวนธุรกรรมในตลาดเพื่อสรุปว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูได้รับความนิยมน้อยกว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
หากสามารถลดต้นทุนได้ ราคาของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงทันที
นอกจากนี้ สำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางราย ธุรกิจจำนวนมากได้วางตำแหน่งตัวเองตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อพัฒนาทาวน์เฮาส์และอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง และมีกลยุทธ์ระยะยาวในการพัฒนาส่วนนี้ ดังนั้น แม้ว่าพวกเขาอยากจะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่าเพื่อตอบสนองความต้องการของตลาด พวกเขาก็ยังต้องยอมรับที่จะดำเนินตามทิศทางที่วางไว้ตั้งแต่แรก
นอกจากนี้ โครงการบางโครงการยังถูกปล่อยทิ้งร้างโดยมีเงินลงทุนสูงมาก ทำให้ผู้ลงทุนยากที่จะเปลี่ยนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นได้โดยง่าย
นักลงทุน: ดังนั้น ในความคิดเห็นของคุณแล้ว จำเป็นต้องใช้แนวทางแก้ไขอะไรบ้างเพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง? กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้ผ่านการอนุมัติแล้วและจะเริ่มบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ คุณประเมินผลกระทบที่จะเกิดขึ้นต่ออุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?
นายโว ฮง ถัง กล่าวว่า: จากนโยบายหลักของรัฐ เราคาดการณ์ได้อย่างเต็มที่ว่าในอีก 3-5 ปีข้างหน้า อุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งจะช่วยชดเชยปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่ประชาชนส่วนใหญ่เผชิญอยู่ในปัจจุบัน
เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ บทบาทของรัฐยังคงมีความสำคัญสูงสุด โดยมีหน้าที่หลักในการบริหารจัดการและชี้นำการพัฒนาตลาดผ่านนโยบาย สถาบัน และกฎระเบียบต่างๆ
สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายทั้งหมดสำหรับโครงการ ลดขั้นตอนทางปกครองเพื่อให้ธุรกิจสามารถเริ่มก่อสร้างได้อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่แก้ไขและเพิ่มเติมใหม่ล่าสุดจะส่งผลดีต่ออุปทานในตลาดทันทีหลังจากที่บังคับใช้จริง
ประการที่สอง จำเป็นต้องมีการทบทวนต้นทุนการใช้ที่ดิน และควรมีโครงการสนับสนุนด้านภาษีเพิ่มเติมสำหรับธุรกิจที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม
ประการที่สาม เวียดนามควรพิจารณาจัดตั้งกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรก เช่นเดียวกับสิงคโปร์
สุดท้ายนี้ ในประเทศของเรา เราควรจัดตั้งกองทุนที่ดินสะอาดให้มากขึ้น และนำออกประมูลเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถเข้าถึงที่ดินได้ง่ายขึ้น
จากมุมมองทางธุรกิจ ความสัมพันธ์พื้นฐานยังคงเป็นเรื่องของอุปสงค์และอุปทาน หากต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้น ราคาขายก็จะสูงขึ้น และในทางกลับกัน หากต้นทุนลดลง ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็จะลดลงทันที เพื่อควบคุมต้นทุนเหล่านี้ รัฐยังคงมีบทบาทสำคัญในการกำหนดแนวโน้มขาขึ้นและขาลงของตลาด อสังหาริมทรัพย์
[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html
การแสดงความคิดเห็น (0)