อพาร์ทเมนต์ราคา 2.5-3 พันล้านดอง "เกินเอื้อม" สำหรับคนที่มีเงินเดือน 12-18 ล้านดอง/เดือน

VTV.vn - รายได้แรงงานภาคใต้เพิ่มขึ้นช้า ไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยในภาคใต้กำลังเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้ที่มีความต้องการจริงๆ เข้าถึงได้ยาก

ในบริบทของการฟื้นตัว ทางเศรษฐกิจ ที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายมากมาย ราคาที่อยู่อาศัยในภาคใต้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในนครโฮจิมินห์และจังหวัดทางตะวันออกเฉียงใต้ของประเทศไทย หรือที่เรียกว่าสามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขง ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง เช่น แรงงาน แรงงานหนุ่มสาว และครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลาง ต่างก็พบว่าคุณสมบัติในการซื้อบ้านเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ

ราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง อุปทานขาดแคลน

จากสถิติของหน่วยงานวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6-8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนในฮานอย ราคาก็ใกล้เคียงกัน แต่ที่น่าสังเกตคือ ทางใต้ ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองบริวาร เช่น บิ่ญเซือง (เดิม) ด่งนาย และ บ่าเรีย-หวุงเต่า (เดิม) ก็เพิ่มขึ้น 5-7% เช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์มีราคาอพาร์ตเมนต์หลักเฉลี่ยสูงกว่า 55 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากเมื่อห้าปีก่อน โครงการบางโครงการทางตะวันออกและใต้ของเมืองมีราคาสูงกว่า 80 ล้านดองต่อตารางเมตร

เห็นได้ชัดว่าอุปทานในตลาดระดับกลางและระดับล่างขาดแคลน หลายปีที่ผ่านมา โครงการใหม่ๆ มุ่งเน้นไปที่ตลาดระดับกลางและระดับสูงเป็นหลัก ขณะที่ความต้องการที่แท้จริงของผู้คนอยู่ในระดับราคา 1,000-2,000 ล้านดองต่อยูนิต

นายเล ฮวง เจา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นคร โฮจิมิน ห์ (HoREA) กล่าวว่าราคาที่อยู่อาศัยไม่ได้ลดลง เนื่องมาจากกระบวนการทางกฎหมายที่ทำให้การดำเนินโครงการต่างๆ ล่าช้า ต้นทุนที่ดินและวัสดุเพิ่มขึ้น และแนวโน้มของนักลงทุนที่หันไปหาตลาดระดับไฮเอนด์เพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด

รายได้ของแรงงานในภาคใต้กำลังเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ ไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ผลสำรวจของสถาบันศึกษาการพัฒนานครโฮจิมินห์ พบว่ารายได้เฉลี่ยของแรงงานหนุ่มสาวในภาคอุตสาหกรรมและบริการอยู่ที่ประมาณ 12-18 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งในระดับนี้ การซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 2.5-3 พันล้านดองแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

คุณเล ถิ ทัม พนักงานที่นิคมอุตสาหกรรมซงถั่น 1 (แขวงดีอาน นครโฮจิมินห์) เล่าว่า “ดิฉันและสามีทำงานมากว่าสิบปีแล้ว และเก็บเงินได้เกือบ 600 ล้านดอง เราต้องการกู้เงินจากธนาคารเพิ่มเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 1.5-2 พันล้านดอง แต่เรายังไม่สามารถกู้ได้เนื่องจากเรามีความสามารถในการชำระหนี้ได้จำกัด”

ไม่ใช่แค่คนงานเท่านั้น ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากในนครโฮจิมินห์และด่งนายก็ตกอยู่ในสถานการณ์เดียวกันเช่นกัน เจ้าหน้าที่หนุ่มคนหนึ่งที่ทำงานในเขตบิ่ญโธ นครโฮจิมินห์ (เดิมคือเขตธูดึ๊ก) บอกว่าถ้าผมกู้เงินจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน ผมจะต้องจ่ายเงินเดือนละ 18-20 ล้านดอง ซึ่งเกือบเท่ากับรายได้ปัจจุบันของผม ซึ่งมีความเสี่ยงมาก ผมจึงต้องเช่าบ้านอยู่ต่อไป

กระทรวงก่อสร้างระบุว่า อัตราส่วนราคาต่อรายได้ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียงในปัจจุบันอยู่ระหว่าง 20 ถึง 22 เท่า ซึ่งสูงกว่าระดับที่เหมาะสมที่ 5 ถึง 7 เท่าอย่างมาก ซึ่งสะท้อนให้เห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างความสามารถในการซื้อและราคาที่อยู่อาศัยในภาคใต้

ในนครโฮจิมินห์ แผนการสร้างหน่วยที่อยู่อาศัยสังคม 35,000 หน่วยในช่วงปี 2564-2568 เสร็จสิ้นไปแล้วไม่ถึง 25%

ต้องการโซลูชันพื้นฐาน

ในนครโฮจิมินห์ แผนการสร้างบ้านพักอาศัยสังคม 35,000 หลังในช่วงปี พ.ศ. 2564-2568 เสร็จสิ้นไปแล้วไม่ถึง 25% หลายโครงการยังคงติดขัดในขั้นตอนการดำเนินการเรื่องที่ดินและการขออนุญาตก่อสร้าง ในจังหวัดด่งนาย หรือพื้นที่บาเรีย-หวุงเต่าเดิม โครงการบ้านพักคนงานหลายโครงการได้รับการอนุมัติแล้ว แต่การดำเนินการล่าช้าเนื่องจากปัญหาเงินทุนและข้อจำกัดด้านกำไรที่ต่ำ ทำให้ธุรกิจต่างๆ ไม่สนใจ

รัฐบาลได้ออกมาตรการสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดองสำหรับโครงการบ้านจัดสรร ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงาน และการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่า โดยมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษสูงกว่าตลาด 1.5-2% อย่างไรก็ตาม การดำเนินการยังคงล่าช้า ณ สิ้นเดือนสิงหาคม 2568 ในนครโฮจิมินห์ มีโครงการบ้านจัดสรรเพียง 3 โครงการเท่านั้นที่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนนี้ได้ ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งยังคงลังเลที่จะเบิกจ่ายเนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยง ผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริงก็ประสบปัญหาในการกู้ยืมเงิน เนื่องจากข้อกำหนดในการพิสูจน์รายได้และเอกสารที่ซับซ้อน

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า หากปราศจากกลไกที่สอดประสานกันเพื่อแก้ไขปัญหานี้ มาตรการสินเชื่อก็คงไร้ประสิทธิภาพ สิ่งสำคัญยิ่งกว่าคือการเพิ่มจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัด มิฉะนั้น แม้จะมีเงินทุนพิเศษ ผู้คนก็จะไม่มีสินค้าที่จะซื้อ

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของประชาชนในภาคใต้จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่ครอบคลุม ประการแรก ท้องถิ่นต่างๆ จะต้องจัดสรรกองทุนที่ดินสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดไว้ในแผนงานของตน ควบคู่ไปกับการสร้างแรงจูงใจที่ดึงดูดใจให้ภาคธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วม

นอกจากนี้ จำเป็นต้องปฏิรูปกระบวนการทางกฎหมาย ลดระยะเวลาในการขออนุญาตโครงการ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนของภาคธุรกิจ และส่งผลให้ราคาสินค้าลดลง ควรพิจารณาปรับเพดานกำไรของโครงการบ้านจัดสรรสังคม โดยให้มีความยืดหยุ่นในแต่ละพื้นที่เพื่อส่งเสริมการลงทุน ขณะเดียวกัน ควรพัฒนารูปแบบการเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว เพื่อลดแรงกดดันจากการเป็นเจ้าของบ้านในภาวะราคาขายที่สูงเกินไป

นครโฮจิมินห์กำลังดำเนินโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสำหรับปี พ.ศ. 2569-2578 โดยมีเป้าหมายที่จะเพิ่มจำนวนที่อยู่อาศัย 200,000 ยูนิต นครโฮจิมินห์จะจัดสรรที่ดินในเขตเมืองใหม่ ๆ และลดขั้นตอนต่าง ๆ เพื่อกระตุ้นให้ภาคธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วม

ราคาที่อยู่อาศัยในภาคใต้ยังคงเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีจำกัด ผู้ที่มีความต้องการอย่างแท้จริง โดยเฉพาะแรงงาน แรงงาน และครัวเรือนที่มีคนหนุ่มสาว กำลังประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อแก้ไขความขัดแย้งนี้ จำเป็นต้องประสานแนวทางแก้ไขปัญหาด้านการวางแผน กฎหมาย สินเชื่อ และกลไกจูงใจสำหรับธุรกิจ มิฉะนั้น ความฝันที่จะตั้งรกรากให้กับผู้คนหลายล้านคนในภาคใต้จะยังคงดำเนินต่อไป และสร้างแรงกดดันมหาศาลต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของภูมิภาค

ที่มา: https://vtv.vn/can-ho-25-3-ty-dong-ngoai-tam-voi-nguoi-luong-12-18-trieu-dong-thang-100250925174745016.htm