ตลาดอพาร์ตเมนท์ภาคใต้จะเฟื่องฟูเมื่อนโยบายถูก 'ดูดซับ'

ไม่น่าจะมีความก้าวหน้าในระยะสั้น

รายงานของ DKRA ระบุว่า ในปี 2566 อุปทานใหม่และอุปทานหลักในตลาดโดยรวมจะลดลง 60% และ 68% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการอพาร์ตเมนต์ที่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และ บิ่ญเซือง

ตลาดโฮจิมินห์ครองตลาดใหญ่ที่สุด คิดเป็น 64% ของอุปทานหลักทั้งหมดในปี 2566 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากโครงการทางตะวันออกของโฮจิมินห์ ความต้องการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี แต่ในปี 2566 อัตราการบริโภคกลับลดลงเหลือเพียงประมาณ 44% ของอุปทานหลักทั้งหมดในตลาด ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในปี 2563-2565 (68%-87%)

การบริโภคขั้นต้นกระจุกตัวอยู่ในโครงการระดับกลางที่มีราคาอยู่ระหว่าง 40-55 ล้านดองต่อตารางเมตร มีขั้นตอนทางกฎหมายที่เสร็จสิ้นแล้ว การก่อสร้างดำเนินไปอย่างรวดเร็ว และการเดินทางเชื่อมต่อไปยังใจกลางเมืองได้อย่างสะดวก ราคาขายขั้นต้นไม่ได้ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี อย่างไรก็ตาม นักลงทุนได้ส่งเสริมนโยบายต่างๆ เช่น ส่วนลดการชำระเงินที่รวดเร็ว ระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยและเงินต้น เป็นต้น เพื่อกระตุ้นผู้ซื้อ

ตลาดอพาร์ตเมนท์คาดว่าจะไม่มีความผันผวนมากนัก

ขณะที่สภาพคล่องรองยังคงอยู่ในระดับต่ำ โดยราคาขายลดลงโดยทั่วไป 3% - 8% เมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2565 ส่วนใหญ่อยู่ในโครงการที่ยังอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างแล้วเสร็จตามกฎหมาย ซึ่งความคืบหน้าในการก่อสร้างยังล่าช้า

ในส่วนของอพาร์ตเมนต์ คาดการณ์ว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยมีความผันผวนอยู่ที่ 12,000 - 15,000 ยูนิต อุปทานกระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์ประมาณ 8,000 - 10,000 ยูนิต บิ่ญเซืองประมาณ 4,000 - 6,000 ยูนิต ด่งนายและบ่าเรีย-หวุงเต่าประมาณ 300 - 500 ยูนิตในแต่ละพื้นที่ และ ลองอาน ประมาณ 200 - 300 ยูนิต

อพาร์ตเมนต์คลาส A ยังคงคิดเป็นสัดส่วนที่มากของโครงสร้างอุปทานในตลาดนครโฮจิมินห์ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์คลาส B และ C ยังคงเป็นกลุ่มที่โดดเด่นในจังหวัดบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียง

ในการคาดการณ์พัฒนาการของตลาดในปี 2567 DKRA เชื่อว่าความต้องการของตลาดในช่วงต้นปีจะไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 2566 และคาดว่าจะปรับปรุงดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 เมื่อนโยบายทางกฎหมายมีการ "แทรกซึม" เข้าสู่ตลาดมากพอที่จะช่วยขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและโอกาสในการฟื้นตัวของ เศรษฐกิจ

สภาพคล่องของตลาดจะกระจุกตัวอยู่ในโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่มีราคาประมาณ 50 ล้านดองต่อตารางเมตรในนครโฮจิมินห์หรือต่ำกว่า 35 ล้านดองต่อตารางเมตรในบิ่ญเซืองและจังหวัดใกล้เคียง

คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด

ราคาขายขั้นต้นไม่ผันผวนมากหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเนื่องจากแรงกดดันจากต้นทุนปัจจัยการผลิต นโยบายส่วนลดการชำระเงินด่วน การสนับสนุนการเลื่อนการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร ฯลฯ ซึ่งยังคงได้รับการส่งเสริมเพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด

ในตลาดรอง สภาพคล่องและระดับราคาไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลันในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ธุรกรรม “ตัดขาดทุน” และการลดราคาลงอย่างมากอาจลดลงอย่างมากในปี 2567 เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ที่ใช้เลเวอเรจทางการเงินในทางที่ผิดได้ปรับโครงสร้างหรือขายสินทรัพย์ออกไปในช่วงปี 2563-2566

อย่าคาดหวังความก้าวหน้าในประเภทอื่น

ในรายงานฉบับนี้ DKRA ไม่ได้มีความคิดเห็นเชิงบวกมากนักเกี่ยวกับที่ดินประเภทอื่นในปี 2567 โดยเฉพาะที่ดิน อุปทานใหม่ในปี 2567 ยังคงมีอยู่อย่างจำกัด โดยมีการขึ้นลงอยู่ที่ประมาณ 2,900 - 3,100 แปลง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ลองอานเป็นพื้นที่ชั้นนำในตลาดในปี 2567 โดยมีแปลงที่ดินขายประมาณ 850 - 950 แปลง ด่งนายมีประมาณ 750 - 850 แปลง บิ่ญเซืองคาดว่าจะเปิดขายประมาณ 600 - 700 แปลง พื้นที่ที่เหลือ เช่น โฮจิมินห์, บาเรีย-หวุงเต่า, เตยนิญ จะมีประมาณ 200 - 400 แปลง

ความสนใจของตลาดจะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงที่มีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่งและโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานและขั้นตอนทางกฎหมายที่สมบูรณ์

ในตลาดแรก ระดับราคาไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปี 2566 นักลงทุนยังคงใช้นโยบายสิทธิพิเศษ ส่วนลด การขยายระยะเวลาผ่อนชำระ ฯลฯ เพื่อกระตุ้นความต้องการของตลาด ในตลาดรอง ธุรกรรมส่วนใหญ่มักเป็นสินค้าที่มีโครงสร้างพื้นฐานและเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน โดยมีมูลค่าปานกลางที่เหมาะสมกับฐานะทางการเงินของนักลงทุนส่วนใหญ่

หลงอันจะเป็นผู้นำตลาดที่ดินเนื่องจากมีอุปทานที่อุดมสมบูรณ์

สำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ คาดว่าอุปทานในนครโฮจิมินห์และพื้นที่โดยรอบจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยอยู่ระหว่าง 1,200 ถึง 1,500 ยูนิต อุปทานในตลาดส่วนใหญ่อยู่ในช่วงการขายขั้นต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่อย่างลองอาน ด่งนาย และบิ่ญเซือง มีความผันผวนอยู่ระหว่าง 300 ถึง 500 ยูนิต บ่าเหรียะ-หวุงเต่า ประมาณ 120 ถึง 140 ยูนิต และนครโฮจิมินห์ ประมาณ 60 ถึง 80 ยูนิต

ภาพรวมความต้องการของตลาดอาจปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปี 2567 โดยผลิตภัณฑ์ที่ผ่านกระบวนการทางกฎหมายแล้ว โครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ และพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีศักยภาพทางการเงิน ได้รับความสนใจจากลูกค้าเป็นอย่างมาก

ระดับราคาหลักไม่ผันผวนมากนักเมื่อเทียบกับปี 2566 และนักลงทุนยังคงดำเนินนโยบายกระตุ้นตลาด ขณะเดียวกัน สภาพคล่องและระดับราคารองยังคงลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2566 โดยส่วนใหญ่ลดลงในกลุ่มลูกค้าที่ใช้สินเชื่อและโครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมาย

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ท คาดว่าอุปทานคอนโดเทลจะลดลงเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยทั่วไปทั่วประเทศ อุปทานมีความผันผวนประมาณ 800-1,000 ยูนิตที่เข้าสู่ตลาด โดยส่วนใหญ่กระจายอยู่ในจังหวัดบ่าเรีย-หวุงเต่า และกว่างนิญ อุปทานของวิลล่ารีสอร์ทเทียบเท่ากับปี 2566 คือประมาณ 250-300 ยูนิตที่เข้าสู่ตลาด โดยส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในจังหวัดฮว่าบิ่ญ

อสังหาฯ รีสอร์ทไม่มีสัญญาณบวกเพราะความต้องการยังไม่กลับมา

สำหรับทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์ตากอากาศ คาดว่าจะมีอุปทานเทียบเท่ากับปี 2566 โดยมีประมาณ 200-300 ยูนิตเข้าสู่ตลาด โดยส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่เกียนซาง ความต้องการโดยรวมของตลาดยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง และยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวของตลาดในส่วนนี้ในระยะสั้น

ราคาขายขั้นต้นยังคงมีเสถียรภาพ โดยมีโอกาสเกิดความผันผวนของราคาอย่างรุนแรงน้อยมากในปี 2567 นโยบายส่วนลด การสนับสนุนอัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาปลอดการชำระเงินต้น การผูกมัดสัญญาเช่า ฯลฯ จะยังคงได้รับการใช้กันอย่างแพร่หลายในปี 2567

ตามที่ตัวแทนของ DKRA Group คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทจะประสบความยากลำบากในการฝ่าฟันในปี 2567 และแนวโน้มขาลงของตลาดก็น่าจะยังคงดำเนินต่อไปในอีก 3-5 ปีข้างหน้า

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-phia-nam-se-khoi-sac-khi-chinh-sach-du-ngam-vao-thi-truong-post279960.html