ยิ่งห่างจากศูนย์กลางมากเท่าไหร่ ราคาที่ดินก็จะแตกต่างจากความเป็นจริงมากขึ้นเท่านั้น

ในเขตชานเมืองบางแห่ง ของฮานอย ราคาตลาดสูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนดในรายการราคาที่ดินใหม่ 300-600% ในขณะที่ในเขตพื้นที่หลักๆ ความแตกต่างอยู่ที่เพียง 30% หรือน้อยกว่า

ในเขตชานเมืองบางแห่งของฮานอย ราคาตลาดสูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนดในรายการราคาที่ดินใหม่ถึง 300-600% ในขณะที่ในเขตพื้นที่หลักๆ ความแตกต่างอยู่ที่เพียง 30% หรือน้อยกว่า

การเปรียบเทียบราคาที่ดินตามกฎหมายและราคาตลาดในเขตต่างๆ ภาพกราฟิก: Thanh Vu

ราคาส่วนต่างสูงสุดถึง 600%

จากการสอบสวนของผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์การลงทุน พบว่าราคาที่ดินใหม่สะท้อนราคาตลาดของพื้นที่ใจกลางกรุงฮานอย เช่น เขตฮว่านเกี๋ยม ไฮบ่าจุง และด่งดาได้ใกล้เคียงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในเขตห่าดง แถ่งซวน ลองเบียน หรือด่งอันห์ ฮว่ายดึ๊ก และเจืองมี ช่องว่างระหว่างราคาที่ดินที่ควบคุมกับราคาจริงยังคงกว้างมาก

ยกตัวอย่างเช่น บนถนนหางดาว (เขตฮว่านเกี๋ยม) ราคาที่ดินอยู่ที่ 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งถือเป็นราคาที่สูงที่สุดในบัญชีราคาที่ดินใหม่ เมื่อเทียบกับราคาจริง ราคาที่ดินไม่ได้แตกต่างกันมากนัก โดยผันผวนอยู่ระหว่าง 700 ล้านดอง ถึง 1 พันล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ควบคุมเพียง 1-30% เท่านั้น

ในทำนองเดียวกัน ราคาที่ดินบนถนนฟานดิ่ญฟุง (เขตบาดิ่ญ) หลังจากปรับปรุงใหม่อยู่ที่ 450.84 ล้านดอง/ตร.ม. ปัจจุบันบ้านในบริเวณนี้มีราคาขายอยู่ที่ 480-650 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาที่ควบคุมอยู่ 5-30%

ในเขตดงดา ถนนกัตลิงห์ บันทึกราคาใหม่ไว้ที่ 264.13 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดเพียง 2-28% ขณะที่บ้านบางหลังในย่านนี้มีราคาขาย 270-370 ล้านดอง/ตร.ม.

รายการราคาที่ดินในปัจจุบันจะเป็น “ส่วนสำคัญ” ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ก่อนที่เมืองจะจัดทำรายการราคาที่ดินประจำปี กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ให้อำนาจในการออกรายการราคาที่ดินในระดับอำเภอ ซึ่งจะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้น

จะเห็นได้ว่าในเขตเมืองเก่า 4 แห่งของฮานอย ราคาที่ดินไม่ได้แตกต่างจากราคาตลาดมากนัก แต่ในเขตที่ขยายออกไปจะไม่เป็นเช่นนั้น ยกตัวอย่างเช่น บนถนนหวู่ตงฟาน (เขตถั่นซวน) ราคาที่ดินที่ควบคุมไว้อยู่ที่ 85.96 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แต่ครัวเรือนในพื้นที่นี้กลับบอกว่าไม่มีบ้านไหนขายต่ำกว่า 120 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาที่ดินที่ระบุไว้เกือบ 40%

เขตห่าดงก็เป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินสูงเช่นกัน คุณธู่ ฮ่วย นักลงทุน กล่าวว่าราคาที่ดินที่นี่เพียงครึ่งหนึ่งของราคาตลาด เมื่อเร็วๆ นี้ เธอได้ขายที่ดินพร้อมที่จอดรถในแขวงเยนเงีย ในราคา 48 ล้านดองต่อตารางเมตร ตามราคาประเมินที่ดินแปลงที่ 2 (ซอยตั้งแต่ 3.5 เมตรขึ้นไป) อยู่ที่ 23.2 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าราคาจริงถึงครึ่งหนึ่ง

เรื่องนี้ยังคงเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่ากับที่ดินบนถนนตูดิ่ง (เขตลองเบียน) ดังนั้นราคาที่ดินในตารางจึงอยู่ที่ 38.8 ล้านดอง/ตร.ม. แต่เมื่อขอให้นายหน้าหาที่ดินในราคานี้ พวกเขากลับส่ายหน้า “ยอมแพ้” เพราะราคาที่ดินบนถนนสูงกว่า 110 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาที่กฎหมายกำหนดถึง 183%

ในเขตชานเมือง ความแตกต่างยิ่งสูงขึ้นไปอีก จากข้อมูลของนายดึ๊ก ตุง (ตำบลหว่างวันทู เขตเชางมี) เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีคนยินดีจ่ายเงินมัดจำและซื้อที่ดินของเขาในราคา 15 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ในรายการราคาที่ดิน เขตที่อยู่อาศัยในชนบทแห่งนี้มีราคาเพียง 2.3 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงถึง 300-500%

ในเขตดงอันห์ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่กำลังเตรียมการจัดตั้งเป็นเขต ราคาที่ดินทั้งบนกระดาษและในตลาดนั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง จากข้อมูลราคาที่ดิน ที่ดินบนถนนในตำบลซวนกันห์มีราคา 13.39 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าราคาจริงประมาณ 640% เนื่องจากเป็นที่ตั้งของโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ราคาที่ดินจึงพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดดในช่วงที่ผ่านมา ปัจจุบันราคาที่ดินบนถนนสายนี้สูงกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร และที่ดินในซอยก็มีราคาสูงถึง 70 ล้านดองต่อตารางเมตรเช่นกัน

สำหรับเขตฮว่ายดึ๊ก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการประมูลที่ดินมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์นั้น ราคาที่ดินต่ำกว่าราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยและที่ดินที่ประมูลอย่างมาก ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนฮานอยจึงกำหนดราคาที่ดินบนถนนเตี่ยนเล (ตำบลเตี่ยนเยน) ไว้ที่ 12.66 ล้านดองต่อตารางเมตร อย่างไรก็ตาม ชาวบ้านกล่าวว่าตั้งแต่ถนนวงแหวนหมายเลข 4 ผ่านพื้นที่นี้ ราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ปัจจุบันบ้านและที่ดินในซอยต่างๆ ในพื้นที่นี้มีราคาซื้อขายอยู่ที่ 50-60 ล้านดองต่อตารางเมตร สำหรับอสังหาริมทรัพย์บนถนน ราคาซื้อขายอยู่ที่ 70-90 ล้านดองต่อตารางเมตร

สำหรับที่ดินที่ประมูลขายทอดตลาด ราคาสูงสุดที่บันทึกไว้ในตำบลเตี่ยนเยนอยู่ที่ 133 ล้านดอง/ตร.ม. ส่วนที่ดินแปลงอื่นๆ ก็มีราคาเฉลี่ยที่ชนะประมูลอยู่ที่ 80-90 ล้านดอง/ตร.ม. เช่นกัน เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่ระบุไว้ในตารางใหม่ ราคาตลาดสูงกว่า 480-730%

  ราคาที่ดินจะสมจริงมากขึ้น

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ผู้อำนวยการบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวว่า ข้อมูลที่บริษัทรวบรวมมาก็แสดงผลลัพธ์ที่คล้ายคลึงกัน กล่าวคือ ยิ่งอยู่ห่างจากย่านศูนย์กลางมากเท่าใด ราคาที่ดินในรายการซื้อขายก็จะแตกต่างจากราคาตลาดมากขึ้นเท่านั้น

“ราคาประเมินนี้ไม่ได้สะท้อนภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยอย่างแม่นยำ ส่วนตัวผมคิดว่าราคาที่ดินที่ควบคุมไว้นั้นใกล้เคียงกับราคาจริงของเขตใจกลางเมืองเท่านั้น ยิ่งไกลออกไปในเขตชานเมือง ราคาก็ยิ่งคลาดเคลื่อนมากขึ้นเท่านั้น” เขากล่าว

คุณเจิ่น ดัต คานห์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Biggee แพลตฟอร์มวิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มีความแตกต่างอย่างมากระหว่างราคาที่ควบคุมและราคาตลาด สาเหตุมาจากรายการราคาปัจจุบันที่คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด/เมืองเป็นผู้กำหนด ซึ่งทำให้ราคาที่ดินขาดความยืดหยุ่นและไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง

“กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ให้อำนาจในการออกบัญชีราคาที่ดินในระดับอำเภอ ซึ่งจะช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากยิ่งขึ้น เรื่องนี้ยิ่งมีความหมายมากขึ้นไปอีก เพราะราคาซื้อขายที่ดินจริงนั้นสูงเกินกว่าเพดานราคาที่ดินในเขตเมืองในปัจจุบันมาก” นายข่านห์กล่าว

คณะกรรมการประชาชนฮานอยระบุว่า รายการราคาที่ดินปัจจุบันจะเป็น "ส่วนสำคัญ" ในช่วงเปลี่ยนผ่าน ก่อนที่เมืองจะจัดทำรายการราคาที่ดินประจำปี การปรับปรุงและเพิ่มเติมข้อมูลต่างๆ จะได้รับการปรับปรุงเพื่อให้เกิดความมั่นคง เหมาะสมกับสถานการณ์จริง และสอดคล้องกับข้อกำหนดของการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมไปพร้อมๆ กัน

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html