ความจำเป็นเร่งด่วนในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม - บทความสุดท้าย: การเพิ่มกลไกใหม่

จากการคาดการณ์ของ กระทรวงการก่อสร้าง ความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2021-2030 โดยเฉพาะในเขตเมือง ปัจจุบันอัตราส่วนประชากรในเมืองอยู่ที่ประมาณ 40% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 45% ภายในปี 2030 เมื่อพิจารณาจากอัตราการเติบโตของประชากรและความต้องการที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน จำเป็นต้องเพิ่มที่อยู่อาศัยในเมืองประมาณ 70 ล้านตารางเมตรต่อปี

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ศักยภาพและโอกาสในการพัฒนาภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในเวียดนามยังคงมีอยู่มาก อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง นโยบายต่างๆ ยังไม่ดึงดูดใจอย่างแท้จริง ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ยังคงไม่สนใจภาคส่วนนี้ ประชาชนและธุรกิจต่างหวังว่าจะมีนโยบายใหม่ๆ ออกมาเพื่อขจัดอุปสรรคทางด้านขั้นตอนและด้านการเงิน เพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นายเหงียน ฮว่าง นัม - กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ G-Home:

ปัจจุบัน หากผู้พัฒนาต้องการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม พวกเขาต้องจัดสรร 20% ของยูนิตทั้งหมดสำหรับการเช่า และได้รับอนุญาตให้ขายได้หลังจาก 5 ปีเท่านั้น การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปัจจุบันมีต้นทุนสูงมาก ในขณะที่ราคาค่าเช่าไม่สามารถสูงได้เนื่องจากข้อจำกัดด้านราคาที่มีอยู่

ราคาขายและราคาเช่าของโครงการบ้านจัดสรรนั้น สามารถดูได้จากเว็บไซต์ของกรมก่อสร้างในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ราคาเช่าโดยประมาณของโครงการบ้านจัดสรรใน ฮานอย และโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 100,000 ดง/ตารางเมตร/เดือน ส่วนในจังหวัดและเมืองอื่นๆ ราคาจะอยู่ระหว่าง 30,000 - 50,000 ดง/ตารางเมตร/เดือน

นอกจากนี้ การเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขหลายประการ บางครั้งพวกเขาต้องเช่าอย่างน้อยหนึ่งปี ยิ่งไปกว่านั้น กฎระเบียบระบุว่า เมื่อบุคคลใดเคยได้รับประโยชน์จากที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยแล้ว พวกเขาจะไม่มีสิทธิ์ได้รับเป็นครั้งที่สอง ดังนั้น หากผู้เช่าเช่าอย่างเป็นทางการเพียงหนึ่งเดือน พวกเขาจะไม่มีสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในอนาคตอีกต่อไป

หลายประเทศทั่ว โลก ประสบความสำเร็จและนำรูปแบบธุรกิจการสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่ามาใช้กันอย่างแพร่หลาย เนื่องจากต้นทุนเงินทุนระยะยาวต่ำ ธุรกิจต่างๆ เพียงแค่ต้องกู้ยืมในอัตราดอกเบี้ยประมาณ 3% ทำให้การลงทุนเป็นเรื่องง่าย และยังสามารถสร้างกำไรได้เมื่อเริ่มปล่อยเช่า

ในขณะเดียวกัน ในเวียดนาม ธุรกิจต่างๆ ต้องเข้าถึงเงินทุนด้วยอัตราดอกเบี้ยประมาณ 12-15% และต้องสำรองเงินสำหรับค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมเสมอ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการดำเนินงานสูงขึ้น ด้วยกลไกทางการเงินในปัจจุบัน จึงไม่มีเงินทุนเพียงพอที่จะสนับสนุนธุรกิจเมื่ออัตราดอกเบี้ยและต้นทุนการผลิตสูงเช่นนี้

ในขณะเดียวกัน อัตรากำไรของธุรกิจอยู่ที่เพียง 10% โดยเฉลี่ยเพียง 2% ต่อปี ทำให้ยากที่จะดึงดูดธุรกิจให้เข้ามาลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

คุณดวง ถุย ดุง - ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE เวียดนาม:

ก่อนปี 2021 ต้นทุนการลงทุนต่อตารางเมตรสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นอิงตามต้นทุนการลงทุนต่อตารางเมตรสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ตามที่กระทรวงการก่อสร้างกำหนดไว้ อย่างไรก็ตาม เมื่อวันที่ 13 กรกฎาคม 2565 กระทรวงการก่อสร้างได้ออกประกาศเลขที่ 610/QD-BXD ประกาศต้นทุนการลงทุนต่อตารางเมตรสำหรับโครงการก่อสร้างและราคาก่อสร้างรวมของส่วนประกอบโครงสร้างสำหรับปี 2021

ด้วยเหตุนี้ กระทรวงการก่อสร้างจึงได้ออกกรอบต้นทุนการลงทุนสำหรับการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในรูปแบบอาคารชุด จากการตรวจสอบพบว่า ต้นทุนการลงทุนสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นต่ำกว่าอาคารชุดเชิงพาณิชย์ประมาณ 25%

ดังนั้น โครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมที่ดำเนินการตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นไป จะอ้างอิงและนำอัตราต้นทุนการลงทุนที่ออกโดยกระทรวงการก่อสร้างมาใช้ในการกำหนดราคา ด้วยเหตุนี้ ต้นทุนการลงทุนในการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมจึงต่ำกว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม หากต้องการให้ได้คุณภาพที่ดีและสร้างพื้นที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เป็นแบบอย่าง ต้นทุนการลงทุนจำเป็นต้องเพิ่มขึ้น

ปัจจุบัน ไม่เพียงแต่โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเท่านั้น แต่โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในเวียดนามกำลังเผชิญกับต้นทุนการพัฒนาที่สูง ดังนั้น ความท้าทายคือจะทำอย่างไรจึงจะทำให้ผู้พัฒนาโครงการหลีกเลี่ยงการขาดทุนและบรรลุผลกำไรในการดำเนินธุรกิจได้

ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงสูงมาก โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่เข้าถึงได้ หรือโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ธุรกิจควรติดตามตลาดอย่างใกล้ชิด คว้าโอกาส และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ไม่แพงเกินไป นอกจากนี้ ประสบการณ์ในบางประเทศแสดงให้เห็นว่า แทนที่จะเสนอขายอพาร์ตเมนต์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์อนุญาตให้ผู้คนเช่าเป็นระยะเวลา 1-3 ปี โดยมีข้อกำหนดในสัญญาเช่าที่อนุญาตให้ซื้อได้ วิธีนี้ช่วยให้ผู้ที่ต้องการมีเวลามากขึ้นในการสะสมเงินและตัดสินใจได้เอง

นายเลอ ฮว่าง เชา - ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์:

ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสามารถเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินได้ไม่เกิน 1.5 เท่าของมาตรฐาน อย่างไรก็ตาม ในร่างพระราชกฤษฎีกาฉบับล่าสุดเกี่ยวกับการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม กระทรวงการก่อสร้างได้ยกเลิกข้อกำหนดนี้แล้ว

ร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำเป็นต้องนำบทบัญญัติที่อนุญาตให้นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสามารถเพิ่มความหนาแน่นของอาคารหรือสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินได้มากถึง 1.5 เท่า เมื่อเทียบกับมาตรฐานและระเบียบการก่อสร้างที่กำหนดไว้ กลับมาใช้ใหม่ เพื่อให้มั่นใจถึงความเป็นไปได้และส่งเสริมให้นักลงทุนเจรจาต่อรองสิทธิ์การใช้ที่ดิน หรือซื้อสิทธิ์การใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้ว เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นี่เป็นอีกหนึ่งกลไกนโยบายในการดึงดูดนักลงทุน ควรอนุญาตให้นักลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสามารถปรับความหนาแน่นของอาคารหรือสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินได้สูงสุดถึง 1.5 เท่าของมาตรฐานและข้อกำหนดการก่อสร้างปัจจุบันที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ในกรณีที่ที่ดินหรือพื้นที่นั้นมีแผนผังการแบ่งเขตพื้นที่เพียงมาตราส่วน 1/2000 หรือในกรณีที่นักลงทุนมีสิทธิ์ใช้ที่ดินอยู่แล้วเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

เพราะหากปราศจากกลไกนโยบายนี้ นักลงทุนจะเลือกใช้ที่ดินที่ตนเองเป็นเจ้าของอยู่แล้วเพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ซึ่งง่ายและมีประสิทธิภาพมากกว่า แทนที่จะดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมซึ่งอยู่ภายใต้ข้อกำหนดมากมาย

นอกจากนี้ ในขณะที่รัฐยังไม่มีที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม การส่งเสริมให้นักลงทุนเจรจาสิทธิ์การใช้ที่ดินหรือซื้อสิทธิ์การใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง

ตามรายงานของ VNA

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478