ยุติการอภิปรายเรื่องกฎเกณฑ์ที่ว่าธุรกรรมทั้งหมดต้องผ่านการแลกเปลี่ยน

ด้วยเหตุนี้ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จึงได้ยกเลิกข้อบังคับเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบซื้อขายแบบ Floor คู่สัญญาสามารถเลือกที่จะดำเนินธุรกรรมผ่านระบบซื้อขายแบบ Floor ได้หากเห็นว่าเป็นประโยชน์

ดังนั้น การถกเถียงว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ควรต้องผ่านการแลกเปลี่ยนหรือไม่จึงสิ้นสุดลงอย่างเป็นทางการแล้ว

เกี่ยวกับเรื่องนี้ นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้พูดคุยกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ในร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) กระทรวงก่อสร้าง ได้เสนอให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดต้องผ่านขั้นตอนทางกฎหมาย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ยุติการถกเถียงเรื่องกฎระเบียบที่กำหนดให้ธุรกรรมต้องผ่านแบบฟอร์ม 1 — กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ได้ยกเลิกข้อบังคับเกี่ยวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านระบบศาล คู่กรณีสามารถเลือกที่จะดำเนินธุรกรรมผ่านระบบศาลได้ หากเห็นว่าเป็นประโยชน์ (ภาพ: RT)

คุณตวน กล่าวว่า ข้อเสนอของกระทรวงก่อสร้างมีมูลความจริง เนื่องจากเมื่อทำการซื้อขายผ่านชั้นดิน ชั้นดินจะมีหน้าที่ประเมินและตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินและบ้านจึงรู้สึกปลอดภัยมากขึ้น สิทธิของพวกเขาได้รับการรับประกัน และหลีกเลี่ยงการซื้อ "โครงการร้าง" ที่ไม่ถูกกฎหมายอย่างสมบูรณ์

อย่างไรก็ตาม การซื้อขายผ่านระบบซื้อขายแบบห้องซื้อขาย (floor) ก็ก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ เช่นกัน เช่น ราคาอสังหาริมทรัพย์จะสูงขึ้น เนื่องจากการทำธุรกรรมจะต้องดำเนินการผ่านบุคคลที่สาม เมื่อกฎระเบียบนี้ผ่าน กฎระเบียบนี้ก็จะมอบ "อำนาจ" ให้กับระบบซื้อขายโดยไม่ได้ตั้งใจ

“ผมคิดว่าเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะยกเลิกข้อเสนอการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านช่องทางสาธารณะ” นายตวนกล่าว

นอกจากบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นแล้ว กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีบทบัญญัติใหม่ๆ หลายประการเมื่อเทียบกับกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557

ตัวอย่างเช่น ในการชำระเงินทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายกำหนดว่านักลงทุนโครงการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องรับการชำระเงินผ่านธนาคาร บุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็ก องค์กร และบุคคลที่ขายบ้านและงานก่อสร้างที่ไม่ใช่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจหรือในระดับเล็ก ไม่จำเป็นต้องดำเนินการผ่านธนาคาร

ระเบียบนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อสร้างความเป็นสถาบันตามมติที่ 18-NQ/TW: การเติมเต็มฐานทางกฎหมายและการปรับปรุงการบังคับใช้การชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดในการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ยังเข้มงวดเงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือบางส่วนอีกด้วย

โดยเฉพาะเงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด/บางส่วน ผู้ลงทุนที่โอนจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการและส่วนโครงการที่โอน

ดังนั้น กฎหมายฉบับใหม่จึงเข้มงวดเงื่อนไขการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้ผู้โอนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อรัฐ โดยไม่รับรองข้อตกลงของคู่สัญญาให้ผู้รับโอนปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินต่อไปตามที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านแนะนำ

นอกจากนี้ กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ยังระบุถึงขั้นตอนการถือครองที่ดินในกรณีที่ผู้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นองค์กร เศรษฐกิจ ที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศด้วย

กรณีผู้รับโอนโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนเป็นองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ ภายหลังจากที่มีคำสั่งอนุญาตให้โอนและคู่สัญญาได้ลงนามในสัญญาโอนแล้ว ให้ดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ประเด็นนี้ช่วยลบล้างข้อเสียของ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ที่ผู้โอนต้องคืนที่ดินให้รัฐเพื่อให้รัฐจัดสรรที่ดินให้แก่ผู้รับโอนได้

ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้รับการแก้ไขให้สอดคล้องกับกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) เพื่อให้มีความสอดคล้องกัน กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) กำลังถูกร่างขึ้นเพื่อให้ผู้รับโอนได้รับสิทธิและหน้าที่ของผู้โอน ไม่ต้องเรียกร้องคืน/โอนที่ดิน หรือคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินใหม่...

แหล่งที่มา