กลยุทธ์การจัดสรรเงินทุนกำลังเผชิญแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น

เมื่อเข้าสู่ปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังเข้าสู่ช่วงของการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้งหลังจากที่อยู่ในระดับต่ำมาเป็นเวลานานเพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ

สิ่งนี้ไม่เพียงส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเข้าถึงเงินทุนของธุรกิจและผู้ซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังเปลี่ยนแปลงกระแสการลงทุน โครงสร้างผลิตภัณฑ์ และสภาพการแข่งขันในตลาดอีกด้วย

ตลาดมีความผันผวนภายใต้อิทธิพลของอัตราดอกเบี้ย
ตั้งแต่ปลายปี 2025 จนถึงปัจจุบัน ธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้ปรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากขึ้นในบางระยะเวลา เพื่อตอบสนองความต้องการเงินทุนระยะกลางและระยะยาว ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านและสินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย

ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 6-8% ต่อปีในช่วงระยะเวลาพิเศษปี 2024-2025 แต่ปัจจุบันสินเชื่อใหม่หลายประเภทได้เพิ่มขึ้นเป็น 8-10% ต่อปี หรือสูงกว่านั้นขึ้นอยู่กับกลุ่มลูกค้าและระยะเวลาการกู้ยืม

สำหรับธุรกิจ ต้นทุนทางการเงินก็สูงขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับธุรกิจที่มีอัตราส่วนหนี้สินสูงหรือกระแสเงินสดอ่อนแอ

ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนั้นเห็นได้ชัดเจนสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง โดยมีระยะเวลาการกู้ยืม 15-20 ปี แม้แต่การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเพียง 1-2% ก็ทำให้ภาระการชำระหนี้รายเดือนเพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้หลายครอบครัวต้องทบทวนแผนการซื้อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อราคาอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ยังคงสูงอยู่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างกันอย่างมากภายใต้แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น โดยกองทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครองส่วนแบ่งตลาดขนาดใหญ่ ภาพ: โดอัน ทันห์

ท่ามกลางต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มสูงขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญระหว่างกลุ่มต่างๆ อสังหาริมทรัพย์ที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง เช่น อพาร์ตเมนต์ระดับกลาง บ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย และบ้านราคาประหยัด ยังคงมีความต้องการค่อนข้างคงที่เนื่องจากความต้องการที่แท้จริงแข็งแกร่ง กลุ่มนี้ถือว่ามีความยืดหยุ่นต่อความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยมากที่สุด

ในทางกลับกัน ผลิตภัณฑ์ที่มีความเสี่ยงสูง เช่น ที่ดินเปล่าในพื้นที่ที่ยังขาดโครงสร้างพื้นฐานครบถ้วน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ เป็นต้น ซึ่งขึ้นอยู่กับความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น หรือโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายไม่ครบถ้วน จะเผชิญกับความยากลำบากมากขึ้นในด้านสภาพคล่อง

ในอดีต เมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำและกระแสเงินสดมีมาก นักลงทุนจำนวนมากยินดีที่จะกู้ยืมเงินเพื่อเก็งกำไรในที่ดินหรือลงทุนตามกระแส แต่เมื่อต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้น กลยุทธ์นี้ก็มีความเสี่ยงมากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ตลาดกำลังเข้าสู่กระบวนการคัดกรองอย่างเข้มข้น โครงการที่มีกรอบกฎหมายโปร่งใส โครงสร้างพื้นฐานที่ดี และตอบสนองความต้องการที่แท้จริง จะยังคงดึงดูดการลงทุน ในขณะที่โครงการที่ขาดคุณค่าในทางปฏิบัติจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนน้อยลง

ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมยังคงมีศักยภาพในการเติบโตสูงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมีการไหลเข้าของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่เวียดนามอย่างแข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม การแข่งขันก็ทวีความรุนแรงมากขึ้นเช่นกัน เพราะนักลงทุนมักเลือกโครงการที่มีทำเลที่ตั้งเชิงกลยุทธ์ โครงสร้างพื้นฐานที่ครบวงจร และการเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์ที่ดี

จากข้อมูลของธนาคารกลางเวียดนาม พบว่า ณ สิ้นปี 2025 ยอดสินเชื่อคงค้างในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ประมาณ 2.16 ล้านล้านด่อง เพิ่มขึ้น 49.55% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2024 และคิดเป็น 45.58% ของยอดสินเชื่อคงค้างทั้งหมดในภาคส่วนนี้

ที่น่าสังเกตคือ อัตรานี้สูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อผู้บริโภคเพื่อใช้ในอสังหาริมทรัพย์ (26.79%) ประมาณ 1.85 เท่า ดังนั้น เมื่อมีการปรับอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมากจากต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มขึ้น และหลายธุรกิจต้องเผชิญกับแรงกดดันในการชำระหนี้ที่มากขึ้น

แนวทางแก้ไขเพื่อการบริหารจัดการกระแสเงินทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกำลังเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ซื้อบ้านอย่างมาก แทนที่จะยึดติดกับความคิดที่ว่า "รีบซื้อก่อนราคาจะขึ้น" หลายคนหันมาให้ความสำคัญกับการคำนวณกระแสเงินสดและความสามารถในการชำระหนี้ระยะยาวอย่างรอบคอบมากขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่ให้กระแสเงินสดที่มั่นคง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริง หรือตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานที่ชัดเจนจึงเป็นที่ต้องการมากกว่า ในขณะเดียวกัน ความจำเป็นในการกู้ยืมเงินเพื่อลดความเสี่ยงทางการเงินก็ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนๆ

ในบริบทของอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน ดร. เหงียน ตรี เหียว เชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเปลี่ยนแนวคิดเกี่ยวกับการใช้เงินทุนไปสู่การให้ความสำคัญกับความปลอดภัย ความยืดหยุ่น และประสิทธิภาพในระยะยาว แทนที่จะขยายธุรกิจโดยไม่คำนึงถึงต้นทุน

การจัดสรรเงินทุนอย่างเหมาะสมจะเป็นปัจจัยชี้ขาดในการตัดสินความอยู่รอดและความสามารถในการแข่งขันของธุรกิจในตลาดที่มีการแบ่งส่วนย่อยสูง

เพื่อให้การใช้เงินทุนมีประสิทธิภาพ ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าธุรกิจควรลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชน ภาพ: โดอัน ทันห์

ประการแรก ธุรกิจจำเป็นต้องปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุน โดยมุ่งเน้นทรัพยากรไปที่โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน มีศักยภาพในการขายสูง และสามารถสร้างกระแสเงินสดได้อย่างรวดเร็ว โครงการที่พัฒนาช้า มีประสิทธิภาพต่ำ หรือมีลักษณะเป็นการเก็งกำไร ควรได้รับการตรวจสอบเพื่อพิจารณาขยายกำหนดเวลา โอนกรรมสิทธิ์ หรือเข้าร่วมเป็นพันธมิตรการลงทุนเพื่อลดแรงกดดันทางการเงิน

อีกหนึ่งวิธีแก้ปัญหาที่สำคัญคือการลดการพึ่งพาเงินกู้จากธนาคาร แทนที่จะใช้ประโยชน์จากเงินกู้มากเกินไป ธุรกิจควรหาวิธีการกระจายแหล่งเงินทุนผ่านการร่วมมือกับกองทุนลงทุน การร่วมทุนกับพันธมิตรต่างชาติ การออกหุ้น หรือการระดมทุนจากลูกค้าตามกฎหมาย

นี่ถือเป็นวิธีหนึ่งที่ธุรกิจต่างๆ จะเพิ่มความยืดหยุ่นต่อความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยได้

ดร. เหงียน ตรี เหียว วิเคราะห์ว่า “นอกจากนี้ ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการจัดสรรกระแสเงินสดไปยังกลุ่มธุรกิจที่มีความต้องการที่แท้จริงสูง เช่น ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เพื่อการผลิตและโลจิสติกส์ หรือผลิตภัณฑ์ที่มีศักยภาพในการดำเนินงานที่มั่นคง กลุ่มธุรกิจเหล่านี้ไม่เพียงแต่จะช่วยรักษาสภาพคล่องที่ดีขึ้นเท่านั้น แต่ยังช่วยให้ธุรกิจสร้างกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอในระยะยาวอีกด้วย”

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในบริบทใหม่นี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถพัฒนาโดยใช้โมเดล "กู้ยืมระยะสั้น ลงทุนระยะยาว" เหมือนแต่ก่อนได้อีกต่อไป แต่กลยุทธ์การจัดสรรเงินทุนต้องเน้นที่ความปลอดภัย ประสิทธิภาพที่เป็นรูปธรรม และความสามารถในการรักษากระแสเงินสดที่ยั่งยืน ธุรกิจจำเป็นต้องวางแผนกระแสเงินสดสำหรับแต่ละช่วง ปรับสมดุลอัตราส่วนหนี้สินให้เหมาะสม และกันเงินสำรองไว้ล่วงหน้าเพื่อรับมือกับความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยหรือสภาพคล่องในตลาดที่ลดลง

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงสู่ระบบดิจิทัลในการบริหารการเงินและการดำเนินงานโครงการยังถือเป็นแนวทางแก้ไขที่จำเป็นสำหรับการเพิ่มประสิทธิภาพด้านต้นทุน การประยุกต์ใช้เทคโนโลยีช่วยให้ธุรกิจสามารถตรวจสอบการใช้เงินทุนแบบเรียลไทม์ ซึ่งส่งผลให้สามารถปรับแผนการลงทุนได้อย่างทันท่วงทีและป้องกันการกระจายทรัพยากรอย่างไม่ทั่วถึง

ที่มา: https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html