อพาร์ทเมนท์เป็นกลุ่ม “ผู้นำกระแส” การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในระยะข้างหน้า

นโยบายการเงินและการคลังให้การสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดี

นาย Nguyen Quoc Anh รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn แบ่งปันมุมมองของเขาในงานประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2023" ที่จัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 4 ตุลาคม โดยแสดงความเห็นว่าเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวจะเริ่มตั้งแต่ประมาณไตรมาสที่ 2 ไปเป็นไตรมาสที่ 4 ปี 2024

เมื่ออธิบายเหตุผลของคำกล่าวข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า มีตัวบ่งชี้พื้นฐาน 3 ประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นตามแนวโน้มที่ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

ประการแรก ในเรื่องอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร Batdongsan.com.vn วิเคราะห์ว่าในช่วงวิกฤตครั้งก่อน ใช้เวลา 1.5 ปีนับตั้งแต่ธนาคารของรัฐลดเพดานอัตราดอกเบี้ยจนกระทั่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับตัว

หากในช่วงปี 2551-2555 ตลาดใช้เวลา 4 ปีถึงจะแสดงสัญญาณการปรับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร ในช่วงนี้ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 ธนาคารกลางได้ดำเนินการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงาน 2 ครั้ง ตามมาด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยประเภทต่างๆ

อสังหาฯ - อพาร์ทเมนท์ เป็นกลุ่มที่จะนำไปสู่การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในอนาคต — นโยบายการเงินและการคลังช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดี

ประการที่สอง ในส่วนของการเติบโตของสินเชื่อ หากย้อนกลับไปดูปี 2012 พบว่าการเติบโตของสินเชื่อลดลงจาก 20% เหลือ 7% ขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 8% ในปี 2013 การเติบโตของสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 12% และอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 6%

“ในปีที่สินเชื่อผ่อนปรน ตลาดอสังหาฯ แสดงสัญญาณพลิกกลับทันที ในบริบทตลาดปัจจุบัน ตั้งแต่ต้นปี 2566 ธนาคารกลางได้คาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อทั้งปี 2566 ไว้ที่ 14-15% เทียบกับ 14% ในปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวก” นายก๊วก อันห์ กล่าว

ประการที่สาม ในส่วนของนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก แต่จนกระทั่งปี 2556 จึงได้มีการออกนโยบายสนับสนุนตลาด เช่น แพ็คเกจสนับสนุน 30,000 ล้านบาท และการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข

ภายในปี 2565 ตลาดจะซบเซาซ้ำรอยเดิมเมื่อสินเชื่อถูกปรับขึ้น อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และสภาพคล่องลดลง อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2565 รัฐบาล ได้ดำเนินมาตรการอย่างต่อเนื่องเพื่อขจัดปัญหาให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น แพ็คเกจช่วยเหลือ 120,000 พันล้านดอง พระราชกฤษฎีกา 08 ช่วยบรรเทาแรงกดดันในการชำระเงินพันธบัตรสำหรับธุรกิจ มติ 33 ช่วยคลี่คลายปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ พระราชกฤษฎีกา 35 อนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมพื้นที่ที่สามารถแบ่งเป็นแปลงขายได้...

จากการวิเคราะห์ตัวชี้วัดข้างต้น นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าวว่า เขาให้ความเห็นว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในช่วงไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ของปี 2566”

อพาร์ตเมนต์จะเป็นกลุ่มอสังหาฯ กลุ่มแรกที่จะฟื้นตัว

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2023 ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ระดับความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000-4,000 ล้านดองเป็นอพาร์ตเมนต์ที่ถูกค้นหามากที่สุด

ในปี 2023 ราคาขายอพาร์ทเม้นท์จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยจาก 1% - 5% ใน ฮานอย และแทบไม่เปลี่ยนแปลงในนครโฮจิมินห์

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวตั้งแต่ปี 2015 ถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเกินกว่ารายได้ของผู้คน หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ในขณะที่รายได้ของผู้คนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39%

คุณ Le Bao Long ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า “การซื้ออพาร์ตเมนต์กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้คน เนื่องจากอัตราการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันอัตราการเติบโตของราคาบ้านได้ ในอนาคต โครงการอพาร์ตเมนต์พื้นฐานก็จะมีราคาสูงเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดเมื่อต้นทุนสูงขึ้น”

นายลอง กล่าวว่า การที่ราคาอาคารชุดปรับตัวขึ้นในปัจจุบันได้รับผลกระทบจากหลายสาเหตุทั้งทางตรงและทางอ้อม

ประการแรก เกิดการไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนยังคงสูง แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ยังคงมีจำกัด โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในช่วงราคาและอยู่ในใจกลางเมือง

ประการที่สอง เศรษฐกิจ โลกมีการผันผวน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างยังอยู่ในระดับสูง จนทำให้ผู้ลงทุนต้องปรับขึ้นราคาสินค้าเพื่อทำกำไร

ประการที่สาม กองทุนที่ดินมีจำกัด ในขณะที่ราคาที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น กองทุนที่ดินในตัวเมืองก็ขาดแคลนมากขึ้น การดำเนินโครงการต้องใช้เวลาและต้นทุนในการดำเนินการมาก

ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ดัชนีราคาที่ดินยังคงเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงตั้งแต่ปี 2018 จนถึงปัจจุบันทั่วประเทศ แต่มีแนวโน้มที่จะแยกความแตกต่างระหว่างภูมิภาคและพื้นที่เฉพาะในปี 2023 หลังจากช่วงเวลาอันยาวนานตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2018 ถึงไตรมาสที่สามของปี 2023 ราคาขายที่ดินในภาคใต้เพิ่มขึ้น 71% ในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 54%

ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น นายลองยืนยันว่าราคาห้องชุดไม่สามารถลดหรือต่ำลงกว่านี้ได้อีกแล้ว

อสังหาฯ – อพาร์ทเมนท์ เป็นกลุ่มที่จะ ‘นำกระแส’ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในอนาคต (รูปที่ 2) — คุณเล บ๋าวหลง – ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn

โดยอ้างอิงจากข้อมูลในรายงานของ Batdongsan.com.vn คุณลองยังได้ชี้ให้เห็นถึงจิตวิทยาของผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ ในบริบทของราคาที่อยู่อาศัยที่สูง ผู้คนจึงหันมาเช่าหรือหาทางกู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน ผู้ซื้อจำนวนมากยังไม่ได้กู้เงินเพื่อซื้อบ้าน เนื่องจากพวกเขายังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากราคาห้องชุดมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีสูงอยู่เสมอ อัตราการทำกำไรโดยเฉลี่ยจากการลงทุนในห้องชุดจึงสูงถึง 12.5% ต่อปี (เมื่อรวมกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นและค่าเช่าเข้าด้วยกัน)

ถือเป็นผลกำไรที่ดีและมั่นคงกว่าการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม ข้อมูลนี้รวบรวมและวิเคราะห์โดย Batdongsan.com.vn โดยเปรียบเทียบระหว่างปี 2015 ถึงปัจจุบัน
จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่านายหน้ากว่า 27% เชื่อว่าอพาร์ตเมนต์จะเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุด ซึ่งคาดการณ์ไว้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 ส่วน 42% เชื่อว่าประเภทนี้จะฟื้นตัวในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2567

“โดยทั่วไปแล้ว ประเภทนี้คาดว่าจะเป็นประเภทที่มีแนวโน้มจะฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่นๆ คาดว่าจะฟื้นตัวในไตรมาสแรกของปี 2567 และจะพลิกกลับอย่างช้าที่สุดในไตรมาสที่สองของปี 2567” นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าว เสริม

แหล่งที่มา