อพาร์ตเมนต์จะเป็นกลุ่มที่นำพาการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้

Người Đưa Tin•04/10/2023

[โฆษณา_1]

นโยบายการคลังและนโยบายการเงินให้การสนับสนุนที่ดีต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์

ในการแถลงข่าวเปิดตัว "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 3 ปี 2023" ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn เมื่อเช้าวันที่ 4 ตุลาคม นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn ได้คาดการณ์ว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มขึ้นประมาณไตรมาส 2 ถึง 4 ปี 2024

ผู้เชี่ยวชาญได้อธิบายถึงเหตุผลเบื้องหลังการประเมินข้างต้นว่า ตัวชี้วัดพื้นฐานสามประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนแปลงไปตามแนวโน้มที่ Batdongsan.com.vn เคยคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

ประการแรก เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร เว็บไซต์ Batdongsan.com.vn วิเคราะห์ว่าในช่วงวิกฤตครั้งก่อน ใช้เวลา 1.5 ปี นับตั้งแต่ธนาคารกลางเวียดนามลดอัตราดอกเบี้ยลง จนกระทั่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัว

ในขณะที่ตลาดใช้เวลาถึงสี่ปีจึงจะเห็นการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยธนาคารในช่วงปี 2008-2012 แต่ใน1ช่วงนี้ เริ่มตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2023 ธนาคารกลางเวียดนามได้ดำเนินการลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้วสองรอบ ตามด้วยการลดอัตราดอกเบี้ยอื่นๆ เพิ่มเติมอีกหลายรายการ

อสังหาริมทรัพย์ - อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มที่จะเป็นผู้นำในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้ — นโยบายการคลังและนโยบายการเงินให้การสนับสนุนที่ดีต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สอง ใน ส่วนของการเติบโตของสินเชื่อ เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2012 การเติบโตของสินเชื่อลดลงจาก 20% เหลือ 7% ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นเป็น 8% ในปี 2013 การเติบโตของสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 12% และอัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นเป็น 6%

“ในปีที่เริ่มใช้มาตรการผ่อนคลายสินเชื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวทันที ในบริบทตลาดปัจจุบัน ตั้งแต่ต้นปี 2023 ธนาคารกลางเวียดนามได้ตั้งเป้าหมายการเติบโตของสินเชื่อสำหรับทั้งปี 2023 ไว้ที่ 14-15% เมื่อเทียบกับ 14% ในปี 2022 ซึ่งถือเป็นสัญญาณที่ดี” นายกว็อก อัญ กล่าว

ประการที่สาม เกี่ยวกับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 สภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำอย่างมาก แต่กว่าจะมีการนำนโยบายสนับสนุนตลาดมาใช้ก็ต้องรอจนถึงปี 2556 เช่น มาตรการช่วยเหลือมูลค่า 30,000 ล้านดอง และการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข

ภายในปี 2022 ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาอยู่ในภาวะซบเซาอีกครั้ง เนื่องจากสินเชื่อตึงตัว อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และสภาพคล่องลดลง อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2022 รัฐบาล ได้ดำเนินมาตรการอย่างต่อเนื่องเพื่อบรรเทาความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการช่วยเหลือมูลค่า 120,000 ล้านดอง พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 8 เพื่อบรรเทาภาระการชำระหนี้พันธบัตรของภาคธุรกิจ มติที่ 33 เพื่อช่วยฟื้นฟูตลาดอสังหาริมทรัพย์ และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ที่อนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีอำนาจกำหนดพื้นที่แบ่งแยกและขายที่ดิน...

จากผลการวิเคราะห์ตัวชี้วัดข้างต้น นายเหงียน กว็อก อัญ กล่าวว่า เขายังคงยืนยันการประเมินของเขาว่า "ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในช่วงไตรมาสที่สองถึงสี่ของปี 2023"

อพาร์ตเมนต์จะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์กลุ่มแรกที่จะฟื้นตัว

จากรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสที่ 3 ปี 2023 ของ Batdongsan.com.vn พบว่า อพาร์ตเมนต์ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ในไตรมาสที่สามของปี 2023 ความสนใจในอพาร์ตเมนต์แสดงสัญญาณการฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อพาร์ตเมนต์ที่มีราคาอยู่ระหว่าง 2 ถึง 4 พันล้านดองเป็นที่ต้องการมากที่สุด

ในปี 2023 ราคาเสนอขายอพาร์ทเมนต์ไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 1% - 5% ใน ฮานอย และแทบไม่เปลี่ยนแปลงในโฮจิมินห์ซิตี้

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาในระยะยาวตั้งแต่ปี 2015 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ของประชาชน หลังจาก 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ในขณะที่รายได้ของผู้อยู่อาศัยในเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% เท่านั้น

คุณเลอ บาว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า “การซื้ออพาร์ทเมนต์กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ไม่ทันกับอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน ในอนาคต โครงการอพาร์ทเมนต์ใหม่ๆ ก็จะมีราคาสูงขึ้นเช่นกัน เพราะนักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรให้มากที่สุดในขณะที่ต้นทุนสูงขึ้น”

ดังนั้น นายลองจึงเชื่อว่าการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ตเมนต์ในปัจจุบันได้รับอิทธิพลจากปัจจัยทางตรงและทางอ้อมหลายประการ

ประการแรก ตลาดมีความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน กล่าวคือ ความต้องการที่อยู่อาศัยจากประชาชนยังคงสูง แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่มีให้เช่ายังคงมีจำกัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์ในราคาที่เหมาะสมและตั้งอยู่ในใจกลางเมือง

ประการที่สอง ความผันผวน ทางเศรษฐกิจ โลกส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องขึ้นราคาสินค้าเพื่อทำกำไร

ประการที่สาม ที่ดินมีจำกัด ขณะที่ราคาที่ดินก็สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และที่ดินในใจกลางเมืองก็เหลือน้อยลงเรื่อยๆ ทำให้การดำเนินโครงการต้องใช้เวลานานและมีค่าใช้จ่ายสูงมาก

จากข้อมูลของ Batdongsan.com.vn ดัชนีราคาที่ดินทั่วประเทศมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างทรงตัวตั้งแต่ปี 2018 จนถึงปัจจุบัน แต่มีแนวโน้มที่แตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาคและพื้นที่ในปี 2023 หลังจากช่วงเวลาที่ยาวนานตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2018 ถึงไตรมาสที่ 3 ปี 2023 ราคาเสนอขายที่ดินในภาคใต้เพิ่มขึ้น 71% และในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 54%

ด้วยเหตุผลที่กล่าวมาข้างต้น นายลองจึงยืนยันว่าราคาอพาร์ตเมนต์ไม่สามารถลดลงไปกว่านี้ได้อีก หรือลดลงได้มากกว่านี้แล้ว

อสังหาริมทรัพย์ - อพาร์ตเมนต์เป็นกลุ่มที่จะเป็นผู้นำในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต (รูปที่ 2) — คุณเลอ บาว หลง – ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ บริษัท บัตดงซาน.com.vn

นายหลงได้อ้างอิงข้อมูลจากรายงานของ Batdongsan.com.vn ชี้ให้เห็นถึงจิตวิทยาของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ ในบริบทของราคาบ้านที่สูงอย่างต่อเนื่อง ผู้คนจึงหันไปเช่าบ้านหรือหาทางกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อจำนวนมากยังคงลังเลที่จะกู้เงินเพราะกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและความต้องการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ยังคงสูงอย่างสม่ำเสมอ ผลตอบแทนจากการลงทุนในอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยจึงสูงถึง 12.5% ต่อปี (รวมทั้งส่วนต่างราคาและรายได้จากการเช่า)

การลงทุนประเภทนี้ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าและมั่นคงกว่าการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และบัญชีออมทรัพย์ ข้อมูลนี้รวบรวมและวิเคราะห์โดย Batdongsan.com.vn โดยเปรียบเทียบข้อมูลตั้งแต่ปี 2015 จนถึงปัจจุบัน
จากผลสำรวจที่จัดทำโดย Batdongsan.com.vn พบว่า ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 27% เชื่อว่าอาคารชุดจะเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัวเร็วที่สุด โดยคาดการณ์ว่าจะฟื้นตัวในไตรมาสที่สี่ของปี 2023 ขณะที่ 42% เชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะฟื้นตัวในหกเดือนแรกของปี 2024

"โดยรวมแล้ว คาดการณ์ว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะนำพาแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวเร็วกว่าประเภทอื่นๆ อาจจะในช่วงต้นไตรมาสที่ 1 ปี 2024 และอย่างช้าที่สุดก็จะเริ่มฟื้นตัวในไตรมาสที่ 2 ปี 2024" นายดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท Batdongsan.com.vn ประจำภาค ใต้ กล่าวเพิ่มเติม

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา