อพาร์ทเมนท์เป็นกลุ่ม “ผู้นำกระแส” การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในอนาคตอันใกล้

นโยบายการคลังและการเงินให้การสนับสนุนการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ได้ดี

เช้าวันที่ 4 ตุลาคม นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ได้แสดงความคิดเห็นในงานประกาศ "รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไตรมาสที่ 3 ปี 2566" ซึ่งจัดโดย Batdongsan.com.vn โดยนายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า ระยะเวลาการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มตั้งแต่ประมาณไตรมาสที่ 2 ถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2567

เมื่ออธิบายเหตุผลของข้อความข้างต้น ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ามีตัวบ่งชี้พื้นฐาน 3 ประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นตามแนวโน้มที่ Batdongsan.com.vn คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

ประการแรก ในเรื่องอัตราดอกเบี้ยธนาคาร Batdongsan.com.vn วิเคราะห์ว่าในช่วงวิกฤตครั้งก่อนนั้น ใช้เวลา 1.5 ปีนับตั้งแต่ธนาคารของรัฐลดเพดานอัตราดอกเบี้ยลงจนกระทั่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับทิศทาง

หากในช่วงปี 2551-2555 ตลาดใช้เวลา 4 ปีจึงจะเริ่มมีสัญญาณการปรับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร ในช่วงเวลานี้ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 ธนาคารกลางได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงาน 2 ครั้ง ตามมาด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลายประเภท

อสังหาฯ-อพาร์ตเมนท์ เป็นกลุ่มที่จะนำไปสู่การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในอนาคตอันใกล้นี้ — นโยบายการเงินและการคลังช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ดี

ประการที่สอง ในส่วนของการเติบโตของสินเชื่อ หากพิจารณาจากปี 2555 พบว่าการเติบโตของสินเชื่อลดลงจาก 20% เหลือ 7% ขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 8% ส่วนปี 2556 การเติบโตของสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 12% และอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 6%

“ในปีที่มีการผ่อนคลายสินเชื่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็แสดงสัญญาณการกลับตัวทันที ในบริบทตลาดปัจจุบัน ตั้งแต่ต้นปี 2566 ธนาคารกลางได้ตั้งเป้าการเติบโตของสินเชื่อทั้งปี 2566 ไว้ที่ 14-15% เทียบกับ 14% ในปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวก” คุณก๊วก อันห์ กล่าว

ประการที่สาม ในเรื่องนโยบายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก แต่จนกระทั่งปี 2556 จึงได้มีการออกนโยบายต่างๆ เข้ามาสนับสนุนตลาด เช่น มาตรการช่วยเหลือ 30,000 ล้านบาท และการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข

ภายในปี 2565 ตลาดจะซบเซาซ้ำรอยเดิมเมื่อสินเชื่อถูกจำกัด อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และสภาพคล่องลดลง อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2565 รัฐบาล ได้ดำเนินมาตรการอย่างต่อเนื่องเพื่อบรรเทาปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการช่วยเหลือ 120,000 พันล้านดอง พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 ช่วยบรรเทาภาระการชำระหนี้พันธบัตรสำหรับธุรกิจ มติที่ 33 ช่วยคลี่คลายปัญหาตลาดอสังหาริมทรัพย์ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 อนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมพื้นที่ที่สามารถแบ่งขายเป็นแปลงได้...

จากการวิเคราะห์ตัวชี้วัดข้างต้น นายเหงียน ก๊วก อันห์ กล่าวว่า เขาคงความเห็นไว้ว่า “ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในช่วงไตรมาสที่สองถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2566”

อพาร์ทเมนต์จะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์แรกที่จะฟื้นตัว

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาส 3/2566 ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์เป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบเชิงลบจากตลาดน้อยที่สุดในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากประเภทดังกล่าวตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ความสนใจในอพาร์ตเมนต์มีสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000-4,000 ล้านดอง เป็นอพาร์ตเมนต์ที่ถูกค้นหามากที่สุด

ในปี 2566 ราคาขายอพาร์ทเมนท์จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย 1% - 5% ใน ฮานอย และแทบไม่เปลี่ยนแปลงในนครโฮจิมินห์

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นมากกว่ารายได้ที่เพิ่มขึ้น หลังจาก 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ขณะที่รายได้ของผู้คนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39%

คุณเล บ๋าว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า "การซื้ออพาร์ตเมนต์กำลังกลายเป็นเรื่องยากลำบากมากขึ้นสำหรับผู้คน เมื่ออัตราการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันอัตราการเติบโตของราคาบ้าน ในอนาคต โครงการอพาร์ตเมนต์หลักก็จะมีราคาสูงเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรสูงสุดเมื่อต้นทุนสูงขึ้น"

นายลอง กล่าวว่า การปรับขึ้นราคาอาคารชุดในปัจจุบันได้รับผลกระทบจากหลายสาเหตุทั้งทางตรงและทางอ้อม

ประการแรก มีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาด ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนยังคงสูง แต่จำนวนอพาร์ตเมนต์ยังคงมีจำกัด โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ในช่วงราคาและอยู่ในใจกลางเมือง

ประการที่สอง เศรษฐกิจ โลกมีความผันผวน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างยังคงสูง ทำให้ผู้ลงทุนต้องปรับราคาสินค้าขึ้นเพื่อทำกำไร

ประการที่สาม กองทุนที่ดินมีจำกัด ในขณะที่ราคาที่ดินกำลังเพิ่มขึ้น กองทุนที่ดินในใจกลางเมืองก็ขาดแคลนมากขึ้น การดำเนินโครงการต้องใช้เวลาและต้นทุนในการดำเนินการมาก

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่าดัชนีราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันทั่วประเทศ แต่มีแนวโน้มจะแยกตามภูมิภาคและพื้นที่ในปี 2566 หลังจากช่วงเวลาอันยาวนานตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2561 ถึงไตรมาสที่สามของปี 2566 ราคาขายที่ดินในภาคใต้เพิ่มขึ้น 71% และในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 54%

ด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น นายลองยืนยันว่าราคาอพาร์ตเมนต์ไม่สามารถลดหรือลดลงไปกว่านี้อีกแล้ว

อสังหาฯ – อพาร์ทเมนต์เป็นกลุ่มที่จะ ‘นำกระแส’ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในอนาคตอันใกล้ (รูปที่ 2) — คุณเล บ๋าวหลง – ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn

คุณลอง อ้างอิงข้อมูลในรายงานของ Batdongsan.com.vn ชี้ให้เห็นถึงจิตวิทยาของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางสถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยที่สูง ผู้คนจึงหันไปเช่าหรือหาช่องทางกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันผู้ซื้อจำนวนมากยังไม่ได้กู้เงินเพื่อซื้อบ้าน เนื่องจากยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากราคาอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอสังหาฯ ประเภทนี้ก็มีสูงอยู่เสมอ อัตราการทำกำไรเฉลี่ยจากการลงทุนในอสังหาฯ จึงสูงถึง 12.5% ต่อปี (รวมทั้งกำไรจากการปรับขึ้นราคาและค่าเช่า)

ถือเป็นผลกำไรที่ดีและมั่นคงกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม ข้อมูลนี้รวบรวมและวิเคราะห์โดย Batdongsan.com.vn โดยเปรียบเทียบข้อมูลตั้งแต่ปี 2558 ถึงปัจจุบัน
จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่านายหน้ากว่า 27% เชื่อว่าอพาร์ตเมนต์จะเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุด โดยมีการคาดการณ์ไว้ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 ส่วน 42% เชื่อว่าประเภทอสังหาริมทรัพย์นี้จะฟื้นตัวภายใน 6 เดือนแรกของปี 2567

“โดยทั่วไปแล้ว คาดว่าตลาดประเภทนี้จะเป็นผู้นำแนวโน้มการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวเร็วที่สุดเมื่อเทียบกับตลาดประเภทอื่นๆ โดยคาดว่าจะลดลงในไตรมาสแรกของปี 2567 และอย่างช้าที่สุดในไตรมาสที่สองของปี 2567 จะกลับมาฟื้นตัว” คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ กล่าว เสริม

แหล่งที่มา