มีปรากฏการณ์ "นายหน้าประมูล" เข้ามาควบคุมตลาดอสังหาฯ

ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างได้ส่งรายงานเลขที่ 5333 มายัง หน่วยงานราชการ เพื่อชี้แจงสาเหตุที่ราคา อสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้นในช่วงที่ผ่านมา

ราคาที่ดินประมูลสูงสร้างความตื่นเต้นให้ประชาชน

ในการประเมินสถานการณ์ตลาด อสังหาริมทรัพย์ โดยรวม กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่าการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าผ่านการประมูลมีข้อเสียจำกัด และการใช้กลไกการขออนุมัติที่ดินแบบขอ-อนุญาต (Request-Grant) มีส่วนช่วยเสริมรายได้มหาศาลให้กับงบประมาณท้องถิ่น กลไกนี้กำลังมีการดำเนินการอย่างต่อเนื่อง ขยายขนาด และเพิ่มมูลค่าที่ได้รับในแต่ละปี

อย่างไรก็ตาม นอกเหนือจากประโยชน์ที่ได้รับแล้ว กิจกรรมของกระทรวงก่อสร้างยังเผยให้เห็นทั้งข้อจำกัดและข้อเสีย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระหว่างกระบวนการจัดการประมูล ในบางพื้นที่เกิดปรากฏการณ์ "นายหน้าประมูล" และการสมรู้ร่วมคิด ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิของผู้เข้าร่วมประมูล

ปรากฏการณ์ของการจ่ายราคาที่สูงมากสำหรับที่ดินบางแปลง จากนั้นจึงยกเลิกเงินมัดจำ สร้างระดับราคาเสมือนเพื่อจัดการตลาด หรือซื้อและขายต่อที่ดินหลายแปลงเพื่อแสวงหากำไรที่ผิดกฎหมาย เป็นเรื่องปกติในหลายๆ สถานที่ แม้กระทั่งแบบมีการจัดระเบียบ

Bộ Xây dựng: Có hiện tượng — *ราคาที่ดินประมูลที่สูงผิดปกติอาจทำให้เกิดความโกรธแค้นของประชาชน*

ตามที่กระทรวงการก่อสร้างระบุ ผลการประมูลที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ได้รับผลกระทบจากสามสาเหตุ ได้แก่ ราคาเริ่มต้นที่ต่ำดึงดูดผู้เข้าร่วมจำนวนมาก เงินมัดจำที่น้อยในการเข้าร่วมการประมูล และกลุ่มนักลงทุนมืออาชีพจำนวนมากเข้าร่วมการประมูลแล้วขายต่อเพื่อแสวงหากำไรทันที

“ราคาประมูลที่ชนะสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่าจะส่งผลกระทบเชิงลบต่อราคาที่ดิน ตลาดที่อยู่อาศัย (อุปทานและอุปสงค์) และตลาด อสังหาริมทรัพย์ ” กระทรวงการก่อสร้างยืนยัน

ประการแรก การประมูลที่ดินด้วยราคาสูงจะกำหนดระดับราคาใหม่ที่สูงขึ้นมากสำหรับพื้นที่ใกล้กับสถานที่ประมูล

ประการที่สอง ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของนักลงทุน ส่งผลให้ราคาสินค้าที่อยู่อาศัยและ อสังหาริมทรัพย์ ที่เคยเสนอขายหรือกำลังเสนอขายใกล้กับสถานที่ประมูลเพิ่มสูงขึ้น

ประการที่สาม ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้นและนำไปสู่ราคาที่อยู่อาศัยและ อสังหาริมทรัพย์ที่ เพิ่มขึ้น ธุรกิจต่างๆ มีโอกาสน้อยที่จะลงทุนในโครงการราคาไม่แพงและต้นทุนต่ำ และถูกบังคับให้ลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ ระดับไฮเอนด์ คนที่มีรายได้น้อยและปานกลางจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะเป็นเจ้าของบ้าน

ประการที่สี่ ทำให้การดึงดูดการลงทุนก่อสร้างในพื้นที่ทำได้ยาก และลดและจำกัดอุปทานในอนาคตเนื่องจากระดับราคาที่ดินที่สูง ทำให้ผู้ลงทุนเข้าถึงได้ยาก

และสุดท้ายผลจากราคาที่ดินที่สูงผิดปกติจะทำให้เกิดความยากลำบากในการจัดซื้อที่ดิน การเคลียร์พื้นที่ และการสนับสนุนการตั้งถิ่นฐานใหม่ ซึ่งอาจกระตุ้นให้ผู้ที่ถูกจัดซื้อที่ดินแล้วได้รับหรือไม่ได้รับค่าชดเชย ร้องเรียนและเรียกร้องค่าชดเชยสูงกว่าแผนการจ่ายที่ได้รับอนุมัติ ส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคม

การใช้ประโยชน์จากความไม่รู้เพื่อประโยชน์ส่วนตัว

ในหนังสือพิมพ์ กระทรวงก่อสร้าง ยังได้ระบุถึงสาเหตุของการเพิ่มขึ้นของราคา อสังหาริมทรัพย์ ในบางพื้นที่และบางท้องที่ในช่วงที่ผ่านมาด้วย

ประการแรก การเพิ่มขึ้นของราคา อสังหาริมทรัพย์ มีสาเหตุมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ รวมทั้งผลกระทบจากการใช้วิธีการและตารางกำหนดราคาที่ดินแบบใหม่

นอกจากนี้ ยังมีปรากฏการณ์ "สร้างราคาเสมือน" และ "ทำให้ราคาพุ่งสูง" โดยนักเก็งกำไรและบุคคลที่ทำงานเป็นนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ ใช้ประโยชน์จากความรู้ที่ไม่เพียงพอของผู้คนและลงทุนตามหลักจิตวิทยาของมวลชนเพื่อแสวงหากำไร

ขณะเดียวกันการขาดแคลน อสังหาริมทรัพย์ และที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการของคนส่วนใหญ่ซึ่งมีรายได้น้อยและปานกลางในเขตเมืองโดยเฉพาะ กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ก็ส่งผลให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน

พร้อมกันนี้ความผันผวนของเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นตลาดหุ้น พันธบัตร ทองคำ... ก็ได้ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้คนและนักลงทุน ส่งผลให้กระแสเงินทุนหมุนเวียนของผู้คนและนักลงทุนหันไปลงทุนในบ้านและที่ดินมากขึ้น เพื่อเป็น “แหล่งหลบภัย” ที่ปลอดภัยสำหรับเงินสะสมและเงินลงทุน

กระทรวงก่อสร้างเสนอเก็บภาษีผู้ที่มีบ้านและที่ดินหลายหลัง

ในเอกสารนี้ กระทรวงการก่อสร้างได้เสนอแนวทางแก้ไขต่างๆ มากมายเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัยและ อสังหาริมทรัพย์ และสร้างเสถียรภาพให้กับตลาด เช่น การวิจัยและเสนอให้ปรับปรุงกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินให้สมบูรณ์แบบ เพื่อให้สอดคล้องกับความเป็นจริง ในทิศทางต่างๆ เช่น การเพิ่มเงินมัดจำ การกำหนดราคาเริ่มต้น การลดระยะเวลาในการชำระเงินรางวัลจากการประมูล การจำกัดผู้เข้าร่วมการประมูลเพื่อวัตถุประสงค์ในการเก็งกำไร เป็นต้น

อีกทั้งศึกษาวิจัยและเสนอนโยบายภาษีกรณีการถือครองและใช้บ้านและที่ดินจำนวนมาก เพื่อจำกัดกิจกรรมเก็งกำไร การซื้อขายบ้านและที่ดินในระยะเวลาสั้นเพื่อแสวงหากำไร โดยให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและสังคมของเวียดนาม และสอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล...

ขณะเดียวกัน กระทรวงการก่อสร้างเห็นว่าจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขและมาตรการจำกัดผลกระทบเชิงลบจากการออกบัญชีราคาที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ต่อราคาที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัย และอุปทานและอุปสงค์ของตลาด อสังหาริมทรัพย์

การศึกษานี้แนะนำว่าหน่วยงานที่มีอำนาจควรพิจารณานำร่องใช้รูปแบบของ "ศูนย์ซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการใช้ที่ดินที่บริหารจัดการโดยรัฐ" เพื่อจำกัดสถานการณ์ที่ชั้นซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ และกิจกรรมนายหน้า อสังหาริมทรัพย์ อาจสมรู้ร่วมคิดกันเพื่อก่อกวนตลาด

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กระทรวงการก่อสร้างยังได้เสนอให้ปรับปรุงประสิทธิภาพการตรวจสอบ สอบสวน และทบทวนการจัดการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน การประมูลโครงการ การดำเนินโครงการ อสังหาริมทรัพย์ และกิจกรรมทางธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อตรวจจับและจัดการการละเมิดอย่างรวดเร็วและเข้มงวดตามอำนาจและระเบียบของกฎหมาย

เสริมสร้างการตรวจสอบ กำกับดูแล และบริหารจัดการอย่างมีประสิทธิภาพในการดำเนินกิจกรรมธุรกิจบริการ ด้านอสังหาริมทรัพย์ การบริการพื้นที่ซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์ และการบริการนายหน้า อสังหาริมทรัพย์

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/bo-xay-dung-co-hien-tuong-co-dau-gia-thao-tung-thi-truong-bds-204240924200921514.htm