ราคาที่ดินในชานเมืองฮานอยกำลังอยู่ในช่วง 'ทรงตัว'

หลังจากช่วงเวลาของการเติบโตอย่างรวดเร็ว ตลาดที่ดินในชานเมืองฮานอยกำลังเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างชัดเจน ราคาเสนอขายในฮวาหลัก ทัคทัต ฟูแคท กว็อกโอไอ และอื่นๆ ต่างก็ลดลง

จากผลสำรวจที่จัดทำโดยผู้สื่อข่าว พบว่าในหลายพื้นที่ชานเมือง ของฮานอย ซึ่งเคยเป็นศูนย์กลางของการพุ่งขึ้นของราคาที่ดิน ปัจจุบันราคาที่ดินลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงที่ราคาพุ่งสูงสุด

ราคาสินค้าลดลงทั่วทุกด้าน โดยหลายแห่งสามารถลดการขาดทุนลงได้อย่างมาก

ในพื้นที่ภูแคท มีที่ดินขนาด 107 ตารางเมตร เสนอขายในราคาประมาณ 3 พันล้านดอง ซึ่งต่ำกว่าราคาที่นายหน้าเสนอเมื่อต้นปี 2025 อย่างมาก

ข้อมูลบ่งชี้ว่าที่ดินในบริเวณภูแคทของฮานอยกำลังถูกเสนอขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ในขณะเดียวกัน ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ลดลงประมาณ 10-20% ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

ข้อมูลจาก Batdongsan.com แสดงให้เห็นว่า ราคาที่ดินรอบนิคมอุตสาหกรรมบักฟูแคทลดลงเกือบ 20% เมื่อเทียบกับช่วงสูงสุดในเดือนเมษายน 2568 ปัจจุบันราคาซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 33 ล้านดง/ตารางเมตร ขณะที่ราคาที่ดินในพื้นที่เดิมของทัชฮวา ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับช่วงสูงสุดเมื่อต้นปี

ไม่เพียงแต่ภูแคทเท่านั้น แต่พื้นที่เดิมของตันซา (ปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของตำบลฮวาหลักใหม่) ก็ประสบกับภาวะตกต่ำอย่างมากเช่นกัน ที่ดินขนาด 100 ตารางเมตร ที่โฆษณาว่าอยู่ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมไฮเทคฮวาหลักประมาณ 1 กิโลเมตร ปัจจุบันเสนอขายในราคาประมาณ 30 ล้านดงต่อตารางเมตร ซึ่งลดลงเกือบ 30% เมื่อเทียบกับช่วงที่ราคาพุ่งสูงสุดในเดือนเมษายน 2568

การพัฒนาในครั้งนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มขาลงของตลาดที่ดินอย่างชัดเจน จากข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2026 ที่เผยแพร่โดย กระทรวงการก่อสร้าง พบว่าปริมาณการซื้อขายในทั้งสามประเภท ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว และที่ดิน ลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดที่ดินลดลงมากกว่า 10% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และลดลงประมาณ 20% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

นางสาวฟาม ถิ ตัม ผู้อำนวยการบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเขตฮวาหลัก กล่าวว่า ตลาดที่ดินชานเมืองกำลังเผชิญกับแรงกดดันหลักสองประการที่ทำให้ราคาที่ดินลดลง แต่การซื้อขายกลับแทบจะ "หายไป"

จากข้อมูลของ batdongsan.com พบว่า ราคาที่ดินในเขตชานเมืองของฮานอยลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงที่ราคาพุ่งสูงสุด

นางแทมกล่าวว่า "ประการแรก ราคาปัจจุบันสูงเกินไปหลังจากราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นจากการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2024-2025 หลายพื้นที่ก่อนหน้านี้มีราคาเพิ่มขึ้นสูงเกินมูลค่าที่แท้จริง ดังนั้นนักลงทุนจึงไม่สนใจที่จะลงทุนอีกต่อไป"

จากข้อมูลของนายหน้าหญิงรายนี้ แรงกดดันประการที่สองมาจากอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่ยังคงอยู่ในระดับสูงตั้งแต่ต้นปี ส่งผลให้กระแสการลงทุนลดลง นักลงทุนที่ใช้ประโยชน์จากเงินกู้ต้องขายสินทรัพย์ในราคาขาดทุน หรือยอมถือหุ้นไว้รอให้ตลาดฟื้นตัว

เกีย ฟู ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์อีกคนในกว็อกโอไอ กล่าวว่า การที่ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นก่อนหน้านี้ ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากความคาดหวังว่าราคาจะสูงขึ้นเนื่องจากข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม ขณะนี้นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้น

“เมื่อก่อน แค่ข่าวการก่อสร้างถนน การยกระดับเขต หรือการอยู่ใกล้โครงการขนาดใหญ่ ก็ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นแล้ว แต่ตอนนี้ ลูกค้าสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับด้านกฎหมาย การวางแผน และศักยภาพในการพัฒนาอย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น ที่ดินที่แค่รอให้ราคาขึ้นแทบจะไม่น่าสนใจอีกต่อไปแล้ว บางแปลงลดราคาหลายร้อยล้านดอง แต่ก็ไม่มีใครสอบถามเข้ามาเลยตลอดทั้งเดือน” นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายนี้กล่าว

กระแสเงินสดกำลังเปลี่ยนทิศทางไปสู่อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าที่แท้จริง

จากข้อมูลของสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนาม (VARS IRE) ที่ดินในเขตชานเมืองจะไม่เหมาะสมสำหรับการลงทุนเก็งกำไรตามข่าวลือหรือความคาดหวังเรื่องราคาจะพุ่งขึ้นในระยะสั้นเหมือนในอดีตอีกต่อไป

ข้อมูลการวิจัยจาก VARS IRE แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามกำลังอยู่ในกระบวนการ "การชำระล้างอย่างมีสุขภาพดี" โดยมีการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนทั้งในพฤติกรรมของนักลงทุนและพลวัตของตลาด

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า ตลาดกำลังอยู่ในกระบวนการ "ชำระล้างอย่างมีสุขภาพดี" โดยสินค้าที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก โดยเฉพาะที่ดินในเขตชานเมือง ยังคงซบเซาอย่างต่อเนื่อง

ในอดีต ความคิดที่แพร่หลายคือความกลัวที่จะพลาดโอกาสและลงทุนโดยคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ปัจจุบันผู้ซื้อมีความระมัดระวังมากขึ้น ปัจจัยต่างๆ เช่น ด้านกฎหมาย ความสามารถของผู้พัฒนา ศักยภาพในการพัฒนาที่เป็นรูปธรรม สภาพคล่อง และโอกาสการเติบโตอย่างยั่งยืน กำลังได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ

ในขณะเดียวกัน ผลิตภัณฑ์ที่ขาดโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวก หรือพึ่งพา "เรื่องราวการเพิ่มขึ้นของราคา" มากเกินไป โดยเฉพาะที่ดินเปล่าในเขตชานเมือง ยังคงประสบกับภาวะซบเซาอย่างต่อเนื่อง

รายงานระบุว่า ไม่เพียงแต่ตลาดที่ดินเปล่าเท่านั้น แต่ตลาดอพาร์ตเมนต์และบ้านชั้นเดียวในฮานอยก็ประสบกับภาวะการลดลงของการซื้อขายเช่นกัน ตามข้อมูลจากบริษัทวิจัยตลาด

สำหรับที่อยู่อาศัยแบบโลว์ไรส์ ข้อมูลจาก Savills ระบุว่า ในไตรมาสแรกของปี 2026 มีเพียง 7% ของยูนิตที่อยู่อาศัยแบบโลว์ไรส์ที่เปิดขายครั้งแรกในฮานอยเท่านั้นที่ขายได้สำเร็จ ซึ่งลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับ 41% ในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2025 นี่ไม่เพียงแต่สะท้อนให้เห็นถึงการชะลอตัวของการบริโภค แต่ยังแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนในพฤติกรรมของผู้ซื้อด้วย

ในส่วนของตลาดอพาร์ตเมนต์ ข้อมูลจากศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้าของ One Mount Group บันทึกการลดลงที่รุนแรงที่สุด โดยมีจำนวนธุรกรรมประมาณ 4,000 รายการในไตรมาสที่ 1 ปี 2026 ลดลง 60% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 26% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากการถอนเงินลงทุน ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงยังคงมีอยู่ แต่ไม่เพียงพอที่จะชดเชยการขาดทุน

ที่มา: https://znews.vn/dat-nen-vung-ven-ha-noi-thanh-khoan-dong-bang-post1654538.html