ที่ดินเปล่าในฮานอย ซื้อง่าย ขายยาก

ในเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินหลายแปลงจะถูกโฆษณาขายโดยนายหน้าในราคาเพียงไม่กี่ร้อยล้านดองสำหรับพื้นที่ 30-40 ตารางเมตร

ลิ้มรสผลไม้อันขมขื่นของผืนดินสลับใบ

ที่ดินขนาด 32 ตร.ม. บนถนน Vinh Hung (เขต Hoang Mai ฮานอย ) กำลังขายในราคา 450 ล้านดอง หรือประมาณ 14 ล้านดองต่อตร.ม.

ที่ดินเปล่าหันหน้าไปทางทิศตะวันตก ที่ดินเป็นรูปสี่เหลี่ยมจัตุรัส ที่ดินแข็งแรง ล้อมรอบด้วยที่ดินในสมุดปกแดงที่สร้างขึ้นแล้ว มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน มีใบเสร็จรับเงินภาษีที่ดินประจำปี มีหนังสือรับรองการซื้อขายจากสำนักงานกฎหมาย

หรือที่ดินอีกแปลงหนึ่งบนถนน Linh Nam (เขต Hoang Mai ฮานอย) เจ้าของต้องการเงินทุนหมุนเวียน จึงขายที่ดินเปล่าเนื้อที่ 37 ตรว. อยู่ในเขตจัดสรร มีสาธารณูปโภคครบ มีหนังสือรับรองครบถ้วนทุกด้าน โครงสร้างมั่นคง ใกล้โรงเรียนประถมและมัธยม Vinh Hung ในราคา 25 ล้านดองต่อตรว. ซึ่งเป็นราคาเพียง 1/3 ของราคาที่ดินตรงนี้

มีแปลงที่ดินหลายแปลงแทรกอยู่เสนอขายในราคาถูก แต่การจะได้หนังสือปกแดงนั้นยากมาก (ภาพ: Ngoc Vy)

ด้วยราคาที่ค่อนข้างถูก ไม่เพียงแต่คนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนจำนวนมากที่มาซื้อที่ดินแปลงเหล่านี้ด้วย

นาย Tran Trung Kien และภรรยา (เขต Van Giang, Hung Yen ) กล่าวว่ารายได้ของพวกเขามีเพียงประมาณ 20 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ดังนั้นพวกเขาจึงไม่กล้าแม้แต่จะฝันว่าจะมีบ้านในฮานอย

เมื่อสองปีก่อน คู่รักคู่นี้ได้กู้เงินจากญาติพี่น้องกว่า 700 ล้านบาท ตามคำแนะนำของเพื่อนฝูง เพื่อซื้อที่ดินผืนเล็กขนาด 35 ตารางเมตร ในย่านดิงห์กง (ฮวงมาย ฮานอย) คุณเกียนเล่าว่าที่ดินผืนนี้อยู่ในซอยและไม่มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์

ในเวลาซื้อที่ดินแม้ว่าเราจะรู้ว่าการทำธุรกรรมเป็นเพียงเอกสารที่เขียนด้วยลายมือ แต่ตามนายหน้าบอกว่าหลังจากผ่านไปประมาณ 1 ปีพวกเขาจะดูแลเอกสารและขั้นตอนในการแปลงที่ดินนี้ให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย เมื่อนั้นเราจึงรู้สึกปลอดภัยที่จะสร้างบ้าน

อย่างไรก็ตาม เวลาผ่านไป 2 ปีแล้ว แต่คุณเกียนและภรรยายังคงไม่สามารถขอหนังสือปกแดงสำหรับที่ดินมูลค่ากว่า 700 ล้านดองได้

" หลายครั้งที่ผมเสี่ยงซื้อวัสดุและจ้างคนงานมาสร้างบ้านระดับ 4 ไว้อยู่อาศัยชั่วคราว แต่ทันทีที่ผมนำวัสดุมาที่นั่น เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นก็เปิดโปง เพราะที่ดินผืนนี้ไม่ได้รับอนุญาตให้สร้าง " คุณเคียนเล่า

เมื่อติดต่อผู้ขายที่ดินและนายหน้า พวกเขาบอกว่าพวกเขาสนับสนุนแค่ขั้นตอนเท่านั้น แต่ตอนนี้การแปลงที่ดินเข้มงวดขึ้นมาก ทำให้การขอหนังสือรับรองสีแดงเป็นเรื่องยากมาก คีนและภรรยาต้องเช่าบ้านอยู่ต่อไป ในขณะที่หนี้สินยังมากอยู่ และยังจ่ายไม่หมด

“ ตอนนี้ผมกับภรรยาใช้ชีวิตลำบากมาก มีรายได้เดือนละ 20 ล้านดอง ค่าเช่าบ้าน ค่าไฟ ค่าน้ำ 6-7 ล้านดอง ค่าเล่าเรียนลูกสองคน และค่าครองชีพ เราต้องเก็บเงินเดือนละไม่กี่ล้านดอง ผมกับภรรยาใช้เวลาเก็บเงินถึง 2 ปี กว่าจะปลดหนี้ได้กว่า 50 ล้านดอง เราสร้างบ้านไม่ได้ หนี้ก็กองพะเนิน ผมกับภรรยาปวดหัว ” คุณเคียนเล่าอย่างเศร้าใจ

เนื่องจากหนี้สินที่ตึงตัว คุณ Kien และภรรยาจึงต้องขอให้โบรกเกอร์ช่วยขายที่ดินต่อ แต่จนถึงขณะนี้ก็ยังไม่ประสบผลสำเร็จเป็นเวลากว่าครึ่งปีแล้ว

“ ที่ดินสวยมาก แต่เพราะไม่มีเอกสาร มีแต่สัญญาซื้อขายที่เขียนด้วยลายมือ หลายคนจึงไม่กล้าซื้อ บางคนรับสัญญาที่เขียนด้วยลายมือ แต่พอรู้ว่าที่ดินผืนนี้ใช้สร้างบ้านไม่ได้ พวกเขาก็ปฏิเสธ ตอนนี้ผมมีที่ดินแล้ว แต่อยู่อาศัยไม่ได้ ขายก็ไม่ได้ ” คุณเคียนพูดด้วยสีหน้าบึ้งตึง

มีแปลงที่ดินหลายแปลงแทรกอยู่เสนอขายในราคาที่ค่อนข้างถูก (ภาพหน้าจอ)

การซื้อที่ดินสลับกันก็เหมือนเกม “แดงกับดำ”

เช่นเดียวกับนาย Kien นาย Nguyen Van Nam ( Nguyen Dinh ) ก็ได้ซื้อที่ดินขนาด 102 ตารางเมตรใน Long Bien เมื่อ 5 ปีก่อนด้วยราคาเพียง 10 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น

ระหว่างการซื้อ เขาได้สอบถามและสำรวจพื้นที่อย่างละเอียด โดยคิดว่าโครงการนี้อยู่ใกล้ที่ดินของเขา เมื่อดำเนินการแล้ว มูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่จู่ๆ คุณนามกลับต้องมามือเปล่า เพราะที่ดินที่เขาซื้อเป็นส่วนหนึ่งของแผนการสร้างถนนในท้องถิ่น

“ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เงินกว่า 1 พันล้านดองที่ผมใช้ซื้อที่ดินผืนนี้ถูกอายัดไว้ ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะลูกค้าทุกคนทราบดีว่าที่ดินผืนนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการก่อสร้างถนน แม้ว่าปัจจุบันจะเป็นเพียงโครงการที่ถูกระงับไว้ แต่ผู้ซื้อก็ยังคงระมัดระวังอย่างมาก ผมเคยคิดว่าจะทำกำไรได้มากจากการลงทุนครั้งนี้ แต่ตอนนี้ผมกลับติดขัด ” นัมเล่า

ในความเป็นจริง เอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมายในการทำธุรกรรมที่ดินมักปะปนกัน มีเพียงเอกสารการขายที่เขียนด้วยลายมือระหว่างเจ้าของ (ส่งให้นายหน้า) และลูกค้าเท่านั้น ขณะเดียวกัน เอกสารดังกล่าวยังมาพร้อมกับสมุดบัญชีการชำระภาษีที่ดินเพื่อเกษตรกรรมอีกด้วย

เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับผลิตภัณฑ์ นายหน้าคนกลางยืนยันว่าเขามี "ความสัมพันธ์" กับหน่วยงานท้องถิ่น ดังนั้นเขาจึงไม่กังวลเรื่องการได้รับหนังสือสีชมพูสำหรับที่ดินที่ผสมผสานกับการเกษตร อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง การแปลงที่ดินเป็นเรื่องยากมากและค่าธรรมเนียมก็สูงมากเช่นกัน

คุณฟาน อันห์ ดุย (ลูกค้าที่ซื้อที่ดินระหว่างแปลงในฮานอย) เล่าว่ากระบวนการแปลงที่ดินนั้นยากกว่าที่คิด เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เขาต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมที่สูงมาก เนื่องจากกฎหมายที่ดินกำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเท่ากับส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินหลังจากเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ ยังมีต้นทุนอื่นๆ อีกมากมายที่ไม่ได้ระบุชื่อเกิดขึ้น เมื่อผลักดันสินค้าออกสู่ตลาด จำนวนเงินที่เขาได้รับนั้นน้อยมาก แทบไม่เท่ากับค่าที่ดินและค่าธรรมเนียมการแปลงที่เขาจ่ายไป ในขณะเดียวกัน ด้วยเงินทุนเดียวกัน หากนำไปลงทุนในส่วนอื่น เขาคิดว่าเขาสามารถสร้างกำไรได้สูงกว่า

คุณเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท กล่าวว่า ที่ดินเปล่าที่ไม่มีหนังสือปกแดงนั้นมีราคาที่สมเหตุสมผลมาก อย่างไรก็ตาม เมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินเปล่า จำเป็นต้องพิจารณาว่าเป็นเกม "แดง-ดำ" อัตราการชนะและแพ้ของการพนันที่ดินเปล่านี้คือ 50/50 เพราะหากไม่มีหนังสือปกแดงในมือ ก็ไม่มีการรับประกันใดๆ

การขอหนังสือรับรองที่ดินสำหรับแปลงที่ดินที่สลับกันเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย แปลงที่ดินที่สลับกันเหล่านี้มักมีเพียงเอกสารการจัดสรรที่ดินชั่วคราว ทำให้การซื้อขายเป็นไปได้ยากมาก เอกสารเหล่านี้มักถูกถ่ายสำเนาและผ่านมือคนจำนวนมาก

“ ดังนั้นผู้ซื้อจึงซื้อง่ายแต่ขายยากมากและการสร้างบ้านก็ยากเช่นกัน ” คุณตวนกล่าว

ที่ดินระหว่างแปลง (Interstitial Land) คือ ที่ดินสวน ที่ดินเกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยในเมือง หรือที่ดินส่วนเกินหลังการวางผังเมืองซึ่งยังไม่ได้รับการรับรองให้เป็นที่ดินที่อยู่อาศัย (ที่ดินที่อยู่อาศัย) โดยปกติแล้ว ที่ดินประเภทนี้จะไม่มีหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน แต่โอนกรรมสิทธิ์ผ่านเอกสารที่เขียนด้วยลายมือเท่านั้น นอกจากนี้ เนื่องจากสิทธิการใช้ที่ดินยังไม่ชัดเจน ราคาที่ดินประเภทนี้จึงมักถูกกว่าที่ดินที่มีเอกสารครบถ้วนในพื้นที่เดียวกันถึงครึ่งหนึ่ง หรืออาจถึงหนึ่งในสาม

ง็อก วี

แหล่งที่มา