ที่ดินสลับที่ฮานอย ซื้อง่าย ขายยาก

ในเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินหลายแปลงมักโฆษณาขายโดยนายหน้า ในราคาเพียงไม่กี่ร้อยล้านดอง สำหรับพื้นที่ 30 - 40 ตารางเมตร

ลิ้มรสผลไม้อันขมขื่นของผืนดินสลับใบ

ที่ดินขนาด 32 ตร.ม. บนถนน Vinh Hung (เขต Hoang Mai ฮานอย ) กำลังขายในราคา 450 ล้านดอง หรือประมาณ 14 ล้านดอง/ตร.ม.

ที่ดินหันหน้าไปทางทิศตะวันตก เป็นแปลงสี่เหลี่ยมจัตุรัส ที่ดินมั่นคง ล้อมรอบด้วยที่ดินตามหนังสือปกแดงที่มีการปลูกสร้างแล้ว มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน มีใบเสร็จรับเงินภาษีที่ดินประจำปี มีหนังสือรับรองการซื้อขายที่สำนักงานกฎหมาย

หรือที่ดินอีกแปลงหนึ่งบนถนนลินห์นาม (เขตฮวงมาย ฮานอย) เจ้าของกำลังต้องการเงินเพื่อหมุนเวียนทุน จึงตัดสินใจขายที่ดินแปลงหนึ่งเนื้อที่ 37ตรว. อยู่ในเขตจัดสรร มีสาธารณูปโภคครบ มีหนังสือปกแดงทั้ง 2 ด้าน มีการก่อสร้างที่มั่นคง อยู่ใกล้โรงเรียนประถมและมัธยมวินห์หุ่ง ในราคา 25 ล้านดอง/ตรว. เพียง 1/3 ของราคาที่ดินที่นี่

มีที่ดินหลายแปลงแทรกอยู่เสนอขายในราคาถูก แต่การจะได้หนังสือแดงนั้นยากมาก (ภาพ : ง็อก วี)

ด้วยราคาที่ค่อนข้างถูก ไม่เพียงแต่คนต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนจำนวนมากมาซื้อที่ดินแปลงเหล่านี้ด้วย

นายทราน จุง เกียน และภริยา (เขตวันซาง จังหวัด หุ่งเอียน ) กล่าวว่าพวกเขามีรายได้เพียง 20 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ดังนั้นพวกเขาจึงไม่กล้าแม้แต่จะฝันว่าจะมีบ้านในฮานอย

เมื่อสองปีก่อน ตามคำแนะนำของเพื่อน ๆ ทั้งคู่ได้กู้ยืมเงินจากญาติ ๆ มากกว่า 700 ล้านเพื่อซื้อที่ดินแปลงเล็ก ๆ ขนาด 35 ตร.ม. ในพื้นที่ดิ่ญกง (ฮวงมาย ฮานอย) ตามคำบอกเล่าของนายเคียน ระบุว่านี่เป็นที่ดินแปลงหนึ่งที่อยู่ในซอยและไม่มีหนังสือสำคัญสีแดง

ณ เวลาซื้อที่ดิน ถึงแม้เราจะรู้ว่าการทำธุรกรรมเป็นเพียงเอกสารที่เขียนด้วยลายมือ แต่ตามที่นายหน้าบอกว่า หลังจากนั้นประมาณ 1 ปี พวกเขาจะจัดการเรื่องเอกสารและขั้นตอนในการแปลงที่ดินนี้ให้เป็นที่ดินสำหรับพักอาศัยให้เสร็จสิ้น จากนั้นเราจึงรู้สึกมั่นใจที่จะสร้างบ้านได้

อย่างไรก็ตาม เวลาผ่านไป 2 ปีแล้ว แต่คุณเกียนและภรรยายังคงไม่สามารถขอหนังสือแดงสำหรับที่ดินมูลค่ากว่า 700 ล้านดองได้

“ หลายครั้งที่ผมเสี่ยงซื้อวัสดุและจ้างคนงานมาสร้างบ้านระดับ 4 เพื่ออยู่อาศัยชั่วคราว อย่างไรก็ตาม ทันทีที่ผมนำวัสดุไปที่นั่น เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นก็แจ้งเบาะแสเพราะที่ดินผืนนี้ไม่ได้รับอนุญาตให้สร้างอาคาร ” นายเคียนเล่า

ติดต่อผู้ขายที่ดินและนายหน้าแจ้งว่าสนับสนุนแค่ขั้นตอนเท่านั้น แต่ตอนนี้การแปลงที่ดินเข้มงวดมากขึ้น จึงยากมากที่จะได้หนังสือสีแดง นายเคียนและภริยายังต้องเช่าบ้านอยู่ต่อไป ขณะที่หนี้สินยังมีอยู่มากและจ่ายชำระไม่มากนัก

“ ตอนนี้ผมกับภรรยาใช้ชีวิตลำบากมาก โดยมีรายได้เดือนละ 20 ล้านดอง เพราะค่าเช่าบ้าน ค่าไฟ ค่าน้ำ 6-7 ล้านดอง ค่าเล่าเรียนของลูก 2 คน และค่าครองชีพ เราต้องเก็บเงินเดือนละไม่กี่ล้านดอง ดังนั้น ผมกับภรรยาจึงใช้เวลา 2 ปีในการเก็บเงินเพื่อชำระหนี้กว่า 50 ล้านดอง เราสร้างบ้านไม่ได้ หนี้ก็กองสูงขึ้นเรื่อยๆ ผมกับภรรยาปวดหัว ” คุณเกียนเล่าอย่างเศร้าใจ

เนื่องจากหนี้สินที่เพิ่มมากขึ้น คุณเกียนและภรรยาจึงต้องขอให้โบรกเกอร์ช่วยขายที่ดินให้ แต่จนถึงตอนนี้ก็ยังไม่ประสบความสำเร็จในการหาผู้ซื้อมาเป็นเวลากว่าครึ่งปีแล้ว

“ ที่ดินสวยดี แต่เพราะไม่มีเอกสาร มีแต่สัญญาซื้อขายที่เขียนด้วยลายมือ คนจำนวนมากจึงไม่กล้าซื้อ บางคนรับสัญญาที่เขียนด้วยลายมือ แต่เมื่อรู้ว่าที่ดินนั้นไม่สามารถใช้สร้างบ้านได้ พวกเขาก็ปฏิเสธ ตอนนี้ผมมีที่ดินแต่ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ และก็ขายไม่ได้ด้วย ” นายเคียนกล่าวด้วยสีหน้าบึ้งตึง

ที่ดินหลายแปลงแทรกอยู่มีการเสนอขายในราคาค่อนข้างถูก (ภาพหน้าจอ)

การซื้อที่ดินสลับกันก็เหมือนเกม “แดงกับดำ”

เช่นเดียวกับนาย Kien นาย Nguyen Van Nam ( Nguyen Dinh ) ก็ได้ซื้อที่ดินขนาด 102 ตารางเมตรใน Long Bien เมื่อ 5 ปีก่อนด้วยราคาเพียง 10 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น

ระหว่างการซื้อเขาก็ได้สอบถามและตรวจสอบพื้นที่อย่างรอบคอบ เพราะคิดว่าโครงการอยู่ใกล้ที่ดินของเขา เมื่อดำเนินการแล้วราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้น แต่อย่างไม่คาดคิด นายนามต้องสูญเสียทุกสิ่งทุกอย่าง เนื่องจากที่ดินที่เขาซื้อเป็นส่วนหนึ่งของแผนการสร้างถนนในท้องถิ่น

“ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เงินกว่า 1,000 ล้านดองที่ผมใช้ซื้อที่ดินผืนนี้ถูกอายัดไว้ ไม่สามารถซื้อขายได้ เนื่องจากลูกค้าทุกคนทราบดีว่าที่ดินผืนนี้เป็นส่วนหนึ่งของแผนการสร้างถนน แม้ว่าปัจจุบันจะเป็นเพียงแผนระงับ แต่ผู้ซื้อยังคงระมัดระวังมาก ผมคิดว่าจะทำกำไรได้มากจากการลงทุนครั้งนี้ แต่ตอนนี้ผมกลับติดขัด ” นัมเล่า

ในความเป็นจริง เอกสารที่ถูกต้องในการทำธุรกรรมที่ดินมักจะปะปนกันหมด รวมไปถึงเอกสารการขายที่เขียนด้วยลายมือระหว่างเจ้าของ (ส่งให้กับนายหน้าผู้ขาย) และลูกค้าเท่านั้น พร้อมกันนี้ได้แนบสมุดบัญชีการชำระภาษีที่ดินเกษตรมาด้วย

เพื่อเพิ่มความน่าเชื่อใจให้ผลิตภัณฑ์ คนกลางอ้างว่ามี "ความสัมพันธ์" กับหน่วยงานท้องถิ่น ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องกังวลเรื่องการได้รับสมุดสีชมพูสำหรับที่ดินที่ผสมผสานกับการเกษตร อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงแล้วการแปลงเป็นเรื่องยากมาก และค่าธรรมเนียมก็สูงมากเช่นกัน

คุณฟาน อันห์ ดุย (ลูกค้าที่ซื้อที่ดินเปล่าในฮานอย) เผยว่ากระบวนการแปลงที่ดินนั้นยากกว่าที่คิด เมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมที่สูงมาก เนื่องจากพระราชบัญญัติที่ดินกำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเท่ากับส่วนต่างระหว่างค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

นอกจากนี้ยังมีต้นทุนอื่น ๆ ที่ไม่ได้ระบุชื่อเกิดขึ้นอีกมากมาย เมื่อดันสินค้าออกสู่ตลาด เงินที่เขาได้รับมาก็น้อยมาก ไม่เท่ากับราคาที่ดินและค่าธรรมเนียมแปลงที่เขาจ่ายไปด้วยซ้ำ ขณะที่ด้วยทุนเท่ากัน หากนำไปลงทุนในส่วนอื่น เขาคิดว่าจะได้กำไรสูงกว่า

นายเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการบริษัท Tuan Anh Real Estate เปิดเผยว่า ที่ดินเปล่าที่ไม่มีหนังสือปกแดงเหล่านี้มีการนำมาเสนอขายในราคาที่สมเหตุสมผลมาก อย่างไรก็ตาม เมื่อตัดสินใจจะใช้เงินเพื่อซื้อที่ดินเปล่าก็ต้องพิจารณาให้ดีว่าเป็นเกม “แดงหรือดำ” อัตราการชนะ-แพ้ของการพนันที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนี้คือ 50/50 เพราะว่าถ้าไม่มีหนังสือสีแดงอยู่ในมือก็ไม่มีการรับประกันใดๆ

การอนุมัติหนังสือสีแดงให้กับแปลงที่ดินที่แทรกเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย ที่ดินประเภทนี้มักมีเพียงเอกสารการจัดสรรที่ดินที่มีระยะเวลาจำกัด ทำให้การทำธุรกรรมซื้อขายเป็นไปได้ยากมาก เอกสารเหล่านี้มักผ่านการถ่ายเอกสารและผ่านมือคนจำนวนมาก

“ ดังนั้น การซื้อบ้านจึงเป็นเรื่องที่ง่ายสำหรับผู้ซื้อ แต่การขายนั้นยากมาก และการสร้างบ้านก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน ” คุณตวน กล่าว

ที่ดินระหว่างแปลง คือ ที่ดินสำหรับจัดสวน ที่ดินเพื่อการเกษตรที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยในเมือง หรือที่ดินส่วนเกินหลังการวางผังที่ยังไม่ได้รับการรับรองให้เป็นที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย โดยปกติแล้วที่ดินประเภทนี้ไม่มีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน แต่จะมีการโอนโดยเอกสารที่เขียนด้วยลายมือเท่านั้น เนื่องจากสิทธิการใช้ที่ดินยังไม่ชัดเจน ราคาที่ดินประเภทนี้จึงมักจะถูกกว่าที่ดินที่มีเอกสารสิทธิ์ครบถ้วนในพื้นที่เดียวกันถึงครึ่งหนึ่งหรืออาจถึงหนึ่งในสามเลยทีเดียว

ง็อกวี

แหล่งที่มา