ข้อเสนอการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับผู้มีรายได้น้อย

การปรับโครงสร้างต้นทุนโครงการที่อยู่อาศัย

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เปิดเผยว่า ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (2 ห้อง) มีราคาอยู่ที่ประมาณ 2,500 ล้านดอง (35 ล้านดอง/ตร.ม.) ซึ่งสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของครัวเรือนและบุคคลที่สามารถประหยัดได้ประมาณ 100 ล้านดอง/ปี ประมาณ 20 เท่า

อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงที่ราคาประมาณ 2 พันล้านดองหรือต่ำกว่า (25-30 ล้านดอง/ตร.ม.) และอพาร์ทเมนท์บ้านพักอาศัยสังคมมีจำนวนจำกัดมาก จึงแทบไม่มีเหลืออยู่ในตลาดนครโฮจิมินห์เลยในช่วงสองปีที่ผ่านมา

อสังหาฯ - ข้อเสนอพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับผู้มีรายได้น้อย — มีความจำเป็นต้องปรับโครงสร้างการคำนวณต้นทุนและราคาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ให้สอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยส่วนใหญ่

ประธาน HoREA เน้นย้ำถึงวิธีการลดราคาที่อยู่อาศัยและการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาประหยัด และโครงการบ้านจัดสรรสังคมอีกมากมาย เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้ปานกลางส่วนใหญ่ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องสร้างหลักประกันทางสังคมในระยะยาวด้านที่อยู่อาศัย ควบคู่ไปกับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทิศทางที่โปร่งใส แข็งแรง มั่นคง และยั่งยืน

แนวทางแก้ปัญหาที่ HoREA เสนอคือการปรับโครงสร้างต้นทุนและการคำนวณราคาขายของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ต้นทุนหลักของโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ต้นทุนทางการเงิน และต้นทุนการบริหารจัดการ

สำหรับต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดินนั้น กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ (HoREA) เห็นว่าจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนวิธีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยแปลงค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้เป็นภาษี "การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดิน เกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" โดยมีอัตราภาษีที่โปร่งใส (ซึ่งอาจอยู่ที่ประมาณ 15-20% ของราคาที่ดินในรายการราคาที่ดิน)

วิธีนี้จะช่วยขจัดกลไกการขอ-ให้ และการคุกคาม และลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับวิธีการปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนที่อยู่อาศัย จึงสร้างเงื่อนไขในการลดราคาที่อยู่อาศัย

ไม่ต้องกังวลมากเกินไปหากนักลงทุนยังคงขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป เพราะจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลเพิ่มขึ้น และโดยหลักการแล้ว ราคาบ้านจะถูกกำหนดโดยตลาด หากขายบ้านในราคาที่สูงเกินไป อาจถูกปฏิเสธและถูกคว่ำบาตรจากผู้ซื้อบ้าน

นอกจากนี้ ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นยังมาจากโครงการที่หยุดชะงักและยืดเยื้อ ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น สาเหตุเกิดจาก “ปัญหาคอขวดทางกฎหมายและสถาบัน” ซึ่งนำไปสู่ผลพวงจากการไม่สามารถสร้าง “ขั้นตอนการบริหาร” ที่ได้มาตรฐานและสมเหตุสมผล ก่อให้เกิดผลกระทบด้านลบและการคุกคาม

เกี่ยวกับต้นทุนการบริหารจัดการและศักยภาพของนักลงทุนโครงการที่อยู่อาศัย โครงการต่างๆ ไม่เพียงแต่ล่าช้าเนื่องจากปัญหาในกระบวนการลงทุนก่อสร้างและขั้นตอนการบริหารที่ใช้เวลานานเท่านั้น แต่ความล่าช้ายังอาจเกิดจากศักยภาพการบริหารจัดการที่ต่ำ หรือขาดแคลนทรัพยากรทางการเงินของนักลงทุน ซึ่งเพิ่มต้นทุนการบริหารจัดการ ต้นทุนทางการเงิน ต้นทุนการขาย ต้นทุนหลังการขาย ต้นทุน และราคาบ้าน และอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพของโครงการอีกด้วย

ดังนั้น ธุรกิจจึงจำเป็นต้องมุ่งเน้นไปที่การเพิ่มทรัพยากรทางการเงิน การพัฒนาคุณภาพการกำกับดูแลกิจการ นวัตกรรม การประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสารสนเทศ ดิจิทัล ปัญญาประดิษฐ์ (AI) และการจัดการโครงการตามกระบวนการทางวิทยาศาสตร์ (BIM) เพื่อพัฒนาประสิทธิภาพการผลิต คุณภาพ ประสิทธิภาพ และความเสี่ยงในการควบคุม ดังที่ศาสตราจารย์ ดร. พอล ครุกแมน (ผู้ได้รับรางวัลโนเบล สาขาเศรษฐศาสตร์ ปี 2008) ได้กล่าวไว้ว่า "ประสิทธิภาพการผลิตของแรงงานไม่ใช่ทุกสิ่งทุกอย่าง แต่ในระยะยาวแล้ว มันแทบจะเป็นทุกสิ่งทุกอย่าง"

นอกจากนี้ ยังมีต้นทุน “ที่ไม่ได้ระบุชื่อ” ในกระบวนการเตรียมการลงทุนและการดำเนินโครงการ HoREA ระบุว่า ต้นทุน “ที่ไม่ได้ระบุชื่อ” ไม่ว่าจะมากหรือน้อย เพิ่มขึ้นหรือลดลง ขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ของ “รัฐสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่โปร่งใส โปร่งใส และมีความรับผิดชอบมากขึ้น” ตามมาตรฐานสากล

แนวทางเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด

ตามที่ HoREA ระบุ วิธีการที่มีประสิทธิภาพอีกวิธีหนึ่งคือการเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด โดยอาศัยการสร้างและปรับปรุงกลไกนโยบายการสนับสนุนที่มีประสิทธิผล

อสังหาริมทรัพย์ - ข้อเสนอการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สำหรับผู้มีรายได้น้อย (รูปที่ 2) — HoREA เสนอให้ รัฐบาล ผ่านมติในเร็วๆ นี้ เพื่อส่งเสริมให้ภาคธุรกิจลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาอพาร์ตเมนต์ไม่เกิน 20 ล้านดอง/ตร.ม. ในต่างจังหวัด และไม่เกิน 22-25 ล้านดอง/ตร.ม. ในพื้นที่ชั้น 1 และเขตเมืองพิเศษ

HoREA ยังได้เสนอให้รัฐบาลและกระทรวงก่อสร้างพิจารณาปรับปรุงกลไกและนโยบายการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยทางสังคมเพื่อการเช่าและที่อยู่อาศัยทางสังคมเพื่อการเช่าซื้อ ดึงดูดให้ธุรกิจต่างๆ เข้ามามีส่วนร่วมมากขึ้น และใช้กองทุนที่ดินที่วางแผนไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เพียงพอกับความต้องการจำนวนมากของผู้ได้รับผลประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคม ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ลดลง

นอกจากนี้ HoREA เสนอให้จัดเตรียม "แหล่งเงินทุนจากงบประมาณแผ่นดิน" และ "การชดเชยอัตราดอกเบี้ย" ให้กับธนาคารนโยบายสังคมและธนาคารพาณิชย์ 04 แห่ง (ที่กำหนดโดยธนาคารแห่งรัฐ) เพื่อนำแรงจูงใจด้านสินเชื่อไปใช้กับผู้รับผลประโยชน์จากนโยบายที่อยู่อาศัยทางสังคมในอีก 05 ปีข้างหน้า

ในส่วนของการเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดนั้น HoREA กล่าวว่า กฎหมายที่ดินไม่ได้กำหนดให้มีการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด กฎหมายภาษีกำหนดให้ลดหย่อนภาษีมูลค่าเพิ่มและอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลเพียง 50% สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคม และกฎหมายที่อยู่อาศัยยังไม่ได้กำหนดกลไกหรือนโยบายเพื่อสนับสนุนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดอีกด้วย

ในความเป็นจริง โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มีหลายระดับ เช่น โครงการบ้านพักอาศัยระดับไฮเอนด์ (หรูหรา) โครงการบ้านพักอาศัยระดับกลางถึงสูง โครงการบ้านพักอาศัยระดับกลาง โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัด แม้ว่าโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจะมีราคาเทียบเท่ากับโครงการบ้านพักอาศัยสังคม แต่ก็ไม่ได้รับสิทธิพิเศษใดๆ

แต่ความเป็นจริงของแพ็คเกจสินเชื่อพิเศษ 30,000 พันล้านดอง (2013-2016) แสดงให้เห็นว่ามีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประเภทหนึ่งที่มีราคาเทียบเท่ากับราคาที่อยู่อาศัยสังคม ไม่เกิน 1.05 พันล้านดอง/ยูนิต

HoREA เสนอให้รัฐบาลผ่านมติในเร็วๆ นี้เพื่อดำเนินการโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ต้นทุนต่ำ โดยมีกลไกและนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษด้านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษี และเครดิต เพื่อกระตุ้นให้ธุรกิจต่างๆ ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาห้องชุดไม่เกิน 20 ล้านดอง/ตร.ม. ในจังหวัดต่างๆ และไม่เกิน 22-25 ล้านดอง/ตร.ม. ในเขตพื้นที่ชั้น 1 และเขตเมืองพิเศษ

แหล่งที่มา