ข้อเสนอแก้ไขวิธีการประเมินราคาที่ดิน ปรับบัญชีราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังจัดทำร่างหนังสือเวียนแก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน การจัดทำและปรับปรุงบัญชีราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ และการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า พระราชกฤษฎีกาเลขที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของ รัฐบาล ว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน ได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักลดหย่อน รายได้ ส่วนเกิน สัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน และเงื่อนไขการใช้ทั้ง 5 วิธีดังกล่าว หนังสือเวียนเลขที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้กำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน ขั้นตอนในการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และการให้คำปรึกษาด้านราคาที่ดิน

เอกสารทางกฎหมายข้างต้นได้สร้างกรอบการทำงานทางกฎหมายแบบซิงโครนัสสำหรับงานประเมินราคาที่ดินในระดับท้องถิ่น งานกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงได้รับความสนใจจากจังหวัดและเมืองต่างๆ และโดยพื้นฐานแล้วเป็นไปตามข้อกำหนด โดยดำเนินการตามกระบวนการที่เข้มงวด (การสืบสวน การสำรวจเพื่อกำหนดราคาที่ดิน ผ่านสภาประเมินราคาที่ดิน และการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน) ผลการประเมินมีความสอดคล้องกับความเป็นจริง มีส่วนช่วยประกันสิทธิของประชาชนที่ได้รับที่ดินคืน และเพิ่มรายได้ให้กับงบประมาณแผ่นดิน

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของการเติบโตทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งและดึงดูดโครงการลงทุนด้านการพัฒนาจำนวนมาก การประเมินราคาที่ดินเฉพาะในบางพื้นที่ยังไม่ทันเวลา ขาดกลไกและทรัพยากรในการรวบรวมข้อมูลที่ครบถ้วน รวมถึงข้อมูลราคาที่ดินที่ได้รับความนิยมในตลาด เพื่อให้แน่ใจว่าการประเมินราคาสอดคล้องกับราคาตลาด การประยุกต์ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินในบางพื้นที่เผยให้เห็นข้อจำกัดที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข

ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จำเป็นต้องออกหนังสือเวียนแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินโดยเร็ว

การแก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์วิธีการประเมินราคาที่ดิน ในร่างพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2557 กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้เสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 3 แห่งประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ที่ 36/2557/TT-BTNMT ในเรื่อง การกำหนดหลักเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับแหล่งที่มาของการรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบในราคาที่ดินที่ประมูล ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และราคาที่ดินตลาดที่อ้างอิงข้อมูลที่ดิน

นอกจากนี้ ให้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จในตลาดและการรวบรวมข้อมูลโดยการสัมภาษณ์โดยตรง กำหนดขอบเขตการรวบรวมข้อมูลในกรณีที่พื้นที่ประเมินราคาไม่สามารถรวบรวมข้อมูลได้เพียงพอ คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดจะกำหนดตารางอัตราการปรับสำหรับปัจจัยต่างๆ ของแปลงที่ดินเมื่อเทียบกับแปลงที่ดินที่จะประเมินราคา โดยอิงตามสถานการณ์จริงในพื้นที่

กระทรวงฯ ได้เสนอให้แก้ไขเพิ่มเติมมาตรา 5 แห่งหนังสือเวียนที่ 36/2557/TT-BTNMT ในเรื่อง กำหนดเวลาการคำนวณรายได้เฉลี่ยต่อปีของแปลงที่ดินที่จะประเมินราคา ทั้งที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่ดินนอกภาคเกษตรกรรม โดยกำหนดกรณีที่ข้อมูลในการคำนวณรายได้เฉลี่ยต่อปีของแปลงที่ดินที่จะประเมินราคาไม่สะท้อนรายได้ในแต่ละปีอย่างครบถ้วน ไม่สะท้อนรายได้ที่แท้จริงจากการใช้ที่ดินทั้งที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่ดินนอกภาคเกษตรกรรมอย่างถูกต้อง

พร้อมกันนี้ กำหนดหลักเกณฑ์อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย (r) ของเงินฝากประจำ 12 เดือน เป็นเงินดอง ที่ธนาคารพาณิชย์ ซึ่งรัฐบาลถือหุ้นทุนจดทะเบียนในจังหวัดนั้นๆ มากกว่าร้อยละ 50 ของปี (คำนวณตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม) ก่อนเวลาประเมินมูลค่า และ n คือ ระยะเวลาการใช้ที่ดินที่เหลือของแปลงที่ดินที่จะประเมินมูลค่าในกรณีเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุเช่า (คำนวณเป็นปี) คือ 70 ปี ในกรณีเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าที่ดินรายปี

พีวี

ลิงค์ที่มา