ธุรกิจอสังหาฯ หวังการเติบโตรอบใหม่

พระราชบัญญัติที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) และร่างพระราชกฤษฎีกาเกี่ยวกับการบังคับใช้พระราชบัญญัติที่ดิน มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย สมาชิกตลาดเชื่อว่านี่จะเป็นรากฐานทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรอบใหม่

คาดตลาดอสังหาฯ จะ “คลาย” จากกฎเกณฑ์ใหม่

“การเตรียมพร้อม” ต่อกฎหมาย

เป็นเวลานานแล้วที่ขั้นตอนทางกฎหมายถือเป็นปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจต่าง ๆ เมื่อต้องดำเนินโครงการ แต่ละโครงการในพื้นที่ต่าง ๆ จะมีแนวทางและลำดับที่แตกต่างกัน ไม่มีโครงการใดเหมือนกันเลย ในขณะเดียวกัน การติดขัดเพียงขั้นตอนเดียวก็เพียงพอที่จะยืดเวลาการดำเนินโครงการออกไปได้นานหลายปี ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนสินค้าโดยเฉพาะสินค้าราคาไม่แพง กระแสเงินสดไม่หมุนเวียนอย่างยืดหยุ่นและเหมาะสม เหลืออยู่ในโครงการที่ยังไม่เสร็จสิ้น...

ตามที่สมาชิกตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุ ปัญหาด้านขั้นตอนการดำเนินการถือเป็นส่วนหนึ่งของสาเหตุของการไม่สมดุลของตลาด ส่งผลให้การวางแผนและพัฒนานโยบายเพื่อควบคุมตลาดเป็นเรื่องยาก ดังนั้นพวกเขาจึงมีความคาดหวังสูงต่อกฎหมายที่ดิน (ที่แก้ไขแล้ว) ในการทำลายทางตัน สร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ “เปิดกว้าง” และยืดหยุ่นมากขึ้น ในขณะที่ยังคงรับประกันความเข้มงวดและยุติธรรมสำหรับผู้เข้าร่วมตลาดทั้งหมด

นายทราน เล แถ่งเฮียน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ดานห์เวียด กรุ๊ป เรียลเอสเตท แสดงความเห็นว่า กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) มีความเปิดกว้างและยืดหยุ่นมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ธุรกิจคาดหวังเสมอคือการนำกฎหมายไปปฏิบัติโดยเร็วที่สุด นอกจากนี้ จะต้องลดระยะเวลาในการดำเนินการให้เสร็จสิ้นและขั้นตอนการบริหารลง มิฉะนั้น เรื่องราวของความแออัดในขั้นตอนการดำเนินการของโครงการจะยังคงเกิดขึ้นซ้ำอีก

นายเหงียน วัน บิ่ญ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่งล็อคพัท เรียลเอสเตท กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) จะช่วยให้ธุรกิจเข้าถึงที่ดินและพัฒนาโครงการได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายนี้จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี 2568 และหลังจากนั้นเราจะต้องรอเอกสารที่แนะนำการบังคับใช้... ดังนั้นจึงใช้เวลาในการรอค่อนข้างนาน ขณะที่ธุรกิจต่างๆ หยุดชะงักมานานหลายปี เหนื่อยล้า ดังนั้นเราจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่าขั้นตอนต่างๆ จะได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้

สร้างโมเมนตัมให้เกิดรอบใหม่

จากมุมมองของตลาด หลังจากที่กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้รับการผ่านอย่างเป็นทางการ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกล่าวว่านี่คือ "ยา" ที่มีผลกระทบอย่างมากต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อ โดยเฉพาะนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) จะไม่สามารถนำมาใช้ในทางปฏิบัติเป็นเวลาอีกหนึ่งปี แต่ผลกระทบที่ชัดเจนคือ ได้ทำให้จิตวิทยาของตลาดและความเชื่อมั่นที่ถูกกดทับมาเป็นเวลานานชัดเจนขึ้น

นายทราน หว่าย เป่า กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทีพีไอ เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะไม่ถูกนำไปใช้ในทางปฏิบัติอีกเป็นเวลา 1 ปี แต่ผลกระทบที่เห็นได้ชัดก็คือ กฎหมายดังกล่าวได้ทำให้จิตวิทยาและความเชื่อมั่นของตลาดที่ถูกกดขี่มานานกลับชัดเจนขึ้น

“ในความเป็นจริง ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน คนเวียดนามส่วนใหญ่นิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีไว้เพื่อการอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจเท่านั้น แต่ยังใช้เพื่อการเก็บออมทรัพย์สินอีกด้วย เมื่อผู้คนมีเงิน พวกเขาก็มักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็บออม” นายเป่ากล่าว

CEO รายนี้ยังกล่าวเสริมอีกว่า ในช่วงนี้ ตลาดสูญเสียสภาพคล่องไปบ้าง ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลจากภาวะ เศรษฐกิจ ถดถอย และอีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะนักลงทุนไม่เข้ามาลงทุนในตลาดนี้ เนื่องจากกลัวว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงนโยบาย โดยมีข่าวลือมากมายเกี่ยวกับเงื่อนไขการลงทุนที่ไม่เอื้ออำนวย เช่น ข้อจำกัดด้านระยะเวลาในการถือครองอพาร์ตเมนต์ ภาษีที่สูงสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์รายที่สอง เป็นต้น

“จากการสำรวจจิตวิทยาของลูกค้า ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะปรับปรุงขึ้นอย่างรวดเร็ว” คุณเป่า กล่าว

นายเป่า กล่าวว่า นอกเหนือจากผลกระทบทางจิตวิทยาของนโยบายแล้ว ปัจจัยอื่น เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ก็จะกระตุ้นให้ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอีกครั้ง

จากมุมมองอื่น นักลงทุนต่างชาติมองว่าการปฏิรูปกฎหมายที่ดินล่าสุดของเวียดนามถือเป็นก้าวสำคัญในการปรับปรุงสภาพแวดล้อมการลงทุน การปฏิรูปเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของ รัฐบาล ในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นสิ่งที่น่าให้กำลังใจเป็นอย่างมาก

หลักฐานปรากฏว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนในเวียดนามในปี 2566 มีมูลค่าเกือบ 36,610 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้น 32.1% จากช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565 โดยภาคการแปรรูปและการผลิตครองตำแหน่งสูงสุด คิดเป็น 64.2% ของทุน FDI ทั้งหมด ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ครองตำแหน่งที่สองอย่างมั่นคง คิดเป็นมากกว่า 12.7% ของกระแสเงินทุน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมมีความโดดเด่นโดยเติบโตได้เร็วกว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และโรงแรมมาก

นายนีล แม็คเกรเกอร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Savills Vietnam คาดการณ์ว่ากฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะส่งผลให้จำนวนการทำธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างมากในอนาคต นักลงทุนต่างชาติกำลังรอเอกสารทางกฎหมายที่จะมีผลบังคับใช้

ในปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมครองกระแสเงินทุนเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนาม แต่ผู้ลงทุนหลายรายกำลังมองหาการลงทุนในโครงการอาคารสำนักงานและโรงแรมในเมืองต่างๆ สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท คงต้องใช้เวลาอีกสักระยะถึงจะฟื้นตัวเต็มที่

“ผมเชื่อว่าเมื่อกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขมีผลบังคับใช้ ความรู้สึกของนักลงทุนที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนไปอย่างมาก เราจะเห็นคำมั่นสัญญาและโครงการใหม่ๆ ที่ประกาศออกมา ซึ่งถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ” นายนีล แม็กเกรเกอร์ยืนยัน

แหล่งที่มา