ธุรกิจอสังหาฯ หวังรอบการเติบโตใหม่

กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) และร่างพระราชกฤษฎีกาที่ให้รายละเอียดเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายที่ดินมีประเด็นใหม่มากมาย สมาชิกตลาดเชื่อว่านี่จะเป็นรากฐานทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในวัฏจักรใหม่

ตลาดอสังหาฯ คาด “คลาย” กฎเกณฑ์ใหม่

“เตรียมพร้อม” สู่กฎหมาย

เป็นเวลานานแล้วที่กระบวนการทางกฎหมายเป็นปัญหาใหญ่ที่สุดสำหรับธุรกิจในการดำเนินโครงการ แต่ละโครงการในแต่ละภูมิภาคมีวิธีการดำเนินการและขั้นตอนที่แตกต่างกันไป ไม่มีโครงการใดเหมือนกันเลย ขณะเดียวกัน การติดขัดเพียงจุดเดียวก็เพียงพอที่จะยืดระยะเวลาการดำเนินโครงการออกไปได้หลายปี ส่งผลให้อุปทานของผลิตภัณฑ์มีจำกัด โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ที่ราคาไม่แพง กระแสเงินสดหมุนเวียนไม่ยืดหยุ่นและเหมาะสม และโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จก็หยุดชะงัก...

ผู้ร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ปัญหาคอขวดในกระบวนการเป็นส่วนหนึ่งของสาเหตุของความไม่สมดุลในตลาด ทำให้การวางแผนและพัฒนานโยบายกำกับดูแลตลาดเป็นเรื่องยาก ดังนั้น พวกเขาจึงมีความคาดหวังสูงต่อกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) เพื่อแก้ไขทางตันนี้ เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่ “เปิดกว้าง” และยืดหยุ่นมากขึ้น ในขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาความเข้มงวดและความยุติธรรมให้กับผู้ร่วมตลาดทุกคน

คุณเจิ่น เล แถ่ง เหียน กรรมการผู้จัดการบริษัท ดานห์ เวียด กรุ๊ป เรียลเอสเตท ให้ความเห็นว่า กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) มีความเปิดกว้างและยืดหยุ่นมากขึ้น อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ธุรกิจคาดหวังเสมอมาคือการนำกฎหมายนี้ไปปฏิบัติโดยเร็วที่สุด นอกจากนี้ ระยะเวลาดำเนินการและขั้นตอนการบริหารงานจะต้องสั้นลง มิฉะนั้น ปัญหาความแออัดของกระบวนการดำเนินโครงการจะยังคงเกิดขึ้นซ้ำอีก

คุณเหงียน วัน บิ่ญ กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท หุ่ง ล็อก พัท เรียลเอสเตท กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะช่วยให้ธุรกิจเข้าถึงที่ดินและพัฒนาโครงการได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายนี้จะยังไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงต้นปี พ.ศ. 2568 และหลังจากนั้นเราต้องรอเอกสารแนวทางการบังคับใช้... ดังนั้นจึงใช้เวลานานมากในการรอ ในขณะที่ธุรกิจต่างๆ ประสบปัญหามานานหลายปีและ "หมดแรง" เราจึงหวังเป็นอย่างยิ่งว่ากระบวนการต่างๆ จะได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้

สร้างโมเมนตัมสู่รอบใหม่

จากมุมมองทางการตลาด หลังจากที่กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) ได้รับการผ่านอย่างเป็นทางการ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกล่าวว่านี่คือ "ยา" ที่มีผลกระทบอย่างมากต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อ โดยเฉพาะนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่ดิน (แก้ไขแล้ว) จะไม่ถูกนำมาใช้ในทางปฏิบัติอีกเป็นเวลาหนึ่งปี แต่ผลกระทบที่ชัดเจนคือได้ทำให้จิตวิทยาและความเชื่อมั่นของตลาดที่ถูกกดขี่มาเป็นเวลานานกระจ่างขึ้น

นายทราน โห่ยเบา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทีพีไอ เรียลเอสเตท จำกัด เปิดเผยว่า กฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จะไม่มีผลบังคับใช้ในทางปฏิบัติอีกเป็นเวลา 1 ปี แต่ผลกระทบที่เห็นได้ชัดคือ กฎหมายดังกล่าวได้ทำให้สภาพจิตใจและความเชื่อมั่นของตลาดที่ถูกกดขี่มานานกลับมาแจ่มใสขึ้น

“ในความเป็นจริง ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน คนเวียดนามส่วนใหญ่นิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มีไว้เพื่อการอยู่อาศัยหรือทำธุรกิจเพียงอย่างเดียว แต่ยังเพื่อการออมทรัพย์อีกด้วย เมื่อมีเงิน พวกเขาก็มักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อออมเงิน” คุณบ๋าวกล่าว

CEO รายนี้ได้กล่าวเสริมว่าเมื่อเร็วๆ นี้ ตลาดได้สูญเสียสภาพคล่องไป ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากผลกระทบจากภาวะ เศรษฐกิจ ถดถอย และอีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะนักลงทุนไม่เข้ามาลงทุนในตลาดเพราะกลัวการเปลี่ยนแปลงนโยบาย โดยมีข่าวลือมากมายเกี่ยวกับเงื่อนไขการลงทุนที่ไม่เอื้ออำนวย เช่น ข้อจำกัดด้านระยะเวลาในการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ ภาษีที่สูงสำหรับเจ้าของทรัพย์สินรายที่สอง เป็นต้น

“จากการสำรวจจิตวิทยาของลูกค้า ผมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีขึ้นอย่างรวดเร็ว” คุณเป่ากล่าว

นายเป่า กล่าวว่า นอกเหนือจากผลกระทบทางจิตวิทยาของนโยบายแล้ว ปัจจัยอื่นๆ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง จะเป็นแรงกระตุ้นให้ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอีกครั้ง

อีกมุมมองหนึ่ง นักลงทุนต่างชาติมองว่าการปฏิรูปกฎหมายที่ดินล่าสุดของเวียดนามเป็นก้าวสำคัญในการพัฒนาสภาพแวดล้อมการลงทุน การปฏิรูปเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของ รัฐบาล ในการสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่น่ายินดีอย่างยิ่ง

หลักฐานบ่งชี้ว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนในเวียดนามในปี 2566 มีมูลค่าเกือบ 36.61 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 32.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 โดยภาคการแปรรูปและการผลิตครองตำแหน่งสูงสุด คิดเป็น 64.2% ของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศทั้งหมด ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ครองตำแหน่งที่สองอย่างมั่นคง คิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 12.7% ของเงินทุนไหลเข้า ที่น่าสังเกตคือ ภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมมีการพัฒนาอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และโรงแรม

คุณนีล แมคเกรเกอร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Savills Vietnam คาดการณ์ว่ากฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะช่วยเพิ่มจำนวนธุรกรรมได้อย่างมากในอนาคตอันใกล้ นักลงทุนต่างชาติกำลังรอให้เอกสารทางกฎหมายมีผลบังคับใช้

ปัจจุบัน อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเป็นสินทรัพย์หลักที่ไหลเข้าจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนาม แต่นักลงทุนจำนวนมากกำลังมองหาการลงทุนในอาคารสำนักงานและโรงแรมในเมืองใหญ่ ภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทรีสอร์ทจะต้องใช้เวลาอีกนานในการฟื้นตัวอย่างเต็มที่

“ผมเชื่อว่าเมื่อกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงมีผลบังคับใช้ ความรู้สึกของนักลงทุนที่มีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์จะเปลี่ยนไปอย่างมาก เราจะได้เห็นการประกาศพันธกรณีและโครงการใหม่ๆ ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญอย่างแท้จริง” คุณนีล แมคเกรเกอร์ กล่าวยืนยัน

แหล่งที่มา