ธุรกิจต่างตกตะลึงเมื่อเห็นราคาที่ดินใหม่

เมื่อวันที่ 10 มกราคม Reatimes และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจัดการประชุมเชิงปฏิบัติการในหัวข้อ "การใช้รายการราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2567: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน"

เมื่อวันที่ 10 มกราคม Reatimes และสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจัดการประชุมเชิงปฏิบัติการในหัวข้อ "การใช้รายการราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดินปี 2567: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน"

ธุรกิจต่างตกตะลึงเมื่อเห็นราคาที่ดินใหม่

การยกเลิกกรอบราคาที่ดิน พร้อมกับกฎระเบียบเกี่ยวกับตารางราคาที่ดินใหม่ ถือเป็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 การเปิดบทใหม่เกี่ยวกับการจัดการที่ดินและการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เกิดขึ้นบนพื้นฐานของราคาที่ดินที่โปร่งใสและใกล้เคียงกับราคาตลาด ราคาที่ดินที่สูงขึ้นจะส่งผลดีต่องบประมาณและสร้างฉันทามติร่วมกันมากขึ้นกับประชาชนที่อยู่ภายใต้การเวนคืนที่ดิน คาดว่าจะช่วยลดข้อพิพาทและคดีความเกี่ยวกับที่ดิน และส่งเสริมความก้าวหน้าในการอนุมัติที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับประสิทธิภาพและผลกระทบของตารางราคาที่ดินใหม่

มาตรา 257 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 แต่หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริง ข้อบังคับนี้ถือเป็นข้อบังคับชั่วคราวเพื่อช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ ค่อยๆ พัฒนาบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ และมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินอย่างฉับพลันที่ส่งผลกระทบต่อสิทธิและหน้าที่ของผู้ใช้ที่ดินบางราย ขณะเดียวกันก็จะช่วยคลี่คลายโครงการที่หยุดชะงักเนื่องจากไม่มีหลักเกณฑ์ในการกำหนดราคาที่ดินในอดีต

สถิติเบื้องต้นแสดงให้เห็นว่ามีท้องถิ่นประมาณ 25 แห่งที่ได้ออกประกาศราคาที่ดินฉบับปรับปรุง ซึ่งจะมีผลบังคับใช้จนถึงสิ้นปีนี้ อย่างไรก็ตาม ในหลายพื้นที่ ประกาศราคาที่ดินฉบับปรับปรุงได้สร้างกระแสตอบรับจากประชาชนอย่างมาก เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นอย่างกะทันหันเมื่อเทียบกับประกาศราคาที่ดินฉบับเดิม

ตัวอย่างเช่น รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม 2567 เพิ่มขึ้นประมาณ 4-38 เท่า โดยราคาสูงสุดอยู่ที่ 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร เช่นเดียวกัน ในกรุงฮานอย ราคาที่ดินในรายการราคาตามมติปรับปรุงล่าสุดเพิ่มขึ้น 2-6 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาเดิมที่ใช้ตั้งแต่ปี 2568 ซึ่งราคาสูงสุดอยู่ที่ 695.3 ล้านดองต่อตารางเมตร รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของ จังหวัดบั๊กซาง ก็บันทึกระดับสูงสุดที่ 120 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 2.4 เท่าเมื่อเทียบกับรายการราคาเดิม

ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งรวมถึงที่ดินเพื่อการลงทุน ธุรกิจ กีฬา วัฒนธรรม ฯลฯ ธุรกิจหลายแห่งที่เช่าที่ดินและจ่ายค่าเช่ารายปีดูเหมือนจะติดขัด เผชิญกับความเสี่ยงจากแผนการลงทุนและธุรกิจที่ล้มเหลว กำไรที่ลดลง หรือแม้แต่ขาดทุนเมื่อค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน ทำให้ยากต่อการคำนวณประสิทธิภาพทางธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า จำเป็นต้องหาทางแก้ไขปัญหานี้เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบที่รุนแรงต่อธุรกิจและสภาพแวดล้อมการลงทุนในท้องถิ่น

เมื่อเผชิญกับปัญหาเชิงปฏิบัติ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจำเป็นต้องประเมินผลกระทบอย่างครอบคลุม พิจารณาอย่างรอบคอบระหว่างการจัดทำบัญชีราคาที่ดินที่เหมาะสมกับตลาด การเพิ่มรายได้งบประมาณ และการควบคุมราคาที่ดินเพื่อเพิ่มการเข้าถึงที่ดิน การสนับสนุนธุรกิจ ดึงดูดการลงทุน และลดภาระต้นทุนที่ดินของประชาชน อย่างไรก็ตาม การสร้างความกลมกลืนระหว่างผลประโยชน์ของรัฐ ประชาชน และภาคธุรกิจในการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด... ไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะแก้ไข โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปัจจัยทางการตลาดมีความหลากหลาย ข้อมูลข่าวสารมีความสับสนและไม่แน่นอน

หน่วยงานท้องถิ่นต้องเผชิญกับแรงกดดันมหาศาล: จะทำอย่างไรให้รายการราคาที่ดินกลายเป็นแรงผลักดันการพัฒนาอย่างแท้จริง แทนที่จะมาขัดขวางธุรกิจและการลงทุน การหาสมดุลระหว่างสองปัจจัยนี้คือ "กุญแจสำคัญ" ในการพัฒนาระบบราคาที่ดินให้สมบูรณ์แบบ ซึ่งจะนำไปสู่การพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมอย่างยั่งยืน

ภาพรวมการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “การใช้บัญชีราคาที่ดินตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567: ประเด็นและแนวทางแก้ไขเพื่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามอย่างยั่งยืน”

ปัญหาคอขวดใหญ่ในการประเมินมูลค่าที่ดิน

“การประเมินมูลค่าที่ดินทำให้เกิดความแออัดอย่างมาก” นาย เหงียน ก๊วก เฮียป ประธานบริษัท GP.Invest กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการ

คุณเฮียปกล่าวว่า GP.Invest กำลังดำเนิน โครงการที่มีการตัดสินใจจัดสรรที่ดินเมื่อ 9 เดือนที่แล้ว แต่ราคาที่ดินยังไม่แน่นอน มีโครงการของบริษัทอื่นๆ ที่ยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินหลังจากผ่านไป 2 ปี แม้กระทั่งโครงการที่สร้างบ้านเสร็จแล้วแต่ยังไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ ซึ่งสร้างความกังวลอย่างมาก

ประเด็นที่ผมอยากเน้นย้ำคือ หากราคาที่ดินสูงขึ้นแบบนี้ แรงดึงดูดการลงทุนของเราจะยังคงมีอยู่หรือไม่? ทำไมปัจจุบันคลัสเตอร์อุตสาหกรรมของเรามีอัตราการครอบครอง 80-90% ทั่วทั้งภูมิภาค? คำตอบคือ ประการแรก ต้นทุนแรงงานของเราถูก ประการที่สอง ต้นทุนที่ดินสมเหตุสมผล และประการที่สาม ระบบโลจิสติกส์สะดวก แต่หากปัจจุบันเราลดปัจจัยหนึ่งคือที่ดินลง ในขณะที่ต้นทุนแรงงานมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ ข้อได้เปรียบด้านแรงดึงดูดการลงทุนของเราจะยังคงมีอยู่หรือไม่? เวียดนามจะยังคงเป็นจุดเด่นสำหรับการลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้หรือไม่? คุณเฮียปตั้งคำถาม

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธาน GP.Invest

คุณเฮียปกล่าวว่า วิธีการคำนวณราคาที่ดินในปัจจุบันไม่ได้คำนึงถึงผลประโยชน์ของธุรกิจโดยรวม ธุรกิจที่ให้เช่าที่ดิน และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ธุรกิจต่างๆ ล้วนได้รับผลกระทบเมื่อราคาที่ดินสูงขึ้น

แล้วธุรกิจไหนกันที่กล้าทำโครงการนี้? ถ้าธุรกิจไม่กล้าทำ แล้วจะมีรายได้ที่ยั่งยืนให้กับท้องถิ่นได้อย่างไร? แล้วมันเกิดขึ้นได้อย่างไร? การตัดสินใจจัดสรรที่ดินในพื้นที่เดียวกัน แปลงเดียวกัน ห่างกันแค่ 4 เดือน ในเวลาแค่ 1 ปี ราคาที่ดินกลับพุ่งสูงถึง 40% เร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อเสียอีก?

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจำเป็นต้องให้คำแนะนำที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นแก่ท้องถิ่นในการกำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการคำนวณราคาโดยใช้หลักส่วนเกิน” นายเฮียปกล่าว

ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อตลาด

หลังจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ มีการออกพระราชกฤษฎีกาหลายฉบับที่มีรายละเอียดเกี่ยวกับกฎหมายนี้ อย่างไรก็ตาม ปัญหาปัจจุบันคือการบังคับใช้กฎหมาย ยกตัวอย่างเช่น ปัจจุบันนครโฮจิมินห์มีอสังหาริมทรัพย์ 58,000 รายการที่มีปัญหาเกี่ยวกับราคาที่ดิน

ในนครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินในเขตเกิ่นเส่อถูกปรับจาก 1.7 เท่า เป็น 2.7 เท่า เมื่อเทียบกับราคาก่อนหน้า โดยราคาที่ดินในเขต 3 มีราคาต่ำสุดอยู่ที่ 2.7 เท่า ขณะที่เขตฮอกมอนมีราคาสูงสุดอยู่ที่ 38 เท่า ราคาที่ดินในปัจจุบันเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาเดิมมาก

ตั้งแต่ปี 2566 ถึงสิ้นปี 2567 ราคาที่ดินนครโฮจิมินห์ปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 1.64 เท่า ปัจจุบันการปรับราคาที่ดินยังคงรักษาระดับเดิมไว้ ดังนั้น ภายใน 3 ปี ธุรกิจต่างๆ จะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในด้านภาระผูกพันทางการเงิน โดยมีแนวโน้มที่จะต้องจ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมมากขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจต่างๆ เผชิญแรงกดดันทางการเงินอย่างมาก

โดยอ้างอิงข้อมูลข้างต้น นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้เสนอแนะเกี่ยวกับประเด็นการประเมินราคาที่ดิน พระราชกฤษฎีกา 102/2024/ND-CP กำหนดประเภทของที่ดิน ได้แก่ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม และที่ดินเพื่อการค้าและบริการ อย่างไรก็ตาม ที่ดินสนามกอล์ฟอยู่ภายใต้การควบคุมทั้งมาตรา 4 และมาตรา 5 มาตรา 4 กล่าวถึงที่ดินสาธารณะที่เป็นส่วนหนึ่งของสนามกอล์ฟ แต่ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่อยู่ภายใต้การจัดการของสนามกอล์ฟอยู่ในมาตรา 5 อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วพร้อมกฎระเบียบทั่วไปสำหรับที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่เกษตรกรรม โดยไม่ได้จำแนกประเภทอย่างชัดเจน

คุณเชาได้ยกตัวอย่างสวนสัตว์และสวนพฤกษศาสตร์ไซ่ง่อน ซึ่งมีพื้นที่รวมประมาณ 20 เฮกตาร์ ซึ่งในจำนวนนี้มีพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการเพียงไม่กี่พันตารางเมตร แต่พื้นที่ทั้งหมดถูกตั้งราคาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์และบริการ ทำให้บริษัทต้องเสียภาษีเกือบ 900,000 ล้านดอง เมื่อสื่อมวลชนเข้ามาเกี่ยวข้อง นครโฮจิมินห์จึงหันกลับไปมองและสรุปว่าจำเป็นต้องพิจารณาอีกครั้งเพื่อการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้น

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ได้รายงานต่อรัฐบาล กระทรวง และภาคส่วนต่างๆ ว่า การปรับราคาครั้งแรกดูเหมือนจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เนื่องจากวิธีการประเมินราคาในปัจจุบันยังคงอิงจากราคาส่วนเกินและไม่ได้อิงตามราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตาม อาจเกิดปัญหาในขั้นตอนการซื้อที่ดินและการชดเชยสำหรับการดำเนินโครงการ ซึ่งราคาที่ดินจะถูกดันให้สูงขึ้นมาก ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด

หลักการที่เราพูดถึงกันอยู่เสมอคือการประสานผลประโยชน์ของสามหน่วยงานหลัก ได้แก่ รัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลักการนี้ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเต็มที่ในระหว่างการนำไปปฏิบัติ ดังนั้น ผมจึงเสนอว่าสำหรับ 25 ท้องถิ่นที่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ควรดำเนินการประเมินผลกระทบโดยทันที

ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไปจนกว่าจะมีการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เราควรกำหนดให้มีการทบทวนและประเมินผลกระทบเบื้องต้นของบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ในพื้นที่เหล่านี้ สำหรับพื้นที่ที่ยังไม่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่และยังคงใช้บัญชีราคาเดิม จำเป็นต้องมีการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อพิจารณาว่านโยบายใหม่นี้สอดคล้องกับหลักการประสานประโยชน์อย่างแท้จริงหรือไม่” นายเชาเสนอ

ที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ถูกปฏิบัติเหมือนเป็น “ลูกบุญธรรม”

นางสาววู หลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ ประเมินว่ายังคงมีการแบ่งแยกอย่างมากระหว่างที่ดินที่อยู่อาศัย "ตามธรรมชาติ" กับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ "ที่รับมาเลี้ยง" และกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการยังคงมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องมากมายที่จำเป็นต้องมีการปรับปรุงเพิ่มเติม

ในความเป็นจริง ปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ มักเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวในอัตราที่สูงมากสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่ใช้สำหรับโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ท ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงจะนำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง ซึ่งทำให้นักลงทุนลังเลที่จะลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ

คุณหวู่ หลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มซีอีโอ

“ในความเห็นของเรา เมื่อกำหนดราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการในรายการราคาที่ดิน ท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องกำหนดและคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ตามหลักการของ “ตลาด” และ “การประสานผลประโยชน์” เพื่อให้ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการอยู่ที่ประมาณ 20% ถึง 40% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่อยู่อาศัย” นางสาวลาน อันห์ กล่าว

เหตุผลของข้อเสนอนี้คือโครงสร้างการใช้ที่ดินเพื่อธุรกิจในปัจจุบันตามผังเมือง ท่องเที่ยว และรีสอร์ทที่ได้รับอนุมัติในสัดส่วน 1/500 คิดเป็นพื้นที่ประมาณ 40% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด นักลงทุนในโครงการเมืองจะส่งมอบพื้นที่ที่เหลือ 60% ในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับรัฐเพื่อบริหารจัดการและดำเนินงาน ส่วนอาคารชุดพักอาศัยจะได้รับการบริหารจัดการและดำเนินงานโดยคณะกรรมการบริหารที่ได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัย นักลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทจะต้องลงทุนในโครงการทั้งหมด และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินงานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตลอดวงจรชีวิตของโครงการ

14:55 น. 10 มกราคม 2568

นางสาววู ลาน อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัทซีอีโอ กล่าวสุนทรพจน์ในหัวข้อที่ 04: บทบาทของที่ดินบริการเชิงพาณิชย์และประเด็นที่ถูกหยิบยกขึ้นมาในการกำหนดราคาที่ดิน

ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ หมายถึง ที่ดินสำหรับก่อสร้างอาคารพาณิชย์และบริการ และงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ การค้า และบริการ รวมถึงงานและสิ่งอำนวยความสะดวกด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ท (โรงแรม บ้านพักตากอากาศสำหรับนักท่องเที่ยว อพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว เป็นต้น) เพื่อให้ที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการมีบทบาทสำคัญและมีความสำคัญเพิ่มมากขึ้นในอนาคต กฎระเบียบที่เหมาะสมเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการที่ใช้สำหรับโครงการพัฒนารีสอร์ทสำหรับนักท่องเที่ยว จึงมีความสำคัญเป็นพิเศษ

อ้างอิงจากกฎหมายที่บังคับใช้ในปัจจุบัน โดยเฉพาะกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กำหนดให้จัดทำบัญชีราคาที่ดินตามหลักการ “ตลาด” พร้อมทั้งนำหลักการ “ประสานผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และผู้ลงทุน” มาใช้ และนำไปปฏิบัติจริง CEO Group ประเมินว่ายังคงมีการเลือกปฏิบัติอย่างมากระหว่างที่ดินที่อยู่อาศัย “ลูกหลาน” กับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ “ที่รับมาเลี้ยง” และกฎระเบียบเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการยังคงมีข้อจำกัดและข้อบกพร่องหลายประการที่ต้องมีการปรับปรุงเพิ่มเติม

ในความเป็นจริง ปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ มักเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวที่สูงมากสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่ใช้สำหรับโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ท ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการที่สูงจะนำไปสู่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูง ซึ่งทำให้นักลงทุนไม่กล้าลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ ในความเห็นของเรา เมื่อกำหนดราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการในรายการราคาที่ดิน ท้องถิ่นต่างๆ จำเป็นต้องกำหนดและคำนวณอย่างเป็นวิทยาศาสตร์ตามหลักการของ "ตลาด" และ "การประสานผลประโยชน์" เพื่อให้ราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการอยู่ที่ประมาณ 20% ถึง 40% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินที่อยู่อาศัย

ข้อเสนอนี้ขึ้นอยู่กับเหตุผลหลายประการดังต่อไปนี้:

ประการแรก โครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อธุรกิจตามผังเมือง ท่องเที่ยว และรีสอร์ทที่ได้รับอนุมัติ 1/500 คิดเป็นประมาณ 40% ของพื้นที่โครงการทั้งหมด นักลงทุนในโครงการเมืองจะส่งมอบพื้นที่ส่วนที่เหลืออีก 60% ในส่วนของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้รัฐบาลบริหารจัดการและดำเนินการ ส่วนอาคารชุดพักอาศัยจะบริหารจัดการและดำเนินงานโดยคณะกรรมการบริหารที่ได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัย นักลงทุนในโครงการท่องเที่ยวและรีสอร์ทจะต้องลงทุนในโครงการทั้งหมด และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและระบบโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมตลอดวงจรชีวิตของโครงการ

ดังนั้นราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการจึงควรอยู่ที่สูงสุดเพียง 40% ของราคาที่ดินที่อยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งเป็นไปตามหลักวิทยาศาสตร์

ประการที่สอง บทบาทครอบคลุมของที่ดินบริการเชิงพาณิชย์ในการพัฒนาพื้นที่ท่องเที่ยวและรีสอร์ท - โครงสร้างพื้นฐานที่พักอาศัยสำหรับภาคเศรษฐกิจหลักของการท่องเที่ยว

จากการวิเคราะห์ข้างต้น เราขอแนะนำ:

ประการแรก ให้พิจารณาการกำหนดราคาที่ดินเพื่อการพาณิชย์และบริการให้อยู่ที่ประมาณร้อยละ 20 ถึง 40 เมื่อเทียบกับราคาที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ประการที่สอง สำหรับพื้นที่โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของโครงการรีสอร์ท เช่น ถนนภายใน ต้นไม้จัดสวน สถานีบำบัดน้ำเสีย ลานกิจกรรม ฯลฯ ควรพิจารณายกเว้นค่าเช่าที่ดินตลอดระยะเวลาโครงการ โดยคิดค่าเช่าที่ดินเฉพาะพื้นที่ประกอบการของโครงการเท่านั้น และ (ii) อนุญาตให้ผู้ลงทุนส่งมอบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้รัฐได้ (โดยใช้กลไกเดียวกับโครงการในเขตเมือง)

ประการที่สาม ในส่วนของวิธีส่วนเกินในการคำนวณราคาที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ เราพบว่ารายได้คำนวณจากราคาที่ดินที่ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งมักอ้างอิงถึงพื้นที่ขนาดเล็ก การนำราคาที่ดินสำหรับพื้นที่ขนาดเล็กมาคำนวณสำหรับโครงการขนาดใหญ่จึงไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ ต้นทุนในการคำนวณต้นทุนการพัฒนาที่ดินโดยรวมยังไม่เหมาะสม ต้นทุนการก่อสร้างที่ใช้กำหนดราคาที่ดินนั้นอ้างอิงจากอัตราเงินทุนที่รัฐบาลกำหนด ซึ่งต่ำกว่าต้นทุนการก่อสร้างจริงของโครงการมาก และต้นทุนเหล่านี้คำนวณอย่างเป็นระบบตามแบบประมาณการและแบบก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติ ต้นทุนขายอนุญาตให้คำนวณได้เพียง 1% ของรายได้ ในขณะที่ต้นทุนขายจริงอยู่ที่ประมาณ 10% ถึง 15% ต้นทุนดอกเบี้ยคำนวณได้เพียง 50% ของเงินกู้ทั้งหมด และคำนวณสำหรับระยะเวลา 1-2 ปีเท่านั้น

โดยการคำนวณดังกล่าวจะเห็นว่ารายได้ถูกคำนวณในระดับสูงสุด ขณะที่ต้นทุนที่คำนวณได้ไม่เพียงพอ ขาดแคลน หรือต่ำเมื่อเทียบกับความเป็นจริง ส่งผลให้ธุรกิจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจำนวนมาก ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น ก่อให้เกิดฟองสบู่ในตลาด ไม่ได้ปฏิบัติตามหลักการกำหนดราคาที่ดินอย่างแท้จริง

จากการระบุข้อบกพร่องข้างต้น เราขอแนะนำให้แก้ไขกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการใช้หลักการส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน โดยเฉพาะ:

ประการแรก รายได้ไม่ได้ขึ้นอยู่กับราคาที่ชนะการประมูลหรือราคาตัวอย่างของที่ดินแปลงเล็ก ๆ ... แต่จะต้องขึ้นอยู่กับมูลค่าตลาดทั่วไปในระยะเวลาที่ยาวนานเพียงพอ

ประการที่สอง ต้นทุนต้องคำนวณอย่างถูกต้อง เพียงพอ และสอดคล้องกับความเป็นจริง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ต้นทุนต้องคำนวณตามประมาณการที่หน่วยงานของรัฐอนุมัติ ต้นทุนขายต้องคำนวณตามการชำระเงินจริงของวิสาหกิจ (ระดับที่เสนอคือ 10%) ต้นทุนดอกเบี้ยต้องคำนวณจากเงินกู้ทั้งหมด และคำนวณในช่วงระยะเวลาการลงทุนก่อสร้างที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องอนุมัติไว้ในคำวินิจฉัยนโยบายการลงทุน/คำวินิจฉัยการลงทุนของโครงการ

14:45 น. 10 มกราคม 2568

รองศาสตราจารย์ ดร.เหงียน กวาง เตวียน รองประธานสภามหาวิทยาลัย หัวหน้าคณะนิติศาสตร์เศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์ฮานอย กล่าวสุนทรพจน์ในประเด็นที่ 3 ประเด็นทางกฎหมายและปฏิบัติที่เกี่ยวข้องกับการออกและการใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่

ปัญหาราคาที่ดินในปัจจุบันเปรียบเสมือนคอขวดของปัญหาต่างๆ มากมาย มีหลายพื้นที่ที่มีโครงการที่ถูก “ระงับ” ไว้จำนวนมากและไม่สามารถดำเนินการได้ สาเหตุหลักประการหนึ่งคือไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินได้ ดังนั้น ผมจึงขอแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหาราคาที่ดินจากมุมมองทางกฎหมาย

ปัจจุบัน กฎหมายที่ดินมีนวัตกรรมใหม่ๆ มากมาย ซึ่งถือเป็นความก้าวหน้าครั้งสำคัญ แต่ก็มีบางประเด็นที่สร้างแรงกดดันต่อท้องถิ่นเช่นกัน เราได้นำมติที่ 18 มาใช้โดยการยกเลิกกรอบราคาที่ดิน และใช้เพียงตารางราคาที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตารางราคาที่ดินจะถูกมอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนท้องถิ่นเป็นผู้จัดทำ กล่าวคือ ท้องถิ่นจะเป็นผู้ดำเนินการ ตัดสินใจ และรับผิดชอบด้วยตนเอง นอกจากนี้ยังมีกฎหมาย พระราชกฤษฎีกา และหนังสือเวียน เมื่อพิจารณาภาพรวม จะเห็นได้ว่ากรอบกฎหมายมีความสมบูรณ์และเหมาะสมมากขึ้น แต่เมื่อพิจารณาในรายละเอียดแล้ว ยังคงมีข้อจำกัดอยู่มาก

กฎระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดินมีหลักการอยู่ 5 ประการ รวมถึงหลักการตลาด แต่ไม่มีใครอธิบายว่าหลักการตลาดคืออะไร ทำให้ท้องถิ่นต่างๆ นำไปปฏิบัติได้ยาก

ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ “สูญพันธุ์” ไปแล้ว ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ราคา 20-30 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้พนักงานประจำไม่สามารถซื้อบ้านได้ ดังนั้น ผมคิดว่าจำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่าหลักการทางการตลาดคืออะไร ประการที่สอง เกณฑ์ใดบ้างที่ใช้ในการกำหนดหลักการทางการตลาด ซึ่งเรื่องนี้ก็จำเป็นต้องได้รับการชี้แจงเช่นกัน

และเราต้องชี้แจงด้วยว่าไม่มีหลักการใดในการกำหนดราคาที่ดินตามราคาตลาด การกำหนดราคาตลาดตามราคาตลาดนั้นไม่ถูกต้อง เราต้องยึดถือ "หลักการตลาด"

นอกจากนี้ หลักการ 5 ประการในการกำหนดราคาที่ดินต้องสร้างความสมดุล แล้วความสมดุลคืออะไร? ก็ต้องระบุให้ชัดเจนเช่นกัน ในความเห็นของผม ความสมดุลต้องสร้างหลักประกันว่าทุกฝ่ายจะได้รับผลประโยชน์ หากสถานการณ์การกำหนดราคาที่ดินยังคงดำเนินต่อไป ธุรกิจต่างๆ จะต้อง "หยุดชะงัก" อย่างแน่นอน

ต่อไป ผมขอเสนอว่าเราต้องมีกลไกทางกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อปกป้องทีมงานและองค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดิน พวกเขาเป็นผู้เชี่ยวชาญ และหากพวกเขาปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายที่ถูกต้อง พวกเขาก็ต้องได้รับการคุ้มครอง เมื่อนั้นที่ปรึกษาจึงจะกล้าลงมือทำ

เราต้องเตรียมทรัพยากรวัสดุต่างๆ รวมถึงผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาที่ดินด้วย มองย้อนกลับไป ประเทศเรามีผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินราคาที่ดินกี่ร้อยคน และพวกเขาประเมินราคาที่ดินได้จริงหรือ? นอกจากการจัดสัมมนาแล้ว ผมคิดว่ากระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมควรเข้ามาช่วยเหลือและชี้นำท้องถิ่น เป็นเรื่องยากมากที่จะปล่อยให้ท้องถิ่นดำเนินการเอง

การประเมินราคาที่ดินในปัจจุบันเป็นเรื่องยาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะข้อมูลนำเข้าและข้อมูลอื่นๆ ที่มีอยู่ในปัจจุบันยังไม่มีและไม่เป็นมาตรฐาน

นอกจากนี้ ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าการกำหนดราคาที่ดินให้คงที่นั้นเป็นไปไม่ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับที่ดินเพื่อการพาณิชย์และการบริการ โครงการในพื้นที่ที่มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจและสังคมย่อมมีราคาที่แตกต่างกัน... การกำหนดราคาที่ดินในแต่ละกลุ่มโครงการย่อมแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ เราจำเป็นต้องมีรายละเอียดที่ชัดเจน เมื่อนั้นเราจึงจะสามารถค่อยๆ ขจัดราคาที่ดินในปัจจุบันออกไปได้ มิฉะนั้น ราคาที่ดินจะกลายเป็นคอขวด ไม่ใช่ทรัพยากร

14:30 น. 10 มกราคม 2568

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวสุนทรพจน์ 2

หารือ: การนำหลักการ “การสร้างความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดินและผู้ลงทุน” และ “หลักการตลาด” มาใช้ในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินและควบคุมเปอร์เซ็นต์ (%) ของราคาหน่วยเช่าที่ดินอย่างสมเหตุสมผล เพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละประเภทในจังหวัด เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่น่าดึงดูด และพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน

จากมติที่ 18 จนถึงพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 เราจะเห็นความพยายามอันยิ่งใหญ่ในการสร้างกลไกนโยบายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีความเป็นเอกภาพและชัดเจนมากยิ่งขึ้น เพื่อเติมเต็มช่องว่างทางกฎหมายที่มีอยู่ก่อนหน้านี้

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการวันนี้ เราขอเสนอแนะเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน พระราชกฤษฎีกา 102/2024/ND-CP ระบุประเภทที่ดิน ได้แก่ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรม และที่ดินเพื่อการค้าและบริการ อย่างไรก็ตาม ที่ดินสนามกอล์ฟถูกควบคุมทั้งในมาตรา 4 และมาตรา 5 มาตรา 4 กล่าวถึงที่ดินสาธารณะที่มีส่วนของสนามกอล์ฟ แต่ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของสนามกอล์ฟอยู่ในมาตรา 5 อย่างไรก็ตาม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว พร้อมกฎระเบียบในการจัดกลุ่มที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจที่ไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรมโดยไม่ได้จำแนกประเภทอย่างชัดเจน ตัวอย่างเช่น กรณีที่สวนสัตว์และสวนพฤกษศาสตร์ไซ่ง่อน มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 20 เฮกตาร์ ซึ่งในจำนวนนี้มีที่ดินเพื่อการค้าและบริการเพียงไม่กี่พันตารางเมตร แต่พื้นที่ทั้งหมดถูกตั้งราคาเป็นที่ดินเพื่อการค้าและบริการ ทำให้บริษัทมีหนี้ภาษีเกือบ 900,000 ล้านดอง เมื่อสื่อมวลชนเข้ามาเกี่ยวข้อง เมืองจึงหันกลับไปมองและสรุปว่าจำเป็นต้องพิจารณาอีกครั้งเพื่อการประเมินที่แม่นยำยิ่งขึ้น

ขณะนี้อยู่ระหว่างการจัดทำรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว ตามข้อมูลสังเคราะห์ของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม มี 25 ท้องที่ที่ได้ปรับรายการราคาที่ดินแล้ว เมื่อพิจารณาอย่างละเอียด พบว่าท้องที่ส่วนใหญ่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า เช่น นครโฮจิมินห์ เขตเกิ่นเส่อมีการปรับราคาจาก 1.7 เท่า เป็น 2.7 เท่า เขต 3 มีการปรับราคาต่ำสุดที่ 2.7 เท่า ขณะที่เขตฮอกมอนมีการปรับราคาสูงสุดที่ 38 เท่า ดังนั้น ราคาที่เพิ่มขึ้นในรายการราคาที่ดินปัจจุบันจึงสูงกว่าราคาเดิมมาก

ดังนั้น เราจึงได้รายงานต่อรัฐบาลและกระทรวงต่างๆ ว่าการปรับราคาครั้งแรกดูเหมือนจะไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เนื่องจากวิธีการประเมินราคาในปัจจุบันยังคงอิงจากราคาส่วนเกินและไม่ได้อิงตามราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตาม อาจเกิดปัญหาในขั้นตอนการซื้อที่ดินและการชดเชยสำหรับการดำเนินโครงการ ซึ่งราคาที่ดินจะถูกดันให้สูงขึ้นมาก ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลในตลาด

หลักการที่เรามักพูดถึงกันเสมอคือการประสานผลประโยชน์ระหว่างหน่วยงานหลักสามส่วน ได้แก่ รัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง หลักการนี้ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเต็มที่ในระหว่างการดำเนินการ ดังนั้น ผมจึงเสนอให้ประเมินผลกระทบในพื้นที่ 25 แห่งที่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินฉบับปรับปรุงแล้วโดยทันที นับจากนี้ไปจนกว่าจะมีการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินในวันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เราควรกำหนดให้มีการทบทวนและประเมินผลกระทบเบื้องต้นของบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ในพื้นที่เหล่านี้ สำหรับพื้นที่ที่ยังไม่ได้ออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่และยังคงใช้บัญชีราคาเดิม ควรมีการประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วนเช่นกัน เพื่อพิจารณาว่านโยบายใหม่นี้สอดคล้องกับหลักการประสานผลประโยชน์อย่างแท้จริงหรือไม่

ดังนั้น เราจึงเสนอให้เทศบาลนครใช้อัตราภาษีตั้งแต่ 0.25% ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดตามพระราชกฤษฎีกา 103 ขึ้นไปเป็น 1.5% แม้ว่าเทศบาลนครยังคงปฏิบัติตามกฎหมาย แต่คำถามคืออัตราภาษีนี้เหมาะสมกับความเป็นจริงหรือไม่ เราทราบดีว่าพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้มีระยะเวลาขั้นต่ำ 10 ปี ดังนั้นในระยะแรก การใช้อัตราภาษี 0.25-1.5% จึงค่อนข้างสูง เราขอแนะนำว่าอัตราส่วนในการคำนวณราคาค่าเช่าที่ดินควรอยู่ระหว่าง 0.25-0.5% เท่านั้น เพื่อลดภาระทางการเงินของธุรกิจและสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจสามารถปรับตัวเข้ากับการเปลี่ยนแปลงได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html