ธุรกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไป ตอนที่ 2

จำเป็นต้องมีโซลูชันแบบซิงโครนัสจำนวนมากในหลายๆ สาขาที่จังหวัดได้นำไปปฏิบัติเพื่อให้บรรลุผลลัพธ์ที่น่าพอใจข้างต้น แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน ราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงจะกำหนดสิ่งนั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการรักษานักลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและดึงดูดนักลงทุนรองในระดับพันล้านดอลลาร์

ไม่ต้องรอแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44, หนังสือเวียนที่ 36

หากนิคมอุตสาหกรรม Tan Duc ประชาชนได้ส่งมอบที่ดินไปแล้ว 206.5/300 เฮกตาร์ และอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการหาค่าชดเชยที่ดินและราคาค่าเช่าที่ดินที่แน่นอน นิคมอุตสาหกรรม Son My 1 ก็อยู่ในสถานะที่คล้ายกัน แม้ว่าปัจจุบันจังหวัดได้ส่งมอบที่ดินไปแล้ว 76.78 เฮกตาร์ จากแผนการใช้ที่ดินทั้งหมด 375.57 เฮกตาร์ และเป้าหมายจนถึงปี 2568 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากไม่มีราคาที่ดินที่แน่นอน จึงยังไม่ได้คำนวณราคาค่าเช่าที่ดิน ดังนั้นนักลงทุนของนิคมอุตสาหกรรม Son My I จึงไม่สามารถมีอิทธิพลใดๆ ได้ ขณะที่แผนคือการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดให้เสร็จสิ้นภายในปี 2568 นี่คือสถานที่ที่ดึงดูดโครงการจากต่างประเทศที่มีขนาดใหญ่มากถึงพันล้านดอลลาร์ เช่น คลังสินค้าท่าเรือ LNG Son My; ศูนย์พลังงาน Son My...

ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ดอน อันห์ ดุง กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุม

ดังนั้น ในเรื่องการส่งเสริมการพัฒนาเสาหลัก เศรษฐกิจ 3 เสาในปี 2567 รวมถึงเสาหลักอุตสาหกรรม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Doan Anh Dung จึงได้ขอให้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะของนิคมอุตสาหกรรม 2 แห่ง คือ Son My I และ Tan Duc ให้เร็วที่สุดในปี 2567 เพื่อเรียกร้องโครงการลงทุน โดยเฉพาะโครงการระดับชาติที่สำคัญและงานในพื้นที่ Ham Tan เนื่องจากในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2567 จังหวัดจะจัดพิธีประกาศแผนงานจังหวัด Binh Thuan สำหรับช่วงปี 2564 - 2573 พร้อมวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 และส่งเสริมการลงทุนไปพร้อมๆ กัน

“หน่วยงานและสาขาต่าง ๆ แนะนำให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจัดทำและปรับแผนให้สอดคล้องกับแผนจังหวัด เช่น การวางผังเมือง การวางผังชนบท แผนผังเขตของตำบล แขวง และเมืองต่าง ๆ โดยเฉพาะแผนผังเขตชายฝั่งทะเล 3 แห่ง หน่วยงานและสาขาต่าง ๆ ต้องเร่งดำเนินการก่อสร้างเพื่อดึงดูดโครงการเชิงยุทธศาสตร์” ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเน้นย้ำ ในขณะเดียวกัน เขายังกังวลเกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่ว่า Binh Thuan "รอ" การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 การแก้ไขหนังสือเวียนฉบับที่ 36 มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว และผ่านการตรวจสอบทั่วไป มีโครงการมากถึง 47 โครงการที่ติดอยู่กับราคาที่ดินเฉพาะในรูปแบบของ "งานเก่าทิ้งไว้ข้างหลัง งานใหม่ถูกเพิ่มเข้ามา" ในจำนวนนี้มีโครงการที่รอมานานถึง 10 ปี เช่น NovaWorld Phan Thiet โดยผ่านสื่อและคำร้อง ธุรกิจต่าง ๆ หวังว่าจะได้ราคาที่ดินเฉพาะเพื่อกำหนดขั้นตอนต่อไปในไม่ช้านี้ เนื่องจากธุรกิจต่าง ๆ ต้องจ่ายดอกเบี้ยธนาคารสูงถึง 5 หมื่นล้านดองทุกวัน หรือธุรกิจอื่น ๆ ก็จะถูกครอบคลุมด้วยต้นทุนอื่นในขณะที่รอราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง...

“กฎหมายที่ดินปี 2024 (แก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อปลายเดือนมกราคม 2024 โดยปกติใช้เวลาประมาณหนึ่งปีจึงจะมีผลบังคับใช้ หากต้องการแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44 จากนั้นแก้ไขหนังสือเวียนที่ 36 เราต้องรอให้กฎหมายที่ดินปี 2024 ประกาศใช้ เรารอมา 3 ปีแล้ว ตอนนี้ก็อีกปีแล้ว ธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถทนได้อีกต่อไป ไม่สามารถรอต่อไปได้อีกต่อไป ธุรกิจต่างๆ จะลาออกทั้งหมด เมื่อเปรียบเทียบความยากลำบากและอุปสรรคในการประเมินมูลค่าที่ดินโดยเฉพาะอย่างรอบคอบ เราจะเห็นว่ายังมีปัญหาอีกมากมาย ตัวอย่างเช่น ไม่มีโครงการใดๆ ให้เปรียบเทียบ หากเราไม่กำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการใดๆ เราจะมีอะไรให้เปรียบเทียบได้อย่างไร... ดังนั้น เราต้องค้นหาว่าเหตุใดจึงมีปัญหา ปัญหาอยู่ที่ใด และคืออะไร มันยากมากจนเราทำไม่ได้หรือกลัวที่จะทำ” - ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด Doan Anh Dung กล่าวอย่างชัดเจน

ความรู้สึกแห่งความรับผิดชอบ

จากนั้นประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ขอให้กรม สาขา และท้องถิ่นพิจารณาขจัดปัญหาและอุปสรรคในภาคที่ดินเป็นงานเร่งด่วน โดยเน้นการแก้ไขปัญหาบนหลักการที่ว่าปัญหาเป็นของอำนาจในระดับใด ระดับนั้นจึงจะแก้ไขได้ ไม่ใช่ผลักดัน หลีกเลี่ยง กลัวผิดพลาด กลัวความรับผิดชอบ ขณะเดียวกันก็ให้ใช้ประโยชน์สูงสุดจากการชี้นำของกระทรวงและสาขา โดยเฉพาะคณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการขจัดปัญหา ดังนั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมการคลัง คณะกรรมการประชาชนของเขต เทศบาล และเทศบาล จึงเร่งกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่มีการจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน สร้างเงื่อนไขให้โครงการต่างๆ กำหนดขั้นตอนต่อไป เช่น เมื่อเร็วๆ นี้ ราคาที่ดินเฉพาะของโครงการการท่องเที่ยว 2 โครงการยังได้รับประสบการณ์และวิธีการในการแก้ปัญหาโครงการอื่นๆ ต่อไป พยายามทำให้ราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่เหลือเสร็จสิ้นภายในปี 2567

นั่นหมายความว่าหน่วยงานและท้องถิ่นต่างๆ จะยังคงยึดตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง โดยไม่ทำให้ธุรกิจต้องรอนานอีกต่อไป โดยเฉพาะในอดีต จากการจัดหมวดหมู่โครงการทั้ง 47 โครงการ ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้จัดการประชุมกลุ่มโครงการตามหัวข้อต่างๆ และออกประกาศสรุปผลและแนวทางภายหลังการประชุม เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคของแต่ละโครงการและกลุ่มโครงการ ดังนั้น ปี 2567 จึงถือเป็นช่วงเวลาในการระบุและขจัดอุปสรรคในการหาราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับแต่ละโครงการข้างต้นอย่างชัดเจน

ที่น่าสังเกตก็คือ ในเวลานี้ เมื่อกฎหมายที่ดินปี 2024 ได้ถูกประกาศใช้ ปัญหาอื่นๆ มากมายของการ "รอคอย" ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาก็ถูกเปิดเผยออกมาเช่นกัน ก่อนหน้านั้น การรอคอยนั้นก็คาดหวังเป็นอย่างยิ่งว่า หลังจากที่มีการแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44 และหนังสือเวียนที่ 36 แล้ว ราคาเช่าที่ดินของโครงการเช่าที่ดินที่มีการจ่ายค่าเช่ารายปีในจังหวัดจะได้รับการแก้ไข จากเรื่องราวที่ว่าในร่างที่ส่งให้คณะกรรมการประชาชนของจังหวัด กระทรวงที่เกี่ยวข้อง และสมาชิกของรัฐบาล สำหรับราคาที่ดินของโครงการที่มีการจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปีที่คณะกรรมการประชาชนของจังหวัดไม่ได้ออกราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง จะใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ นั่นคือ ราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินจะคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับรายปี จากนั้นจึงเพิ่มเข้ากับอัตราดอกเบี้ยไม่กำหนดระยะเวลารายปีเฉลี่ยของธนาคารของรัฐ 4 แห่ง อย่างไรก็ตาม ตามร่างล่าสุดลงวันที่ 5 มกราคม 2024 เนื้อหาข้างต้นได้มีการเปลี่ยนแปลง

รูปภาพ_2181.jpg — โครงการลงทุนท่องเที่ยวชายฝั่งทะเล

“โดยเฉพาะอย่างยิ่งวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์จะใช้ได้เฉพาะกับโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 มกราคม 2548 เท่านั้น โครงการหลังวันที่ 1 มกราคม 2548 จะต้องมีราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงโดยอาศัยวิธีการ 3 วิธี คือ วิธีส่วนเกิน วิธีเปรียบเทียบ และวิธีรายได้ หากแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44 ตามร่างฉบับนี้ การกำหนดราคาที่ดินของโครงการก่อนหน้าจะยากยิ่งขึ้น เพราะข้อมูลที่รวบรวมมาเพื่อกำหนดต้นทุนการพัฒนา รายได้การพัฒนา และทรัพย์สินเปรียบเทียบเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินนั้นยากมากหรือแทบไม่มีเลยด้วยซ้ำ ซึ่งในเวลานั้นวิธีการคำนวณราคาที่ดินจะใช้ปัจจัยที่สันนิษฐานไว้หลายปัจจัยโดยไม่มีการตรวจสอบและเปรียบเทียบข้อมูล ความเสี่ยงจากข้อผิดพลาดและความเสี่ยงจากการตัดสินใจในกระบวนการกำหนดราคาที่ดินจะสูงมาก” นั่นคือความกังวลของผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

การหาราคาที่ดินที่แน่นอนนั้นมีความซับซ้อนในตัวมันเอง อย่างไรก็ตาม ก่อนถึงโอกาสในปี 2024 หน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องพยายามแก้ไขปัญหาคอขวดราคาที่ดินโดยเฉพาะ เพื่อสนับสนุนให้ธุรกิจดำเนินโครงการต่างๆ ในไม่ช้านี้ นอกจากนี้ ยังช่วยให้จังหวัดเข้าใกล้ผลลัพธ์ที่กำหนดไว้ในมติของการประชุมสมัชชาพรรคครั้งที่ 14 วาระปี 2020 - 2025 อีกด้วย

บทเรียนที่ 1: “การเอาออก” ราคาที่ดินด้วยความระมัดระวัง

บิกงฮี - ภาพถ่ายโดย น.ลาน

แหล่งที่มา