ธุรกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไป ตอนที่ 2

จำเป็นต้องมีโซลูชันแบบซิงโครนัสจำนวนมากในหลายสาขาที่จังหวัดได้ดำเนินการเพื่อให้บรรลุผลลัพธ์ที่น่าพอใจข้างต้น แต่ในสถานการณ์ปัจจุบัน ราคาที่ดินที่กำหนดนั้นเป็นตัวกำหนด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการรักษานักลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและการดึงดูดนักลงทุนรายย่อยในระดับพันล้านดอลลาร์

ไม่ต้องรอแก้ไขพระราชกฤษฎีกา 44, หนังสือเวียน 36

หากนิคมอุตสาหกรรม Tan Duc ประชาชนได้ส่งมอบที่ดินไปแล้ว 206.5/300 เฮกตาร์ และอยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการหาค่าชดเชยที่ดินและราคาเช่าที่ดินที่แน่นอน นิคมอุตสาหกรรม Son My 1 ก็อยู่ในสถานะที่คล้ายคลึงกัน แม้ว่าปัจจุบันจังหวัดได้ส่งมอบที่ดินไปแล้ว 76.78 เฮกตาร์ จากแผนการใช้ที่ดินทั้งหมด 375.57 เฮกตาร์ และเป้าหมายจนถึงปี 2568 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากไม่มีราคาที่ดินที่แน่นอน จึงยังไม่ได้คำนวณราคาเช่าที่ดิน ดังนั้นนักลงทุนของนิคมอุตสาหกรรม Son My I จึงไม่สามารถมีอิทธิพลใดๆ ได้ ขณะที่แผนคือการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมดให้แล้วเสร็จภายในปี 2568 นี่คือสถานที่ที่ดึงดูดโครงการจากต่างประเทศที่มีขนาดใหญ่มากถึงพันล้านดอลลาร์ เช่น คลังสินค้าท่าเรือ LNG Son My; ศูนย์พลังงาน Son My...

ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ดอน อันห์ ดุง กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุม

ดังนั้น ในเรื่องการส่งเสริมการพัฒนา 3 เสาหลักทางเศรษฐกิจในปี 2567 รวมถึงเสาหลักด้านอุตสาหกรรม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดดวน อันห์ ซุง จึงได้ขอให้กำหนดราคาที่ดินเฉพาะของนิคมอุตสาหกรรม 2 แห่ง คือ เซินมีอี และเตินดึ๊ก ให้เร็วที่สุดในปี 2567 เพื่อกระตุ้นให้เกิดโครงการลงทุน โดยเฉพาะโครงการระดับชาติที่สำคัญและงานในพื้นที่หำมเติน เนื่องจากปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2567 จังหวัดจะจัดพิธีประกาศแผนพัฒนาจังหวัด บิ่ญถ่วน สำหรับปี 2564-2573 โดยมีวิสัยทัศน์ถึงปี 2593 และส่งเสริมการลงทุนไปพร้อมๆ กัน

“กรมและสาขาต่าง ๆ รีบแจ้งคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้จัดทำและปรับปรุงแผนให้สอดคล้องกับแผนจังหวัด เช่น การวางผังเมือง การวางผังชนบท ผังเขตพื้นที่ของตำบล ตำบล และเมือง... โดยเฉพาะอย่างยิ่งผังเขตพื้นที่ชายฝั่งทะเล 3 แห่ง กรมและสาขาต่าง ๆ ต้องเร่งดำเนินการก่อสร้างเพื่อดึงดูดโครงการเชิงยุทธศาสตร์” ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดกล่าวเน้นย้ำ ขณะเดียวกัน เขายังกังวลว่าจังหวัดบิ่ญถ่วน “รอ” การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 การแก้ไขหนังสือเวียนฉบับที่ 36 มาเป็นเวลา 3 ปีแล้ว และจากการทบทวนทั่วไปพบว่ามีโครงการถึง 47 โครงการที่ติดค้างอยู่กับราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในลักษณะ “งานเก่าถูกทิ้งไว้ งานใหม่ถูกเพิ่มเข้ามา” ในบรรดาโครงการเหล่านี้ มีโครงการที่รอมานานถึง 10 ปี เช่น โครงการ NovaWorld Phan Thiet ซึ่งภาคธุรกิจต่าง ๆ ต่างหวังว่าจะสามารถกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนได้ในเร็วๆ นี้ เพื่อกำหนดขั้นตอนต่อไป เนื่องจากทุกวันนี้ภาคธุรกิจต้องจ่ายดอกเบี้ยธนาคารสูงถึง 5 หมื่นล้านดอง หรือธุรกิจอื่นก็จะได้รับค่าใช้จ่ายอื่นไปด้วยในขณะที่รอราคาที่ดินที่แน่นอน...

“กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (ฉบับแก้ไข) ซึ่งผ่านความเห็นชอบ จากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ เมื่อปลายเดือนมกราคม พ.ศ. 2567 โดยปกติจะใช้เวลาประมาณหนึ่งปีจึงจะมีผลบังคับใช้ การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และแก้ไขหนังสือเวียนฉบับที่ 36 จำเป็นต้องรอให้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้เสียก่อน เรารอมา 3 ปีแล้ว ปีนี้ธุรกิจต่างๆ ทนไม่ไหวแล้ว รอไม่ไหวแล้ว ธุรกิจต่างๆ คงต้องเลิกกิจการไป เมื่อพิจารณาถึงความยากลำบากและอุปสรรคในการประเมินราคาที่ดินอย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้ว พบว่ายังมีปัญหาอีกมาก เช่น ไม่มีโครงการใดให้เปรียบเทียบ หากไม่กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับโครงการใดโครงการหนึ่ง เราจะหาอะไรมาเปรียบเทียบได้อย่างไร... ดังนั้น เราต้องค้นหาสาเหตุของปัญหา ปัญหาอยู่ที่ไหน และปัญหาคืออะไร ยากเย็นแสนเข็ญจนทำไม่ได้หรือกลัวที่จะทำ” - โดวอันห์ ซุง ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กล่าวอย่างชัดเจน

ความรู้สึกแห่งความรับผิดชอบ

จากนั้น ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ขอให้กรม สาขา และท้องถิ่นต่างๆ พิจารณาขจัดปัญหาและอุปสรรคในภาคที่ดินเป็นภารกิจเร่งด่วน โดยมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาบนหลักการที่ว่าปัญหาขึ้นอยู่กับอำนาจหน้าที่ในระดับใด ระดับใดจะเป็นผู้แก้ไข ไม่ใช่การผลักดัน หลีกเลี่ยง กลัวความผิดพลาด หรือกลัวความรับผิดชอบ ขณะเดียวกัน ให้ใช้ประโยชน์จากคำแนะนำของกระทรวงและสาขาต่างๆ โดยเฉพาะคณะทำงานของนายกรัฐมนตรีในการแก้ไขปัญหาให้มากที่สุด ดังนั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรมการคลัง และคณะกรรมการประชาชนระดับอำเภอ เทศบาล และเทศบาลต่างๆ จึงเร่งกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่ได้จัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน เพื่อสร้างเงื่อนไขให้โครงการต่างๆ สามารถกำหนดขั้นตอนต่อไปได้ เมื่อเร็ว ๆ นี้ ราคาที่ดินเฉพาะของโครงการท่องเที่ยว 2 โครงการก็ได้รับประสบการณ์และวิธีการในการแก้ไขปัญหาโครงการอื่น ๆ ต่อไปเช่นกัน และพยายามกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่เหลือให้เสร็จสิ้นภายในปี พ.ศ. 2567

นั่นหมายความว่าหน่วยงานและท้องถิ่นต่างๆ จะยังคงยึดถือตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง โดยไม่ทำให้ภาคธุรกิจต้องรอคอยอีกต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในอดีต จากการจัดประเภทโครงการ 47 โครงการ ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้จัดการประชุมกลุ่มโครงการเฉพาะเจาะจงแต่ละกลุ่ม และออกประกาศสรุปผลและแนวทางปฏิบัติหลังการประชุม เพื่อขจัดอุปสรรคและปัญหาของแต่ละโครงการและกลุ่มโครงการ ดังนั้น ปี พ.ศ. 2567 จึงถือเป็นช่วงเวลาแห่งการระบุและขจัดอุปสรรคในการหาราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับแต่ละโครงการข้างต้นอย่างชัดเจน

เป็นที่น่าสังเกตว่า ณ เวลานี้ เมื่อกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้ ปัญหาอื่นๆ มากมายที่เกิดจากการ "รอคอย" ตลอด 3 ปีที่ผ่านมาก็ปรากฏให้เห็นเช่นกัน ก่อนหน้านั้น การรอคอยนั้นเต็มไปด้วยความคาดหวังอย่างมากว่าหลังจากมีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 แล้ว ราคาค่าเช่าที่ดินของโครงการเช่าที่ดินที่มีการจ่ายค่าเช่ารายปีในจังหวัดจะได้รับการแก้ไข จากรายงานที่ระบุว่าในร่างที่ยื่นขอความเห็นต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัด กระทรวงที่เกี่ยวข้อง และสมาชิกรัฐบาล สำหรับราคาที่ดินของโครงการที่มีการจ่ายค่าเช่ารายปี ซึ่งคณะกรรมการประชาชนจังหวัดยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่ชัดเจน จึงใช้วิธีปรับค่าสัมประสิทธิ์ กล่าวคือ ราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับรายปี แล้วบวกเข้ากับอัตราดอกเบี้ยรายปีเฉลี่ยของธนาคารของรัฐ 4 แห่ง อย่างไรก็ตาม ตามร่างฉบับล่าสุด ลงวันที่ 5 มกราคม พ.ศ. 2567 เนื้อหาข้างต้นได้มีการเปลี่ยนแปลง

โครงการลงทุนด้านการท่องเที่ยวชายฝั่งทะเล

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง วิธีปรับค่าสัมประสิทธิ์จะใช้เฉพาะกับโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดิน เช่าที่ดิน หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 มกราคม 2548 โครงการหลังวันที่ 1 มกราคม 2548 ต้องมีการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงโดยพิจารณาจากสามวิธี คือ วิธีส่วนเกิน วิธีเปรียบเทียบ และวิธีหารายได้ หากมีการแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ตามร่างฉบับนี้ การกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการก่อนหน้าจะยิ่งยากขึ้นไปอีก เนื่องจากข้อมูลที่รวบรวมมาเพื่อคำนวณต้นทุนการพัฒนา รายได้การพัฒนา และสินทรัพย์เปรียบเทียบเพื่อประเมินมูลค่าสินทรัพย์นั้นยากมากหรืออาจไม่มีเลย ในขณะนั้น วิธีการคำนวณราคาที่ดินจะใช้ปัจจัยสมมติจำนวนมากโดยไม่มีการตรวจสอบและเปรียบเทียบข้อมูล ความเสี่ยงที่จะเกิดข้อผิดพลาดและความเสี่ยงในการตัดสินในกระบวนการกำหนดราคาที่ดินจะสูงมาก นั่นคือข้อกังวลของผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

การหาราคาที่ดินที่แน่นอนนั้นมีความซับซ้อนโดยเนื้อแท้ อย่างไรก็ตาม ก่อนถึงโอกาสในปี 2567 หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องพยายามแก้ไขปัญหาคอขวดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง เพื่อสนับสนุนให้ภาคธุรกิจสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้ในเร็วๆ นี้ การทำเช่นนี้ยังช่วยให้จังหวัดใกล้เคียงผลลัพธ์ที่กำหนดไว้ในมติของการประชุมสมัชชาใหญ่พรรคครั้งที่ 14 สมัยที่ 2563-2568 อีกด้วย

บทเรียนที่ 1: “การลดราคาที่ดิน” ด้วยความระมัดระวัง

BICH NGHI - PHOTO BY N. LAN

แหล่งที่มา