“รับกระแส” นโยบายใหม่ พ่อค้าที่ดินล่าที่ดินในเมือง

การล่าสัตว์เพื่อที่ดินในเมือง

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขใหม่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป กฎหมายฉบับนี้มีกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นกว่ากฎหมายปัจจุบัน ซึ่งน่าสนใจสำหรับความคิดเห็นของประชาชน โดยเฉพาะผู้ประกอบการค้าที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบใหม่จะป้องกันการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 พื้นที่ที่มีข้อกำหนดสูงสำหรับสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และรอบๆ อาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง ด้านหน้าของถนนระดับภูมิภาคหรือถนนที่สูงกว่า และเส้นทางภูมิทัศน์หลักในเขตเมือง

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายท่านระบุว่า ในระยะยาว กฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินที่เข้มงวดขึ้นจะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ตลาดจะมีความผันผวนอย่างมากหลังจากกฎหมายฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ในต้นปี 2568

โครงการใหม่ ๆ จะได้รับการอนุมัติยากขึ้น นอกจากนี้ โครงการจัดสรรที่ดินในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 ที่ได้ดำเนินการไปแล้วก็ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ และอาจได้รับประโยชน์ด้านราคาด้วย ความสัมพันธ์ระหว่างอุปสงค์และอุปทานทำให้ราคาสินค้าเหล่านี้เพิ่มขึ้นแทนที่จะลดลง

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 1 — มุมหนึ่ง ของกรุงฮานอย เมื่อมองจากมุมสูง ซึ่งมีบ้านเรือนเรียงรายหนาแน่น (ภาพถ่าย: ฮาฟอง)

นักลงทุนหลายรายที่มีประสบการณ์ยาวนานในการซื้อขายที่ดินเริ่มมองหาที่ดินในพื้นที่ที่กฎหมายใหม่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทนี้ ตลาดที่ดินกำลังส่งสัญญาณชะลอตัว โดยบางพื้นที่มีการลดราคาลงอย่างมากและขาดทุนอย่างหนัก

คุณเหงียน วัน คานห์ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวว่า ตลาดที่ดินในอนาคตจะหายากเป็นพิเศษในเขตเมืองที่ไม่มีการแบ่งขายเป็นแปลงๆ เห็นได้ชัดว่าเมื่ออุปทานมีน้อย ราคาที่ดินจะมีโอกาสเพิ่มขึ้นมากมาย

“ก่อนหน้านี้ นักลงทุนอย่างเราๆ มองหาที่ดินแปลงใหญ่ในเขตชานเมืองเพื่อแบ่งขาย แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ นักลงทุนจำนวนมากจะมองหาที่ดินในเขตที่อยู่อาศัย พื้นที่ประมูล และพื้นที่จัดสรรที่ดินพร้อมใบอนุญาตในเขตใจกลางเมือง” นายข่านห์กล่าว พร้อมเสริมว่าที่ดินแปลงเดิมที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนน่าจะมีราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้

อย่างไรก็ตาม คุณ Khanh ระบุว่า แม้ว่าเขาจะมองเห็นศักยภาพในการขึ้นราคาสูง แต่นักลงทุนบางรายก็ไม่สามารถซื้อขายที่ดินประเภทนี้ได้ เนื่องจากราคาที่ดินที่ถูกกฎหมายในบางเขตใจกลางกรุงฮานอยนั้นสูง

ด้วยประสบการณ์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 ปี คุณเจิ่น วัน ฮุย ในเขตแถ่งซวน (ฮานอย) ให้ความเห็นว่า ตลาดที่ดินในพื้นที่ที่ไม่ได้รับอนุญาตให้เป็นแปลงขายตามกฎระเบียบใหม่ จะมีความผันผวนอย่างมากจากแนวโน้มราคาที่สูงขึ้น เหตุผลที่ชัดเจนที่สุดคืออุปทานของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้จะตกอยู่ในภาวะขาดแคลน

“ราคาที่ดินแบ่งย่อยเริ่มมีสัญญาณลดลงหลังจากช่วง “ไข้ที่ดิน” แต่ราคาก็ยังคงสูงอยู่ ในตลาดมีที่ดินเพียงไม่กี่แปลงเท่านั้นที่ราคาลดลงหรือขายขาดทุน เพราะเจ้าของที่ดินกำลังเผชิญแรงกดดันทางการเงินและทำเลไม่ดี” นายข่านห์กล่าว

ยังคงต้องคำนวณระยะยาว

ผู้เชี่ยวชาญจากเว็บไซต์ Batdongsan.com.vn ระบุว่า ท่ามกลางสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ท้าทายในปีนี้ ความต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่ เมื่อพิจารณาจากกลุ่มตลาด ที่ดินเป็นประเภทที่ผู้ซื้อสนใจมากที่สุด (33%) รองลงมาคือบ้านส่วนตัว (26%) และอพาร์ตเมนต์ (24%)

เลอ เป่าหลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของเว็บไซต์ข้อมูลข้างต้น อธิบายถึงแนวโน้มที่ดินชั้นนำนี้ว่า ผู้บริโภคมีความคาดหวังสูงต่อที่ดิน ด้วยราคาที่ต่ำ ที่ดินประเภทนี้จึงดึงดูดความสนใจของนักลงทุนอยู่เสมอ

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 2 — โครงการบ้านจัดสรรที่เคยได้รับอนุญาตให้แบ่งขายแปลงที่ดินในเขตอำเภอหว่างมาย (ภาพประกอบ: ห่าฟอง)

ผู้คนมักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีเงินเหลือและเห็นว่าตลาดกำลังดีขึ้นเล็กน้อย สิ่งแรกที่นึกถึงคือที่ดิน ซึ่งแนวคิดก็คือที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ให้ผลกำไรสูงมาก

อันที่จริงแล้ว การซื้อขายที่ดินนั้นง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ราคาบ้านส่วนตัวอยู่ที่ประมาณ 7,000-12,000 ล้านดอง แต่หากซื้อที่ดิน ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ในราคาเพียง 3,000-5,000 ล้านดองเท่านั้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้บันทึกการฟื้นตัว แต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ

อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องการลงทุนในที่ดินในเวลานี้ สิ่งสำคัญที่สุดคือนักลงทุนต้องพิจารณาถึงศักยภาพทางการเงินของตนเอง เพราะไม่ใช่ช่วงเวลาของนักลงทุนเก็งกำไรอีกต่อไป นอกจากนี้ นักลงทุนควรเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนและตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

“ตลาดต้องการเวลาฟื้นตัวอีกหน่อย ผมคิดว่าช่วงนี้เป็นช่วงที่นักลงทุนที่ไม่ได้ใช้เงินทุนมากเกินไปจะซื้อมากขึ้น นักลงทุนที่ดินในเวลานี้ต้องกำหนดระยะกลางและระยะยาว” คุณเหงียน เดอะ เดียป รองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าว

แหล่งที่มา