“จับกระแส” นโยบายใหม่ พ่อค้าที่ดินล่าที่ดินในเมือง

การล่าสัตว์ที่ดินในเมือง

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขใหม่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2568 กฎหมายนี้มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นกว่าข้อกำหนดปัจจุบัน ซึ่งถือเป็นที่สนใจของสาธารณชน โดยเฉพาะผู้ประกอบการค้าที่ดิน

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎระเบียบใหม่จะป้องกันการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้นที่ 1 ชั้นที่ 2 และชั้นที่ 3 พื้นที่ที่มีข้อกำหนดสูงสำหรับสถาปัตยกรรมภูมิทัศน์ พื้นที่ใจกลางเมือง และรอบๆ อาคารที่เป็นจุดเด่นทางสถาปัตยกรรมในเขตเมือง ด้านหน้าถนนระดับภูมิภาคขึ้นไป และถนนภูมิทัศน์หลักในเขตเมือง

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนระบุว่า ในระยะยาว กฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งย่อยและการขายที่ดินที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ตลาดจะมีความผันผวนอย่างมากหลังจากที่กฎหมายฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ในช่วงต้นปี 2568

โครงการใหม่จะได้รับการอนุมัติยากขึ้น นอกจากนี้ โครงการจัดสรรที่ดินในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 ที่ได้ดำเนินการไปแล้วก็ยังคงมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ และอาจได้รับประโยชน์ด้านราคาด้วย ความสัมพันธ์ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ทำให้ราคาสินค้าเหล่านี้เพิ่มขึ้นแทนที่จะลดลง

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 1 — มุมหนึ่ง ของกรุงฮานอย เมื่อมองจากด้านบนซึ่งมีบ้านเรือนหนาแน่น (ภาพถ่าย: ฮาฟอง)

นักลงทุนจำนวนมากที่มีประสบการณ์ในการซื้อขายที่ดินมายาวนานเริ่มมองหาที่ดินในพื้นที่ที่ห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินภายใต้กฎระเบียบใหม่นี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทนี้ ตลาดที่ดินเริ่มมีสัญญาณชะลอตัว โดยบางแห่งมีราคาลดลงอย่างมากและขาดทุน

นายเหงียน วัน คานห์ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในกรุงฮานอย กล่าวว่า ตลาดที่ดินในอนาคตจะขาดแคลนเป็นพิเศษในเขตเมืองซึ่งที่ดินไม่ได้ถูกแบ่งเป็นแปลงๆ เพื่อขาย เห็นได้ชัดว่าเมื่ออุปทานมีไม่เพียงพอ สินค้าประเภทนี้จะมีโอกาสเพิ่มขึ้นมากมาย

“ก่อนหน้านี้ นักลงทุนของเราได้เล็งเป้าหมายไปที่ที่ดินแปลงใหญ่ในเขตชานเมือง เพื่อแบ่งแยกและขายที่ดิน แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ นักลงทุนจำนวนมากจะมองหาที่ดินในพื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่ประมูล และพื้นที่จัดสรรใหม่พร้อมใบรับรองในเขตใจกลางเมือง” นายข่านห์กล่าว และแสดงความเห็นว่าที่ดินแปลงที่มีอยู่ซึ่งมีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วนจะมีศักยภาพที่จะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้

อย่างไรก็ตาม นายคานห์กล่าวว่า แม้ว่าเขาจะมองเห็นศักยภาพในการขึ้นราคาสูง แต่ผู้ลงทุนบางรายก็ไม่สามารถซื้อผลิตภัณฑ์ที่ดินนี้ได้ เนื่องจากราคาที่ดินตามกฎหมายในเขตใจกลางเมืองฮานอยบางแห่งในปัจจุบันสูง

นายทราน วัน ฮุย ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในเขตทานห์ซวน (ฮานอย) ซึ่งมีประสบการณ์มากกว่า 20 ปี ให้ความเห็นว่าตลาดที่ดินในพื้นที่ที่ไม่อนุญาตให้แบ่งแปลงขายตามกฎระเบียบใหม่จะมีความผันผวนของราคาที่เพิ่มสูงขึ้น เหตุผลที่ชัดเจนที่สุดคืออุปทานของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์นี้จะอยู่ในภาวะขาดแคลน

“ราคาของที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยเริ่มมีสัญญาณว่าจะลดลงหลังจากช่วงที่ “คลั่งที่ดิน” มาระยะหนึ่ง แต่ราคาก็ยังคงสูงอยู่ ในตลาดมีที่ดินเพียงไม่กี่แปลงเท่านั้นที่ราคาลดลงหรือขายขาดทุน เนื่องจากเจ้าของที่ดินต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินและมีทำเลที่ไม่ดี” นายคานห์กล่าว

ยังต้องใช้ระยะยาว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญจากเว็บไซต์ข้อมูล Batdongsan.com.vn กล่าวไว้ ในบริบทของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังเผชิญกับปีที่ท้าทาย ผู้คนยังคงมีความต้องการที่จะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่เสมอ เมื่อพิจารณาตามกลุ่ม ที่ดินเป็นประเภทที่ผู้ซื้อที่สนใจมากที่สุด (คิดเป็น 33%) รองลงมาคือบ้านส่วนตัว (คิดเป็น 26%) และอพาร์ตเมนต์ (คิดเป็น 24%)

Le Bao Long ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของเว็บไซต์ข้อมูลข้างต้นอธิบายถึงแนวโน้มหลักของที่ดินดังกล่าวว่า ผู้บริโภคมีความคาดหวังสูงต่อที่ดิน ด้วยช่วงราคาที่ต่ำ ที่ดินประเภทนี้จึงดึงดูดความสนใจของนักลงทุนได้เสมอ

Đón sóng chính sách mới, giới buôn đất săn lùng đất nền đô thị - 2 — โครงการบ้านจัดสรรที่เคยได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกและขายที่ดินในเขตอำเภอฮวงมาย (ภาพประกอบ: ฮาฟอง)

ผู้คนมักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เมื่อใดก็ตามที่พวกเขามีเงินเหลือและเห็นว่าตลาดกำลังดีขึ้นเล็กน้อย ประเภทแรกที่นึกถึงคือที่ดิน และพวกเขาคิดว่าที่ดินเป็นประเภทของทรัพย์สินที่มีอัตรากำไรที่ดีมากและสูงมาก

ในความเป็นจริงแล้ว การซื้อและขายผลิตภัณฑ์ที่ดินนั้นง่ายกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ราคาบ้านส่วนตัวอยู่ที่ประมาณ 7,000-12,000 ล้านดอง แต่หากซื้อที่ดิน ผู้ซื้อสามารถซื้อได้ในราคาเพียง 3,000-5,000 ล้านดองเท่านั้น

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนกล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มีการฟื้นตัว แต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ

อย่างไรก็ตาม หากต้องการลงทุนในที่ดินในช่วงนี้ สิ่งสำคัญที่สุดก็คือ นักลงทุนจะต้องคำนึงถึงความสามารถทางการเงินของตนเองด้วย เพราะตอนนี้ไม่ใช่เวลาของนักลงทุนเก็งกำไรแล้ว นอกจากนี้ นักลงทุนควรเลือกผลิตภัณฑ์ที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง

“ตลาดต้องการเวลาอีกสักหน่อยในการฟื้นตัว ผมคิดว่านี่คือช่วงที่นักลงทุนที่ไม่ได้ใช้เลเวอเรจทางการเงินมากเกินไปจะซื้อมากขึ้น นักลงทุนที่ดินในเวลานี้ต้องกำหนดระยะกลางและระยะยาว” นายเหงียน ดิเอป รองประธานของ Hanoi Real Estate Club ให้คำแนะนำ

แหล่งที่มา