แม้ว่าอุปทานจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่สมดุล

(CLO) ในปี 2025 มีการเสนอขายที่อยู่อาศัยใหม่มากกว่า 128,000 ยูนิต แต่การที่ที่อยู่อาศัยราคาสูงยังคงมีอยู่มาก ส่งผลให้เกิดความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานยังคงดำเนินต่อไป

ในงานประชุมตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามปี 2026 (VREF 2026) ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 9 มกราคม นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) ได้ทบทวนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2025

เธอระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมามีการเติบโตในเชิงบวก ทั้งในด้านอุปทานที่เข้าใกล้ระดับก่อนเกิดโควิด-19 และมีการทำธุรกรรมอย่างต่อเนื่องเกือบตลอดเวลา

ในปี 2025 ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะมีบ้านใหม่เสนอขายมากกว่า 128,000 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบปี 2019-2025 และเพิ่มขึ้น 88% เมื่อเทียบกับปี 2024 เฉพาะในไตรมาสที่สี่ของปี 2025 ตลาดมีการเปิดตัวบ้านใหม่มากกว่า 42,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 24% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 48% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (ภาพ: SC)

ระดับสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต ซึ่งสะท้อนถึงอุปทานสำหรับเฟสต่อไป

อย่างไรก็ตาม ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานยังคงมีอยู่ ในบางพื้นที่ โดยเฉพาะทางภาคใต้ อุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งช่วยปรับสมดุลตลาดในพื้นที่นั้นๆ ให้ดีขึ้น

ในทางกลับกัน ใน ฮานอย ดานัง และอดีตนครโฮจิมินห์ ความเหลื่อมล้ำกลับปรากฏชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากอุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย แม้จะมีการเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่ก็ยังไม่ทันกับอุปทานของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคามากกว่า 80 ล้านดง/ตารางเมตร

ดังนั้น ในปี 2025 คาดว่าตลาดโดยรวมจะมีห้องชุดใหม่มากกว่า 80,000 ยูนิต ซึ่งเป็นสองเท่าของจำนวนในปี 2024 อย่างไรก็ตาม ประมาณ 25% ของห้องชุดใหม่เหล่านี้จะมีราคามากกว่า 100 ล้านดง/ตารางเมตร หรือคิดเป็นจำนวนมากกว่า 20,000 ยูนิต ซึ่งมากกว่าปีที่แล้วเกือบ 10 เท่า

ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ (ในอดีต) ประมาณ 85% ของอพาร์ทเมนต์ที่เปิดขายใหม่มีราคามากกว่า 80 ล้านดง/ตารางเมตร โครงสร้างตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง โดยสัดส่วนของอพาร์ทเมนต์หรูและหรูหรามากเป็นพิเศษเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในขณะที่ส่วนของที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดยังคงมีน้อยมาก

ในส่วนของสภาพคล่อง นายเล ดินห์ ชุง รองประธานสภาวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่งสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า อัตราการดูดซับโดยเฉลี่ยในปี 2025 คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 68% ของอุปทานใหม่ที่เปิดขาย ซึ่งเทียบเท่ากับธุรกรรมที่สำเร็จเกือบ 88,000 รายการ

ในช่วงสามไตรมาสแรกของปี โครงการหลายแห่งแม้จะมีราคาสูง แต่ก็มีอัตราการขายที่ดีเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นจากทั้งผู้ซื้อบ้านและนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่สี่ อัตราการขายมีแนวโน้มลดลงเล็กน้อย เนื่องจากอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และความเชื่อมั่นของนักลงทุนระมัดระวังมากขึ้นท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ที่เพิ่มสูงขึ้น

กลุ่มใดเป็นผู้นำตลาด?

นายเล ดินห์ ชุง กล่าวว่า ในปี 2025 ตลาดอพาร์ตเมนต์จะยังคงเป็นตลาดที่คึกคักอย่างต่อเนื่อง โดยราคาเสนอขายใหม่ในเมืองใหญ่ๆ จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในทุกด้าน เนื่องจากโครงการพัฒนาใหม่ๆ วางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ของตนในกลุ่มระดับไฮเอนด์หรือสูงกว่า ท่ามกลางต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

ในกรุงฮานอย ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่สูงถึงประมาณ 100 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 40% เมื่อเทียบกับปี 2024 ส่วนในเมืองโฮจิมินห์ (เดิม) ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่สูงถึง 111 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 23% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว โดยมีโครงการหรูหลายโครงการเปิดตัวในช่วงปลายปี ซึ่งเป็นการยืนยันสัญญาณการเติบโตของตลาด

ใน เมืองดานัง ราคาเสนอขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนต์ใหม่ก็สูงกว่า 83 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบกับปี 2024

ในตลาดรองของฮานอย ราคาขายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาสั้นๆ โดยหลายพื้นที่บันทึกการเพิ่มขึ้นตั้งแต่หลายร้อยล้านถึงหลายพันล้านดองต่อหน่วย อย่างไรก็ตาม แนวโน้มขาขึ้นเริ่มชะลอตัวลงในช่วงปลายปี โดยนักลงทุนบางส่วนขายขาดทุนเนื่องจากความกลัวที่จะพลาดโอกาส (FOMO) ในช่วงที่ตลาดเฟื่องฟู ถึงกระนั้น ราคาในเขตใจกลางเมืองยังคงทรงตัว

ในเมืองดานัง ราคาขายเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากเนื่องจากความต้องการลงทุนที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะจากนักลงทุนในพื้นที่ฮานอย แต่สภาพคล่องก็ชะลอตัวลงในช่วงปลายปี ทำให้ราคามีแนวโน้มทรงตัว ในขณะเดียวกัน ในเมืองโฮจิมินห์ ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงเร่งตัวขึ้น โดยกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่กำลังดำเนินการอยู่หรือกำลังจะเริ่มดำเนินการ

ตลาดอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นตลาดที่ได้รับความสนใจอย่างมาก (ภาพ: BRVT)

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการท่องเที่ยว และรีสอร์ท ตลาดกำลังแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวที่ชัดเจนแต่เป็นไปอย่างเลือกสรร อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมากถึงสี่เท่าเมื่อเทียบกับปี 2024 และถูกดูดซับไปแล้วประมาณ 55% แต่การทำธุรกรรมส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในโครงการพัฒนาเมืองชายฝั่งขนาดใหญ่และรีสอร์ทคอมเพล็กซ์ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง

รูปแบบเมืองชายฝั่งอเนกประสงค์ที่ตอบสนองทั้งความต้องการด้านที่อยู่อาศัยและการพักผ่อนหย่อนใจ รวมถึงโอกาสการลงทุนระยะยาว กำลังค่อยๆ เข้ามาแทนที่รูปแบบรีสอร์ทแบบดั้งเดิม และดึงดูดเงินทุนส่วนหนึ่งจากการลงทุนในภาคที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิม

นอกจากนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ประเภทอุตสาหกรรม พาณิชย์ค้าปลีก และสำนักงาน ยังคงรักษาระดับการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง

ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมมีการขยายตัวทั้งในด้านขนาดและคุณภาพ โดยมีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม 478 แห่ง ซึ่ง 324 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว ครอบคลุมพื้นที่รวมประมาณ 95,700 เฮกตาร์

มีการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมใหม่ตามแบบจำลองสมัยใหม่ ในขณะที่เขตอุตสาหกรรมที่มีอยู่เดิมกำลังค่อยๆ เปลี่ยนไปเป็นแบบจำลองที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและชาญฉลาด โดยมุ่งสู่การปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ และดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศรุ่นใหม่

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และค้าปลีก คาดว่าในปี 2025 จะมีอุปทานใหม่มากกว่า 418,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.4 เท่าเมื่อเทียบกับปี 2024 การแข่งขันในการพัฒนาศูนย์การค้ายังคงคึกคัก โดยมุ่งเน้นไปที่ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีประสบการณ์หลากหลาย ผสานรวมเข้ากับพื้นที่เมืองหลักเพื่อเพิ่มมูลค่าโดยรวมของพื้นที่และตอบสนองความต้องการด้านการอยู่อาศัยและการช้อปปิ้งของผู้อยู่อาศัย

ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และสำนักงานมีการเพิ่มพื้นที่ใช้สอยใหม่กว่า 200,000 ตารางเมตร แนวโน้มการย้ายสำนักงานไปยังฝั่งตะวันตกของฮานอยและชานเมืองโฮจิมินห์ยังคงดำเนินต่อไป โดยเน้นอาคารที่ทันสมัยและได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม บางพื้นที่กำลังเผชิญกับแรงกดดันด้านการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากอุปทานเติบโตเร็วกว่าความต้องการ

ที่มา: https://congluan.vn/nguon-cung-tang-manh-thi-truong-bat-dong-san-van-mat-can-doi-10326237.html