คาดการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี 68 จะเป็นอย่างไร?

การตัดสินใจแบบ “กระดูกสันหลัง” นั้นมีประสิทธิผล

กฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 เร็วกว่าที่วางแผนไว้ 5 เดือน ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากกฎหมายทั้งสามฉบับที่กล่าวไว้ข้างต้นแล้ว ท้องถิ่นหลายแห่งยังได้ออกรายการราคาที่ดินใหม่และกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับเงื่อนไขการแบ่งที่ดินอีกด้วย ที่น่าสังเกตคือ ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ได้มีการปรับตัวอย่างหนักในทั้งสองพื้นที่นี้

รายการราคาที่ดินใหม่ที่ออกโดยนครโฮจิมินห์จะมีผลใช้บังคับระหว่างวันที่ 31 ตุลาคม ถึง 31 ธันวาคม 2568 ราคาที่ดินสูงสุดที่บันทึกไว้คือ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร ในพื้นที่ถนนด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ (เขต 1) ราคาดังกล่าวสูงกว่ากรอบราคาที่ดินเก่าถึง 4 เท่า

คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้ประกาศรายการราคาที่ดินใหม่เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม และจะมีผลบังคับใช้ทันทีจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 รายการราคาที่ดินที่ออกใหม่จะสูงกว่ารายการราคาเดิม 2-6 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตฮหว่านเกี๊ยม รวมถึง Ba Trieu (จาก Hang Khay ถึง Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (จาก Le Thanh Tong ถึง Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (จาก Tran Thanh Tong ถึง Le Duan) มีราคาสูงสุดมากกว่า 695.3 ล้าน VND/m2 ราคานี้สูงขึ้น 3.7 เท่าจากก่อนปรับ

ราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เปลี่ยนแปลงอย่างมาก (ภาพ: Duong Tam)

นอกจากนี้ ท้องถิ่นหลายแห่งยังออกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับเงื่อนไขการแบ่งที่ดิน เงื่อนไขการรวมที่ดิน และพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดินอีกด้วย

ในนครโฮจิมินห์ พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดิน การรวมที่ดิน ที่ดินที่จัดทำขึ้นใหม่ และที่ดินที่เหลือหลังจากการแบ่งแยก (ไม่รวมพื้นที่ภายใต้การวางแผนการจราจร) ต้องมีอย่างน้อย 36 ตร.ม. ในเขตพื้นที่ 1 50 ตร.ม. สำหรับพื้นที่ 2 และ 80 ตร.ม. สำหรับพื้นที่ 3

ในกรุงฮานอย เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับพื้นที่แบ่งที่ดินมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตและเทศบาล ที่ดินต้องมีขนาดความยาวและความกว้างตั้งแต่ 4 ม. ขึ้นไป โดยมีพื้นที่ขั้นต่ำ 50 ตร.ม.

ในเขตเทศบาลที่เป็นพื้นที่ราบ พื้นที่หลังแยกแล้วต้องไม่น้อยกว่า 80 ตร.ม. ในเขตภาคกลางต้องไม่น้อยกว่า 100 ตร.ม. ในเขตภูเขาต้องไม่น้อยกว่า 150 ตร.ม. ทั้งนี้เพื่อให้มีการวางแผนอย่างเหมาะสมและหลีกเลี่ยงการแบ่งแปลงที่ดินมากเกินไป

กฎข้อบังคับที่ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินก็ถือเป็นข้อบังคับที่ "เข้มงวด" ในบางจังหวัดและเมืองในช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์ห้ามการแบ่งย่อยและการขายที่ดินในโครงการเพื่อให้องค์กรและบุคคลสร้างบ้านของตนเอง รวมถึงเขตทั้ง 5 แห่งของบิ่ญจันห์, หน่าเบ, ฮอกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ

ในปี 2024 ตลาดอสังหาฯ ในฮานอยจะได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากราคาขายปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์

จากข้อมูลของหน่วยวิจัย พบว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ย 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2022 เป็นมากกว่า 70 ล้านดองต่อตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2024 ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้ผู้คนเริ่มไม่สามารถเข้าถึงการเป็นเจ้าของบ้านได้อีกต่อไป

ในเครือข่ายสังคมออนไลน์ ยังมีกลุ่มชุมชนที่เรียกร้องให้ผู้คนหยุดซื้อบ้านในฮานอย เพื่อหลีกเลี่ยง "ราคาที่แพงเว่อร์" จำนวนสมาชิกกลุ่มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเป็น 100,000-200,000 คน ในเวลาอันสั้น

เวลานี้ประเด็นที่ถกเถียงกันคือ “ใครเป็นคนทำให้ราคาห้องชุดพุ่งสูงขึ้น” เกิดขึ้น. นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ประเมินว่าในช่วงเกือบหนึ่งปีนี้ ราคาขายตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยมีแนวโน้มเป็นแบบเสมือนจริง โดยเฉพาะประเภทอพาร์ทเม้นท์มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% ในบางพื้นที่ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและแปลงที่ดินในเขตที่กำลังจะเป็นเขตมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นมากกว่า 90%

เขากล่าวว่าสาเหตุหลักที่ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นก็เพราะว่ามีอุปทานใหม่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์ นักลงทุนและนักเก็งกำไรบางส่วนได้ใช้ประโยชน์จากการขาดแคลนอุปทานที่เหมาะสมเพื่อผลักดันราคาอพาร์ตเมนต์ให้สูงขึ้น

การประมูลที่ดินหลายครั้งในปี 2567 ก่อให้เกิดความวุ่นวายในความคิดเห็นของประชาชน (ภาพ: Duong Tam)

การประมูลที่ดินก็เป็นคำสำคัญที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยในปี 2567 โดยราคาที่ชนะสูงสุดยังคงสร้างสถิติอย่างต่อเนื่อง เช่น ในฮหว่ายดึ๊กที่มากกว่า 133 ล้านดองต่อตารางเมตร ในถั่นโอยที่มากกว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร โดยเฉพาะการประมูลที่Thanh Oai บันทึกไว้ว่าผู้ชนะประมูลประมาณ 80% ไม่จ่ายเงิน

สถานการณ์การประมูลที่ดินที่ร้อนแรงยังคงดำเนินต่อไปในเขตอื่นๆ เช่น ฮาดง, ทาชแทต, ซอกซอน โดยเฉพาะการประมูลที่ดินจำนวน 58 แปลง ในเขตอำเภอโสกซอน สร้างความฮือฮามากที่สุด เมื่อราคาเสนอสูงถึง 30,000 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12,000 เท่า

เมื่อเผชิญกับสัญญาณที่ผิดปกติของการประมูลในซ็อกเซิน หน่วยสืบสวนของตำรวจนครฮานอยจึงได้จับกุมและควบคุมตัวผู้ต้องสงสัย 5 รายอย่างเร่งด่วนเพื่อดำเนินการสืบสวนที่เกี่ยวข้องกับการเสนอราคา 30,000 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ในปี 2567 ยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนโครงการและผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย ในรอบ 11 เดือน มีเพียง 4 โครงการ หรือกว่า 1,600 โครงการ ที่เข้าเกณฑ์ระดมทุนนำสินค้าออกสู่ตลาด ลดลง 75% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตามผลิตภัณฑ์เหล่านี้ล้วนอยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า นับเป็นครั้งแรกที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์เข้ามาครองตลาดทั้งหมด และไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพง (ใหม่) ในราคาจับต้องได้ในโครงการเชิงพาณิชย์อีกต่อไป

ตลาดอสังหาฯ 2025 : เดินหน้าเข้าสู่วัฏจักรใหม่

ประธาน HoREA คาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดจะยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ขาดแคลนบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และบ้านพักอาศัยสังคม ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์มีไม่เพียงพอ ทำให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์อย่างต่อเนื่องตามกฎหมายว่าด้วยอุปทานและอุปสงค์ โดยราคาห้องชุดปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% ในช่วงปี 2558-2566 และอาจปรับเพิ่มขึ้นอีก 15-20% ในปี 2568

ตามรายงานของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ในปี 2568 ตลาดจะยังคงเข้าสู่รอบใหม่อย่างกล้าหาญ แม้ว่าจะยังมีความยากลำบากและอุปสรรคบางประการอยู่ก็ตาม ความร้อนแรงของตลาดจะแพร่กระจายอย่างค่อยเป็นค่อยไปและสม่ำเสมอในแต่ละภูมิภาคมากขึ้น ซึ่งภาคเหนือยังคงมีอากาศร้อน ส่วนภาคใต้จะเริ่มมีอากาศสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยจะยังคงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ต่อไป (ภาพประกอบ: Duong Tam)

สำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย คาดการณ์ว่าอุปทานจะเติบโตขึ้น โดยยังคงมีพื้นที่ชานเมืองเป็นส่วนใหญ่ คาดว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและเมืองบริวารจะอยู่ที่ประมาณ 37,000 ผลิตภัณฑ์ ในขณะที่ในนครโฮจิมินห์และเขตชานเมืองจะอยู่ที่ประมาณ 18,000 ผลิตภัณฑ์ อุปทานอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยลดความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค

โครงสร้างการจัดหายังคงเป็นสินค้าระดับไฮเอนด์และหรูหราเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดจะได้รับการปรับปรุงอย่างชัดเจนมากขึ้น เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีเพิ่มมากขึ้น

อาคารอพาร์ทเมนต์ โดยเฉพาะในกลุ่มระดับไฮเอนด์ ยังคงเป็นผู้นำตลาด วิลล่า/ทาวน์เฮ้าส์ เริ่มกลายเป็นจุดสนใจของตลาดมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการในเขตเมืองใหญ่ยังคงดึงดูดความสนใจด้วยมาตรฐานการตกแต่งที่น่าประทับใจเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ พร้อมด้วยราคาขายที่สูง

อุปทานยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่เป็นหลัก โครงการต่างๆ มุ่งเน้นไปที่การออกแบบอัจฉริยะ การบูรณาการเทคโนโลยี และการบรรลุมาตรฐานความยั่งยืน

สำหรับที่ดินที่ถูกแบ่งเป็นแปลงๆ มีเอกสารกฎหมายมาตรฐาน ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและมีศักยภาพสูง ยังคงเป็นกลุ่มที่คนจำนวนมากเต็มใจที่จะ "ลงทุน" ที่ดินที่ถูกแบ่งเป็นแปลง มีสถานะทางกฎหมายรับรอง อยู่ในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ และมีมูลค่าต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ยังคงมีอัตราการเติบโตด้านราคาที่ดี

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมที่สดใสอยู่แล้วก็ยิ่งสดใสขึ้นไปอีกเมื่อมีสัญญาณเชิงบวกจากการฟื้นตัว ของเศรษฐกิจ เช่นเดียวกับโอกาสที่เปิดกว้างสำหรับ "อินทรี" จำนวนมากทั่วโลกด้วยการตัดสินใจเลือกเวียดนามเป็น "จุดลงจอด"

กลุ่มอสังหาฯ ท่องเที่ยว และรีสอร์ท มีสัญญาณบวกเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์คอนโดเทล เมื่อโครงการที่เปิดดำเนินการเริ่มได้รับใบรับรองแล้ว กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และสำนักงานยังคงเติบโตอย่างมั่นคง

กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ ความร่วมมือ และการพัฒนาโครงการร่วมกันยังคงเข้มข้นอย่างต่อเนื่องด้วยผลลัพธ์ที่น่าประทับใจเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ สภาพคล่องยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีอุปทานใหม่มากมายและหลากหลาย และจังหวัด/เมืองที่มีอัตราการขยายตัวเป็นเมืองสูง ธุรกรรมในเขตชานเมืองและจังหวัด/เมืองรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ถือเป็นช่วงที่ตลาดเข้าสู่ช่วงปรับตัว นักลงทุนเริ่มมีความมั่นใจมากขึ้นกับแนวโน้มการพัฒนาของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันกลุ่มอพาร์ทเมนต์จะยอมสละตำแหน่งศูนย์กลางให้กับบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์แทน

หลังจากนี้ตลาดจะเข้าสู่ช่วงรุ่งเรือง คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2568 ไปจนถึงไตรมาส 4 ปี 2568 โดยในช่วงนี้ผู้ลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากจนเกินไปเหมือนช่วงที่ตลาดซบเซาอีกต่อไป ในทางกลับกัน ศักยภาพในการเพิ่มราคาคือกุญแจสำคัญในการตัดสินใจที่จะลงเงิน กลุ่มที่มีกำไร เช่น ที่ดินและโครงการวิลล่า จึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นพิเศษ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm