แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 68 จะเป็นอย่างไร?

การตัดสินใจแบบ “กระดูกสันหลัง” มีประสิทธิภาพ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีผลบังคับใช้เป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม พ.ศ. 2567 เร็วกว่าที่วางแผนไว้ 5 เดือน ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์

นอกจากกฎหมายสามฉบับที่กล่าวถึงข้างต้นแล้ว หลายพื้นที่ยังได้ออกรายการราคาที่ดินและกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับเงื่อนไขการแบ่งที่ดินอีกด้วย ที่น่าสังเกตคือ กรุงฮานอย และนครโฮจิมินห์ได้ปรับปรุงเนื้อหาทั้งสองฉบับนี้อย่างจริงจัง

บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่นครโฮจิมินห์ประกาศใช้จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคม ถึง 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568 ราคาที่ดินสูงสุดที่เคยบันทึกไว้คือ 687 ล้านดองต่อตารางเมตร ในพื้นที่ถนนด่งคอย ถนนเลเลย และถนนเหงียนเว้ (เขต 1) ซึ่งราคานี้สูงกว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับเดิมถึง 4 เท่า

คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้ประกาศรายการราคาที่ดินใหม่เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม และจะมีผลบังคับใช้ทันทีจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2568 รายการราคาที่ดินที่ออกใหม่จะสูงกว่ารายการราคาเดิม 2-6 เท่า

ที่น่าสังเกตคือ ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตฮว่านเกี๋ยม ได้แก่ ถนนบ่าเจี้ยน (จากฮังเคยถึงตรันหุ่งเดา), ถนนดิงห์เตี่ยนฮวง, ถนนไฮบ่าจุง (จากเลแถ่งตงถึงกวานซู), ถนนหางดาว, ถนนหางดาว, ถนนหางงาง, ถนนเลไทโต, ถนนลี้เทิงเกียต, ถนนนาโถ, ถนนตรันหุ่งเดา (จากตรันถันตงถึงเลดวน) มีราคาสูงสุดกว่า 695.3 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาก่อนปรับราคาถึง 3.7 เท่า

ราคาที่ดินในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เปลี่ยนแปลงอย่างมาก (ภาพ: Duong Tam)

นอกจากนี้ ท้องถิ่นหลายแห่งยังออกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับเงื่อนไขการแบ่งที่ดิน เงื่อนไขการรวมที่ดิน และพื้นที่ขั้นต่ำในการแบ่งที่ดินอีกด้วย

ในนครโฮจิมินห์ พื้นที่ขั้นต่ำสำหรับการแบ่งแยกที่ดิน การรวมที่ดิน แปลงที่ดินที่จัดตั้งขึ้นใหม่ และแปลงที่ดินที่เหลือหลังจากการแบ่งแยก (ไม่รวมพื้นที่ภายใต้การวางแผนการจราจร) ต้องมีอย่างน้อย 36 ตร.ม. ในเขตพื้นที่ 1, 50 ตร.ม. สำหรับพื้นที่ 2 และ 80 ตร.ม. สำหรับพื้นที่ 3

ในกรุงฮานอย เมื่อวันที่ 7 ตุลาคม กฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งที่ดินมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยในเขตและเมือง แปลงที่ดินต้องมีความยาวและความกว้างอย่างน้อย 4 เมตร และมีพื้นที่ขั้นต่ำ 50 ตารางเมตร

ในเขตพื้นที่ราบ พื้นที่หลังการแบ่งแยกต้องไม่น้อยกว่า 80 ตารางเมตร ในเขตพื้นที่ภาคกลางต้องไม่น้อยกว่า 100 ตารางเมตร ในเขตพื้นที่ภูเขาต้องไม่น้อยกว่า 150 ตารางเมตร ทั้งนี้เพื่อให้มั่นใจว่ามีการวางแผนอย่างเหมาะสม หลีกเลี่ยงการแบ่งแยกที่ดินมากเกินไป

กฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินก็กำลังเป็นประเด็นร้อนแรงในบางจังหวัดและเมืองในช่วงปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์ได้สั่งห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในโครงการสำหรับองค์กรและบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างบ้านของตนเอง ซึ่งรวมถึงทั้ง 5 เขต ได้แก่ บิ่ญเจิ๋ญ, ญาเบ, ฮกมอน, กู๋จี และเกิ่นเสี้ยว

ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยจะได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากราคาขายปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์

จากข้อมูลของหน่วยวิจัย พบว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นจากค่าเฉลี่ย 40 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2565 เป็นมากกว่า 70 ล้านดองต่อตารางเมตร ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้โอกาสในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องห่างไกลสำหรับผู้คนมากขึ้น

บนโซเชียลมีเดีย ยังมีกลุ่มชุมชนที่เรียกร้องให้หยุดซื้อบ้านในฮานอยเพื่อหลีกเลี่ยง "ราคาบ้านแพงเกินจริง" จำนวนสมาชิกกลุ่มเหล่านี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเพิ่มขึ้นถึง 100,000-200,000 คนภายในระยะเวลาอันสั้น

ขณะนี้ เกิดข้อถกเถียงเรื่อง "ใครกันแน่ที่ขึ้นราคาอพาร์ตเมนต์" ขึ้น คุณเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNREA) ประเมินว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยในช่วงเกือบหนึ่งปีมานี้อยู่ในระดับที่ไม่น่าพึงพอใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาขายอพาร์ตเมนต์ในบางพื้นที่เพิ่มขึ้นมากกว่า 50% ขณะที่ราคาที่ดินและที่ดินเปล่าในย่านที่กำลังจะกลายเป็นย่านต่างๆ เพิ่มขึ้นมากกว่า 90%

เขากล่าวว่าสาเหตุหลักของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงคืออุปทานใหม่กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ นักลงทุนและนักเก็งกำไรบางรายได้ใช้ประโยชน์จากอุปทานที่เหมาะสมที่มีอยู่อย่างจำกัดเพื่อดันราคาอพาร์ตเมนต์ให้สูงขึ้น

การประมูลที่ดินหลายครั้งในปี 2567 ก่อให้เกิดความปั่นป่วนในความคิดเห็นของประชาชน (ภาพ: Duong Tam)

การประมูลที่ดินยังคงเป็นหัวข้อสำคัญในตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮานอยในปี 2567 โดยราคาประมูลสูงสุดยังคงสร้างสถิติอย่างต่อเนื่อง เช่น ที่ฮว่ายดึ๊ก สูงกว่า 133 ล้านดอง/ตร.ม. และที่ถั่นโอย สูงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การประมูลที่ถั่นโอย พบว่าลูกค้าที่ชนะการประมูลประมาณ 80% ไม่ชำระเงิน

การประมูลที่ดินที่ร้อนแรงยังคงดำเนินต่อไปในเขตอื่นๆ เช่น ห่าดง แถชแธต และซ็อกเซิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประมูลที่ดิน 58 แปลงในเขตซ็อกเซินที่สร้างเสียงฮือฮามากที่สุด เมื่อราคาประมูลสูงถึง 3 หมื่นล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 12,000 เท่า

เมื่อเผชิญกับสัญญาณที่ผิดปกติของการประมูลในซ็อกเซิน หน่วยงานสอบสวนของตำรวจนครฮานอยจึงได้จับกุมและควบคุมตัวผู้ต้องสงสัย 5 รายอย่างเร่งด่วนเพื่อทำการสอบสวนที่เกี่ยวข้องกับการประมูล 30,000 ล้านดองต่อตารางเมตร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ในปี 2567 ยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนโครงการและสินค้าที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ในรอบ 11 เดือน มีเพียง 4 โครงการ หรือคิดเป็นกว่า 1,600 ยูนิต ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนเพื่อนำสินค้าเข้าสู่ตลาด ซึ่งลดลง 75% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม สินค้าเหล่านี้ล้วนอยู่ในกลุ่มสินค้าระดับไฮเอนด์

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า นี่เป็นครั้งแรกที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ครองตลาดทั้งหมด และไม่มีอุปทานที่อยู่อาศัยระดับกลางและราคาไม่แพง (ใหม่) ในราคาที่เอื้อมถึงในโครงการเชิงพาณิชย์อีกต่อไป

ตลาดอสังหาฯ ปี 2568 : เข้าสู่วัฏจักรใหม่ต่อเนื่อง

ประธาน HoREA คาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดจะยังคงประสบปัญหาการขาดแคลนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ การขาดแคลนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยสังคม ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นผลมาจากโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์มีอุปทานจำกัด ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนอุปทานบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์อย่างต่อเนื่องตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน โดยราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% ในช่วงปี 2558-2566 และอาจเพิ่มขึ้นอีก 15-20% ในปี 2568

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดการณ์ว่าในปี 2568 ตลาดจะยังคงก้าวเข้าสู่วัฏจักรใหม่อย่างกล้าหาญ แม้จะยังมีอุปสรรคและความยากลำบากอยู่บ้าง ความร้อนแรงของตลาดจะค่อยๆ แผ่กระจายไปทั่วภูมิภาคต่างๆ อย่างเท่าเทียมกันมากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งภาคเหนือจะยังคงร้อนแรง ขณะที่ภาคใต้จะมีสัญญาณชัดเจนว่าความร้อนแรงจะเพิ่มมากขึ้น

คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยจะยังคงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ต่อไป (ภาพประกอบ: Duong Tam)

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย คาดการณ์ว่าอุปทานจะเติบโตขึ้น โดยส่วนใหญ่ยังคงมาจากเขตชานเมือง คาดการณ์ว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยและเมืองใกล้เคียงจะอยู่ที่ประมาณ 37,000 รายการ ขณะที่ในโฮจิมินห์และเขตชานเมืองคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 18,000 รายการ อุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยจะช่วยลดความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค

โครงสร้างอุปทานยังคงเน้นสินค้าระดับไฮเอนด์และสินค้าหรูหราเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม กลุ่มสินค้าราคาประหยัดจะได้รับการปรับปรุงให้ดีขึ้นอย่างชัดเจนมากขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม

ตลาดอพาร์ตเมนต์ โดยเฉพาะตลาดระดับไฮเอนด์ ยังคงเป็นผู้นำตลาด ส่วนตลาดวิลล่า/ทาวน์เฮาส์กำลังกลายเป็นจุดสนใจของตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการในเขตเมืองใหญ่ที่ยังคงดึงดูดความสนใจ ด้วยมาตรฐานการตกแต่งที่น่าประทับใจยิ่งขึ้น ประกอบกับราคาขายที่สูง

การจัดหาเงินทุนยังคงกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่เป็นหลัก โครงการต่างๆ มุ่งเน้นไปที่การออกแบบอัจฉริยะ การบูรณาการเทคโนโลยี และการปฏิบัติตามมาตรฐานความยั่งยืนมากขึ้น

สำหรับที่ดินแบ่งย่อยที่มีเอกสารทางกฎหมายมาตรฐานในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วและมีศักยภาพสูง ยังคงเป็นตลาดที่หลายคนยินดี "จ่าย" ที่ดินแบ่งย่อยที่มีเอกสารทางกฎหมายรับรองในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์ มูลค่าต่ำกว่า 2 พันล้านดอง ยังคงมีอัตราการเพิ่มราคาที่ดีอย่างต่อเนื่อง

กลุ่มอสังหาฯ อุตสาหกรรมที่สดใสอยู่แล้วก็ยิ่งสดใสขึ้นไปอีกจากสัญญาณบวกจากการฟื้นตัว ของเศรษฐกิจ เช่นเดียวกับโอกาสที่เปิดกว้างสำหรับ "อินทรี" จำนวนมากทั่วโลกจากการตัดสินใจเลือกเวียดนามเป็น "จุดลงจอด"

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการท่องเที่ยว และรีสอร์ทมีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เมื่อมีโครงการที่เปิดดำเนินการและได้รับใบอนุญาตแล้ว ส่วนกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และสำนักงานยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ความร่วมมือ และการพัฒนาโครงการต่างๆ ยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง โดยมีผลลัพธ์ที่น่าประทับใจเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ สภาพคล่องยังคงกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีอุปทานใหม่จำนวนมากและหลากหลาย จังหวัด/เมืองที่มีอัตราการขยายตัวของเมืองสูง ขณะที่ธุรกรรมในเขตชานเมือง จังหวัด/เมืองโดยรอบเขตเมืองพิเศษทั้งสองแห่งเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

คุณเหงียน ก๊วก อันห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตั้งแต่ไตรมาสที่สี่ของปี 2567 ถึงไตรมาสที่สองของปี 2568 เป็นช่วงเวลาที่ตลาดเข้าสู่ช่วงการปรับฐาน นักลงทุนมีความมั่นใจมากขึ้นในแนวโน้มการพัฒนาของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันตลาดอพาร์ตเมนต์จะถูกแทนที่ด้วยบ้านส่วนตัวและทาวน์เฮาส์

หลังจากนี้ ตลาดจะเข้าสู่ช่วงฟื้นตัว คาดว่าจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่สองของปี 2568 ถึงไตรมาสที่สี่ของปี 2568 ณ เวลานี้ นักลงทุนจะไม่ให้ความสำคัญกับราคาขายและปัจจัยทางกฎหมายมากเกินไปเหมือนช่วงที่ตลาดซบเซาอีกต่อไป แต่กลับให้ความสำคัญกับศักยภาพในการปรับขึ้นราคาเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุน ดังนั้น กลุ่มธุรกิจที่ทำกำไรได้ เช่น ที่ดินและโครงการวิลล่า จึงได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นพิเศษ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/du-bao-gi-cho-thi-truong-bat-dong-san-2025-20241230155916375.htm