ปรับราคาที่ดินกลับสู่มูลค่าที่แท้จริง เพื่อรักษาเสถียรภาพตลาดอสังหาฯ

รัฐบาลจำเป็นต้องใช้ภาษีป้องกันการเก็งกำไร ภาษีก้าวหน้าสำหรับที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือธุรกรรมระยะสั้น

ในการประชุมกับผู้มีสิทธิเลือกตั้ง ณ กรุงฮานอย ก่อนการประชุมสมัชชาแห่งชาติสมัยที่ 10 สมัยที่ 15 เมื่อวันที่ 30 กันยายน เลขาธิการโต ลัม ได้ใช้เวลาพูดคุยกันอย่างกว้างขวางเกี่ยวกับปัญหาที่ดิน เลขาธิการได้ชี้ให้เห็นถึงข้อเท็จจริงที่ว่ารัฐบาลเป็นผู้บริหารจัดการราคาน้ำมันเบนซิน ไฟฟ้า และสินค้าอื่นๆ อีกมากมาย แต่ราคาที่ดินกลับถูกมอบหมายให้สภาและบริษัทที่ปรึกษากำหนดราคาตามตลาด ซึ่งนำไปสู่การจัดการตลาดและภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งสร้างความยากลำบากต่อการดำรงชีวิตของประชาชน

มีข้อบกพร่องในการบริหารจัดการมากมาย

เลขาธิการฯ ชี้ว่ามีที่ดินขนาดเล็กจำนวนมากปะปนกันและไม่สามารถใช้ประโยชน์ใดๆ ได้ แต่เมื่อนำออกประมูล “นายหน้าที่ดิน” กลับดันราคาให้สูงขึ้นจนที่ดินหลายพันเฮกตาร์ที่อยู่ติดกันถูกขายไปในราคาสูงมาก เลขาธิการฯ จึงกล่าวว่าการแก้ไขกฎหมายที่ดินและกฎหมายผังเมืองต้องทำให้มั่นใจว่าการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและเท่าเทียมกัน

ที่ดินเปล่าแปลงหนึ่งในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์ แต่ปัจจุบันราคาขายสูงมากเมื่อเทียบกับเมื่อไม่กี่ปีก่อน

ที่จริงแล้ว ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีหลายกรณีที่กลายเป็นบทเรียนราคาแพง โดยทั่วไปแล้ว ในการประมูลที่ดินที่เมืองซ็อกเซิน (ฮานอย) ในปี 2568 นายฝ่ามหง็อกตวน (Pham Ngoc Tuan) จ่ายเงินสูงถึง 3 หมื่นล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาจริงหลายร้อยเท่า ซึ่งอยู่ที่กว่า 40 ล้านดองต่อตารางเมตร หลังจากชนะการประมูล เขาก็สละเงินมัดจำและถูกตัดสินจำคุก 3 ปีในข้อหาละเมิดกฎระเบียบการประมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือที่เมืองแทงโอย (ฮานอย) ในเดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ กลโกง "เงินเฟ้อราคา" ก็เกิดขึ้นอีกครั้ง เมื่อที่ดิน 54 แปลงที่มีพื้นที่มากกว่า 4,400 ตารางเมตร ถูกปรับขึ้นเป็นสองเท่าของราคาเริ่มต้น และจากนั้นนักเก็งกำไรจำนวนมากก็ละทิ้งเงินมัดจำ ทำให้เกิดความวุ่นวายในตลาดมากขึ้น

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น ตลาดที่อยู่อาศัยในหลายๆ พื้นที่ โดยเฉพาะกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ ก็มีราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อเช่นกัน

มีสาเหตุหลายประการที่ถูกชี้ให้เห็น ตั้งแต่การเก็งกำไร การขึ้นราคา ไปจนถึงอุปทานที่ขาดแคลนเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายที่ยาวนาน การกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ล่าช้า ซึ่งทำให้ต้นทุนการลงทุนเพิ่มขึ้น และราคาขายขั้นสุดท้ายพุ่งสูงขึ้น

คุณหวอ หวุยญ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดโครงการที่อยู่อาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี เวียดนาม กล่าวว่า การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลังจากนครโฮจิมินห์รวมเป็นมหานคร ได้นำมาซึ่งกระแสการลงทุนที่แข็งแกร่ง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ถนนวงแหวน และรูปแบบการพัฒนาเมืองที่เน้นระบบขนส่งสาธารณะ (TOD) ได้เพิ่มแรงดึงดูดจากนักลงทุนต่างชาติเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “อย่างไรก็ตาม เมื่อประกอบกับการปรับตัวของราคาที่ดินและนโยบายภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตลาดได้กำหนดระดับราคาใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตชานเมือง” คุณเกียต วิเคราะห์

การสร้างกรอบมาตรฐานราคาที่ดินระดับชาติ

อันที่จริงแล้ว ราคาที่ดินเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด รวมถึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อชีวิต ทางเศรษฐกิจ และสังคม ความผันผวนที่ไม่สมเหตุสมผล การเก็งกำไร และผลประโยชน์ของกลุ่มต่างๆ ได้บิดเบือนตลาด ก่อให้เกิดความยากลำบากทั้งต่อประชาชนและธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่จะต้องมีกลไกที่โปร่งใส เป็นระบบ และสอดประสานกัน เพื่อนำราคาที่ดินกลับคืนสู่มูลค่าที่แท้จริง เพื่อสร้างรากฐานสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืน

ดร.เหงียน ซี ดุง อดีตรองประธานสำนักงานรัฐสภา กล่าวว่า ทางออกที่สำคัญที่สุดคือการสร้างกรอบราคาที่ดินมาตรฐานระดับชาติ “จำเป็นต้องจัดตั้งคณะกรรมการกำหนดราคาที่ดินแห่งชาติที่เป็นอิสระ โดยจัดทำกรอบราคาโดยอิงจากข้อมูลขนาดใหญ่ ร่วมกับการปรึกษาหารือของผู้เชี่ยวชาญและการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด เป็นไปไม่ได้ที่จะปล่อยให้แต่ละท้องถิ่นกำหนดราคาของตนเอง เพราะมีความเสี่ยงสูงต่อผลประโยชน์ของกลุ่ม” เขากล่าวเน้นย้ำ

ในขณะเดียวกัน การสร้างฐานข้อมูลที่ดินแบบครบวงจรทั่วประเทศก็เป็นภารกิจสำคัญ ระบบนี้ต้องบันทึกธุรกรรม ข้อมูลภาษี และเครดิตแบบเรียลไทม์ ซึ่งช่วยให้สะท้อนอุปสงค์และอุปทานได้อย่างแม่นยำ และขจัดธุรกรรมเสมือนที่เป็น "สนามเด็กเล่น" สำหรับการเก็งกำไร

ดร.เหงียน ซี ดุง กล่าวว่า เพื่อขจัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร รัฐจำเป็นต้องใช้ภาษีป้องกันการเก็งกำไร ภาษีก้าวหน้าสำหรับที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือธุรกรรมระยะสั้น นอกจากนี้ กลไกการชดเชยส่วนต่างค่าเช่าที่ดินยังต้องได้รับการบังคับใช้อย่างจริงจัง กล่าวคือ เมื่อรัฐลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น มูลค่าเพิ่มดังกล่าวจะต้องเป็นของประชาชนทั้งหมดผ่านภาษี ค่าธรรมเนียม หรือการประมูล และไม่สามารถไหลเข้ากระเป๋าของบุคคลใดบุคคลหนึ่งได้ นอกจากนี้ เขายังเสนอให้อนุญาตให้ราคาซื้อขายของภาคประชาชนแตกต่างจากราคาของรัฐภายในขอบเขตที่เหมาะสม แต่ต้องมีเพดานราคา เพื่อรักษาความยืดหยุ่นและเสถียรภาพในขณะเดียวกัน

กำหนดกลยุทธ์การใช้ที่ดิน

จากแนวทางปฏิบัติทางการตลาด ดร. ฟาม เวียต ทวน ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้เผยให้เห็นข้อบกพร่องหลายประการ “หลังจากผ่านไปเพียงปีเดียว บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ได้เพิ่มขึ้นจาก 2.3 เท่า เป็น 38 เท่า เมื่อเทียบกับก่อนบังคับใช้กฎหมาย ขณะเดียวกัน พระราชกฤษฎีกา 103/2567 กำหนดให้ต้องเสียภาษี 100% เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งเกินขีดความสามารถของประชาชน นำไปสู่การสูญเสียรายได้ และส่งผลกระทบต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการดำรงชีพและความมั่นคงทางสังคมของประชาชน” เขากล่าว

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เชื่อว่าสาเหตุมาจากการจัดทำบัญชีราคาที่ดินที่ไม่สมเหตุสมผลตามพระราชกฤษฎีกา 71/2024 จึงจำเป็นต้องมีการปรับปรุงแก้ไข “การกำหนดกลยุทธ์การใช้ที่ดินในการควบคุมเศรษฐกิจมหภาคจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง ดังนั้นบัญชีราคาที่ดินจึงต้องมีเสถียรภาพในแต่ละจังหวัดและเมือง และจำเป็นต้องใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการปรับปรุงแก้ไข”

ในทางทฤษฎี ค่าสัมประสิทธิ์ K เป็นเครื่องมือสำหรับการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ ช่วยจำกัดความผันผวนของค่าสัมประสิทธิ์ K ดังนั้น ในกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงนี้ ควรกำหนดอย่างชัดเจนว่า หลักเกณฑ์ในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 คือ บัญชีราคาที่ดินก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ปรับขึ้น/ลงครั้งละ 3-5% วิธีนี้จะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับเศรษฐกิจมหภาคในระยะยาว” นายถวนกล่าว

เขายังเน้นย้ำว่าที่ดินเป็นทั้งปัจจัยการผลิตและบริการ ดังนั้นราคาที่ดินจึงต้องสมดุลเพื่อกระตุ้นการลงทุนและสร้างงาน การจำกัดการเก็งกำไรเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะการป้องกันการสิ้นเปลืองที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับประชาชนที่ร่ำรวยและประเทศที่เข้มแข็ง แทนที่จะผลักดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น รัฐควรคำนวณค่าที่ดินและค่าก่อสร้างในเมืองเพื่อสร้างแหล่งรายได้ที่ยั่งยืนยิ่งขึ้น

การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อความต้องการที่แท้จริง

ดร. เหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เน้นย้ำว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงเป็นทางออกที่ยั่งยืน แทนที่จะปล่อยให้ตลาดผันผวนด้วยการเก็งกำไร เขาวิเคราะห์ว่า “จำเป็นต้องส่งเสริมนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษและกลไกเฉพาะสำหรับโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาปานกลาง ควบคู่ไปกับการปรับเปลี่ยนสินค้าคงคลังระดับไฮเอนด์ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากร”

นายคอยยังกล่าวอีกว่า กระบวนการทางกฎหมายต้องเรียบง่ายและการวางแผนต้องโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงการควบรวมหน่วยงานบริหาร เพื่อให้ธุรกิจมีพื้นฐานสำหรับการลงทุนระยะยาว อีกประเด็นหนึ่งคือการควบคุมความเสี่ยงจากโครงสร้างพื้นฐานที่ล่าช้าและโครงการที่หยุดชะงัก ซึ่งสร้างความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อประชาชน

นายคอยยังเสนอให้รัฐบาลจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติและกองทุนที่อยู่อาศัยท้องถิ่นในเร็วๆ นี้ เพื่อสนับสนุนเงินทุน ควบคุมอุปสงค์และอุปทาน และพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า ควรส่งเสริมรูปแบบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมและโครงสร้างพื้นฐานดาวเทียม ขณะเดียวกัน กลไกการติดตามและควบคุมการเก็งกำไรและภาวะเงินเฟ้อต้องมีความเข้มงวดยิ่งขึ้น เพื่อให้มั่นใจว่าประชาชนจะมี "สินทรัพย์ที่ยั่งยืน"

ที่มา: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm