การปรับราคาที่ดินให้กลับมาสู่มูลค่าที่แท้จริงเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อการสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

รัฐบาลจำเป็นต้องบังคับใช้มาตรการภาษีต่อต้านการเก็งกำไร โดยเรียกเก็บภาษีแบบก้าวหน้าสำหรับที่ดินร้างหรือธุรกรรมระยะสั้น

เมื่อวันที่ 30 กันยายน ในการประชุมกับประชาชนใน กรุงฮานอย ก่อนการประชุมสภาแห่งชาติสมัยที่ 15 ครั้งที่ 10 เลขาธิการใหญ่โต ลัม ได้ใช้เวลาส่วนใหญ่ในการหารือเกี่ยวกับปัญหาที่ดิน โดยชี้ให้เห็นว่า ในขณะที่รัฐควบคุมราคาน้ำมัน ไฟฟ้า และสินค้าโภคภัณฑ์อื่นๆ อีกมากมาย แต่ราคาที่ดินกลับถูกปล่อยให้สภาและบริษัทที่ปรึกษาเป็นผู้กำหนดตามราคาตลาด ซึ่งนำไปสู่การปั่นราคา เงินเฟ้อ และความยากลำบากของประชาชน

การบริหารจัดการมีข้อบกพร่องหลายประการ

เลขาธิการทั่วไป ชี้ให้เห็นว่า มีที่ดินแปลงเล็กๆ กระจัดกระจายอยู่จำนวนมากที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้ แต่เมื่อนำออกประมูล "นายหน้าค้าที่ดิน" จะปั่นราคาให้สูงขึ้น จนสามารถขายที่ดินแปลงติดกันอีกหลายพันเฮกตาร์ในราคาที่สูงเกินจริง ดังนั้น เลขาธิการทั่วไปจึงเสนอว่า การแก้ไขกฎหมายที่ดินและกฎหมายการวางผังเมืองจะต้องช่วยให้การใช้ที่ดินมีประสิทธิภาพและเป็นธรรม

ที่ดินแปลงหนึ่งบริเวณชานเมืองโฮจิมินห์กำลังขายได้ในราคาสูงกว่าเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมามาก

ในความเป็นจริง มีบทเรียนราคาแพงมากมายที่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ การประมูลที่ดินในซ็อกซอน (ฮานอย) ในปี 2025 ซึ่งฟาม ง็อก ตวน เสนอราคาสูงถึง 30,000 ล้านดง/ตารางเมตร สูงกว่าราคาจริงที่เพียง 40 ล้านดง/ตารางเมตร หลายร้อยเท่า หลังจากชนะการประมูล เขาต้องเสียเงินมัดจำและในที่สุดก็ได้รับโทษจำคุก 3 ปีฐานละเมิดกฎระเบียบเกี่ยวกับการประมูลอสังหาริมทรัพย์ ในทำนองเดียวกัน ในแทงห์โอไอ (ฮานอย) เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ปีนี้ กลยุทธ์ "การปั่นราคา" ก็ถูกนำมาใช้ซ้ำอีกครั้ง เมื่อที่ดิน 54 แปลง รวมพื้นที่กว่า 4,400 ตารางเมตร ถูกปั่นราคาให้สูงขึ้นเป็นสองเท่าของราคาเริ่มต้น หลังจากนั้นนักเก็งกำไรหลายรายต้องเสียเงินมัดจำ ทำให้ตลาดปั่นป่วนยิ่งขึ้น

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ก็ประสบกับราคาที่พุ่งสูงขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อเช่นกัน

มีการกล่าวอ้างถึงเหตุผลหลายประการ ตั้งแต่การเก็งกำไรและการปั่นราคา ไปจนถึงอุปทานที่ขาดแคลนเนื่องจากอุปสรรคทางกฎหมายที่ยืดเยื้อและความล่าช้าในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการลงทุนสูงขึ้นและราคาขายสุดท้ายพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก

คุณโว่ หวินห์ ตวน เกียต ผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายการตลาดโครงการที่อยู่อาศัยของ CBRE เวียดนาม เชื่อว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่หลังจากการรวมนครโฮจิมินห์เข้าเป็นมหานครได้นำไปสู่กระแสการลงทุนที่แข็งแกร่ง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง โดยเฉพาะระบบรถไฟฟ้าใต้ดินและถนนวงแหวน ควบคู่ไปกับรูปแบบการพัฒนาที่เน้นการคมนาคมขนส่ง (Transit-Oriented Development: TOD) ได้เพิ่มความน่าดึงดูดใจของเงินทุนต่างชาติสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ “อย่างไรก็ตาม เมื่อประกอบกับการปรับราคาที่ดินและนโยบายภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ตลาดได้กำหนดระดับราคาใหม่ โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมือง” คุณเกียตวิเคราะห์

การกำหนดกรอบราคาที่ดินมาตรฐานระดับชาติ

ในความเป็นจริง ราคาที่ดินเป็นปัจจัยที่มีอิทธิพลมากที่สุดปัจจัยหนึ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มาโดยตลอด รวมถึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อชีวิต ทางสังคม และเศรษฐกิจ ความผันผวนที่ไม่สมเหตุสมผล การเก็งกำไร และผลประโยชน์ทับซ้อนได้บิดเบือนตลาด ทำให้เกิดความยากลำบากทั้งต่อประชาชนและธุรกิจ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าถึงเวลาแล้วที่จะต้องมีกลไกที่โปร่งใส เป็นวิทยาศาสตร์ และสอดคล้องกัน เพื่อนำราคาที่ดินกลับคืนสู่มูลค่าที่แท้จริง สร้างรากฐานสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืน

ดร. เหงียน ซี ดุง อดีตรองหัวหน้าสำนักงานรัฐสภา เชื่อว่าทางออกที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดกรอบราคาที่ดินมาตรฐานระดับชาติ “จำเป็นต้องจัดตั้งสภาประเมินราคาที่ดินแห่งชาติที่เป็นอิสระ เพื่อออกกรอบราคาโดยอิงจากข้อมูลขนาดใหญ่ พร้อมด้วยการปรึกษาหารือจากผู้เชี่ยวชาญและการกำกับดูแลอย่างเข้มงวด การปล่อยให้แต่ละท้องถิ่นกำหนดราคาเองโดยอิสระนั้นเป็นสิ่งที่ยอมรับไม่ได้ เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงมากจากผลประโยชน์ทับซ้อน” เขากล่าวเน้น

ในขณะเดียวกัน การสร้างฐานข้อมูลที่ดินแบบครบวงทั่วประเทศก็เป็นภารกิจสำคัญ ระบบนี้ต้องบันทึกธุรกรรม ข้อมูลภาษี และข้อมูลเครดิตอย่างครบถ้วนแบบเรียลไทม์ เพื่อช่วยสะท้อนอุปสงค์และอุปทานได้อย่างแม่นยำ และกำจัดธุรกรรมปลอมที่เอื้อต่อการเก็งกำไร

ดร. เหงียน ซี ดุง กล่าวว่า เพื่อขจัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร รัฐจำเป็นต้องใช้มาตรการภาษีต่อต้านการเก็งกำไร โดยเก็บภาษีที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือการทำธุรกรรมระยะสั้นในอัตราก้าวหน้า นอกจากนี้ กลไกในการเรียกคืนส่วนต่างของค่าเช่าที่ดินจำเป็นต้องได้รับการดำเนินการอย่างจริงจัง กล่าวคือ เมื่อรัฐลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น มูลค่าที่เพิ่มขึ้นนั้นจะต้องเป็นของประชาชนทุกคนผ่านทางภาษี ค่าธรรมเนียม หรือการประมูล และไม่ควรไหลเข้าสู่กระเป๋าของกลุ่มบุคคลเพียงกลุ่มเดียว เขายังเสนอแนะให้ราคาซื้อขายของภาคพลเรือนแตกต่างจากราคาที่รัฐกำหนดได้ภายในขอบเขตที่เหมาะสม แต่ต้องมีเพดานจำกัด เพื่อรักษาความยืดหยุ่นในขณะเดียวกันก็สร้างความมั่นคง

การกำหนดกลยุทธ์การใช้ที่ดิน

จากความเป็นจริงของตลาด ดร. ฟาม เวียด ถวน ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ เชื่อว่าการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ภายใต้กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้เผยให้เห็นข้อบกพร่องหลายประการ “ในเวลาเพียงหนึ่งปี บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่เพิ่มขึ้นจาก 2.3 เท่า เป็น 38 เท่า เมื่อเทียบกับก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้ ในขณะเดียวกัน พระราชกฤษฎีกา 103/2024 ซึ่งกำหนดให้ชำระภาษี 100% เมื่อเปลี่ยนการใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยนั้น เกินกำลังของประชาชน ส่งผลให้สูญเสียรายได้และส่งผลกระทบอย่างมากต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเป็นอยู่และความมั่นคงของประชาชน” เขากล่าวเป็นตัวอย่าง

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เชื่อว่าสาเหตุมาจากบัญชีราคาที่ดินที่กำหนดขึ้นภายใต้พระราชกฤษฎีกา 71/2024 นั้นไม่สมเหตุสมผลและจำเป็นต้องมีการปรับปรุงแก้ไข "การกำหนดกลยุทธ์การใช้ที่ดินในการกำกับดูแลเศรษฐกิจมหภาคมีความสำคัญอย่างยิ่ง ดังนั้น บัญชีราคาที่ดินจึงต้องมีความเสถียรในแต่ละจังหวัดและเมือง และควรใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการปรับปรุงแก้ไข"

“ในทางทฤษฎี ค่าสัมประสิทธิ์ K เป็นเครื่องมือในการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ ช่วยจำกัดความผันผวน ดังนั้น กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขนี้ควรระบุให้ชัดเจนว่า หลักเกณฑ์ในการจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 นั้น ควรใช้บัญชีราคาที่ดินก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้เป็นพื้นฐาน โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K ในการปรับเพิ่ม/ลดครั้งละ 3%-5% วิธีนี้จะช่วยส่งเสริมเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาคในระยะยาว” นายถวนเสนอแนะ

เขายังเน้นย้ำว่าที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตและบริการ ดังนั้นราคาที่ดินจึงต้องสมดุลเพื่อกระตุ้นการลงทุนและสร้างงาน การจำกัดการเก็งกำไรเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะการป้องกันการสิ้นเปลืองที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับประชาชนที่เจริญรุ่งเรืองและประเทศชาติที่เข้มแข็ง แทนที่จะผลักดันราคาที่ดินให้สูงขึ้น รัฐควรคำนวณค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าธรรมเนียมโครงสร้างพื้นฐานในเมืองเพื่อสร้างแหล่งรายได้ที่ยั่งยืนมากขึ้น

การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริง

ดร. เหงียน วัน โค่ย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เน้นย้ำว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองความต้องการที่แท้จริงเป็นทางออกที่ยั่งยืน มากกว่าการปล่อยให้ตลาดเป็นไปตามการเก็งกำไร ท่านวิเคราะห์ว่า "จำเป็นต้องเสริมสร้างนโยบายพิเศษและกลไกเฉพาะสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ระดับกลาง ในขณะเดียวกันก็ต้องปรับเปลี่ยนสินค้าคงคลังระดับสูงไปสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างยืดหยุ่นเพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากร"

นายโค่ยยังกล่าวอีกว่า ขั้นตอนทางกฎหมายต้องได้รับการทำให้ง่ายขึ้น และการวางแผนต้องโปร่งใส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการควบรวมหน่วยงานบริหาร เพื่อให้ธุรกิจมีพื้นฐานสำหรับการลงทุนในระยะยาว อีกประเด็นหนึ่งคือการควบคุมความเสี่ยงจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่ล่าช้าและโครงการที่หยุดชะงัก ซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายอย่างมากต่อประชาชน

นายโค่ยยังเสนอแนะว่ารัฐบาลควรจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติและกองทุนที่อยู่อาศัยระดับท้องถิ่นโดยเร็ว เพื่อสนับสนุนเงินทุน ควบคุมอุปสงค์และอุปทาน และพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า ควรส่งเสริมรูปแบบความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ ขณะเดียวกัน กลไกในการตรวจสอบและควบคุมการเก็งกำไรและการปั่นราคาต้องเข้มงวดมากขึ้น เพื่อให้มั่นใจได้ว่า "สินทรัพย์ที่ยั่งยืน" จะเป็นของประชาชน

ที่มา: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm