ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง... ทำให้หลายคนหันกลับมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นับตั้งแต่ต้นปี ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ต่างๆ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ซึ่งโครงการและสิ่งปลูกสร้างที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจน ใกล้ใจกลางเมือง... เป็นที่ต้องการอย่างมาก
ผู้เชี่ยวชาญหลายรายแนะนำให้เร่งกระบวนการปรับปรุงสถาบันให้สมบูรณ์ ลดระยะเวลาขั้นตอนการลงทุน และเปิดเผยขั้นตอนการดำเนินโครงการให้เป็นสาธารณะและโปร่งใส ซึ่งจะส่งผลให้มีอุปทานเพิ่มขึ้น ลดต้นทุนตัวกลาง และสร้างเงื่อนไขในการลดราคาที่อยู่อาศัย
ราคาซื้อขายอสังหาฯ พุ่งสูง “ร้อนแรง”
คุณเหงียน หวู่ ไห่ (ถั่น ซวน, ฮานอย ) กำลังมองหาที่ดินเปล่าหรืออพาร์ตเมนต์ที่เหมาะสมสองห้อง ราคาประมาณ 12,000 ล้านดอง โดยวางแผนกู้ยืมเงินจากธนาคารประมาณ 3-4,000 ล้านดอง แต่เดือนที่ผ่านมายังหาที่ที่เหมาะสมไม่ได้ เขาต้องหาบ้านผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และรอคอย “ความต้องการไม่ใช่การเก็งกำไรหรือเล่นเน็ต ถ้ามีที่ที่เหมาะสม เขาจะปล่อยเช่าหรือสร้างบ้านให้เช่า เพราะไม่ช้าก็เร็วจะได้เงินออม ส่วนค่าเช่าจะนำไปจ่ายดอกเบี้ยธนาคาร” คุณไห่กล่าว
ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 5 พันล้านดองในฮานอยแทบจะ "หายไป" ในตลาด คุณมินห์ ทรี นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในหลายตลาดเมื่อเร็วๆ นี้ ความต้องการของผู้ซื้อค่อนข้างสูง แต่อุปทานที่เพียงพอกลับมีน้อย ทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้น เมื่อไม่กี่เดือนก่อน เขาขายอพาร์ตเมนต์ในย่านซันไชน์ริเวอร์ไซด์ เตยโฮ หลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว เขาได้กำไรประมาณ 1.5 พันล้านดอง ปัจจุบัน เขาซื้อบ้านในซอยถนนหลากหลงกวาน เขตเตยโฮ และกำลังมองหาขายอยู่เช่นกัน เมื่อโพสต์ขายออนไลน์ เขาได้รับโทรศัพท์เกือบ 10 สายทุกวันเพื่อขอเข้าดูบ้าน ผู้ซื้อบ้านจะติดต่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อหาที่อยู่อาศัย แต่ช่วงนี้การหาที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยากมาก มีกรณีหนึ่งที่บ้านหลังหนึ่งในย่านการตั้งถิ่นฐานใหม่บนถนน Vo Chi Cong เดิมมีราคาเพียง 30 ล้านดองต่อ ตารางเมตร ซบเซาและไม่มีการซื้อขายใดๆ แต่เมื่อไม่นานมานี้ราคาพุ่งสูงขึ้นกว่า 50 ล้านดอง ต่อตารางเมตร "อพาร์ตเมนต์ขนาดประมาณ 70 ตารางเมตร ตอนที่โพสต์ครั้งแรกทางออนไลน์ ราคาอยู่ที่ประมาณ 3.5 พันล้านดอง และมีคนเสนอซื้อ แต่หลังจากผ่านไป 3 วัน ราคาก็พุ่งขึ้นเป็น 3.8 พันล้านดอง และเจ้าของบ้านปฏิเสธที่จะต่อรองราคา" คุณตรีกล่าวเสริม
เช่นเดียวกับฮานอย ราคาที่อยู่อาศัยในนคร โฮจิมิน ห์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปีไม่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซาหรือไม่ สถิติจากหน่วยวิจัยตลาดแสดงให้เห็นว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นประมาณ 12% ต่อปี โครงการระดับกลางบางโครงการในนคร Thu Duc ซึ่งเมื่อสี่ปีก่อนมีราคาเพียง 26 ล้านดองเวียดนาม ต่อตารางเมตร ปัจจุบันมีการซื้อขายในตลาดรองในราคาไม่ต่ำกว่า 50 ล้านดองเวียดนามต่อ ตารางเมตร แม้แต่โครงการใน Thuan An และ Di An (จังหวัด Binh Duong ) ก็มีราคาสูงถึง 45 ถึง 55 ล้านดองเวียดนามต่อ ตารางเมตร ในขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงที่ราคา 2 พันล้านดองเวียดนามหรือน้อยกว่า (25-30 ล้านดองเวียดนามต่อ ตารางเมตร ) และอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยสังคมมีอุปทานน้อยมาก แทบจะไม่มีในตลาดนครโฮจิมินห์ในช่วงสามปีที่ผ่านมา
ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านอธิบายถึงสาเหตุของการปรับขึ้นราคาครั้งนี้ว่า แม้จะมีปัจจัยบวกเมื่อความเชื่อมั่นของตลาดเริ่มกลับมา แต่ปัจจัยลบเมื่อราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นจนเกินเอื้อมสำหรับคนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย อีกเหตุผลหนึ่งคือ ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ขณะที่ตลาดอื่นๆ เช่น ทองคำและหุ้น ยังคงมีความผันผวนอย่างมาก ทำให้ผู้คนหันมาลงทุนในที่ดินและที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ค้นหาวิธีแก้ไขปัญหาเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย
นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า มีปัจจัย 4 ประการที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซา ได้แก่ ขั้นตอนการบริหารจัดการ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ต้นทุนการจัดการและความสามารถของนักลงทุน และต้นทุนที่ไม่ระบุชื่อ
ด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ยังไม่ชัดเจนในปัจจุบัน ทำให้ผู้ลงทุนโครงการประสบปัญหาในการกำหนดอัตราภาษีที่ดินที่จะต้องชำระ จึงไม่สามารถวางแผนราคาขายได้อย่างแม่นยำ มีเพียงการเปลี่ยนแปลงวิธีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน โดยแปลงเป็นภาษีที่จัดเก็บจาก "การแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม เป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" ที่มีอัตราภาษีที่โปร่งใส (อาจเท่ากับประมาณ 15-20% ของราคาที่ดินในบัญชี) เท่านั้น จึงจะสามารถขจัดกลไกการขอและการให้ การคุกคาม และการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง และสร้างเงื่อนไขในการลดราคาที่อยู่อาศัย ในขณะเดียวกัน การลดระยะเวลาในการดำเนินการทางปกครองเมื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยก็เป็นวิธีหนึ่งในการลดราคาสินค้า โครงการที่อยู่อาศัยที่ใช้เวลาดำเนินการนานถึง 5 ปี จะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นมาก จึงไม่สามารถรักษาราคาขายเดิมไว้ได้ และยิ่งขั้นตอนดำเนินการนานเท่าไหร่ ราคาที่อยู่อาศัยก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น
นอกจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ระยะเวลาดำเนินการโครงการ ต้นทุนการบริหารจัดการ และศักยภาพของนักลงทุน ยังเป็นปัจจัยกำหนดต้นทุนของโครงการที่อยู่อาศัยอีกด้วย หากนักลงทุนมีศักยภาพในการบริหารจัดการที่ไม่ดีหรือขาดแคลนทรัพยากรทางการเงิน จะนำไปสู่ต้นทุนหลายประเภทที่เพิ่มขึ้น เช่น ต้นทุนการบริหารจัดการ ต้นทุนทางการเงิน ต้นทุนการขาย และต้นทุนหลังการขาย ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น และอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพของโครงการ นอกจากนี้ ต้นทุนที่ไม่ระบุชื่อ ไม่ว่าจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง ขึ้นอยู่กับผลลัพธ์ของรัฐในการสร้างสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่โปร่งใส ราบรื่น และมีความรับผิดชอบมากขึ้นตามมาตรฐานสากล ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการแต่ละรายต้องเคารพกฎหมาย ปฏิบัติตามกฎหมาย ปฏิบัติตามกฎหมาย และ "กล้าปฏิเสธความคิดเชิงลบ" ในกระบวนการดำเนินโครงการลงทุน
นายเชาเตือนว่าการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของราคาที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด อย่างไรก็ตาม หากราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินกว่าที่ประชาชนทั่วไป โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยจะเข้าถึงได้ ก็จะส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดอย่างมาก
โด เวียด เชียน รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม วิเคราะห์ว่า นโยบายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเผชิญกับปัญหาหลายประการ 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย กลุ่มความซ้ำซ้อนของเอกสารทางกฎหมาย และกลุ่มที่เกิดขึ้นแล้วแต่กฎหมายยังไม่มีผลบังคับใช้ นอกจากนี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการลงทุนและการก่อสร้างในปัจจุบันยังค่อนข้างซับซ้อนและใช้เวลานาน (บางโครงการใช้เวลาดำเนินการนานถึง 5-7 ปี) ทำให้ธุรกิจพลาดโอกาสทางธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ ดังนั้น หน่วยงานภาครัฐจึงจำเป็นต้องออกระเบียบปฏิบัติเกี่ยวกับการลงทุนและการก่อสร้างที่เปิดเผยและโปร่งใสอย่างรวดเร็ว เพื่อให้ประชาชนและธุรกิจเข้าใจและพร้อมเข้าสู่ตลาด ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนที่ไม่เปิดเผยและกลไกการขออนุมัติ ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนที่อยู่อาศัยได้
นักเศรษฐศาสตร์เหงียน ซุย มินห์ ระบุว่า เพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างกลมกลืนและยั่งยืน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องทุกภาคส่วนต้องยึดมั่นในความรับผิดชอบและร่วมมือกันเพื่อขจัดอุปสรรคต่างๆ ที่เกิดขึ้นในตลาด รัฐบาลจำเป็นต้องใช้มาตรการที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อส่งเสริมตลาด ให้ความสำคัญกับหลักประกันสังคม และสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ ลดต้นทุนการลงทุน และลดราคาต้นทุนเพื่อสร้างสภาพคล่องให้กับตลาด โดยต้องมีส่วนร่วมในโครงการที่อยู่อาศัยของรัฐบาล ซึ่งรวมถึงโครงการ “การลงทุนก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในเขตอุตสาหกรรมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573”
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)