ราคาอพาร์ทเม้นท์จะลดลงเฉพาะสินค้าที่มีแนวโน้มจะลงทุนและเก็งกำไรเท่านั้น

ตามกฎ “ซ่อนเร้น” ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ดินถือเป็นสินทรัพย์ ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ถือเป็นหนี้สิน กล่าวคือ ยิ่งปล่อยที่ดินทิ้งไว้นานเท่าไหร่ มูลค่าก็ยิ่งเพิ่มขึ้นเท่านั้น แต่ยิ่งปล่อยอพาร์ตเมนต์ทิ้งไว้นานเท่าไหร่ มูลค่าบ้านก็ยิ่งลดลงเท่านั้น

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน กฎเกณฑ์นี้แทบจะหมดไปแล้ว มูลค่าของอพาร์ตเมนต์ทั้งในตลาดแรกและตลาดรองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

ราคาอพาร์ตเมนต์ลดลงเฉพาะสินค้าที่เน้นการลงทุนเท่านั้น ภาพที่ 1 — ภาพประกอบ (ภาพ: TM)

รายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ใน ฮานอย เพิ่มขึ้นถึง 77% เฉพาะในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ราคาอพาร์ตเมนต์เบื้องต้นอยู่ที่ 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นกว่า 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562 นับเป็นไตรมาสที่ 19 ติดต่อกันที่ราคาเพิ่มขึ้น

ในขณะเดียวกัน จากผลสำรวจของผู้สื่อข่าวจากหนังสือพิมพ์ Journalist and Public Opinion พบว่าในปีที่ผ่านมาเพียงปีเดียว ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยอยู่ที่ 5-15% ขึ้นอยู่กับพื้นที่และโครงการ ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยทรงตัวอยู่ในระดับที่ดีมาก

เกี่ยวกับเรื่องนี้ นายหวู่ เกือง กวีเยต กรรมการผู้จัดการบริษัท ดาต แซน เมียน บั๊ก เรียลเอสเตท แอนด์ เซอร์วิส จำกัด (ดาต แซน เมียน บั๊ก) ให้ความเห็นว่า แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะแสดงสัญญาณของการชะลอตัวในช่วงปีที่ผ่านมา แต่ราคาของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลายกลุ่ม โดยเฉพาะกลุ่มอพาร์ตเมนต์ กลับไม่ลดลง แต่กลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดหลายไตรมาส

“สินค้าที่มุ่งเป้าไปที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงไม่ได้มีการลดราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เช่น อพาร์ตเมนต์ ไม่ได้มีการลดราคา แต่ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในแต่ละไตรมาส แม้กระทั่งในแต่ละเดือน” คุณหวู่ เกือง เกวียต กล่าว

คุณ Quyet อธิบายเรื่องนี้โดยวิเคราะห์ว่า กลุ่มตลาดที่เน้นความต้องการใช้งานจะพบว่าการลดราคาเป็นเรื่องยาก เนื่องจากความต้องการมักจะสูงมาก นอกจากนี้ ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แท้จริงแล้วเป็นผลมาจากช่วงเวลาที่ผ่านมา ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย จึงทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

คุณ Quyet ระบุว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ ราคาสินค้าที่มีแนวโน้มการลงทุนและการเก็งกำไรลดลงเท่านั้น อันที่จริง ในอดีต ราคาสินค้าการลงทุนมักถูกดันให้สูงขึ้นมากเกินไป เนื่องจากนักลงทุนในเวียดนามมักลงทุนตามแนวโน้มตลาด การที่นักลงทุนสามารถทำกำไรจากอสังหาริมทรัพย์ได้มากย่อมดึงดูดนักลงทุนรายอื่นๆ ให้เข้ามาลงทุนในตลาดนี้

“ผลิตภัณฑ์ที่ราคาลดลงอย่างรวดเร็วและขาดทุนส่วนใหญ่มักเป็นการลงทุน เก็งกำไร และอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบรรดาผลิตภัณฑ์การลงทุน ยังมีผลิตภัณฑ์ที่ยังไม่มีสถานะทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์ และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผลิตภัณฑ์เหล่านี้ยังไม่มีสถานะทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์ นักลงทุนหลายหน่วยลงทุนจึงนำผลิตภัณฑ์เหล่านี้มาใช้เพื่อระดมทุน” คุณ Quyet กล่าว

ดังนั้น ในภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผันผวน ผลิตภัณฑ์นี้จึงได้รับผลกระทบมากที่สุด เนื่องจากไม่มีสถานะทางกฎหมาย การโอนและการขายจึงประสบปัญหามากมาย ส่งผลให้ราคาสินค้าในกลุ่มนี้ลดลงอย่างรวดเร็วตั้งแต่ 40-60% ขณะเดียวกัน กลุ่มที่มีความต้องการซื้อจริงกลับไม่ได้ลดลงเลย แม้แต่ราคาก็เพิ่มขึ้น

ขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง และในโครงการที่ใกล้จะสิ้นสุดสายผลิตภัณฑ์แล้ว

ผู้เชี่ยวชาญรายนี้ยังเน้นย้ำว่าอุปทานมีน้อยลงเรื่อยๆ ในขณะที่ต้นทุนการจัดตั้งกองทุนที่ดิน ต้นทุนวัตถุดิบ และต้นทุนการเข้าถึงการเงินก็เพิ่มขึ้น... ดังนั้น โครงการอสังหาริมทรัพย์จึงพบว่ายากที่จะลดราคาและถูกบังคับให้รักษาราคาขายให้สูง

“การขึ้นราคาอาจหยุดลงเมื่อปัญหาด้านขั้นตอน กฎหมาย และทุนได้รับการแก้ไข ส่งผลให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น” นายดินห์เน้นย้ำ

แหล่งที่มา