ราคาอพาร์ตเมนท์ฮานอย 'เต้น' สำรวจโครงการทั่วไป เสร็จสิ้นการโอนโครงการ 'ซูเปอร์' ในโฮจิมินห์

ราคาอพาร์ตเมนท์ใน ฮานอย มีแต่จะเพิ่มขึ้น ไม่ลดลง Bitexco เสร็จสิ้นการขายหุ้นจากนิติบุคคลของผู้ลงทุนโครงการ "ซูเปอร์" วิธีคำนวณเงินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย... คือข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ล่าสุด

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมี “ช่วงเวลาเงียบ” เพียงช่วงเดียว คือเดือนเมษายนและพฤษภาคม ขณะที่ราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตลอดช่วงที่เหลือของปี (ภาพ: Linh An)

ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ผลสำรวจล่าสุดจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี ดังนั้น ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน ตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจึงมี "ช่วงเวลาเงียบเหงา" เพียงช่วงเดียว คือเดือนเมษายนและพฤษภาคม ส่วนช่วงเวลาที่เหลือของปี ราคาขายมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในเขตถั่นซวน อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการอิมพีเรียลพลาซ่า ในเดือนสิงหาคม 2567 มีราคาขายอยู่ที่ 5.2-5.3 พันล้านดองเวียดนามต่ออพาร์ตเมนต์ แต่จนถึงขณะนี้ราคาขายได้เพิ่มขึ้นเป็น 5.4-5.5 พันล้านดองเวียดนามต่ออพาร์ตเมนต์ ในช่วงเวลาเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการริเวราพาร์คก็มีราคาเพิ่มขึ้นจาก 5.5-5.6 พันล้านดองเวียดนามต่ออพาร์ตเมนต์ เป็น 5.7-5.9 พันล้านดองเวียดนามต่ออพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในโครงการโกลด์ซีซั่นก็มีราคาเพิ่มขึ้นจาก 5.4-5.5 พันล้านดองเวียดนามต่ออพาร์ตเมนต์ เป็น 5.6-5.8 พันล้านดองเวียดนามต่ออพาร์ตเมนต์

ในเขตนามตูเลียม อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำในโครงการวินโฮมส์ สมาร์ทซิตี้ ในเดือนสิงหาคม ราคาขายของอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้เคยอยู่ที่ 3.5-3.6 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ แต่ปัจจุบันราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 3.7-3.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ส่วนโครงการโกลเด้นพาเลซ ราคาขายสำหรับพื้นที่ 85 ตารางเมตรในเดือนสิงหาคมยังคงอยู่ที่ประมาณ 4.7-4.8 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ แต่ปัจจุบันราคาขายสูงกว่า 5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ในช่วงเวลาเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำในอาคารมอนซิตี้ก็เพิ่มขึ้นจากราคาปกติ 4.1-4.2 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ เป็น 4.3-4.5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ในโครงการ Sudico My Dinh อพาร์ทเมนต์ขนาด 57 ตร.ม. ก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเช่นกัน จาก 3.6-3.7 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์ เป็น 3.8 พันล้านดองต่ออพาร์ทเมนต์

ในเขต Cau Giay ราคาขายอพาร์ตเมนต์ A10 Nam Trung Yen แบบ 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พื้นที่ 66 ตารางเมตร ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 4.6-4.7 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ เป็น 4.8-5.2 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ โครงการ A14 Nam Trung Yen อาคาร B10 และ A6 Nam Trung Yen ก็มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 100-200 ล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาเช่นกัน โครงการ Home City แบบ 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ก็ยังคงมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 4.8-5.1 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ เป็น 5.2-5.5 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ การเพิ่มขึ้นของราคาประมาณ 300 ล้านดองในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมานี้ เกิดขึ้นที่โครงการ 219 Central Field Trung Kinh เช่นกัน

คุณเหงียน ฮว่า อัน ผู้อำนวยการอาวุโสของ CBRE Vietnam ประจำกรุงฮานอย กล่าวว่า ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต คาดการณ์ว่าในไตรมาสสุดท้ายของปี 2567 จะมีอุปทานใหม่มากกว่า 10,000 ยูนิต ส่งผลให้จำนวนอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ตลอดทั้งปี 2567 เกือบ 30,000 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์เปิดขายในปี 2566 ถึงเกือบสามเท่า และเป็นอุปทานสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา คาดว่าอุปทานส่วนใหญ่จะกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์

ในขณะเดียวกัน โครงการระดับหรูจะเปิดตัวเปิดขายเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี ซึ่งจะผลักดันให้ราคาขายหลักปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในไตรมาสสุดท้ายของปี นอกจากนี้ ราคาขายรองจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากอุปทานหลักที่มีมาก แต่ราคาขายรองจะคงที่มากขึ้น

นายเหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม มีมุมมองเดียวกันว่า ราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์ในฮานอยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากแม้ว่าอุปทานจะปรับตัวดีขึ้นแล้ว แต่ก็ยังยากที่จะตอบสนองความต้องการ เนื่องจากอุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงสร้างเสร็จด้วยมาตรฐานสูงและมีต้นทุนการลงทุนสูง โดยเฉพาะต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ดังนั้น ระดับราคาเบื้องต้นจึงลดลงได้ยากมาก การเพิ่มขึ้นของราคาเบื้องต้นส่งผลให้ราคาขายอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในตลาดรองปรับตัวสูงขึ้น

การประมูลที่ดินฮานอย: บางพื้นที่ประมูลถึงเที่ยงคืน บางพื้นที่หยุดเพื่อพิจารณา

หลังจากการประมูลที่ดินในฮานอยกินเวลานานเกือบ 20 ชั่วโมง ตั้งแต่เช้าวันที่ 19 สิงหาคม ถึงเช้ามืดวันที่ 20 สิงหาคม ผ่านไป 9 รอบ (โดยมีรอบบังคับ 6 รอบ) ฮานอยก็ยังคงบันทึกการประมูลต่อเนื่องไปจนถึงเที่ยงคืนและเช้ามืด

การประมูลที่ดิน 27 แปลงล่าสุดในเขตห่าดง (ฮานอย) ดำเนินไปจนถึงเวลา 23.00 น. ของวันที่ 19 ตุลาคม โดยปิดการประมูลหลังจาก 14 ชั่วโมง ด้วยการประมูลทั้งหมด 14 รอบ ราคาประมูลสูงสุดที่ชนะการประมูลครั้งนี้สูงถึง 262 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 8 เท่า ส่วนที่ดินแปลงอื่นๆ มีราคาประมูลที่ชนะอยู่ระหว่าง 140-160 ล้านดองต่อตารางเมตร

เมื่อวันที่ 13 ตุลาคม หลังจากการประมูล 12 รอบ เป็นเวลาเกือบ 20 ชั่วโมง จนกระทั่งเวลาเกือบ 2.00 น. ของวันที่ 14 ตุลาคม ที่ดินจำนวน 54 แปลงในตำบลเยนเซิน อำเภอก๊วกโอ๋ย ได้รับการประมูลสำเร็จ ราคาสูงสุดอยู่ที่เกือบ 55 ล้านดองต่อตารางเมตร สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 4.4 เท่า ส่วนราคาต่ำสุดอยู่ที่เกือบ 45 ล้านดอง สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 3.6 เท่า การประมูลครั้งนี้มีลูกค้าเกือบ 300 ราย และมีผู้สมัครเข้าร่วมมากกว่า 1,000 ราย

อย่างไรก็ตาม ภายหลังการประมูลดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนอำเภอก๊วกโอย ได้ออกประกาศระงับการประมูลที่ดินจำนวน 39 แปลง ในตำบลตันฟู เพื่อทบทวน ปรับปรุง และปรับแผนการประมูลให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ

ผู้ที่ซื้อเอกสารและชำระเงินมัดจำแล้วจะได้รับเงินคืน ขณะนี้ยังไม่มีการกำหนดระยะเวลาในการจัดการประมูลใหม่

ตามแผนดังกล่าว ทางอำเภอจะจัดการประมูลที่ดินจำนวน 39 แปลง ในหมู่บ้านเอียนกวน ตำบลเตินฟู ภายในสิ้นเดือนนี้ แปลงเหล่านี้มีพื้นที่ 78-114 ตารางเมตร โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 4.7 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งคิดเป็นเงินมัดจำ 73-108 ล้านดองต่อแปลง

ก่อนหน้านี้หลายท้องที่ในฮานอยก็เลื่อนแผนการจัดการประมูลบางประเภทออกไป เช่น ฮ่วยดึ๊ก ถั่นโอ๋ แดนฟอง... หลังจากที่หน่วยงานจัดการได้ยื่นคำร้องขอให้แก้ไขงานประมูลที่ดิน

การประมูลในเขตรอบนอก เช่น ถั่นโอย ฮว่ายดึ๊ก... ถูกระงับชั่วคราว เนื่องจากราคาที่ชนะการประมูลสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า โดยราคาสูงสุดอยู่ที่กว่า 100 ล้านดองต่อตารางเมตร (สูงกว่าราคาเริ่มต้นถึง 18 เท่า) ทำให้เกิดความคึกคักในตลาด

ที่น่าสังเกตคือ จากที่ดินที่ประมูลทั้งหมด 68 แปลงในเขตถั่นโอย มีนักลงทุนเพียง 13 รายที่ชำระเงิน แม้ว่าจะเลยกำหนดเวลาชำระเงินไปแล้วก็ตาม ที่ดินเหล่านี้มีราคาประมูลเพียง 51.6-55 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น ส่วนที่เหลืออีก 55 แปลงที่มีราคาประมูลตั้งแต่ 80 ล้านดองไปจนถึงกว่า 100 ล้านดอง/ตร.ม. ต่างสละสิทธิ์การวางเงินมัดจำและไม่ชำระเงิน

เสร็จสิ้นการโอนโครงการ “ซุปเปอร์”

ในส่วนของโครงการคอมเพล็กซ์ 6 ดาว The Spirit of Saigon เขต 1 นครโฮจิมินห์ (หรือที่รู้จักกันในชื่อโครงการจัตุรัสเบนถั่น “สุดยอด”) ตามข้อมูลล่าสุด บริษัท ไบเท็กซ์โค กรุ๊ป จำกัด (Bitexco Group) ได้ดำเนินการขายหุ้นจากนิติบุคคลของผู้ลงทุนเรียบร้อยแล้ว

นักลงทุนในโครงการ “ซูเปอร์” เบนถั่น สแควร์ ก็คือ บริษัท ไซง่อน กลอรี่ จำกัด (ไซง่อน กลอรี่) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของไบเท็กซ์โก กรุ๊ป ที่ถือหุ้น 100% หุ้นส่วนที่รับโอนเงินลงทุนทั้งหมดของไบเท็กซ์โก กรุ๊ป ในไซง่อน กลอรี่ คือ บริษัท เฟืองดง ฮานอย เรียล เอสเตท จำกัด (บริษัท เฟืองดง ฮานอย)

บริษัท ฟองดง ฮานอย มีสำนักงานใหญ่อยู่ที่ชั้น 10 อาคารแปซิฟิกเพลส เลขที่ 83B หลี เถื่อง เกี๋ยต เขตฮว่านเกี๋ยม ฮานอย ตัวแทนทางกฎหมายคือ คุณเจิ่น ถิ มินห์ เฮียว (พำนักอยู่ในฮานอย)

หลังจากเข้าซื้อกิจการจาก Bitexco Group เมื่อวันที่ 2 ตุลาคม บริษัท Hanoi Oriental ได้มอบอำนาจให้บุคคล 3 คนเป็นตัวแทนในการเป็นเจ้าของเงินลงทุน 7,000 พันล้านดองที่ Saigon Glory

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเจิ่น ถั่น ตู (พำนักอยู่ในกรุงฮานอย) และนายเหงียน อันห์ ดึ๊ก (พำนักอยู่ในจังหวัด บิ่ญเซือง ) ต่างมีเงินทุนสนับสนุนคนละ 2,100 พันล้านดอง ส่วนนางสาวเจิ่น ถิ มินห์ เฮียว มีเงินทุนสนับสนุนคนละ 2,800 พันล้านดอง

ดังนั้น หลังจากที่ไม่มีการดำเนินการใดๆ เพื่อนำโครงการซูเปอร์สแควร์เบนถัน (Ben Thanh Quadrangle) มาใช้เป็นเวลาหลายปี ปัจจุบัน Bitexco Group ได้โอนโครงการดังกล่าวให้กับบริษัทอื่นเรียบร้อยแล้ว

ลัมดง ปรับราคาที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงเพิ่งออกมติปรับรายการราคาที่ดินสำหรับปี 2563-2567 การปรับนี้เป็นไปตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 102/2567 ของรัฐบาลว่าด้วยการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ตามมติดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดเลิมด่งได้ปรับรายการราคาที่ดินประเภทต่างๆ ในเมืองดาลัด เมืองบ่าวล็อค และอีก 10 เขต โดยรายการราคาที่ปรับแล้วจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 17 ตุลาคม ถึง 31 ธันวาคม พ.ศ. 2568

สำหรับบันทึกที่เกิดขึ้นก่อนวันที่ออกคำตัดสินข้างต้น แต่ยังไม่ได้กำหนดภาระผูกพันทางการเงิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดง แผนก สาขา และท้องถิ่น จะใช้รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วเป็นฐาน

ในเมืองดาลัต ราคาที่ดินเกษตรกรรมสูงสุดอยู่ที่ 1.2 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 125,000 ดองต่อตารางเมตร ราคาที่ดินชนบทสูงสุดอยู่ที่ 4.83 ล้านดองต่อตารางเมตร และราคาที่ดินในเมืองสูงสุดอยู่ที่ 72.8 ล้านดองต่อตารางเมตร

ราคาที่ดินที่สูงที่สุดคือที่ดินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ฮัวบินห์ (รวมสถานีขนส่งผู้โดยสารภายในเมือง) และถนนเหงียนถิมินห์ไค เขต 1

ในเมืองบ๋าวล็อค ราคาที่ดินเพื่อการเกษตรอยู่ระหว่าง 94,000-546,000 ดองต่อตารางเมตร ราคาสูงสุดสำหรับที่ดินชนบทอยู่ที่ 9.6 ล้านดองต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาสูงสุดสำหรับที่ดินในเมืองบ๋าวล็อคอยู่ที่ 35.1 ล้านดองต่อตารางเมตร ราคานี้เป็นราคาที่ดินบนถนนเลฮ่องฟอง (จากฮ่องบ่างไปยังตรันฟู) เขต 1

เมื่อเทียบกับร่างที่เผยแพร่เพื่อให้ความเห็นเมื่อปลายเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 รายการราคาที่ดินที่เพิ่งออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดลัมดงไม่มีความแตกต่างกันมากนัก

วิธีคำนวณเงินเมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

ในวรรค 1 มาตรา 8 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ที่ควบคุมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน (มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024) ระบุว่าเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำตัดสินอนุญาตให้ครัวเรือนและบุคคลเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้เป็นที่ดินที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกคำนวณดังนี้

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กรณีเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัย เท่ากับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินหลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ลบด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ถ้ามี) โดย:

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการแปลงสภาพ คำนวณดังนี้ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการแปลงสภาพ เท่ากับเนื้อที่ดินสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินภายหลังการแปลงสภาพตามที่กำหนดในมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกานี้ คูณด้วยราคาที่ดินสำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามที่กำหนดในมาตรา 5 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกานี้

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินประเภทที่ดินก่อนเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินก่อนเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน) คำนวณตามบทบัญญัติในวรรค ๒ และวรรค ๓ แห่งมาตรานี้)

กรณีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินประเภทที่ดินภายหลังการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน น้อยกว่าหรือเท่ากับราคาที่ดินก่อนการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจะเป็นศูนย์ (=0)

ดังนั้น การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลเมื่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจออกคำสั่งอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยก็มีข้อกำหนดตามข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-nhay-mua-khao-sat-nhung-du-an-dien-hinh-hoan-tat-thuong-vu-sang-tay-sieu-du-an-o-tphcm-290906.html