ราคาที่ดินและแนวทางยุทธศาสตร์ของเลขาธิการ

(Chinhphu.vn) - "ราคาที่ดินตามตลาดนั้นสามารถถูกควบคุมและปรับขึ้นได้ง่าย" - ถ้อยแถลงของเลขาธิการ To Lam ในระหว่างการประชุมกับผู้มีสิทธิออกเสียงในกรุงฮานอยเมื่อเร็วๆ นี้ ก่อให้เกิดเสียงสะท้อนอย่างหนัก

เลขาธิการ โต ลัม เน้นย้ำมุมมองที่ว่ารัฐต้องรับรองสิทธิการใช้ที่ดินอย่างยุติธรรมและมีประสิทธิภาพสำหรับทุกคน ภาพ: VNA

ก่อนหน้านี้ เลขาธิการ ยังได้ประชุมร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อหารือแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่ดิน เลขาธิการระบุว่า รัฐต้องประกันสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพสำหรับประชาชนทุกคน ต้องประกันการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ การจัดสรรและกระจายมูลค่าที่ดินอย่างเป็นธรรมและมีประสิทธิภาพ หลีกเลี่ยงการสูญเสีย และต้องเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรที่ดินให้สูงสุดเพื่อพัฒนาประเทศ

คำแถลงของเลขาธิการไม่เพียงแต่เป็นข้อสังเกตเชิงปฏิบัติเท่านั้น แต่ยังชี้ให้เห็นถึงหลักการสำคัญในการบริหารจัดการที่ดินในเวียดนามอีกด้วย คำแถลงสั้นๆ นี้ได้เปิดประเด็นสำคัญทั้งทางทฤษฎีและปฏิบัติ นั่นคือ ในสภาพที่ที่ดินเป็นของประชาชนทั้งหมดและบริหารจัดการโดยรัฐ การบังคับให้ราคาที่ดิน "เป็นไปตามตลาด" โดยอัตโนมัตินั้นไม่สอดคล้องกับหลักการและอาจส่งผลเสียร้ายแรงตามมามากมาย

เพื่อให้เห็นสิ่งนี้ได้อย่างชัดเจน จำเป็นต้องวิเคราะห์อย่างลึกซึ้งจากมุมมองของความเป็นเจ้าของ เศรษฐศาสตร์ และนโยบายสาธารณะ

ที่ดิน – กรรมสิทธิ์ของรัฐและลักษณะเฉพาะของเวียดนาม

ต่างจากหลายประเทศที่รับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนบุคคล รัฐธรรมนูญเวียดนามยืนยันว่าที่ดินเป็นของประชาชนทั้งหมด โดยรัฐเป็นตัวแทนของเจ้าของและบริหารจัดการที่ดินอย่างเป็นเอกภาพ สิ่งนี้สร้างความแตกต่างพื้นฐานในการกำหนดราคาที่ดิน

ในระบบเศรษฐกิจตลาดทั่วไป ราคาที่ดินเกิดจากการแข่งขันระหว่างเจ้าของที่ดินหลายราย อุปทานมีความหลากหลาย อุปสงค์มีความหลากหลาย ดังนั้นราคาจึงถูกกำหนดบนพื้นฐานของการแข่งขันที่แท้จริง แต่ในเวียดนาม รัฐเป็นผู้จัดหาที่ดินเพียงรายเดียวในตลาดแรก ความต้องการในการเข้าถึงที่ดินทั้งหมดต้องผ่านการตัดสินใจของรัฐเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน กล่าวอีกนัยหนึ่ง ตลาดที่ดินของเวียดนามเป็นตลาดพิเศษ ซึ่งรัฐเป็นทั้งผู้จัดหาและหน่วยงานกำกับดูแล

ในบริบทดังกล่าว หากรัฐ "ปล่อยให้ท้องถิ่นเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินตามตลาด" ก็เท่ากับปล่อยให้รัฐตกอยู่ภายใต้ความผันผวนที่ถูกควบคุมโดยนักเก็งกำไร นายหน้า และกลุ่มผลประโยชน์ได้อย่างง่ายดาย ในขณะนั้น ราคาที่ดินไม่ได้สะท้อนมูลค่าการใช้งานที่แท้จริงอีกต่อไป แต่ถูกบิดเบือนจากความคาดหวังจากการเก็งกำไร นั่นคือสาเหตุของความขัดแย้ง: ที่ดินรกร้างจำนวนมากยังคงมีราคาสูงลิ่ว ผู้ประกอบการผลิตมีปัญหาในการเข้าถึงที่ดิน และนักเก็งกำไรร่ำรวยจากความแตกต่างของราคา

ตลาดที่ดินของเวียดนามเป็นตลาดพิเศษซึ่งรัฐเป็นทั้งซัพพลายเออร์และหน่วยงานกำกับดูแล

ความเสี่ยงจากการกำหนดหลักการ “ราคาตลาด”

เมื่อทรัพย์สินสาธารณะที่เป็นของประชาชนทุกคนอยู่ภายใต้กลไกการกำหนดราคาแบบ "อิงตลาด" ความเสี่ยงร้ายแรงหลายประการอาจเกิดขึ้นได้ทันที

ประการแรก ราคาที่ดินถูกปรับขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล ข้อมูลที่ไม่ได้รับการตรวจสอบเพียงชิ้นเดียวเกี่ยวกับการวางแผนหรือโครงสร้างพื้นฐานก็อาจก่อให้เกิด "ความคลั่งที่ดิน" ได้ "นายหน้าที่ดิน" และนักเก็งกำไรมักสร้างราคาเสมือนขึ้นมา ทำให้ราคาสูงขึ้นหลายเท่าของมูลค่าที่แท้จริง ทำให้แนวคิดเรื่อง "ราคาตลาด" กลายเป็นเกมของนักปั่นราคา

ประการที่สอง ผลกระทบด้านลบต่อสังคม การขึ้นราคาที่ดินอย่างไม่สมเหตุสมผลนำไปสู่ราคาที่อยู่อาศัย ค่าเช่า ค่าครองชีพ และต้นทุนการผลิต ซึ่งทั้งหมดนี้ตกอยู่บนบ่าของประชาชนและภาคธุรกิจ ความฝันที่จะตั้งรกรากนั้นอยู่ไกลเกินเอื้อมสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง ธุรกิจต่างๆ สูญเสียความได้เปรียบในการแข่งขันเนื่องจากต้นทุนที่ดินที่สูง ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังถูกบีบคั้น

ประการที่สาม ความผิดเพี้ยนในการจัดสรรทรัพยากร เมื่อราคาที่ดินเสมือนกลายเป็นช่องทางสู่ความมั่งคั่งอย่างรวดเร็ว ทุนทางสังคมจึงถูกดึงเข้าสู่การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะมุ่งไปที่การผลิต เทคโนโลยี และนวัตกรรม หลายคนละทิ้งการผลิตเพื่อรีบเร่ง "การโต้คลื่น" ที่ดิน ก่อให้เกิดเศรษฐกิจที่ไม่ยั่งยืนในระยะสั้นและมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

ประการที่สี่ ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจมหภาค ฟองสบู่ที่ดินก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบธนาคาร เนื่องจากหลักประกันส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน ช่องว่างระหว่างคนรวยและคนจนก็เพิ่มขึ้น เนื่องจากคนกลุ่มน้อยกลายเป็นคนรวยอย่างรวดเร็วผ่านการเก็งกำไรที่ดิน ขณะที่คนส่วนใหญ่ถูกกีดกันจากการเข้าถึงที่ดินเพื่อการตั้งถิ่นฐานและพัฒนาอาชีพ

ดังนั้นคำเตือนของเลขาธิการจึงไม่เพียงแต่เป็นจริงเท่านั้น แต่ยังมีคุณค่าเชิงนโยบายที่สำคัญอย่างยิ่งอีกด้วย

บทบาทที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของรัฐในการประเมินราคาที่ดิน

ในระบอบกรรมสิทธิ์สาธารณะ รัฐไม่สามารถละเลยความรับผิดชอบในการประเมินราคาได้ ในทางกลับกัน รัฐมีพันธกรณีที่จะต้องกำหนดกรอบราคาที่ดินมาตรฐาน เพราะนั่นเป็นวิธีเดียวที่จะปกป้องผลประโยชน์ของประชาชนโดยรวมและหลีกเลี่ยงการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ

หากเราปล่อยให้ตลาด "ควบคุมตัวเอง" เท่ากับว่าเรากำลังมอบอำนาจในการกำหนดมูลค่าของสินทรัพย์สาธารณะให้กับกลุ่มนักเก็งกำไร ซึ่งไม่เพียงแต่ผิดในแง่ของหลักการจัดการสินทรัพย์สาธารณะเท่านั้น แต่ยังเป็นอันตรายในแง่ของผลกระทบทางสังคมอีกด้วย

การกำหนดราคาที่ดินของรัฐไม่ได้หมายความว่าจะปฏิเสธบทบาทของตลาด ตรงกันข้าม มันคือการออกแบบตลาดที่มีการควบคุม ซึ่งราคาที่ดินที่รัฐออกให้ทำหน้าที่เป็น "มาตรฐาน" ในขณะที่ธุรกรรมทางแพ่งสามารถผันผวนได้ภายในขอบเขตที่เหมาะสม นี่คือแบบจำลองที่สร้างสมดุลระหว่างความยืดหยุ่นของตลาดและเสถียรภาพที่จำเป็นของการบริหารจัดการของรัฐ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินที่รัฐออกให้ยังเป็นเครื่องมือทางนโยบายเชิงกลยุทธ์ที่จะช่วยในเรื่องต่างๆ ดังนี้ ให้แน่ใจว่าประชาชนสามารถเข้าถึงที่ดินเพื่อการตั้งถิ่นฐานและพัฒนาอาชีพ สร้างสภาพแวดล้อมต้นทุนที่มั่นคงสำหรับธุรกิจ ปรับปรุงขีดความสามารถในการแข่งขัน นำทุนทางสังคมไปใช้ในการผลิตแทนการเก็งกำไร เพิ่มรายได้งบประมาณสาธารณะและโปร่งใส และป้องกันการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ

ดังนั้น มุมมองของเลขาธิการจึงมีพื้นฐานทางทฤษฎีที่มั่นคง นั่นคือ การประเมินมูลค่าที่ดินของรัฐไม่ใช่การแทรกแซงทางการบริหารโดยพลการ แต่เป็นข้อกำหนดที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ของระบอบกรรมสิทธิ์พิเศษ - การเป็นเจ้าของที่ดินของรัฐ

กลไกที่เหมาะสมในการกำหนดราคาที่ดินในเวียดนาม

เพื่อนำมุมมองนี้ไปปฏิบัติ จำเป็นต้องสร้างกลไกการกำหนดราคาที่เป็นวิทยาศาสตร์ เป็นไปได้ และโปร่งใส

ประการแรก กำหนดกรอบราคาที่ดินมาตรฐานระดับชาติ สภาประเมินราคาที่ดินแห่งชาติอิสระจำเป็นต้องจัดทำกรอบราคาที่ดินโดยอาศัยข้อมูลขนาดใหญ่ การปรึกษาหารือของผู้เชี่ยวชาญ และการกำกับดูแลอย่างใกล้ชิด เป็นไปไม่ได้ที่จะปล่อยให้แต่ละท้องถิ่นกำหนดราคาของตนเอง ซึ่งอาจตกไปอยู่ใน "พื้นที่มืด" ของกลุ่มผลประโยชน์ได้อย่างง่ายดาย

ประการที่สอง สร้างฐานข้อมูลที่ดินแบบรวมศูนย์ ซึ่งจะเป็น "ระบบประสาทส่วนกลาง" ของการจัดการที่ดิน โดยบันทึกธุรกรรมทั้งหมด ข้อมูลภาษี และสินเชื่อแบบเรียลไทม์ จึงสะท้อนอุปสงค์และอุปทานได้อย่างแม่นยำ และขจัดธุรกรรมเสมือนจริง

ประการที่สาม จัดเก็บภาษี ป้องกัน การเก็งกำไร จัดเก็บภาษีที่ดินที่ถูกทิ้งร้างหรือที่ดินที่ซื้อขายกันในระยะเวลาอันสั้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป เพื่อขจัดแรงจูงใจในการเก็งกำไร เพื่อให้ที่ดินสามารถกลับมาผลิตและใช้ประโยชน์ได้ตามปกติ

ประการที่สี่ ดำเนินกลไกเพื่อชดเชยส่วนต่างค่าเช่าที่ดิน เมื่อรัฐลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่เพิ่มมูลค่าที่ดิน มูลค่าที่เพิ่มขึ้นจะต้องถูกจัดเก็บโดยรัฐผ่านภาษี ค่าธรรมเนียม หรือการประมูล นี่คือหลักการแห่งความเป็นธรรม นั่นคือ มูลค่าเป็นของประชากรทั้งหมด และไม่สามารถตกเป็นของบุคคลเพียงกลุ่มเดียวได้

ประการที่ห้า ประกันความโปร่งใสและการกำกับดูแล กระบวนการประเมินราคาที่ดินต้องมีความโปร่งใสและอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐสภา แนวร่วมปิตุภูมิ สื่อมวลชน และประชาชน ความโปร่งใสเท่านั้นที่จะสามารถป้องกันผลประโยชน์ทับซ้อนและเสริมสร้างความไว้วางใจในสังคมได้

ประการที่หก อนุญาตให้มีช่วงความผันผวนที่เหมาะสม ราคาธุรกรรมทางแพ่งอาจแตกต่างจากราคาของรัฐภายในช่วงที่กำหนด แต่ไม่สามารถเกินเพดานได้ เพื่อรักษาความยืดหยุ่นในขณะที่ยังคงมีเสถียรภาพ

หากกลไกเหล่านี้ได้รับการออกแบบและดำเนินการอย่างจริงจัง จะสร้างตลาดที่ดินที่ยุติธรรม โปร่งใส และยั่งยืนได้อย่างแน่นอน ดังที่เลขาธิการได้ยืนยันไว้

การวางแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อแก้ไขนโยบายที่ดินอย่างพื้นฐาน

เลขาธิการโต ลัม เสนอแนวทางเชิงกลยุทธ์เพื่อแก้ไขนโยบายที่ดินอย่างเป็นพื้นฐาน ในระบบที่รัฐเป็นเจ้าของ จะไม่มี "ราคาตลาด" ที่ถูกต้อง หากรัฐไม่เป็นผู้กำหนดราคา มีเพียงราคามาตรฐานที่รัฐกำหนดเท่านั้นที่จะรับประกันผลประโยชน์สาธารณะ ป้องกันการเก็งกำไร และนำตลาดที่ดินกลับสู่วงโคจรของการพัฒนาอย่างยั่งยืน

นี่เป็นเครื่องเตือนใจให้เรายุติความหละหลวม ภาวะเงินเฟ้อ และการเก็งกำไรที่ดิน และในขณะเดียวกันก็เป็นการเรียกร้องให้ออกแบบกลไกการกำหนดราคาที่ดินใหม่ให้มีความเป็นธรรมและโปร่งใส รัฐต้องเป็นสถาปนิกของตลาดที่ดิน การกำหนดราคาไม่ใช่เพื่อการแทรกแซงทางการบริหาร แต่เพื่อสร้างรากฐานสำหรับการพัฒนา

ข้อความนี้ชัดเจนมาก: การกำหนดราคาที่ดินที่เป็นของรัฐเป็นความรับผิดชอบทางประวัติศาสตร์ของรัฐ และยังเป็นกุญแจสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามที่จะหลุดพ้นจากการเก็งกำไร เข้าสู่วงโคจรที่มั่นคงและยุติธรรม ซึ่งสร้างพื้นฐานสำหรับการพัฒนาที่ยั่งยืน

ดร.เหงียน ซี ดุง

ที่มา: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm