การขจัดอุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดิน

รายงานสรุปเกี่ยวกับคำถามที่นายบุย วัน เกือง เลขาธิการ สมัชชาแห่งชาติ ได้ยกขึ้นมา ซึ่งส่งให้แก่ผู้แทนเมื่อเร็วๆ นี้ ประเมินว่ารัฐบาลได้ดำเนินการหลายอย่างและออกเอกสารจำนวนมากเพื่อแก้ไขปัญหาในตลาดนี้ เช่น โทรเลขและคำสั่งจากนายกรัฐมนตรีที่เร่งรัดให้กระทรวงและท้องถิ่นปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ตลาดนี้ รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัย ยังคงเผชิญกับความยากลำบากและอุปสรรคที่เกิดจากขั้นตอนทางกฎหมาย ความพร้อมของที่ดิน และเงินทุนในการลงทุน

คำขอถูกปฏิเสธเนื่องจากขาด "ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย"

ขั้นตอนการบริหารจัดการบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนนั้นยุ่งยากและสร้างอุปสรรค ส่วนแบ่งตลาดยังคงไม่สมดุล และสินเชื่อเพื่อการลงทุนในตลาดนี้ยังคงมีความเสี่ยงสูง เนื่องจากความยากลำบากเหล่านี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงต้องหยุดการลงทุนและโครงการก่อสร้าง ซึ่งสร้างความยากลำบากให้กับผู้รับเหมา ผู้จำหน่ายวัสดุ และอุตสาหกรรมอื่นๆ อีกมากมาย หน่วยงานตรวจสอบประเมินว่า "อุปสรรคทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน เช่น การกำหนดราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน การเวนคืนที่ดิน หรือระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการคัดเลือกนักลงทุนที่ซ้ำซ้อนกับระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการลงทุน การประมูล และที่ดิน... เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการฟื้นตัวและการพัฒนาของตลาดที่อยู่อาศัย"

ในนครโฮจิมินห์ นอกเหนือจากโครงการอสังหาริมทรัพย์กว่า 100 โครงการที่กำลังเผชิญอุปสรรคและอยู่ระหว่างการศึกษาหาแนวทางแก้ไขแล้ว กรมการวางแผนและการลงทุนยังได้รายงานต่อคณะกรรมการประชาชนประจำนครเกี่ยวกับสถานะการอนุมัตินโยบายการลงทุนสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีกด้วย

ดังนั้น จากเอกสารโครงการทั้งหมด 117 โครงการที่ขออนุมัตินโยบายการลงทุนซึ่งหน่วยงานนี้กำลังดำเนินการอยู่ มี 62 โครงการที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการเป็นผู้ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เนื่องจากไม่มีที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือยังไม่ได้ซื้อที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยทั้งหมดตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557

ดังนั้น กรมวางแผนและการลงทุนจึงแนะนำให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ไม่อนุมัติแผนการลงทุนดังกล่าว เนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายการลงทุนและกฎหมายการเคหะ ซึ่งก่อให้เกิดความกังวลในหมู่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากอาจทำให้กระบวนการดำเนินงานของโครงการหยุดชะงักได้

การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายจะช่วยอำนวยความสะดวกในการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นการพัฒนาตลาด (ภาพ: หว่าง ตรีเอว)

ตามความเห็นของนายเหงียน นัท คานห์ ผู้สำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทและอาจารย์ประจำคณะนิติศาสตร์ มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ และกฎหมาย (มหาวิทยาลัยแห่งชาติเวียดนาม นครโฮจิมินห์) จากมุมมองทางกฎหมาย การปฏิเสธการอนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการทั้ง 62 โครงการนั้นเหมาะสมอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากมุมมองทางเศรษฐกิจและการพัฒนาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจนี้มีหลายแง่มุมที่ไม่เหมาะสมนัก

เนื่องจากการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำเป็นต้องให้ธุรกิจมีที่ดินจำนวนมากพอสมควร แต่ในความเป็นจริงแล้ว จำนวนโครงการที่มีที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย 100% หรือมีส่วนที่เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยนั้น มีจำนวนไม่เกิน 5% ของจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดในตลาด

ดังนั้น กฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับประเภทการใช้ที่ดินที่กล่าวมาข้างต้นจึงสร้างความยากลำบากมากมายให้กับธุรกิจที่เสนอสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม หากอุปสรรคเหล่านี้ไม่ได้รับการแก้ไข เงินลงทุนหลายแสนล้านดองในโครงการเหล่านี้อาจ "ติดอยู่" ส่งผลให้เงินลงทุนสูญเปล่าและไม่สามารถแก้ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยได้

เพื่อแก้ไขปัญหาโครงการดังกล่าว ตามที่นายเหงียน นัท คานห์ ผู้สำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทกล่าวไว้ จำเป็นต้องมีทั้งแนวทางแก้ไขทางกฎหมายและการบริหารจัดการ จากมุมมองทางกฎหมาย สภาแห่งชาติควรศึกษาและแก้ไขระเบียบว่าด้วยรูปแบบการใช้ที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในกฎหมายว่าด้วยการเคหะโดยเร็ว โดยไม่จำกัดรูปแบบการใช้ที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ เฉพาะที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน แต่ต้องมั่นใจว่าสอดคล้องกับการวางแผนผังเมืองและการก่อสร้างตามข้อกำหนดของท้องถิ่นด้วย

นางสาวข่านกล่าวว่า "จากมุมมองด้านการบริหารจัดการ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์สามารถให้การสนับสนุนนักลงทุนในโครงการทั้ง 62 โครงการนี้ได้ในเบื้องต้น โดยการจัดการประมูลโครงการใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุนที่ตรงตามเงื่อนไขในการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม (หากชนะการประมูล รัฐจะจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินแก่พวกเขาเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม) หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์จากบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมเป็นบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมโดยเฉพาะ เพื่อไม่ให้ผูกพันกับกฎระเบียบการใช้ที่ดิน"

กฎระเบียบหลายข้อจำเป็นต้องได้รับการแก้ไข

ในจดหมายอย่างเป็นทางการเรื่อง "ข้อเสนอแก้ไขข้อ ข วรรค 1 ข้อ ก วรรค 4 และวรรค 6 ของมาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนตกลงกันในการได้มาซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับประเภทที่ดินที่สอดคล้องกับการวางผังเมืองเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม" ที่ส่งถึงสภาแห่งชาติ นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้เสนอแก้ไขข้อ ข วรรค 1 ข้อ ก วรรค 4 และวรรค 6 ของมาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) เพื่อสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจและนักลงทุนตกลงกันในการได้มาซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินหรือสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่แล้วสำหรับประเภทที่ดินที่สอดคล้องกับการวางผังเมือง การวางผังเมือง และการวางแผนก่อสร้างเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคม

นายชอว์ยังชี้ให้เห็นว่า ข้อกำหนดในข้อ ข วรรค 1 มาตรา 128 ของร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน อนุญาตเฉพาะข้อตกลงเกี่ยวกับการรับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือกำหนดให้มีสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นอยู่แล้ว ดังนั้น ขอบเขตจึงแคบกว่าข้อกำหนดปัจจุบันในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 ทำให้ไม่สามารถอำนวยความสะดวกให้นักลงทุนเข้าถึงที่ดิน และไม่สามารถรับประกันสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของผู้ใช้ที่ดินในปัจจุบันได้

ตามที่นายเชากล่าว หากกฎระเบียบนี้ผ่านการอนุมัติ ในอีก 10 ปีข้างหน้า นักลงทุนจะไม่ได้รับอนุญาตให้ "เจรจาเกี่ยวกับการได้มาซึ่งสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ" เพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อสังคมอีกต่อไป และด้วยเหตุนี้ นักลงทุนจะไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไข "มีสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ อยู่แล้ว" ตามที่ระบุไว้ในวรรค 6 มาตรา 128 ของร่างแก้ไขกฎหมายที่ดินได้

เกี่ยวกับปัญหาที่เกี่ยวข้องกับโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเกี่ยวกับการแก้ไขร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่จัดโดยคณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภาและ กระทรวงการก่อสร้าง เมื่อเร็วๆ นี้ นายบุย ซวน กวง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในเมืองนี้พบปัญหามากมายในการนำโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเข้าสู่ธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องออกหนังสืออนุมัติสำหรับโครงการที่ตรงตามเงื่อนไขสำหรับการขายที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งนำไปสู่ความยุ่งยากหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเกี่ยวกับการออกโฉนดที่ดินให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการพาณิชย์ เมื่ออ้างอิงถึงบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน

ตามที่นายบุย ซวน เกือง กล่าวไว้ มาตรา 25 วรรค 2 ของร่างกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดเงื่อนไขสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและการก่อสร้างในอนาคตว่าต้องมีเอกสารการใช้ที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งดังต่อไปนี้ (การตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน สัญญาเช่าที่ดิน สัญญาเช่าที่ดิน ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน...)

ในขณะเดียวกัน ตามกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบัน ผู้ใช้ที่ดินมีสิทธิในการโอน ให้เช่า ให้เช่าช่วง บริจาค จำนอง และนำสิทธิการใช้ที่ดินมาใช้เป็นทุนได้ เมื่อพวกเขามีใบอนุญาตใช้ที่ดิน

ในกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินได้รับการผ่อนผันในการชำระภาระผูกพันทางการเงิน หรือภาระผูกพันทางการเงินนั้นถูกบันทึกไว้เป็นหนี้สิน พวกเขาจะต้องชำระภาระผูกพันเหล่านั้นให้ครบถ้วนก่อนจึงจะสามารถใช้สิทธิของตนได้ หมายความว่า หากนักลงทุนได้รับการจัดสรรที่ดิน แต่ไม่สามารถชำระภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้ พวกเขาจะไม่สามารถใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินตามที่กฎหมายที่ดินกำหนดไว้ได้ รวมถึงสิทธิในการโอนสิทธิการใช้ที่ดินด้วย

ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงเสนอให้คณะกรรมการร่างกฎหมายทำการวิจัยและปรับปรุงเนื้อหาเกี่ยวกับเงื่อนไขที่ดินสำหรับขั้นตอนการอนุมัติโครงการก่อสร้างบ้านและอาคารเพื่อการค้า โดยระบุว่า "นักลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินทั้งหมดและมีใบอนุญาตใช้ที่ดิน" ทั้งนี้เพื่อลดปัญหาทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นในขั้นตอนต่อไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการออกใบอนุญาตให้แก่ผู้พักอาศัย

ช่วยให้สามารถปรับเปลี่ยนแผนงานได้หลังจากการโอนกรรมสิทธิ์

นายบุย ซวน เกือง รองประธานคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำหนดหลักการโอนกรรมสิทธิ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์โครงการทั้งหมดหรือบางส่วนต้องคงวัตถุประสงค์และแผนงานของโครงการไว้เหมือนเดิมนั้น “ไม่เหมาะสม” เขาให้เหตุผลว่า นักลงทุนหลายรายหลังจากเข้าซื้อโครงการแล้ว จำเป็นต้องปรับปรุงแผนงานเพื่อให้โครงการดีขึ้น การปรับปรุงโครงการมีจุดมุ่งหมายเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของโครงการ เพิ่มสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน และสอดคล้องกับกฎหมายผังเมือง นักลงทุนทำการปรับปรุงตามระเบียบ ทำให้เกิดภาระผูกพันทางการเงินเพิ่มเติม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงเสนอให้แก้ไขระเบียบนี้เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งกับกฎหมายผังเมืองในระหว่างการบังคับใช้ เพราะจะส่งผลกระทบในเชิงลบต่อความคืบหน้าของโครงการหลังจากเข้าซื้อกิจการแล้ว

สัมมนา "การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์"

เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน หนังสือพิมพ์เหงียนเหลาตงได้จัดสัมมนาหัวข้อ "การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับอสังหาริมทรัพย์" เพื่อรับฟังและรวบรวมความคิดเห็นจากผู้เข้าร่วมงาน เพื่อหาแนวทางแก้ไขปัญหา ขจัดอุปสรรคในการไหลเวียนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งเสริมการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคงและยั่งยืน

(*) ดูได้จากหนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong ฉบับวันที่ 8 พฤศจิกายน

แหล่งที่มา: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm