ไข้เสมือนจริงสิ้นสุดลงแล้ว

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 (ฉบับแก้ไข) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 กำหนดว่าสิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลธรรมดาที่สร้างบ้านเอง แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองชั้นพิเศษ ชั้น 1 ชั้น 2 และชั้น 3 และอยู่ภายใต้การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ดังนั้น กฎหมายฉบับใหม่นี้จึงไม่อนุญาตให้แบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 เมืองและเทศบาลทั่วประเทศ

หลายคนกังวลว่าเรื่องนี้จะส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน และเมื่อเร็วๆ นี้ นักลงทุนในหลายพื้นที่ดูเหมือนจะ "ล่าหา" ที่ดินเพื่อรอวันที่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 จะมีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญเห็นพ้องต้องกันว่าการเข้มงวดการแบ่งแยกที่ดินและการขายที่ดินจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและขจัดความตื่นตระหนก

การแบ่งแยกและการขายที่ดินในเมืองใหญ่จะถูกห้ามหลังกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 (แก้ไขเพิ่มเติม) มีผลบังคับใช้

ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า บทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อจำกัด "ภาวะคลั่งไคล้" ของที่ดิน ซึ่งจะช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกันก็ส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคที่ทันสมัยและสอดคล้องกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อปกป้องผู้ซื้อบ้านและจำกัดข้อพิพาทเรื่องที่ดิน

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวว่า กฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินมีผลบังคับใช้เฉพาะกับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงที่ดินที่ไม่ใช่ เกษตรกรรม ดังนั้น ประชาชนจึงยังสามารถสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองได้โดยไม่ต้องผ่านโครงการแบ่งแยกที่ดิน “การห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินใน 105 เมืองและเขตเทศบาลเป็นมาตรการที่มุ่งพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้แข็งแรงและยั่งยืน รวมถึงคุ้มครองผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างหน่วยงานต่างๆ เพื่อให้มั่นใจว่าการบังคับใช้กฎระเบียบนี้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

นายดวน ก๊วก ซวีเยต กรรมการบริษัททิน ถั่น กล่าวว่า การห้ามดำเนินโครงการแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ และการขายในพื้นที่ต่างๆ และวิธีการห้ามดังกล่าว ต้องรอจนกว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ “ปัจจุบัน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในระดับต่ำมาก แต่อุปทานอสังหาริมทรัพย์ยังมีจำกัด ไม่เพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อ ดังนั้น ข้อมูลเกี่ยวกับการจำกัดการแบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ และการขายที่ดินจึงมีส่วนทำให้ตลาด “ร้อนแรง” ขึ้น เพราะหลายคนกังวลว่าราคาจะสูงขึ้นอีกครั้งและรีบเร่งซื้อ แต่การบอกว่ากำลังมีไข้ที่ดินนั้นไม่จริงเสมอไป” นายซวีเยตกล่าว

นายเจิ่น คานห์ กวาง กรรมการผู้จัดการบริษัท เวียด อัน ฮวา เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกและการขายที่ดินในกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ไม่เพียงแต่ทำให้ที่ดินที่ถูกแบ่งแยกได้รับความสนใจและการซื้อขายมากขึ้นเท่านั้น แต่ไม่น่าจะก่อให้เกิดกระแสความนิยมเหมือนข่าวลือที่ออกมาเมื่อเร็วๆ นี้ "ในอนาคตอันใกล้ การแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมืองจะถูกควบคุมอย่างเข้มงวดมากขึ้น เพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ จำกัดกระแสความนิยมเสมือนจริง ลดโครงการ "ผี" โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อปกป้องสิทธิของผู้ซื้อ เพื่อไม่ให้พวกเขา "ถูกต้อน" และซื้อที่ดินในโครงการที่ถูกแบ่งแยกอย่างผิดกฎหมาย หรือซื้อแล้วทิ้ง ซึ่งเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากร" - นายกวางกล่าว

นายกวางกล่าวว่า กฎระเบียบนี้บังคับให้ธุรกิจและบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จัดตั้งโครงการ ยื่นขออนุมัติตามผังเมืองท้องถิ่น และขายบ้านที่มีสิทธิการใช้ที่ดิน แต่ไม่อนุญาตให้แบ่งแยกและขายที่ดินได้ดังเช่นปัจจุบัน ครัวเรือนแต่ละครัวเรือนยังคงได้รับอนุญาตให้แบ่งแยกแปลงที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์บนที่ดินที่อยู่อาศัยเดิมได้เมื่อมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไข “พูดง่ายๆ คือ ปัจจุบันมีการแบ่งแยกที่ดินอยู่ 3 กรณี ได้แก่ การขายที่ดินโดยไม่ขายบ้าน บุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติแผนพัฒนาที่ดิน 1/500 และบุคคลที่แบ่งแยกแปลงที่ดินบนที่ดินเดิม ภายใต้กฎระเบียบใหม่นี้ บริษัทที่ดำเนินโครงการและบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับอนุมัติแผนพัฒนาที่ดิน 1/500 จะถูกห้ามแบ่งแยกและขายที่ดิน” นายกวางกล่าวและเชื่อว่ากฎหมายนี้จะช่วยลดการเก็งกำไร และมีเพียงผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเท่านั้นที่จะกล้าซื้อ เพราะเมื่อมีการจัดตั้งโครงการที่อยู่อาศัย ราคาบ้านและที่ดินจะสูงกว่าราคาที่ดิน และในขณะเดียวกันก็จะหลีกเลี่ยงกรณีที่ดินถูกทิ้งร้าง

ราคาที่ดินชนบทจะเพิ่มขึ้นหรือไม่?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญบางคนกล่าวไว้ ข้อเสียและผลกระทบของการเข้มงวดการแบ่งแยกและการขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ I, II, III คือ จะทำให้มีอุปทานลดลง ส่งผลให้การลงทุนในที่ดินตั้งแต่พื้นที่ IV (ที่ดินในเขตเมืองประเภทที่ 4) เป็นต้นไป ส่งผลให้ที่ดินในชนบทมีความน่าดึงดูดใจมากขึ้น ซึ่งเป็นการกระตุ้นให้ราคาในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นทางอ้อม

ที่มา: https://nld.com.vn/het-thoi-gay-sot-ao-196240514210807579.htm