สานฝันการเป็นเจ้าของบ้าน - ตอนที่ 3: อุปสรรคจาก "คอขวด" ด้านสินเชื่อ

อย่างไรก็ตาม ในทางตรงกันข้าม มีเพียงประมาณ 3,400 พันล้านดอง จากวงเงินสินเชื่อ 145 ล้านล้านดองที่จัดสรรให้กับภาคส่วนนี้เท่านั้นที่ถูกเบิกจ่ายไป ซึ่งคิดเป็นน้อยกว่า 3% ของโครงการทั้งหมด เมื่อธุรกิจต่างๆ ต้องเผชิญกับอุปสรรคทางด้านระบบราชการ และประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก เงินทุนช่วยเหลือจึงยังไม่ถึงมือผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากที่สุดอย่างแท้จริง

คำบรรยายภาพ — ลูกค้ากำลังทำธุรกรรมที่สำนักงานใหญ่ ของธนาคารเวียดคอมแบงก์ ในกรุงฮานอย (ภาพประกอบ: ตรัน เวียด/TTXVN)

เงินทุนมีอยู่แล้ว แต่ยังไม่ไหลเวียนอย่างแข็งแกร่งนัก

หลังจากช่วงเวลาที่เติบโตอย่างช้าๆ มาเป็นเวลานาน ภาคส่วนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมกำลังเข้าสู่ช่วงใหม่ของการพัฒนาที่รวดเร็วขึ้น

ตามมติ คณะ มนตรีฉบับที่ 07/NQ-CP ว่าด้วยการกำหนดเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้แก่ท้องถิ่นในช่วงปี 2026-2030 ระบุว่าทั้งประเทศต้องสร้างอพาร์ตเมนต์ให้แล้วเสร็จมากกว่า 158,700 ยูนิตภายในปี 2026 เพียงปีเดียว ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ มีการเริ่มโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเพิ่มเติมอีก 40 โครงการ โดยมีจำนวนอพาร์ตเมนต์ประมาณ 36,590 ยูนิต

ตามข้อมูลจาก กระทรวงการก่อสร้าง ปัจจุบันทั่วประเทศมีโครงการที่เริ่มก่อสร้างแล้ว 226 โครงการ โดยมีจำนวนห้องชุดประมาณ 228,725 ยูนิต คิดเป็น 144% ของเป้าหมายที่กำหนดไว้ ในขณะเดียวกัน มีห้องชุดประมาณ 5,426 ยูนิตที่สร้างเสร็จและเปิดใช้งานแล้ว และ 25 พื้นที่ได้บรรลุหรือเกินเป้าหมายการเริ่มก่อสร้างในปีนี้

เพื่อสนับสนุนด้านอุปทาน ภาคธนาคารได้ดำเนินโครงการสินเชื่อพิเศษสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่าประมาณ 145,000 พันล้านดอง โครงการนี้ถือเป็นหนึ่งในเครื่องมือทางการเงินที่สำคัญในการบรรลุเป้าหมายด้านความมั่นคงทางที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม การเบิกจ่ายเงินกู้จริงยังไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ จนถึงปัจจุบัน มีเพียง 38 จาก 63 ท้องถิ่นเท่านั้นที่ประกาศรายชื่อโครงการที่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ โดยรวมแล้ว มีโครงการประมาณ 100 โครงการที่มีสิทธิ์เข้าถึงโครงการนี้ ซึ่งมีเงินทุนที่ต้องการประมาณ 70,000 พันล้านดอง

อย่างไรก็ตาม เงินทุนที่เบิกจ่ายออกไปทั้งหมดมีเพียงประมาณ 3,400 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็นน้อยกว่า 3% ของโครงการทั้งหมด ในจำนวนนี้ ประมาณ 2,940 พันล้านดอง ได้ถูกเบิกจ่ายให้กับนักลงทุนใน 21 โครงการ ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านได้รับเงินเพียงประมาณ 460 พันล้านดอง ใน 19 โครงการ

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า ช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างขนาดของวงเงินสินเชื่อกับจำนวนเงินทุนที่เบิกจ่าย สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของตลาดในการรองรับเงินทุนที่ยังอยู่ในระดับต่ำ

ดร. คาน วัน ลุก หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของธนาคารเพื่อการลงทุนและการพัฒนาแห่งเวียดนาม (BIDV) เชื่อว่า เมื่อสินเชื่อจากธนาคารมุ่งเน้นไปที่ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ตลาดก็จะพัฒนาไปในทิศทางที่ยั่งยืนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การไหลเวียนของเงินทุนมีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาด้านอุปทาน กรอบกฎหมาย และราคาที่อยู่อาศัยไปพร้อมๆ กัน

ปัญหาอุปสรรคเหล่านี้เป็นเรื่องที่เลขาธิการและประธานพรรค โต แลม ให้ความสำคัญเป็นพิเศษในการประชุมหารือกับคณะกรรมการพรรค รัฐบาล และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเมื่อเร็วๆ นี้ ดังนั้น สิทธิในการมีที่อยู่อาศัยอย่างถูกกฎหมายจึงเป็นสิทธิขั้นพื้นฐานของประชาชน และรัฐมีนโยบายพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มุ่งมั่นที่จะให้ทุกคนมีที่อยู่อาศัย เพื่อให้บรรลุเป้าหมายนี้ จำเป็นต้องปรับปรุงขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การวางแผน การจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง และการเข้าถึงสินเชื่อพิเศษ ให้มีความสะดวก รวดเร็ว มีกำหนดเวลาที่ชัดเจน และมีความรับผิดชอบต่อบุคคล

หนึ่งในอุปสรรคสำคัญที่สุดในปัจจุบันคือ กระบวนการดำเนินโครงการที่ยืดเยื้อเนื่องจากขั้นตอนที่ซ้ำซ้อน โครงการหลายโครงการใช้เวลาหลายปีในการดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการวางแผน การจัดสรรที่ดิน การกำหนดราคาขาย การอนุมัติผู้ซื้อบ้านที่มีคุณสมบัติเหมาะสม และขั้นตอนการลงทุน

ดร.แคน แวน ลุค เน้นย้ำว่า "เพื่อเพิ่มอุปทานและลดราคาที่อยู่อาศัย เราต้องปรับปรุงกระบวนการออกใบอนุญาต ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหาร และลดระยะเวลาในการดำเนินโครงการเสียก่อน"

นายเหงียน วัน ดินห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าหากไม่ขจัดอุปสรรคด้านการวางแผนและขั้นตอนต่างๆ ออกไป แม้จะมีปริมาณสินเชื่อเพิ่มขึ้น ประสิทธิภาพก็จะยังคงเพิ่มขึ้นได้ยาก

เมื่อบุคคลที่มีรายได้น้อยประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุน

ในขณะที่ธุรกิจต่างๆ อาจประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุนเพื่อการพัฒนาโครงการ อุปสรรคที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้านคือแรงกดดันทางการเงินในระยะยาว

หลังจากเช่าบ้านอยู่ในฮานอยมาหลายปี เลอ ซวน ช่างเครื่องกล ได้ค้นคว้าหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมมาหลายครั้งเพื่อเตรียมตัวตั้งรกราก แต่เมื่อคำนวณระยะเวลาผ่อนชำระเงินกู้ธนาคารที่ยาวนานกว่า 20 ปี ครอบครัวของเขาก็ยังลังเลที่จะตัดสินใจขั้นสุดท้าย

ตามที่นายซวนกล่าว อัตราดอกเบี้ยพิเศษในช่วงแรกนั้นเป็นเรื่องดี แต่สิ่งที่สร้างความกังวลใจให้แก่คนงานหลายคนมากที่สุดคืออัตราดอกเบี้ยหลังจากช่วงเวลาพิเศษนั้นสิ้นสุดลง เนื่องจากรายได้มีเพียงพอแค่ค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตและการศึกษาของบุตร การเปลี่ยนแปลงใดๆ ในต้นทุนการกู้ยืมจึงส่งผลกระทบอย่างมากต่อรายจ่ายของครอบครัว

ในขณะเดียวกัน สำหรับนางสาวเหงียน ถิ ไม ผู้ประกอบธุรกิจบริการอาหารอิสระในฮานอย อุปสรรคอยู่ที่การปฏิบัติตามข้อกำหนดสินเชื่อของธนาคาร

นางสาวมายกล่าวว่าครอบครัวของเธอสะสมเงินสมทบได้จำนวนหนึ่งและมีสิทธิ์ยื่นขอสินเชื่อบ้านได้ อย่างไรก็ตาม เมื่อศึกษาขั้นตอนการขอสินเชื่อ เธอพบว่าการพิสูจน์รายได้ที่มั่นคงนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย

นางสาวไมกล่าวว่า "รายได้ของฉันมีอยู่จริง แต่บางครั้งก็ไม่ปรากฏในสลิปเงินเดือนหรือสัญญาจ้างงาน เมื่อยื่นขอสินเชื่อ ต้องยื่นเอกสารหลายฉบับหลายครั้ง ทำให้กระบวนการอนุมัติใช้เวลานานกว่าที่คาดไว้"

ตามระเบียบปัจจุบัน นอกเหนือจากการมีสิทธิ์ได้รับนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแล้ว ผู้กู้ยังต้องมีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขด้านเครดิต เช่น มีความสามารถในการชำระหนี้ตามที่ตกลงไว้ มีสัญญาซื้อขายที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่ถูกต้อง และดำเนินการตามมาตรการค้ำประกันเงินกู้ตามที่กำหนด

ข้อกำหนดเหล่านี้มีจุดประสงค์เพื่อสร้างความมั่นใจในความปลอดภัยด้านสินเชื่อให้กับธนาคาร แต่ในความเป็นจริงแล้ว กลับทำให้กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้น้อยหรือรายได้ไม่แน่นอนบางกลุ่มเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนก็มีความกังวลในเรื่องนี้เช่นกัน

นายเหงียน ซวน บัค รองผู้อำนวยการกรมสินเชื่อภาคเศรษฐกิจ (ธนาคารแห่งชาติเวียดนาม) กล่าวว่า การสร้างกลไกอัตราดอกเบี้ยที่มั่นคงและยั่งยืนในระยะยาวสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมนั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง

นายบัคกล่าวว่า "โดยทั่วไปแล้วผู้ซื้อบ้านเพื่อสังคมมักมีรายได้ต่ำหรือปานกลางและมีทรัพยากรทางการเงินจำกัด การออกแบบกลไกอัตราดอกเบี้ยพิเศษและคงที่ในระยะยาวจะช่วยให้พวกเขารู้สึกมั่นใจในการกู้ยืมและมีความสามารถในการชำระหนี้ได้ดีขึ้น"

นายบัคกล่าวว่า ด้วยโครงการสินเชื่อภายใต้พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ซึ่งระบุรายละเอียดบางส่วนของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยเกี่ยวกับการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ผู้ซื้อบ้านสามารถกู้ยืมได้ในอัตราดอกเบี้ยประมาณ 5.4% ต่อปี และมีระยะเวลากู้ยืมสูงสุดถึง 25 ปี

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่เพียงอัตราดอกเบี้ยพิเศษเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความมั่นคงของนโยบายสินเชื่อในระยะยาวด้วย ความสามารถในการคาดการณ์ภาระการชำระคืนรายเดือนจะช่วยให้ผู้คนรู้สึกมั่นใจมากขึ้นในการตัดสินใจซื้อบ้าน

จากอีกมุมมองหนึ่ง นายเหงียน วัน ดินห์ ที่ปรึกษาด้านกฎหมายและทนายความ กล่าวว่า มีความ "ไม่สอดคล้องกัน" ระหว่างนโยบายและการปฏิบัติ หลายคนที่มีสิทธิ์ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยจากรัฐบาลขาดเงินทุนในการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน ในขณะที่ผู้ที่มีฐานะทางการเงินดีกลับไม่มีสิทธิ์ได้รับความช่วยเหลือดังกล่าว

นายดิงห์วิเคราะห์ว่า "ด้วยรายได้ที่แทบจะไม่พอใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ผู้คนจำนวนมากจึงมักดิ้นรนที่จะชำระเงินต้นของสินเชื่อบ้าน ไม่ต้องพูดถึงดอกเบี้ย ในทางกลับกัน รายได้ที่ต่ำยังทำให้ผู้คนพิสูจน์ความสามารถในการชำระหนี้ได้ยาก ซึ่งส่งผลให้ธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้"

สิ่งนี้จึงนำไปสู่ความขัดแย้งที่ว่า กลุ่มคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยมากที่สุด กลับเป็นกลุ่มที่มีโอกาสเข้าถึงเงินทุนน้อยที่สุด

เราไม่สามารถพึ่งพากลไกตลาดเพียงอย่างเดียวได้

ในการสรุปผลการประชุมล่าสุดเกี่ยวกับการวางแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัย เลขาธิการและประธานโต ลัม เน้นย้ำว่า "รัฐไม่ได้ให้เงินอุดหนุนด้านที่อยู่อาศัย แต่ก็ไม่ได้ปล่อยให้ตลาดควบคุมตัวเองอย่างสมบูรณ์เช่นกัน"

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า นี่คือจิตวิญญาณที่จำเป็นต้องปลูกฝังในการพัฒนาแนวนโยบายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ศาสตราจารย์โฮอัง วัน เกือง สมาชิกคณะกรรมการการเงินและงบประมาณของรัฐสภา เชื่อว่าอัตราการเบิกจ่ายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยที่ต่ำ แสดงให้เห็นว่ามีข้อบกพร่องในวิธีการจัดระเบียบและการดำเนินงาน

“เรากำลังผสมผสานกลไกตลาดเข้ากับกลไกสวัสดิการของรัฐ โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นนโยบายประกันสังคม และในฐานะนโยบายประกันสังคม รัฐต้องใช้เครื่องมือของตนในการกำกับดูแล แต่ในปัจจุบันเรากำลังใช้เครื่องมือของตลาด” นายกวงเน้นย้ำ

เขากล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นโครงการเพื่อมนุษยธรรม ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีกลไกสินเชื่อที่คำนึงถึงมนุษยธรรม ซึ่งสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยที่สุดให้ประชาชนเข้าถึงเงินทุนได้ ตั้งแต่ขั้นตอนการให้กู้ยืมไปจนถึงอัตราดอกเบี้ย

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนแนะนำว่าควรจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติโดยเร็ว เพื่อเป็นแหล่งเงินทุนระยะยาวสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แทนที่จะพึ่งพาเงินกู้จากภาคเอกชนเป็นหลัก

ที่น่าสังเกตคือ ทิศทางใหม่ของพรรคและรัฐบาลกำลังเปลี่ยนไปสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าอย่างจริงจัง เลขาธิการใหญ่และประธานโต แลม ได้ขอให้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งรูปแบบอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในเมืองใหญ่ เขตอุตสาหกรรม เขตเศรษฐกิจ และพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูง

ทนายความ เหงียน วัน ดินห์ เชื่อว่าแนวทางนี้สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงของคนงาน ในการดึงดูดภาคเอกชน รัฐจำเป็นต้องมีกลไกทางการเงินที่แข็งแกร่งเพื่อส่งเสริมการลงทุน “รัฐสามารถสนับสนุนแพ็กเกจสินเชื่อที่ครอบคลุม 80% ของการลงทุนโครงการทั้งหมด โดยมีระยะเวลาการกู้ยืมมากกว่า 20 ปี และอัตราดอกเบี้ยพิเศษต่ำกว่า 3% ต่อปี” นายดินห์เสนอ

เป้าหมายการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหนึ่งล้านยูนิตภายในปี 2030 แสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นอย่างแรงกล้าของพรรค รัฐบาล กระทรวง และหน่วยงานต่างๆ ในการรับรองสิทธิในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน อย่างไรก็ตาม เพื่อให้ที่อยู่อาศัยเหล่านี้เข้าถึงผู้มีรายได้น้อยได้อย่างแท้จริง จำเป็นต้องมีการจัดสรรเงินทุนอย่างเป็นระบบจากภาคธุรกิจไปยังผู้ซื้อบ้าน เฉพาะเมื่ออุปสรรคในด้านขั้นตอน อัตราดอกเบี้ย และกลไกการให้สินเชื่อถูกขจัดออกไปเท่านั้น ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจึงจะสามารถทำหน้าที่เป็นเสาหลักด้านความมั่นคงทางสังคมที่ยั่งยืนของเศรษฐกิจได้อย่างเต็มที่

บทความที่ 4: เมืองดานังแสวงหาแนวทางแก้ไขปัญหาผ่านโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมแบบเช่า

ที่มา: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm