HoREA: จำเป็นต้องป้องกันความเสี่ยงจากการจัดการราคาที่ดินระหว่างการประเมินราคา

หน่วยงานจัดการ นักลงทุน บริษัทประเมินค่า และผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบ อาจร่วมมือกันบิดเบือนราคาที่ดิน ซึ่งถือเป็นเรื่องเชิงลบที่จำเป็นต้องหลีกเลี่ยงเมื่อแก้ไขกฎหมาย ตามที่ HoREA กล่าว

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ไปยังคณะกรรมการประจำ รัฐสภา โดยเตือนถึงความเสี่ยงของการสมรู้ร่วมคิดในการกำหนดราคาที่ดินเมื่อประเมินราคา

ตามข้อมูลของ HoREA มีหน่วยงาน 4 แห่งที่เกี่ยวข้องกับการประเมินและตัดสินใจราคาที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัด หน่วยงานแรกคือหน่วยงานของรัฐ (กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบดีกรมการคลัง และคณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัด)

หัวข้อต่อไปคือผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากกิจกรรมการประเมินราคาที่ดิน หัวข้อที่สามคือบริษัทประเมินราคา (ให้บริการประเมินราคาที่ดินและรายงานหรือใบรับรองการประเมินราคา) สุดท้าย ผู้ตรวจสอบจะได้รับเชิญให้เข้าร่วมในสภาประเมินราคาที่ดิน โดยทำหน้าที่ตรวจสอบกิจกรรมการประเมินราคาและการประเมินราคาของสภานี้โดยอิสระก่อนส่งให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดตัดสินใจเรื่องราคาที่ดิน

นายเล ฮวง โจว ประธาน HoREA กล่าวว่ามีหลายกรณีที่หน่วยงานเหล่านี้ร่วมมือกันอย่างจริงจังเพื่อกำหนดราคาที่ดิน ทำให้ผลการประเมินราคาที่ดินบิดเบือน เขากล่าวว่าจำเป็นต้องระบุสถานการณ์เหล่านี้ให้ชัดเจน เพื่อให้มีกลไกและแนวทางแก้ไขในการป้องกันและปราบปรามการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและการสูญเสียทรัพย์สินของรัฐ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้คือทรัพยากรที่ดิน

อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ รอบๆ บริเวณทูเทียม ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ รอบๆ บริเวณทูเทียม ภาพโดย: *Quynh Tran*

นายโจวกล่าวเสริมว่า ปัจจุบันวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ การหักลบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ยังไม่ตรงตามข้อกำหนดด้านความแม่นยำ วิธีการทั้ง 5 วิธีนี้ไม่รวมวิธีการประเมินราคาแบบรวม และยังไม่ได้จัดทำฐานข้อมูลอินพุตราคาที่สมบูรณ์ รวมถึงไม่ได้รับการอัปเดตแบบเรียลไทม์ ส่งผลให้ผลการประเมินไม่น่าเชื่อถือ

การใช้การประเมินราคาแบบเก่าจะนำไปสู่สถานการณ์ที่โครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากดำเนินการโดยบริษัทประเมินราคาเพียงแห่งเดียว แต่ใช้วิธีการประเมินราคาสองวิธีที่แตกต่างกัน จะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีค่าต่างกัน 17% ในขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน แต่ดำเนินการโดยบริษัทประเมินราคาสองแห่งที่ต่างกัน โดยใช้การประเมินราคาที่ดินแบบเดียวกัน ก็ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีค่าต่างกันประมาณ 17%

ประธาน HoREA ยังได้หยิบยกประเด็นละเอียดอ่อนที่เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และลูกจ้างของรัฐจำนวนหนึ่งที่ทำงานด้านที่ดินและการเงินที่ดินกลัวความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายในการปฏิบัติหน้าที่ พวกเขามักโยนภาระ โอนเอกสารไปมา ไม่กล้าเสนอ ไม่กล้าตัดสินใจ หรือตั้งราคาที่ดินไว้สูงมากเมื่อเทียบกับราคาตลาดเพื่อความปลอดภัย

ในทำนองเดียวกัน บริษัทประเมินค่าที่ดินหลายแห่งไม่ยอมรับที่จะเข้าร่วมการประเมินค่าที่ดินเพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระเข้างบประมาณแผ่นดิน เพราะเกรงความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายในการดำเนินการประเมินค่าที่ดิน

เมื่อเผชิญกับข้อบกพร่องเหล่านี้ HoREA ขอแนะนำให้รัฐบาลกลางพิจารณาข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ที่ส่งถึง รัฐบาล เกี่ยวกับการนำร่องการใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินมาใช้ ข้อเสนอนี้จะนำไปสู่ความจำเป็นในการออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ k4) เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดโดยไม่คำนึงถึงมูลค่าที่เกินหรือต่ำกว่า 30,000 ล้านดองตามรายการราคาที่ดิน

โดยรัฐสามารถกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือน นับแต่วันที่ออกคำสั่งจัดสรรที่ดิน สัญญาเช่าที่ดิน และอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ข้อนี้คล้ายคลึงกับกฎหมายที่ระบุว่าหนังสือรับรองมูลค่าที่ดินมีอายุไม่เกิน 6 เดือน

นายโจวกล่าวว่าข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทำให้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และเขตเมืองเป็นทางการเพื่อให้เกิดความโปร่งใส จากนั้นทั้งรัฐและบริษัทต่างๆ จะสามารถคาดการณ์จำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระให้กับงบประมาณของรัฐได้

“การแก้ไขปัญหาการคั่งของเงินทุนที่ดินจะแสดงให้เห็นถึงบทบาทของรัฐในการเป็นผู้นำตลาดมากกว่าการเดินตามตลาด โดยรับรองการจัดเก็บงบประมาณที่เพียงพอ ถูกต้อง และตรงเวลา ขณะเดียวกันก็รับรองสิทธิของผู้ลงทุนโครงการและประชาชน” เขากล่าวเน้นย้ำ

ซื่อสัตย์

ลิงค์ที่มา