HoREA: จำเป็นต้องป้องกันความเสี่ยงจากการจัดการราคาที่ดินระหว่างการประเมินราคา

หน่วยงานจัดการ นักลงทุน บริษัทประเมินค่า และผู้เชี่ยวชาญด้านการตรวจสอบ อาจร่วมมือกันบิดเบือนราคาที่ดิน ซึ่งเป็นเรื่องเชิงลบที่จำเป็นต้องหลีกเลี่ยงเมื่อแก้ไขกฎหมาย ตามที่ HoREA กล่าว

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งความเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) ต่อคณะกรรมการประจำ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ โดยเตือนถึงความเสี่ยงของการสมรู้ร่วมคิดในการกำหนดราคาที่ดินเมื่อประเมินราคา

จากข้อมูลของ HoREA มีหน่วยงานสี่แห่งที่รับผิดชอบการประเมินและตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัด หน่วยงานแรกคือหน่วยงานของรัฐ (กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบดีกรมการคลัง และคณะกรรมการประชาชนจังหวัด)

หัวข้อถัดไปคือนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากกิจกรรมการประเมินราคาที่ดิน หัวข้อที่สามคือบริษัทประเมินราคา (ให้บริการประเมินราคาที่ดินและรายงานหรือใบรับรองการประเมินราคา) สุดท้าย ผู้ตรวจสอบจะได้รับเชิญให้เข้าร่วมในสภาประเมินราคาที่ดิน โดยทำหน้าที่ตรวจสอบการประเมินราคาและกิจกรรมการประเมินราคาของสภานี้อย่างอิสระ ก่อนที่จะนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณากำหนดราคาที่ดิน

นายเล ฮวง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า มีหลายกรณีที่หน่วยงานเหล่านี้สมรู้ร่วมคิดกันอย่างแข็งขันเพื่อกำหนดราคาที่ดิน ทำให้ผลการประเมินราคาที่ดินบิดเบือนไป เขากล่าวว่าสถานการณ์เหล่านี้จำเป็นต้องได้รับการระบุอย่างชัดเจน เพื่อให้สามารถมีกลไกและแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันและแก้ไขปัญหาการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดินและการสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้คือทรัพยากรที่ดิน

อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ รอบๆ ย่านธูเทียม ภาพโดย: Quynh Tran — อสังหาริมทรัพย์ทางตะวันออกของนครโฮจิมินห์ รอบๆ ย่านธูเทียม ภาพโดย: *Quynh Tran*

นายเชา กล่าวเสริมว่า ปัจจุบัน วิธีการประเมินราคาที่ดินทั้ง 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบ การหักลบ รายได้ ส่วนเกิน และค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ยังไม่ตรงตามข้อกำหนดด้านความถูกต้องแม่นยำ วิธีการทั้ง 5 วิธีนี้ไม่ได้รวมวิธีการประเมินราคาแบบรวมหมู่ และยังไม่ได้สร้างฐานข้อมูลราคาที่ครบถ้วนสมบูรณ์ รวมถึงไม่ได้รับการอัปเดตแบบเรียลไทม์ ทำให้ผลการประเมินราคาไม่น่าเชื่อถือ

การใช้วิธีการประเมินราคาแบบเดิมนำไปสู่สถานการณ์ที่โครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากดำเนินการโดยบริษัทประเมินราคาเพียงแห่งเดียว แต่ใช้วิธีการประเมินราคาที่แตกต่างกันสองวิธี จะให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีมูลค่าต่างกัน 17% ในขณะเดียวกัน โครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน แต่ดำเนินการโดยบริษัทประเมินราคาสองแห่งที่ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินแบบเดียวกัน ก็ให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันสองแบบ โดยมีมูลค่าต่างกันประมาณ 17% เช่นกัน

ประธาน HoREA ยังได้หยิบยกประเด็นละเอียดอ่อนที่เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ และลูกจ้างภาครัฐจำนวนมากที่ทำงานด้านที่ดินและการเงินที่ดิน ต่างหวาดกลัวความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายในการปฏิบัติหน้าที่ พวกเขามักผลักดัน โอนเอกสารไปมา ไม่กล้าเสนอ ไม่กล้าตัดสินใจ หรือตั้งราคาที่ดินไว้สูงเกินไปเมื่อเทียบกับราคาตลาดเพื่อความปลอดภัย

ในทำนองเดียวกัน บริษัทประเมินค่าที่ดินหลายแห่งไม่ยอมรับที่จะเข้าร่วมในการประเมินค่าที่ดินเพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ชำระเข้างบประมาณแผ่นดิน เนื่องจากกลัวความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายในการดำเนินการประเมินค่าที่ดิน

เมื่อเผชิญกับข้อบกพร่องเหล่านี้ HoREA ขอแนะนำให้รัฐบาลกลางพิจารณาข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ที่เสนอต่อ รัฐบาล เกี่ยวกับโครงการนำร่องการใช้วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน ข้อเสนอนี้จะนำไปสู่ความจำเป็นในการออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับค่าที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ k4) เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทุกโครงการ โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าที่สูงกว่าหรือต่ำกว่า 30,000 ล้านดองตามบัญชีราคาที่ดิน

บนพื้นฐานดังกล่าว รัฐสามารถกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือนนับจากวันที่ออกคำสั่งเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน และการอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ประเด็นนี้คล้ายคลึงกับข้อบังคับที่ระบุว่าใบรับรองการประเมินราคาที่ดินมีอายุไม่เกิน 6 เดือน

นายเชา กล่าวว่า ข้อเสนอของคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทำให้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และพื้นที่ในเมืองเป็นระบบระเบียบ เพื่อความโปร่งใส จากนั้นทั้งรัฐและรัฐวิสาหกิจจะสามารถคาดการณ์จำนวนเงินค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องชำระเข้างบประมาณแผ่นดินได้

“การแก้ไขปัญหาค้างชำระทางการเงินที่ดินจะแสดงให้เห็นถึงบทบาทของรัฐในการเป็นผู้นำตลาดมากกว่าการทำตามตลาด โดยรับรองการจัดเก็บงบประมาณที่เพียงพอ ถูกต้อง และตรงเวลา ขณะเดียวกันก็รับรองสิทธิของนักลงทุนโครงการและประชาชน” เขากล่าวเน้นย้ำ

ซื่อสัตย์

ลิงค์ที่มา