ตามข้อมูลของ HoREA ความเป็นไปได้ของการสมรู้ร่วมคิดระหว่างหน่วยงานบริหารจัดการ นักลงทุน บริษัทประเมินราคา และผู้เชี่ยวชาญในการตรวจสอบเพื่อบิดเบือนราคาที่ดิน เป็นการกระทำที่เป็นลบและจำเป็นต้องป้องกันเมื่อมีการแก้ไขกฎหมาย
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งยื่นความเห็นหลายประการเกี่ยวกับร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ต่อคณะกรรมการประจำ รัฐสภา ซึ่งรวมถึงคำเตือนเกี่ยวกับการป้องกันความเสี่ยงจากการสมรู้ร่วมคิดและการกำหนดราคาอย่างไม่เป็นธรรมระหว่างการประเมินราคาที่ดิน
ตามข้อมูลของ HoREA มีหน่วยงาน 4 แห่งที่เกี่ยวข้องกับการประเมินและกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ในระดับจังหวัด ได้แก่ หน่วยงานของรัฐ (กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบดีกรมการคลัง และคณะกรรมการประชาชนจังหวัด)
ลำดับถัดไปคือนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากกระบวนการประเมินราคาที่ดิน ลำดับที่สามคือบริษัทประเมินราคา (ซึ่งให้บริการประเมินราคาที่ดินและจัดทำรายงานหรือใบรับรองการประเมินราคา) สุดท้ายคือผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับเชิญให้เข้าร่วมในสภาประเมินราคาที่ดิน พวกเขาทำหน้าที่ตรวจสอบการประเมินราคาของสภาฯ อย่างอิสระก่อนที่จะส่งราคาที่ดินไปยังคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาตัดสิน
นายเลอ ฮว่าง เชา ประธาน HoREA กล่าวว่า มีหลายกรณีที่หน่วยงานเหล่านี้ร่วมมือกันอย่างแข็งขันเพื่อบิดเบือนราคาที่ดิน ส่งผลให้ผลการประเมินราคาที่ดินไม่ถูกต้อง เขาเชื่อว่าจำเป็นต้องระบุสถานการณ์เหล่านี้ให้ชัดเจน เพื่อพัฒนากลไกและแนวทางแก้ไขเพื่อป้องกันและต่อสู้กับการสูญเสียงบประมาณของรัฐและการยักยอกทรัพย์สินของรัฐ เนื่องจากที่ดินเหล่านี้เป็นทรัพยากรที่มีค่า
อสังหาริมทรัพย์ในเขตตะวันออกของเมืองโฮจิมินห์ บริเวณรอบๆ ย่านทูเทียม ภาพถ่าย: ควินห์ ตรัน
นายชอว์กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันวิธีการประเมินราคาที่ดินทั้งห้าวิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีหักลบ วิธีรายได้ วิธีส่วนเกิน และวิธีสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ยังไม่ตรงตามมาตรฐานความแม่นยำที่กำหนดไว้ วิธีการทั้งห้าวิธีนี้ไม่รวมวิธีการประเมินแบบกลุ่ม และขาดฐานข้อมูลราคาที่ครบถ้วนและทันสมัย ส่งผลให้ผลการประเมินราคาไม่น่าเชื่อถือ
การใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ล้าสมัยส่งผลให้เกิดสถานการณ์ที่ว่า สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากบริษัทประเมินมูลค่าเพียงแห่งเดียวใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่แตกต่างกันสองวิธี ผลลัพธ์ที่ได้จะแตกต่างกันถึง 17% ในขณะเดียวกัน สำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์เดียวกัน หากบริษัทประเมินมูลค่าสองแห่งใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินเดียวกัน ผลลัพธ์ที่ได้ก็จะแตกต่างกันเช่นกัน โดยมีความแตกต่างประมาณ 17%
ประธาน HoREA ยังได้หยิบยกประเด็นที่ละเอียดอ่อนขึ้นมาพูดคุย นั่นคือ เจ้าหน้าที่รัฐและข้าราชการบางส่วนที่ทำงานด้านที่ดินและการเงินที่ดินมีความกลัวต่อความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายในการปฏิบัติหน้าที่ พวกเขาหลีกเลี่ยงความรับผิดชอบ ส่งต่อเอกสารไปมา ลังเลที่จะเสนอหรือตัดสินใจ หรือประเมินราคาที่ดินสูงเกินจริงเมื่อเทียบกับราคาตลาดเพื่อความปลอดภัยของตนเอง
ในทำนองเดียวกัน บริษัทประเมินราคาหลายแห่งลังเลที่จะเข้าร่วมในการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จ่ายให้กับงบประมาณของรัฐ เนื่องจากเกรงกลัวต่อความรับผิดชอบและความเสี่ยงทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงานประเมินราคาที่ดิน
จากข้อบกพร่องดังกล่าว HoREA จึงเสนอให้รัฐบาลกลางพิจารณาข้อเสนอที่คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ยื่นต่อ รัฐบาล เกี่ยวกับการนำร่องใช้วิธีสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ข้อเสนอนี้จะกำหนดให้มีการออกสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (สัมประสิทธิ์ k4) เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมด โดยไม่คำนึงถึงว่ามูลค่าของโครงการจะสูงกว่าหรือต่ำกว่า 30,000 ล้านดองตามตารางราคาที่ดิน
จากข้อมูลนี้ รัฐสามารถตัดสินใจเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 6 เดือนนับจากวันที่ออกคำตัดสินเกี่ยวกับการจัดสรร การให้เช่า หรือการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน จุดนี้คล้ายคลึงกับระเบียบที่ระบุว่าใบรับรองการประเมินราคาที่ดินมีอายุไม่เกิน 6 เดือน
นายเชาเชื่อว่าข้อเสนอจากคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จะทำให้การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ อาคารพาณิชย์ และการพัฒนาเมืองเป็นมาตรฐานเดียวกัน และสร้างความโปร่งใส ซึ่งจะช่วยให้ทั้งภาครัฐและภาคธุรกิจสามารถคาดการณ์จำนวนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ต้องจ่ายให้แก่รัฐได้
เขากล่าวเน้นว่า "การแก้ไขปัญหาที่ค้างคาเกี่ยวกับด้านการเงินที่ดินจะแสดงให้เห็นถึงบทบาทของรัฐในการเป็นผู้นำตลาด แทนที่จะเป็นผู้ตามตลาด ซึ่งจะช่วยให้การจัดเก็บรายได้เข้าสู่งบประมาณเป็นไปอย่างเพียงพอ ถูกต้อง และทันเวลา พร้อมทั้งปกป้องสิทธิของผู้ลงทุนในโครงการและประชาชน"
จุง ทิน
[โฆษณา_2]
ลิงก์แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)