การควบรวมและซื้อกิจการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรไปในทิศทางใด?

TPO - สิ่งที่ตลาดขาดแคลนในโครงการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้น ไม่ใช่เพียงแค่ที่ดินสำรอง หรือกระแสเงินสดเท่านั้น นักลงทุนจะพร้อมสำหรับการลงทุนระยะยาวอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อพวกเขาเข้าใจสิทธิ หน้าที่ และความมั่นคงของสิทธิเหล่านั้นอย่างชัดเจนหลังจากผ่านไปหลายปีแล้ว

กฎระเบียบที่ทับซ้อนกัน

ในการสัมมนาเรื่อง "กฎหมายว่าด้วยกิจกรรมทางการเงินเกี่ยวกับการโอน การลงทุน และการนำเงินทุนเข้ามาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม" นาย Tran Son Vu ประธานสมาคมวิจัยและให้คำปรึกษาด้านนโยบายกฎหมายสำหรับการลงทุนในเวียดนาม กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความจำเป็นในการปรับโครงสร้างอย่างแข็งแกร่งหลังจากช่วงเวลาที่มีความผันผวนอย่างมาก

นาย Tran Son Vu ได้กล่าวสุนทรพจน์ในงานสัมมนา

นายวูกล่าวว่า การปรับปรุงกรอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการ การลงทุน และกิจกรรมระดมทุนให้สมบูรณ์ยิ่งขึ้น จะไม่เพียงแต่ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เอาชนะความยากลำบากได้เท่านั้น แต่ยังจะช่วยสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนที่โปร่งใส ปลอดภัย และยั่งยืนยิ่งขึ้นอีกด้วย

นายวูกล่าวว่า "ตลาดต้องการกรอบกฎหมายที่ชัดเจนและสอดคล้องกัน เพื่อรับประกันสิทธิอันชอบธรรมของรัฐ ภาคธุรกิจ และนักลงทุน พร้อมทั้งปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรที่ดินในระยะการพัฒนาใหม่"

ในขณะเดียวกัน นายบุย ดัง ดุง อดีตรองประธานคณะกรรมการการเงินและงบประมาณของ รัฐสภา ประเมินว่ากฎระเบียบใหม่นี้มีส่วนช่วยเพิ่มความโปร่งใสในการโอนโครงการ สร้างพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการปรับโครงสร้างตลาด และดึงดูดเงินทุนลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ

อย่างไรก็ตาม นายดุงยังชี้ให้เห็นว่า กฎระเบียบที่ซ้ำซ้อนกันระหว่างกฎหมายที่ดิน กฎหมายการลงทุน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ โครงการหลายโครงการ แม้แต่โครงการที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์หรือปรับโครงสร้างใหม่ ก็ยังคงต้องใช้เวลาดำเนินการนาน เนื่องจากความแตกต่างในการบังคับใช้กฎหมายของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้น นายดุงจึงเสนอให้ศึกษาถึงกลไกที่จะอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อทำหน้าที่เป็นผู้ค้ำประกันหรือจัดตั้งบัญชีเอสโครว์ โดยเงินจากผู้ซื้อจะถูกหักโดยตรงเพื่อชำระภาษีที่ดินให้แก่รัฐในนามของผู้ขาย วิธีนี้จะช่วยปลดล็อกโครงการที่หยุดชะงักเนื่องจากนักลงทุนรายก่อนไม่สามารถชำระภาษีได้ พร้อมทั้งช่วยให้รัฐจัดเก็บภาษีได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน

ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องเร่งดำเนินการร่างกรอบกฎหมายสำหรับการพัฒนากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทุนหุ้นเอกชนให้แล้วเสร็จโดยเร็ว กองทุนเหล่านี้จะเป็นรากฐานทางการเงินที่มั่นคง ทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อมืออาชีพในการรวมโครงการที่กระจัดกระจายเข้าด้วยกันผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ ลดการพึ่งพาเงินกู้จากธนาคารมากเกินไป

โครงการก่อสร้างใน จังหวัดดงไน ได้เริ่มต้นขึ้นแล้วบนที่ดินที่ได้มาจากการควบรวมกิจการ

นายดุงกล่าวว่า "ขั้นตอนทางด้านการบริหารหลังการโอนกรรมสิทธิ์จำเป็นต้องทำให้ง่ายขึ้น กระบวนการเปลี่ยนแปลงผู้ลงทุนในใบรับรองการลงทุนและใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินควรดำเนินการผ่านกลไกแบบครบวงจร เพื่อลดระยะเวลารอคอยและทำให้เงินทุนสามารถไหลเข้าสู่การบูรณะโครงการได้เร็วขึ้น"

เราควรทำอย่างไรดี?

ในทำนองเดียวกัน นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ปัจจุบันระบบ การเมือง โดยรวมมีความมุ่งมั่นอย่างมากที่จะขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบที่กำหนดให้โครงการที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดหรือบางส่วนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินนั้น กำลังสร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจต่างๆ

การจะได้ที่ดินสะอาดนั้น ธุรกิจต่างๆ ต้องลงทุนเงินทุนจำนวนมหาศาล แต่เมื่อถึงเวลาเริ่มดำเนินการ นักลงทุนหลายรายก็หมดเงินเสียก่อน เพราะกฎหมายกำหนดว่าโครงการต้องมีเอกสารสิทธิ์ครอบครองที่ดินจึงจะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงถูกบังคับให้ขายโครงการของตนก่อนกำหนด

อย่างไรก็ตาม เมื่อการโอนโครงการประสบปัญหา ธุรกิจต่างๆ มักหลีกเลี่ยงกฎระเบียบโดยการโอนหุ้นของบริษัท ในกรณีนี้ "แก่น" ของธุรกิจจะเปลี่ยนไป และเจ้าของใหม่ก็คือผู้ซื้อโครงการโดยแท้จริง ช่องโหว่นี้ไม่ได้ผิดโดยเนื้อแท้ เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามการโอนหุ้นของบริษัท แต่ก็มีความเสี่ยงในภายหลัง

ตามคำกล่าวของทนายความ Truong Anh Tu ประธานสำนักงานกฎหมาย TAT การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงแค่การโอนสินทรัพย์อีกต่อไป แต่ในหลายกรณีได้กลายเป็นเรื่องของการโอนกรอบกฎหมายทั้งหมดของโครงการด้วย นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมแง่มุมทางกฎหมายจึงกลายเป็นตัวกรองแรกสำหรับการไหลเวียนของเงินทุน

กฎระเบียบที่กำหนดให้ธุรกิจต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการทั้งหมดหรือบางส่วนนั้น กำลังสร้างความยากลำบากให้กับพวกเขา

ทนายความตู กล่าวว่า "ก่อนหน้านี้ สถาบันสินเชื่อสนใจมูลค่าของหลักประกันเป็นหลัก แต่ตอนนี้พวกเขาต้องการทราบว่าสิทธิในการใช้ที่ดินได้มาอย่างไร มีการชำระภาระผูกพันทางการเงินไปมากน้อยเพียงใด โครงการนั้นเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินสาธารณะหรือไม่ และสิทธิในทรัพย์สินเหล่านั้นสามารถคงความมั่นคงได้หรือไม่ในกรณีที่สภาพแวดล้อมทางกฎหมายเปลี่ยนแปลงไป"

ดังนั้น ในระหว่างกระบวนการตรวจสอบสถานะกิจการก่อนการควบรวมกิจการ ความเสี่ยงทางกฎหมายจะเริ่มสะท้อนออกมาโดยตรงในมูลค่าการทำธุรกรรม โครงการที่มีประวัติทางกฎหมายที่ซับซ้อนจะถูกประเมินค่าต่ำกว่าความเป็นจริง โครงการที่ยังไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินจะใช้เวลานานขึ้นในการเข้าถึงเงินทุน และโครงการที่มีประวัติทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจนจะผ่านกระบวนการตรวจสอบสถานะกิจการที่เข้มงวดและยาวนานกว่า

ตามที่นายตูระบุ สิ่งที่ตลาดขาดแคลนอยู่ในขณะนี้ อาจไม่ใช่ที่ดินหรือกระแสเงินสด นักลงทุนจะพร้อมสำหรับการลงทุนระยะยาวอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อพวกเขาเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตนอย่างชัดเจน และรู้ว่าสิทธิเหล่านั้นจะยังคงได้รับการคุ้มครองต่อไปอีกหลายปีหรือไม่

“นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมเรื่องราวที่สำคัญที่สุดในตลาดการควบรวมและซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่การแข่งขันเพื่อครอบครองที่ดินมากขึ้นอีกต่อไป แต่เป็นการสร้างสิทธิในทรัพย์สินที่โปร่งใส มั่นคง และน่าเชื่อถือมากขึ้น นั่นคือการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปัจจุบัน” ทนายความตู กล่าว

ที่มา: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo