การไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างถือเป็น 'ข้อได้เปรียบ' ของ Gamuda Land เมื่อต้องขึ้นศาล?

เซ็นสัญญาขาย 3 ปี ลูกค้ารับเฉพาะเงินต้นเท่านั้น

ตามคำพิพากษาชั้นต้นที่ 309/2022/DS-ST ลงวันที่ 14 พฤศจิกายน 11 เรื่อง "ข้อพิพาทเรื่องสัญญาซื้ออพาร์ทเมนต์" ของศาลประชาชนเขต Tan Phu นาย N.L.V - ลูกค้าซื้อบ้านในโครงการอพาร์ทเมนต์ A2022 – Diamond Alnata (เป็นของบริษัท Celadon City – Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Tan Phu District, Ho Chi Minh City) ฟ้องร้องผู้ลงทุน บริษัท Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) ) ในข้อหาละเมิดเงื่อนไขของสัญญา

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หลังจากลงนามในสัญญาซื้อในเดือนมิถุนายน 6 นาย V. ได้ชำระเงินงวด Gamuda Land 2019 งวดเป็นจำนวนเงินรวมกว่า 3 พันล้านดองเวียดนาม โดยมีกำหนดเส้นตายในการส่งมอบอพาร์ทเมนท์จนถึงวันที่ 1,7 สิงหาคม 7 งวดที่ 8 นายวีได้เตรียมการเงินครบถ้วนแต่ไม่ได้รับแจ้งการชำระเงินจากผู้ลงทุน ลูกค้ารายนี้ได้ส่งเอกสารขอให้ Gamuda Land ออกหนังสือแจ้งการชำระเงินครั้งต่อไปตามที่ตกลงกัน

เมื่อวันที่ 16 กันยายน 9 Gamuda Land ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษรโดยอ้างถึงปัญหาทางการเงินจึงไม่ได้ออกหนังสือแจ้งการชำระเงินเพิ่มเติมและขอระงับการชำระเงินจนกว่าการก่อสร้างชั้น 2020 จะแล้วเสร็จ นักลงทุนรายนี้ยังเสนอให้เจรจาเพื่อปรับเวลาการส่งมอบบ้าน และได้รับส่วนลดแต่ไม่ได้ระบุระยะเวลาในการปรับ

เนื่องจากเขาไม่เห็นด้วยกับคำขอข้างต้น นาย V. จึงส่งคำตอบเป็นลายลักษณ์อักษรไปยัง Gamuda Land และกล่าวว่าปัญหาทางการเงินไม่ใช่เหตุสุดวิสัย นอกจากนี้ การส่งมอบบ้านล่าช้าจะส่งผลกระทบต่อที่พักและธุรกิจของครอบครัวมิสเตอร์วี

นายวียังกล่าวอีกว่าตอนที่ส่งมอบบ้านตามที่ระบุไว้ในสัญญา Gamuda Land ไม่ตอบสนองต่อความล่าช้าในการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 8 ตามเงื่อนไขข้อผูกพันในสัญญาซื้อ นายวี ได้ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาฝ่ายเดียวและเรียกร้องค่าชดเชยตามเงื่อนไขที่ตกลงกันโดย Gamuda Land ความล่าช้าในการส่งมอบห้องชุด อย่างไรก็ตาม ภายในวันที่ 2021 พฤศจิกายน 9 Gamuda Land จะคืนเฉพาะจำนวนเงินต้นที่ได้รับโดยไม่มีการลงโทษการละเมิดสัญญาใดๆ แม้ว่าลูกค้าจะส่งจดหมายสอบถามมา แต่ Gamuda Land ก็ไม่ตอบกลับ

ในการพิจารณาคดีครั้งแรก โดยผ่านการพิจารณาคดีและศึกษาเอกสารคดี คณะกรรมการพิจารณาคดี (ผู้พิพากษา) ของศาลประชาชนเขต Tan Phu กล่าวว่า Gamuda Land ส่งมอบห้องชุดให้กับ Mr. V. ตัวแทนของบริษัทนี้ล่าช้า กล่าวว่า เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ความคืบหน้าในการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม เวลาในการจำกัดการเคลื่อนไหวของประชาชนและจำกัดกิจกรรมสาธารณะนั้นเป็นเพียงช่วงเวลาสั้นๆ ในปี 2021 เท่านั้น

ก่อนหน้านี้ในเดือนพฤษภาคม 5 Gamuda Land ได้ออกเอกสารขอขยายเวลาการส่งมอบบ้านจนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2020 ซึ่งพิสูจน์ว่าความคืบหน้าในการก่อสร้างของบริษัท Gamuda Company มีความล่าช้าเมื่อเทียบกับภาระผูกพันตามสัญญา ไม่ถึงจนกว่าโรคระบาดจะสงบลง

ตามข้อตกลงในสัญญาซื้ออพาร์ทเมนท์กำหนดเส้นตายในการส่งมอบอพาร์ทเมนท์คือเดือนสิงหาคม 8 โดยขณะนี้งานก่อสร้างจะต้องเสร็จสมบูรณ์ ดังนั้นเมื่อเกิดโรคระบาด ระยะเวลา Social Distancing (ตั้งแต่ 2021 พฤษภาคม 31 ถึง 5 กันยายน 2021) จะส่งผลต่อระดับความสำเร็จของโครงการเท่านั้น

ในส่วนของการพิจารณาคดี ศาลประชาชนเขต Tan Phu ยอมรับคำขอฟ้องร้องของ Mr. N.L.V บางส่วน โดยกำหนดให้ Gamuda Land จ่ายค่าปรับให้ Mr. V. มากกว่า 500 ล้าน VND สำหรับการละเมิด (30% ของจำนวนเงินทั้งหมดที่จ่ายตามเงื่อนไข ของคดีความ) สัญญา) และดอกเบี้ยเงินต้นล่าช้า

อย่างไรก็ตาม ข้อพิพาทระหว่าง Mr. V. และ Gamuda Land ไม่ได้หยุดอยู่แค่นั้น ในช่วงต้นเดือนมกราคม พ.ศ. 1 ศาลประชาชนนครโฮจิมินห์ได้เปิดการพิจารณาอุทธรณ์หลังจากการอุทธรณ์จาก Gamuda Land ในการพิจารณาคดีครั้งนี้ ตัวแทนสำนักงานอัยการแห่งนครโฮจิมินห์กล่าวว่าความล่าช้าในการส่งมอบอพาร์ทเมนท์ของ Gamuda Land นั้นเกี่ยวข้องกับเหตุสุดวิสัยของการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-2023

ศาลประชาชนนครโฮจิมินห์ยอมรับคำอุทธรณ์ของนาย V. บางส่วน โดยกำหนดให้ Gamuda Land จ่ายดอกเบี้ยสำหรับการชำระคืนเงินต้นล่าช้ากว่า 10 ล้านดองเวียดนาม โดยไม่ยอมรับค่าปรับการละเมิด 30% ตามเงื่อนไขสัญญา เหมือนศาลชั้นต้นผู้พิพากษาประกาศ

ขอยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายเพราะขายบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต?

จากเนื้อหาของการทดลองข้างต้น ผู้ซื้อบ้านบางรายในโครงการศิลาดลซิตี้ฟ้องร้องนักลงทุนโดยอ้างว่าตัวแทนของ Gamuda Land ให้ข้อโต้แย้งที่แปลกประหลาดเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายสิทธิซึ่งเป็นประโยชน์ต่อลูกค้า เนื่องจากโครงการนี้ก่อสร้างโดยไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาซื้อขายจึงมีเพียงคืนเงินต้นที่ลูกค้าชำระไปเท่านั้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในการพิจารณาคดีครั้งแรก ตัวแทนของ Gamuda Land ขอให้คณะลูกขุนยกเลิกสัญญาซื้ออพาร์ทเมนท์เป็นโมฆะ เหตุผลที่ให้ไว้คือในขณะที่ลงนามในสัญญา บริษัท Gamuda ยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากหน่วยงานผู้มีอำนาจ ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขายอพาร์ทเมนต์ระหว่างทั้งสองฝ่ายจึงเป็นโมฆะนับแต่เวลาที่สรุปผล การแก้ไขผลที่ตามมาจากสัญญาที่ไม่ถูกต้องคือการคืนสิ่งที่ได้รับให้กันและกัน

Gamuda Land ได้ส่งคืน Mr. V. เป็นจำนวนเงินมากกว่า 1,7 พันล้าน VND หากนาย V. ตกลงที่จะประนีประนอม Gamuda Land จะสนับสนุนเงินจำนวน 400 ล้านดองเวียดนามเพื่อช่วยให้ท่าเรือยุติข้อพิพาท หากไม่ตกลงประนีประนอม บริษัท Gamuda ขอให้คณะลูกขุนแก้ไขปัญหาตามบทบัญญัติของกฎหมาย

ในมุมมองของนักลงทุน นายวีกล่าวว่าเขาซื้ออพาร์ทเมนต์ของกามูดาแลนด์ผ่านนายหน้าของบริษัท และมีความมั่นใจในชื่อเสียงของบริษัท ดังนั้นเขาจึงไม่ได้ศึกษาด้านกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน เมื่อบริษัทเสนอขายอพาร์ทเมนท์ บริษัทมุ่งมั่นที่จะให้การค้ำประกันทางกฎหมายแก่ลูกค้า เหตุผลของบริษัท Gamuda ในการประกาศสัญญาเป็นโมฆะเมื่อทำสัญญากับ Mr. Van และ Mrs. Vy นั้นไม่มีมูลความจริง

เมื่อถึงเวลาที่ศาลประนีประนอม Gamuda Land เพิ่งจัดเตรียมใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้ในเดือนพฤษภาคม 5 แก่ศาล แสดงให้เห็นว่านายวีซึ่งเป็นผู้ซื้ออพาร์ทเมนท์ไม่ทราบว่ากามูดาแลนด์ลงนามในสัญญากับลูกค้าเมื่อใดโดยไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง ดังนั้นจึงไม่ใช่เหตุให้สัญญาเป็นโมฆะในขณะที่สรุปผล นายวีจึงไม่ยอมรับการไกล่เกลี่ย

ตามที่นาย P.D.T ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ทเมนต์ที่ A5 Apartment Complex ซึ่งขณะนี้กำลังเตรียมฟ้องร้อง Gamuda Land ในศาลกล่าวว่า: "หลังจากทราบเกี่ยวกับเนื้อหาของการพิจารณาคดีของ Mr. V. เจ้าของ นักลงทุนร้องขอ ยกเลิกสัญญาเพราะเขาเซ็นสัญญาโดยไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างทำให้เราหมดความเชื่อใจและสัญญาจะไม่ไปไหนแน่นอน ดังนั้นผมจะรอคำตัดสินของศาลในเร็วๆ นี้ครับ เนื่องจากการละเมิดของ Gamuda Land ได้รับการจัดการโดยเจ้าหน้าที่ จึงมีการกำหนดระยะเวลาล่าช้าในการส่งมอบไว้อย่างชัดเจน การอ้างสิทธิ์ของฉันและสิทธิ์ของลูกค้าจำนวนหนึ่งในช่วงเซสชั่นที่กำลังจะมาถึงจะต้องให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันมากอย่างแน่นอน เป็นไปไม่ได้ที่เราจะปล่อยให้พวกเขาเก็บเงินจำนวนมากของเราไว้เป็นเวลาหลายปี เพียงแต่จะได้รับจำนวนเงินต้นที่แน่นอนคืนเนื่องจากความผิดพลาดของนักลงทุนเอง"

เมื่อวันที่ 13 เมษายน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกคำตัดสินเพื่อคว่ำบาตรที่ดิน Gamuda สำหรับการละเมิดที่เกิดขึ้นในโครงการเขตเมือง Celadon City ผู้ลงทุนรายนี้ละเมิดสัญญาเมื่อลงนามในสัญญาซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ที่อพาร์ทเมนต์ A4 ของโครงการนี้โดยไม่มีเอกสารจากกรมก่อสร้างแจ้งให้พวกเขาทราบถึงคุณสมบัติในการขายและเช่าบ้านที่จะจัดตั้งขึ้นในอนาคตตามข้อบังคับ กฎหมาย .

ตามข้อ 4 มาตรา 58 ของพระราชกฤษฎีกาที่ 16 ปี 2022 ของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนโฮจิมินห์ได้ตัดสินใจปรับ Gamuda Land 900 ล้านดองเวียดนาม เนื่องจากมีพฤติกรรมการระดมเงินทุนที่ไม่เหมาะสม

นอกจากนี้บริษัทนี้ยังต้องมีมาตรการแก้ไขเพื่อชำระคืนเงินทุนที่ระดมมาอย่างไม่เหมาะสม ระยะเวลาในการดำเนินมาตรการแก้ไขคือ 10 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งคำวินิจฉัย บริษัทนี้เป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายทั้งหมดสำหรับการจัดระเบียบและดำเนินมาตรการแก้ไข