นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้สั่งการให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับ กระทรวงก่อสร้าง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อศึกษาการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน (LUR) การจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินมีวัตถุประสงค์เพื่อสถาปนามติที่ 18 ของการประชุมกลางครั้งที่ 5 สมัยที่ 13 เกี่ยวกับการสร้างนวัตกรรมและปรับปรุงสถาบันและนโยบายอย่างต่อเนื่อง การปรับปรุงประสิทธิภาพและประสิทธิผลของการจัดการและการใช้ที่ดิน สร้างแรงผลักดันเพื่อเปลี่ยนประเทศของเราให้เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีรายได้สูง
สัญญาณบวก
จนถึงขณะนี้ กระทรวงและภาคส่วนที่เกี่ยวข้องยังคงอยู่ในระหว่างการศึกษาวิจัยการจัดตั้งการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดิน ดังนั้นจึงไม่มีข้อมูลมากนักที่จะนำเสนอ อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญและบริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างยอมรับว่านี่เป็นนโยบายที่ถูกต้อง สร้างสรรค์ และดีสำหรับตลาด
ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและอสังหาริมทรัพย์ ดร. Pham Anh Khoi กล่าวว่าเวียดนามมีตลาดหลักทรัพย์ ตลาดสินค้าโภคภัณฑ์ และตลาดพันธบัตรที่เพิ่งจัดตั้งขึ้นใหม่แล้ว ซึ่งทั้งหมดนี้ดำเนินการได้ดีมาก ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ผู้ซื้อและผู้ขายไม่ต้อง "ตั้งราคาสูงเกินไป" ในขณะที่ประหยัดเวลาและต้นทุนสำหรับทุกฝ่าย
นายคอยกล่าวว่า ในประเทศพัฒนาแล้ว ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์สูงถึง 99% ซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยน และไม่มีใครซื้อหรือขายกันโดยตรง ในเวียดนาม ตลาดซื้อขายส่วนตัวส่วนใหญ่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตโดยไม่มีสิทธิใช้ (อพาร์ตเมนต์ บ้านโครงการ) ในขณะที่บ้านพักอาศัยและสิทธิการใช้ที่ดินไม่มีการซื้อขายผ่านตลาดแลกเปลี่ยน
นาย Ngo Duc Son กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท DRH Holdings Joint Stock Company ประเมินว่านโยบายของ รัฐบาล ในการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินเป็นข้อมูลเชิงบวกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากเมื่อมีพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน ทรัพย์สินที่เป็นสิทธิการใช้ที่ดินจะต้องได้รับการตรวจสอบอย่างเข้มงวดจากคู่สัญญาก่อนทำธุรกรรม มีกลไกการทำธุรกรรมที่ชัดเจนและโปร่งใสเพื่อปกป้องความปลอดภัยของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ผู้ซื้อสามารถจัดตั้งสิทธิการใช้ที่ดินได้อย่างง่ายดายเพียงครั้งเดียวเมื่อรวมการรับรองและการจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อเข้าด้วยกัน จึงลดขั้นตอนการบริหารงานลง นอกจากนี้ พื้นที่ซื้อขายยังช่วยจัดการราคาที่ดินและคำนวณภาษีได้สะดวกยิ่งขึ้น จำกัดการสูญเสียในการยื่นแบบแสดงรายการภาษีและการชำระภาษี
นายทราน คานห์ กวาง กรรมการบริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์เวียดอันฮัว กล่าวว่า เมื่อดำเนินการเปิดพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน รัฐบาลอาจต้องการใช้ประโยชน์จากฟังก์ชันและคุณค่าทั้งหมดของทรัพย์สินสิทธิการใช้ที่ดิน เพื่อให้เกิดประโยชน์กับทุกฝ่าย
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อมีตลาดซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ประกอบการกองทุนที่ดินที่ต้องการทำธุรกรรมหรือร่วมมือกันก็จะสามารถหาพันธมิตรที่เหมาะสมได้อย่างง่ายดาย ความจริงแล้ว ความต้องการดังกล่าวมีมากมานานแล้ว แต่บางครั้งคู่สัญญาก็ไม่สามารถหากันได้ ผู้ประกอบการจำนวนมากต้องการพัฒนาโครงการ แต่การหาหน่วยงานที่มีกองทุนที่ดินที่เหมาะสม โดยเฉพาะกองทุนที่ดิน เพื่อการเกษตร นั้นเป็นเรื่องยากมาก
สำหรับบุคคลทั่วไปก็สามารถซื้อและขายสิทธิการใช้ที่ดินผ่านระบบกระดานซื้อขายได้ง่ายเช่นกัน หลีกเลี่ยงวิกฤตการณ์ ราคาพุ่ง แรงกดดันด้านราคา... ในขณะเดียวกัน รัฐบาลก็สะดวกมากในการจัดการธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ หลีกเลี่ยงการสูญเสียเงินภาษี เสียเวลาในขั้นตอนการตรวจสอบ การประเมินค่า... "ในความคิดของผม เราสามารถจินตนาการถึงกระดานซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินที่คล้ายกับรูปแบบการซื้อขายสินค้าโภคภัณฑ์ในปัจจุบัน ซึ่งกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นหน่วยงานจัดการ และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของท้องถิ่นจะเข้าร่วมในการดำเนินการ" - นายทราน คานห์ กวาง กล่าว
ผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจต่างเห็นพ้องต้องกันว่านโยบายการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินนั้นเป็นผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มาก ภาพ: TAN THANH
สิ่งที่สำคัญที่สุดคือกลไกการทำงาน
จากมุมมองขององค์กร นาย Ngo Duc Son กล่าวว่า เมื่อทำการวิจัยเกี่ยวกับการจัดตั้งและดำเนินการพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน หน่วยงานจัดการจะต้องพิจารณาประเด็นต่างๆ เช่น จะจัดระเบียบเครื่องมืออย่างไร กรณีทรัพย์สินที่เป็นสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมกรรมสิทธิ์บ้าน การทำธุรกรรมจะดำเนินการอย่างไร บุคคลและองค์กรจำเป็นต้องซื้อและขายสิทธิการใช้ที่ดินผ่านพื้นที่ซื้อขายหรือไม่ กฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน การรับรอง ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม ฯลฯ ยังคงมีผลบังคับใช้
ดร. Pham Anh Khoi กังวลเกี่ยวกับประเด็นอื่นๆ เช่น กลไกการดำเนินงานของห้องซื้อขายเป็นอย่างไร ใครจะเป็นผู้กำกับดูแล ห้องซื้อขายได้รับการสนับสนุนจากสังคมหรือบริหารจัดการโดยรัฐบาลหรือไม่ "สิ่งสำคัญคือการประชาสัมพันธ์และความโปร่งใสเพื่อดึงดูดผู้คน ธุรกิจ และองค์กรที่มีทรัพย์สินสิทธิการใช้ที่ดินให้เข้าร่วม นอกจากนี้ ยังต้องมีกลไกจูงใจและแรงจูงใจตามกลไกตลาดที่เหมาะสมที่จะดึงดูดผู้เข้าร่วมในห้องซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดิน รวมถึงนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมาก" นาย Khoi ยอมรับ
ในขณะเดียวกัน นาย Pham Lam รองประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามกล่าวว่า ยังเร็วเกินไปที่จะประเมินประสิทธิผลและผลกระทบของพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อยังไม่มีการสาธิตเนื้อหาที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม คำขอของรัฐบาลให้กระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้องศึกษาการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินถือเป็นก้าวสำคัญใหม่ที่ส่งเสริมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสและสะดวกสบายมากขึ้น "ปัญหาใหญ่ที่สุดของพื้นที่ซื้อขายนี้คือกลไกการดำเนินงานที่สมเหตุสมผลและเชื่อถือได้ในบริบทของปัญหาต่างๆ มากมายที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายสำหรับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ครบถ้วน" ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าว
ดร. Pham Anh Khoi เสนอแนะว่ารัฐบาลควรส่งเสริมการขจัดอุปสรรคและความยากลำบากในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะดำเนินการจัดตั้งพื้นที่ซื้อขาย เนื่องจากนี่เป็นเรื่องราวที่ค่อนข้างยาวเกี่ยวกับการจัดตั้งสิทธิในทรัพย์สินของบุคคลและธุรกิจก่อนที่จะกำหนดสิทธิการใช้ที่ดินในพื้นที่ซื้อขาย
“สิ่งสำคัญยังคงอยู่ที่กลไกการทำงาน เทคนิค และความถูกต้องตามกฎหมายที่จะทำให้ทุกอย่างราบรื่น นโยบายที่รัฐบาลกำหนดขึ้นล้วนเป็นผลดีต่อตลาด แต่บางครั้งก็สร้างกลไกของการขอและให้ หากการซื้อขายสิทธิการใช้ที่ดินผ่านระบบแลกเปลี่ยนมีกลไกของการขอและให้ ผู้เข้าร่วมย่อมลำบากแน่นอน ดังนั้น เมื่อรัฐบาลจัดระบบและดำเนินการแลกเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินแล้ว จำเป็นต้องมีกลไกที่ดีที่สุดสำหรับผู้เข้าร่วม โดยดึงดูดผู้เข้าร่วมด้วยการสนับสนุน ไม่ใช่บังคับ ซึ่งอาจนำไปสู่สถานการณ์การซื้อขายเพื่อผลประโยชน์ของตนเอง ซึ่งไม่สอดคล้องกับแนวทางเดิม”
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)