กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขผ่านแล้ว: ดึงดูดเงินทุนจากชาวเวียดนามโพ้นทะเลมากขึ้น

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 แบ่งสิทธิในการเข้าถึงที่ดินออกเป็น "บุคคลธรรมดา" และ "ชาวเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศ" อย่างไรก็ตาม มาตรา 3 มาตรา 4 ของกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ระบุว่าชาวเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศและเป็นพลเมืองเวียดนามมีสิทธิเต็มที่เกี่ยวกับที่ดินในฐานะพลเมืองเวียดนามในประเทศ

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ การขยายสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศซึ่งเป็นพลเมืองเวียดนาม รวมไปถึงกฎระเบียบในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน การสร้างเงื่อนไขให้พวกเขาเข้าร่วมโดยตรงในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ... ช่วยหลีกเลี่ยงข้อบกพร่องในอดีต เมื่อต้องการใช้ที่ดินในประเทศ ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศต้องขอให้ญาติในประเทศยืนชื่อของตนเพื่อทำธุรกรรมการโอน และเกิดข้อพิพาทมากมายจากการขอให้ใครสักคนยืนชื่อของตนเพื่อรับการโอนและจัดการสิทธิการใช้ที่ดินนี้

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะดึงดูดเงินทุนจากชาวเวียดนามโพ้นทะเลเพิ่มมากขึ้น (ภาพประกอบ: Cong Hieu)

ในงานสัมมนาเรื่องการซื้อบ้านสำหรับชาวต่างชาติและชาวเวียดนามโพ้นทะเลในปี 2566 นายปีเตอร์ ฮ่อง รองประธานถาวรสมาคมผู้ประกอบการชาวเวียดนามโพ้นทะเล กล่าวว่า ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากต้องการกลับบ้านเพื่อตั้งรกรากและลงทุน แต่ไม่รู้ว่าจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

เขากล่าวว่า มีชาวเวียดนามอยู่ต่างประเทศประมาณ 5.5 ล้านคน และมีคนรุ่น F2, F3 มากกว่า 1 ล้านคนที่พ่อ แม่ หรือปู่ย่าตายายเป็นชาวเวียดนาม ในจำนวนนี้มากกว่า 20% อยู่ในวัยเกษียณ ซึ่งส่วนใหญ่ต้องการกลับบ้านเกิดเพื่อใช้ชีวิต ลงทุน และผูกพันกับรากเหง้าของตนเองในบั้นปลายชีวิต

ผลสำรวจของ Ho Chi Minh City Real Estate Club (HREC) แสดงให้เห็นว่าชาวเวียดนามโพ้นทะเลราว 3 ล้านคนมีความจำเป็นต้องมีอสังหาริมทรัพย์เป็นของตัวเองเมื่อกลับมาใช้ชีวิตในเวียดนาม โดยคนส่วนใหญ่เลือกนครโฮจิมินห์

ตามข้อมูลของสมาคมผู้ประกอบการชาวเวียดนามในต่างประเทศ ปัจจุบันมีชาวเวียดนามในต่างประเทศที่เป็นนักธุรกิจและปัญญาชนที่มีคุณสมบัติสูงจำนวน 600,000 - 700,000 ราย (คิดเป็น 10 - 12% ของชุมชนชาวเวียดนามในต่างประเทศ)

หลายคนต้องการกลับบ้านเกิดเพื่อลงทุน ทำธุรกิจ หรืออยู่อาศัย ความต้องการซื้อบ้านในเวียดนามจึงมีสูงมาก เมื่อมีนโยบายเปิดกว้างมากขึ้น เงินโอนกลับประเทศจึงสามารถนำไปใช้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น ปัจจุบัน ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากต้องการตั้งรกรากในเวียดนาม แต่พวกเขาประสบปัญหาในการซื้อบ้าน เนื่องจากไม่รู้ว่าจะซื้อที่ไหน ราคาเท่าไหร่ และกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดิงห์ ให้ความเห็นว่าบทบัญญัตินี้สอดคล้องกับร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ดังนั้น ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศและยังคงถือสัญชาติ จึงมีสิทธิประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ เช่า หรือเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างได้เช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศ

ซึ่งจะทำให้ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการพัฒนาและสร้างความต้องการเพิ่มมากขึ้น นายดินห์วิเคราะห์

ก่อนหน้านี้ ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากต้องขอให้ญาติพี่น้องมายืนยันชื่อของตนเองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบต่างๆ เช่น การฟ้องร้องและข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขาดความโปร่งใสของกฎหมาย การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ได้สร้างความยุติธรรมระหว่างชาวเวียดนามโพ้นทะเลและชาวเวียดนามในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ด้วยกระแสเงินทุนที่ไหลเข้ามาจากชาวเวียดนามในต่างประเทศมากขึ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสัญญาณเชิงบวกมากขึ้น

นายหวอ หวุยญ ตวน เกียต ผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจของ CBRE เวียดนาม ได้ประเมินความต้องการซื้อบ้านในเวียดนามโดยชาวเวียดนามโพ้นทะเลว่า ความต้องการซื้อบ้านจากเงินโอนต่างประเทศมีสูงมาก ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา CBRE ดำเนินการธุรกรรมเกือบ 5,000 รายการ โดยสูงถึง 45% เป็นของลูกค้าชาวเวียดนามโพ้นทะเลและชาวต่างชาติ

“ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อุปทานที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนสูง หากเงื่อนไขการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติผ่อนคลายลง ก็จะกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้อย่างมาก ยิ่งไปกว่านั้น นี่ยังเป็นทางออกในการดึงดูดแรงงานและบุคลากรที่มีความสามารถ เมื่อคนเก่งๆ เดินทางมาเวียดนามเพื่อทำงานและพำนักอยู่ในเวียดนามเป็นเวลานาน พวกเขาย่อมมีความต้องการอาหารและที่พัก ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ” คุณ Kiet กล่าว

ดร. ดินห์ เดอะ เฮียน นักเศรษฐศาสตร์ ประเมินว่าก่อนหน้านี้ ชาวเวียดนามโพ้นทะเลที่ไม่มีสัญชาติเวียดนามจะไม่ได้รับสิทธิเช่นเดียวกับผู้ที่มีสัญชาติเวียดนาม อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ (ฉบับแก้ไข) ได้กำหนดเงื่อนไขให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลสามารถลงทุนและซื้อบ้านได้

คุณเหียนกล่าวว่า กฎหมายปัจจุบันอนุญาตให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลซื้อบ้านในเวียดนามได้ อย่างไรก็ตาม ปัญหาคือขั้นตอนและเอกสารที่ซับซ้อนในการพิสูจน์ถิ่นกำเนิดของชาวเวียดนามทำให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลไม่เต็มใจ

นอกจากนี้ แม้ว่ากฎระเบียบจะอนุญาตให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามได้ แต่หลายคนต้องมอบอำนาจให้ญาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ดังนั้น คุณเหียนจึงให้ความเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย (ฉบับแก้ไข) ก่อนหน้านี้ ได้สร้างความเท่าเทียมกันระหว่างบุคคลในประเทศและชาวเวียดนามโพ้นทะเลในการลงทุนและดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นายเหงียน อันห์ เกว ประธานกรรมการบริหารกลุ่ม G6 กล่าวว่า การขยายกฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างความเท่าเทียมกันระหว่างพลเมืองในประเทศและชาวเวียดนามโพ้นทะเลในการถือครองที่ดิน เมื่อได้รับอนุญาตให้ซื้อบ้าน มีสิทธิ์เป็นเจ้าของบ้าน และมีสิทธิ์ใช้ที่ดินเช่นเดียวกับพลเมืองในประเทศ พวกเขาจะโอนเงินกลับมาลงทุนและซื้อบ้านในเวียดนาม

ดังนั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีความต้องการจากชาวเวียดนามในต่างประเทศเพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ที่เกินความต้องการมีมากขึ้น ผู้ประกอบการเหล่านี้จะสามารถลงทุนในการสร้างบ้านและงานก่อสร้างเพื่อขาย เช่า และเช่าซื้อ รวมถึงลงทุนในการสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการโอนและให้เช่า

เฉา อันห์

แหล่งที่มา