เอ็มแอนด์เออสังหาฯ รอคลื่นลูกใหญ่ปลายปี

ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการบันทึกข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัยเพียงไม่กี่รายการ อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดนี้จะเร่งตัวขึ้นในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้

ปิดข้อตกลงไม่กี่ข้อแล้ว

แม้ว่าแรงกดดันการขายจะยังคงสูงมาก แต่ตลาด M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ยังคงค่อนข้างเงียบสงบ โดยมีการปิดดีลเพียงไม่กี่รายการ ตัวอย่างเช่น เมื่อสิ้นเดือนมิถุนายน 2024 บริษัท พัทธดัต เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ได้อนุมัติการโอนหุ้นทั้งหมด 49% ในบริษัท BIDICI ด้วยราคาโอนไม่ต่ำกว่า 130% ของมูลค่าที่ตราไว้ (10,000 ดองเวียดนาม/หุ้น)

สี่วันต่อมา Phat Dat ประสบความสำเร็จในการโอนหุ้น 25% ของบริษัท BIDICI ให้กับบุคคลหนึ่งด้วยมูลค่า 769,500 ล้านดอง และอัตราส่วนการเป็นเจ้าของของ Phat Dat ใน BIDICI ลดลงจาก 49% เหลือ 24% ด้วยข้อตกลงนี้ Phat Dat รายงานกำไร 50,000 ล้านดองในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 แม้ว่ารายรับจะบันทึกเพียงกว่า 8,300 ล้านดองก็ตาม

ทราบกันว่า BIDICI ก่อตั้งขึ้นในเดือนตุลาคม 2020 โดยมีโครงการลงทุนในที่ดินอพาร์ทเมนต์สูง Subdivision 9 ที่เป็นของเขตเมือง ท่องเที่ยวเชิงนิเวศ Nhon Hoi (Binh Dinh) ซึ่ง Phat Dat ชนะการประมูลในเดือนมิถุนายน 2019

สำหรับกลุ่ม Nam Long หลังจากที่เกิดความล่าช้าหลายครั้งเนื่องจากปัญหาในการอัปเดตขั้นตอนการรับรองการลงทุน ในเดือนมิถุนายน 2547 บริษัทแห่งนี้ก็ได้เสร็จสิ้นการถ่ายโอนเงินทุนร้อยละ 25 ของโครงการ Paragon Dai Phuoc (หรือเรียกอีกอย่างว่า Nam Long Dai Phuoc) ให้กับพันธมิตร Nishi Nippon Railroad (ประเทศญี่ปุ่น) ซึ่งมีมูลค่า 662 พันล้านดอง

โครงการพารากอน ไดฟุก มีขนาดพื้นที่ 45 ไร่ ตั้งอยู่บนเกาะไดฟุก (จังหวัด ด่งนาย ) โดยที่จริงแล้ว ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา Nam Long Group ได้รับเงินจำนวนดังกล่าวแล้ว ซึ่งเป็นเงินมัดจำสำหรับการโอนหุ้น 25% ที่ Paragon Dai Phuoc ด้วยการเสร็จสิ้นข้อตกลงนี้ ทำให้ Nam Long หลีกเลี่ยงการขาดทุนในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 ซึ่งรายได้รวมลดลงเกือบ 74% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

นอกเหนือจากสองข้อตกลงที่กล่าวถึงข้างต้น ตลาดยังบันทึกข้อตกลงอื่นๆ อีกหลายรายการ เช่น การที่ Kim Oanh Group ร่วมมือกับ 3 บริษัท ได้แก่ Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi และ NTT Urban Development เพื่อพัฒนาโครงการ The OneWorld ในบิ่ญเซือง

โครงการ One World มีขนาดเกือบ 50 เฮกตาร์ โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 1 พันล้านเหรียญสหรัฐ โครงการได้แบ่งออกเป็นโครงการองค์ประกอบจำนวน 6 โครงการ นักลงทุนมีแผนที่จะก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกล่วงหน้า รวมถึงศูนย์การประชุมและนิทรรศการ ห้างสรรพสินค้าอีออน โรงแรมระดับ 5 ดาว และโรงเรียนระดับนานาชาติ ผลิตภัณฑ์เหล่านี้จะเปิดตัวสู่ตลาดในปี 2025

ขณะเดียวกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังได้บันทึกข้อตกลงที่บริษัท Tripod Technology Corporation เข้าซื้อที่ดินอุตสาหกรรมขนาด 18 เฮกตาร์ในบ่าเรีย-หวุงเต่า จาก Sonadezi Chau Duc อีกด้วย

ด้วยทุนการลงทุน 250 ล้านเหรียญสหรัฐ โรงงาน Electronic Tripod Vietnam (Chau Duc) มีส่วนสนับสนุนในการบรรลุแผนการขยายตัวและพัฒนาอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ไฮเทคของ Tripod Technology Group นอกจากนี้ยังถือเป็นโครงการเทคโนโลยีขั้นสูงที่ใหญ่ที่สุดในเขตอุตสาหกรรม Chau Duc จนถึงปัจจุบัน

ความคาดหวังของการเร่งความเร็ว

แรงกดดันด้านการขายยังคงสูงมาก และการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ถือเป็นทางออกที่จะช่วยให้ธุรกิจสามารถเอาชนะความยากลำบากเฉพาะหน้าได้ชั่วคราว โดยเฉพาะเมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม คาดว่าจะสามารถเคลียร์ขั้นตอนทางกฎหมายได้ จึงทำให้ขั้นตอนการซื้อขายโครงการรวดเร็วขึ้น

หลังจากที่ได้วางแผนขายโครงการมาเป็นเวลานาน แต่ไม่ประสบผลสำเร็จ คณะกรรมการบริษัท Van Phat Hung ก็ได้มีมติอนุมัติการโอนหุ้น 99% ของบริษัท Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) ซึ่งเป็นนักลงทุนในโครงการ Nhon Duc Nha Be Residential Area (HCMC) เป็นที่เรียบร้อยแล้ว นี่ก็เป็นเป้าหมายทางธุรกิจหลักของบริษัทในปี 2024 เช่นกัน

กฎระเบียบใหม่ที่เปิดกว้างมากขึ้นถือเป็นพื้นฐานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่จะต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติที่แข็งแกร่งในอนาคตอันใกล้นี้

ทนายความ เหงียน ตรุค เฮียน สมาชิกบริษัทกฎหมายเวียดนามอินเตอร์เนชั่นแนล ลอว์ เฟิร์ม (VILAF)

ในความเป็นจริง ตั้งแต่ปี 2021 Lotte Land ได้โอนเงิน 200,000 ล้านดองให้กับ Van Phat Hung เพื่อล่วงหน้าในการซื้อหุ้น 55% ของ Nha Be Land แต่ตามที่ผู้นำขององค์กรนี้กล่าว ในช่วงเวลาที่ยากลำบากล่าสุด การรอให้กฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ รวมถึงการพึ่งพาการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกต่างๆ ทำให้กระบวนการดำเนินการล่าช้าลง

นายฟุง เดียน ตง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วัน พัท หุ่ง กล่าวว่า ส่วนที่สำคัญที่สุดในการดำเนินการโอนเงินทุนให้แล้วเสร็จนั้น อยู่ที่ประเด็นทางกฎหมายของโครงการ โดยเฉพาะการอนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การดำเนินโครงการตามขั้นตอนทางกฎหมายต้องรอการอนุมัติจากทางการ ทำให้ระยะเวลาดำเนินการล่าช้า ส่งผลให้โครงการส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ รวมถึงโครงการข้างต้นของบริษัทด้วย

อย่างไรก็ตาม มีแนวโน้มว่าโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Nhon Duc Nha Be จะได้รับการอนุมัติให้ลงทุนในไตรมาสที่ 3 ของปี 2567 หลังจากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ นี่ถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นไม่เพียงแต่สำหรับ Lotte Land เท่านั้นแต่ยังรวมถึงพันธมิตรรายอื่นที่สนใจด้วยที่จะดำเนินการโอนได้

นอกเหนือไปจากข้อกำหนดทางกฎหมาย ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับโครงการ M&A ที่ประสบความสำเร็จ นโยบายในกฎหมายฉบับใหม่ยังเปิดโอกาสมากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติอีกด้วย

ตัวอย่างเช่น กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ระบุว่านักลงทุนที่โอนโครงการจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ รวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าบริการที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน หลังจากเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนเงินและปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมการโอนแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับสมุดสีชมพู

ต่างจากเดิมที่หลังจากเสร็จสิ้นภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินแล้ว นักลงทุนจะต้องใช้เวลานานเพื่อรับสมุดสีชมพูและการส่งมอบที่ดิน นี่ถือเป็นประเด็นใหม่ที่เป็นบวกและคาดว่าจะช่วยเร่งกระบวนการปฏิบัติตามขั้นตอนการโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เร็วขึ้น

ทนายความ Nguyen Truc Hien สมาชิกสำนักงานกฎหมายนานาชาติเวียดนาม (VILAF) ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในและต่างประเทศมาโดยตลอด แต่ในอดีตมีอุปสรรคมากมาย โดยเฉพาะอุปสรรคทางกฎหมาย ที่ทำให้ไม่สามารถดำเนินกิจกรรม M&A ของโครงการได้สำเร็จ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังเพิ่มสิทธิประโยชน์ต่างๆ มากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติ เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม เขตเทคโนโลยีขั้นสูง การใช้ที่ดินเนื่องจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และการขยายวิธีการรับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับบริษัทที่ลงทุนจากต่างชาติ

“กฎระเบียบใหม่ที่เปิดกว้างมากขึ้นถือเป็นพื้นฐานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามที่จะต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากในอนาคตอันใกล้นี้” นางเฮียนเน้นย้ำ

ที่มา: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html