M&A อสังหาฯ รอคลื่นใหญ่ปลายปี

ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีบันทึกข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เพียงเล็กน้อยในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดนี้จะเร่งตัวขึ้นในช่วงหลายเดือนสุดท้ายของปี เมื่อกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้

ปิดข้อตกลงไม่กี่ข้อ

แม้ว่าแรงขายจะยังคงสูงมาก แต่ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ยังคงค่อนข้างเงียบเหงา โดยมีการปิดดีลเพียงไม่กี่รายการ ยกตัวอย่างเช่น เมื่อปลายเดือนมิถุนายน 2567 บริษัท พัท ดัต เรียลเอสเตท ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ สต็อก ได้อนุมัตินโยบายการโอนหุ้นทั้งหมด 49% ของบริษัท BIDICI ในราคาโอนไม่ต่ำกว่า 130% ของมูลค่าที่ตราไว้ (10,000 ดองเวียดนาม/หุ้น)

สี่วันต่อมา พัท ดัต ประสบความสำเร็จในการโอนหุ้น 25% ของบริษัท BIDICI ให้แก่บุคคลทั่วไปในราคา 769.5 พันล้านดอง ทำให้อัตราส่วนการถือครองหุ้นของพัท ดัต ใน BIDICI ลดลงจาก 49% เหลือ 24% ธุรกรรมนี้ทำให้พัท ดัต รายงานกำไร 50 พันล้านดองในไตรมาสที่สองของปี 2567 แม้ว่ารายได้จะบันทึกได้เพียงกว่า 8.3 พันล้านดองเท่านั้น

เป็นที่ทราบกันว่า BIDICI ก่อตั้งขึ้นในเดือนตุลาคม 2020 โดยมีโครงการลงทุนในที่ดินอพาร์ทเมนต์สูง Subdivision 9 ในพื้นที่เขตเมือง ท่องเที่ยวเชิงนิเวศ Nhon Hoi (Binh Dinh) ซึ่ง Phat Dat เป็นผู้ชนะการประมูลในเดือนมิถุนายน 2019

สำหรับ Nam Long Group หลังจากที่เกิด "ความล่าช้า" หลายครั้งเนื่องจากปัญหาในขั้นตอนการอัปเดตใบรับรองการลงทุน ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2547 บริษัทแห่งนี้ได้เสร็จสิ้นการโอนเงินทุนร้อยละ 25 ในโครงการ Paragon Dai Phuoc (หรือที่เรียกว่า Nam Long Dai Phuoc) ให้กับพันธมิตร Nishi Nippon Railroad (ญี่ปุ่น) ซึ่งมีมูลค่า 662 พันล้านดอง

โครงการพารากอน ไดฟุก มีพื้นที่ 45 เฮกตาร์ ตั้งอยู่บนเกาะไดฟุก (จังหวัด ด่งนาย ) ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2565 นัมลอง กรุ๊ป ได้รับเงินจำนวนดังกล่าว ซึ่งเป็นเงินมัดจำเพื่อโอนหุ้น 25% ของพารากอน ไดฟุก ความสำเร็จของข้อตกลงนี้ทำให้นัมลองสามารถหลีกเลี่ยงภาวะขาดทุนในไตรมาสที่สองของปี พ.ศ. 2567 ซึ่งรายได้รวมลดลงเกือบ 74% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

นอกเหนือจากสองข้อตกลงที่กล่าวถึงข้างต้น ตลาดยังบันทึกข้อตกลงอื่นๆ อีกหลายรายการ เช่น Kim Oanh Group ร่วมมือกับ 3 บริษัท ได้แก่ Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi และ NTT Urban Development เพื่อพัฒนาโครงการ The One World ใน บิ่ญเซือง

โครงการวันเวิลด์มีพื้นที่เกือบ 50 เฮกตาร์ ด้วยเงินลงทุนรวมกว่า 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ โครงการนี้แบ่งออกเป็น 6 โครงการย่อย นักลงทุนวางแผนที่จะก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ซึ่งรวมถึงศูนย์การประชุมและนิทรรศการ ห้างสรรพสินค้าอิออน โรงแรมระดับ 5 ดาว และโรงเรียนนานาชาติ โดยผลิตภัณฑ์เหล่านี้จะเปิดตัวสู่ตลาดในปี พ.ศ. 2568

ในขณะเดียวกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังได้บันทึกข้อตกลงที่บริษัท Tripod Technology Corporation เข้าซื้อที่ดินอุตสาหกรรม 18 เฮกตาร์ในบ่าเรีย-หวุงเต่าจาก Sonadezi Chau Duc อีกด้วย

ด้วยเงินลงทุน 250 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โรงงานอิเล็คทรอนิกส์ ไทรพอด เวียดนาม (เจิ่วดึ๊ก) มีส่วนช่วยผลักดันแผนการขยายและพัฒนาอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ไฮเทคของไทรพอด เทคโนโลยี กรุ๊ป ให้เป็นจริง นอกจากนี้ยังเป็นโครงการไฮเทคที่ใหญ่ที่สุดในนิคมอุตสาหกรรมเจิ่วดึ๊กจนถึงปัจจุบัน

ความคาดหวังของการเร่งความเร็ว

แรงกดดันด้านการขายยังคงมีอยู่มาก และการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ถือเป็นทางออกที่จะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เอาชนะความยากลำบากในปัจจุบันได้ชั่วคราว โดยเฉพาะเมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา คาดว่าจะทำให้ขั้นตอนทางกฎหมายต่างๆ ชัดเจนขึ้น จึงทำให้ขั้นตอนการซื้อขายโครงการรวดเร็วขึ้น

หลังจากวางแผนขายโครงการมาเป็นเวลานาน แต่ไม่ประสบความสำเร็จ คณะกรรมการบริษัทวันพัทหุ่ง (Van Phat Hung) ก็ได้มีมติอนุมัตินโยบายการโอนหุ้น 99% ของบริษัท Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) ซึ่งเป็นผู้ลงทุนในโครงการ Nhon Duc Residential Area ใน Nha Be (HCMC) ซึ่งถือเป็นเป้าหมายหลักทางธุรกิจของบริษัทในปี 2567

กฎระเบียบใหม่ที่เปิดกว้างมากขึ้นถือเป็นพื้นฐานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามที่จะต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากในอนาคตอันใกล้นี้

ทนายความ Nguyen Truc Hien สมาชิกของ Vietnam International Law Firm Limited (VILAF)

ในความเป็นจริง ตั้งแต่ปี 2021 Lotte Land ได้โอนเงิน 200,000 ล้านดองให้กับ Van Phat Hung เพื่อล่วงหน้าในการซื้อหุ้น 55% ของ Nha Be Land แต่ตามที่ผู้นำขององค์กรนี้กล่าว ในช่วงเวลาที่ยากลำบากล่าสุด การรอให้มีกฎหมายใหม่บังคับใช้ รวมถึงการพึ่งพาการตัดสินใจของหน่วยงานและแผนกต่างๆ ทำให้กระบวนการดำเนินการล่าช้าลง

นายฟุง เดียน จ่อง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วัน ฟัต ฮุง กล่าวว่า สิ่งสำคัญที่สุดในการดำเนินการโอนเงินทุนให้แล้วเสร็จนั้น อยู่ที่ประเด็นทางกฎหมายของโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการอนุมัตินโยบายการลงทุนของโครงการ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กระบวนการทางกฎหมายของโครงการต้องรอให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องอนุมัติ ทำให้ระยะเวลาดำเนินการล่าช้าออกไป ส่งผลให้โครงการส่วนใหญ่ในนครโฮจิมินห์ รวมถึงโครงการข้างต้นของบริษัทต้องล่าช้าออกไปด้วย

อย่างไรก็ตาม มีแนวโน้มว่าโครงการที่อยู่อาศัย Nhon Duc Nha Be จะได้รับการอนุมัติให้ลงทุนได้ในไตรมาสที่สามของปี 2567 หลังจากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่มีผลบังคับใช้ ซึ่งถือเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับ Lotte Land และพันธมิตรอื่นๆ ที่สนใจ เพื่อให้สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้

นอกเหนือจากข้อกำหนดทางกฎหมาย ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับโครงการ M&A ที่ประสบความสำเร็จแล้ว นโยบายในกฎหมายฉบับใหม่ยังเปิดโอกาสมากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติอีกด้วย

เช่น พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ผู้ลงทุนที่โอนโครงการต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินของโครงการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าบริการต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน หลังจากดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์และปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อจะได้รับสมุดสีชมพู

ต่างจากเดิมที่หลังจากเสร็จสิ้นภาระผูกพันทางการเงินเกี่ยวกับที่ดินแล้ว นักลงทุนต้องใช้เวลาค่อนข้างนานในการขอหนังสือรับรองที่ดินและการส่งมอบที่ดิน นับเป็นประเด็นเชิงบวกและคาดว่าจะช่วยเร่งกระบวนการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เร็วขึ้น

ทนายความ Nguyen Truc Hien สมาชิกสำนักงานกฎหมายนานาชาติเวียดนาม (VILAF) ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศมาโดยตลอด แต่ในอดีตมีอุปสรรคมากมาย โดยเฉพาะอุปสรรคทางกฎหมาย ที่ทำให้ไม่สามารถดำเนินกิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการของโครงการได้สำเร็จ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังเพิ่มสิทธิประโยชน์มากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติ เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม เขตเทคโนโลยีขั้นสูง การใช้ที่ดินจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และการขยายวิธีการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับวิสาหกิจที่ลงทุนจากต่างชาติ

“กฎระเบียบใหม่ที่เปิดกว้างมากขึ้นถือเป็นพื้นฐานสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามที่จะต้อนรับการลงทุนจากต่างชาติจำนวนมากในอนาคตอันใกล้นี้” นางเฮียนเน้นย้ำ

ที่มา: https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html