ขายไม่ได้และไม่มีส่วนลด
รายงานล่าสุดของ Cushman & Wakefield ระบุว่าถนน Dong Khoi (เขต 1 นครโฮจิมินห์) อยู่อันดับที่ 13 ในรายชื่อถนนที่มีราคาขายปลีกแพงที่สุดในโลก โดยถนน Fifth Avenue ในนิวยอร์ก (สหรัฐอเมริกา) เป็นถนนที่มีราคาขายปลีกแพงที่สุดในโลก รองลงมาคือถนน Via Monte Napoleone ในมิลาน (อิตาลี) และถนน Tsim Sha Tsui ในฮ่องกง (จีน) เป็นถนนที่มีราคาขายปลีกแพงเป็นอันดับ 3 ของโลก รายงานระบุว่าค่าเช่าพื้นที่บนถนน Dong Khoi เทียบเท่ากับ 350 USD/m²/เดือน ตัวเลขนี้เพิ่มขึ้น 17% ในช่วงเวลาเดียวกัน และเพิ่มขึ้น 40% เมื่อเทียบกับก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19 ดังนั้น ค่าเช่าพื้นที่บนถนน Dong Khoi จึงสูงกว่าถนนที่แพงที่สุดในมิวนิก (เยอรมนี) อัมสเตอร์ดัม (เนเธอร์แลนด์) หรือกรุงเทพฯ (ประเทศไทย) ทำให้ถนน Dong Khoi อยู่อันดับที่ 13 ในรายชื่อถนนที่มีราคาขายปลีกแพงที่สุดในโลก
แม้ว่าจะไม่สามารถให้เช่าได้ แต่สถานที่หลายแห่งยังคงมีราคาค่าเช่าค่อนข้างสูง
นอกจากถนนดงคอยแล้ว ถนนตรังเตียน ( ฮานอย ) ยังอยู่ในรายชื่อพื้นที่ขายปลีกที่มีราคาค่าเช่าแพงที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกอีกด้วย โดยราคาค่าเช่าที่นี่เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน และเพิ่มขึ้น 50% เมื่อเทียบกับก่อนเกิดโรคระบาด โดยอยู่ที่เกือบ 300 ดอลลาร์สหรัฐ/ตร.ม./เดือน ตัวเลขนี้ทำให้ถนนตรังเตียนขยับขึ้นสามอันดับ มาอยู่ที่อันดับ 17 ในภูมิภาคเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว
ถึงแม้จะแพงแต่จากการสำรวจถนนหลายสายที่เป็นทำเลทองและเพชรในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ เช่น ด่งคอย เลเลย เหงียนเว้ เหงียนไตร เหงียนดิ่งเจียว ฯลฯ พบว่ามีอาคารให้เช่าปิดหลายแห่ง มีการแขวนป้ายให้เช่า โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ติดถนนหลายหลังที่ปิดมานานหลายปีแต่เจ้าของไม่ยอมลดราคาเช่า
เราแอบอ้างเป็นผู้เช่าและติดต่อไปที่เบอร์โทรศัพท์ที่ติดไว้บนบ้านหลังหนึ่งบนถนนดงคอยผ่านนายหน้าชื่อ Khuong และได้รับการแนะนำเกี่ยวกับบ้านหลังหนึ่งขนาด 200 ตรม. มีชั้นล่าง 1 ชั้นและชั้นบน 7 ชั้น ราคาเช่า 30,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน หรือประมาณ 700 ล้านดอง/เดือน เมื่อเราบอกว่า เศรษฐกิจ ไม่ดีและขอส่วนลด เราก็ได้ "สรุป" ว่าราคาอยู่ที่ 25,000 ดอลลาร์สหรัฐ/เดือน "พื้นที่นี้ว่างมา 4 เดือนแล้ว ถ้าคุณจริงใจก็ปิดราคาได้เลย ลดได้อีกไม่ได้แล้ว" คุณ Khuong กล่าว
นาย Hoang Tuan Anh (ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์)
บริษัทโบรกเกอร์คาได้แนะนำพื้นที่ 2 แห่งบนถนนเหงียนเว้ (เขต 1) โดยมีพื้นที่กว้าง 12 เมตร ยาว 25 เมตร พื้นที่ใช้สอยรวมประมาณ 700 ตรม. ราคาเช่า 25,000 USD/เดือน หรือมากกว่า 600 ล้านดอง/เดือน หากเช่า ลูกค้าจะต้องวางมัดจำล่วงหน้า 3 เดือน และเซ็นสัญญา 3 ปี ติดกันเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ประมาณ 1,100 ตรม. มีหน้ากว้างติดถนน 2 ด้าน ราคาเช่าประมาณ 45,000 USD/เดือน หรือมากกว่า
1,000 ล้านดองต่อเดือน เป็นที่ทราบกันดีว่าสถานที่นี้ถูกเจ้าของร้านอาหารเช่าในราคา 38,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน เนื่องจากธุรกิจขาดทุน เจ้าของร้านอาหารจึงคืนสถานที่เมื่อต้นปี 2023 และว่างเปล่ามาจนถึงปัจจุบัน "เศรษฐกิจตกต่ำ ผู้คนจำนวนมากจึงขาดทุนจากธุรกิจและต้องคืนสถานที่ สถานที่ขนาดใหญ่เช่นนี้เช่ายากมาก หากคุณจริงใจ คุณสามารถเจรจาต่อรองลดราคาได้อีก" นายหน้ากล่าว
นายหน้าชื่อ Dat แจ้งว่าพื้นที่บริเวณมุมถนน Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 ที่มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 1,100 ตรม. ว่ามีผู้เช่าในราคาประมาณ 1,000 ล้านดองต่อเดือน เมื่อเราถามถึงการลดราคาเนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวว่างเปล่ามาเกือบ 2 ปีแล้ว Dat ยืนยันว่า “พื้นที่ดังกล่าวว่างเปล่า แต่เราลดราคาไม่ได้เพราะทำเลดี หากคุณเช่า คุณสามารถต่อรองราคาได้เพื่อโชคช่วย พรุ่งนี้เราจะพบกับเจ้าของโดยตรง”
บนถนนเลโลย (เขต 1) ซึ่งเป็นถนนที่มีมูลค่าหลายพันล้านเหรียญของเมือง มีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าว่างเปล่าจำนวนมากที่ติดป้าย "ให้เช่า" พร้อมหมายเลขโทรศัพท์มากมาย เมื่อโทรไปสอบถามเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บอกว่าราคาอยู่ที่ 400 ล้านดองต่อเดือนสำหรับบ้าน 3 ชั้น พื้นที่ 400 ตารางเมตร นายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งกล่าวว่าราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเขต 1 ยังคงสูงมาก แม้ว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์ว่างเปล่าจำนวนมาก ราคาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่นี่อยู่ระหว่าง 200 ถึง 600 ล้านดองต่อเดือน ขึ้นอยู่กับพื้นที่และที่ตั้ง แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่จะว่างเปล่ามาเป็นเวลานานแล้ว แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ลดราคาลง
ราคาสูงยังขาดทุนเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร
ตามการประเมินของ Savills ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2023 แม้ว่าอุปทานจะลดลงเล็กน้อย แต่ความสามารถในการดำเนินงานของพื้นที่ขายปลีกให้เช่ายังคงอยู่ที่ 91% ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า โดยพื้นที่ในพื้นที่นอกใจกลางเมืองโฮจิมินห์คิดเป็น 91% ของอุปทานทั้งหมด ในส่วนของราคาค่าเช่า เจ้าของพื้นที่ส่วนใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงมั่นใจว่าราคาค่าเช่าจะคงที่และสูงกว่าพื้นที่นอกใจกลางเมืองถึง 3 เท่า
แม้ว่าธุรกิจจะซบเซาและค่าเช่าพื้นที่ยังคงสูง แต่รายงานของ CBR Vietnam แสดงให้เห็นว่าราคาค่าเช่าในพื้นที่ใจกลางเมืองยังคงเพิ่มขึ้น 1-1.5% ต่อปี ที่น่าสังเกตคือไม่เพียงแต่ราคาจะสูงเท่านั้น แต่พื้นที่ในใจกลางเมืองยังประสบปัญหาต่างๆ มากมาย เช่น การขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจ ใบอนุญาตป้องกันและระงับอัคคีภัย เป็นต้น ดังนั้น ผู้ค้าปลีกจึงมองหาพื้นที่เพิ่มเติมในพื้นที่นอกใจกลางเมืองเพื่อเปิดร้านค้าปลีกชั่วคราวในช่วงเวลาสั้นๆ ดังนั้น พื้นที่ในใจกลางเมืองที่ยังขายไม่ออกจึงยังคงขายไม่ออก
นายฮวง ตวน อันห์ นักธุรกิจอสังหาฯ วิเคราะห์ว่า สาเหตุที่ค่าเช่าสูงแต่เจ้าของไม่ปรับลดค่าเช่า เป็นเพราะก่อนหน้านี้ซื้อบ้านราคา 400-600 ล้านดอง/ตรม. บ้าน 200 ตรม. ราคาประมาณ 1 แสนล้านดอง ถ้าค่าเช่าเฉลี่ย 5%/ปี/หลัง รายได้ต่อเดือนจะ 416 ล้านดอง ในขณะเดียวกัน เจ้าของต้องเสียดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร 10%/ปี ซึ่งคิดเป็นเงินกว่า 800 ล้านดอง ขาดทุนเดือนละ 400 ล้านดอง เมื่อซื้ออสังหาฯ เจ้าของคาดว่าราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเหมือน 10 ปีก่อน แต่เป็นไปไม่ได้ เพราะปัจจุบันราคาอสังหาฯ ใจกลางนครโฮจิมินห์สูงเท่าจีน สิงคโปร์ สูงกว่ายุโรป อเมริกา สูงกว่าไทย มาเลเซีย ฟิลิปปินส์ หลายเท่า... หากราคาอสังหาฯ ไม่ปรับขึ้น ขาดทุนค่าเช่าระยะยาวจะทำให้เจ้าของต้องขายทิ้ง
“อย่างไรก็ตาม มีข้อขัดแย้งที่ผู้เช่าธุรกิจในขณะนี้ไม่สามารถจ่ายเงิน 416 ล้านดองต่อเดือนสำหรับพื้นที่ 200 ตร.ม. ได้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงและอัตราดอกเบี้ยธนาคารที่สูงทำให้ทุกคนสูญเสียเงิน ซึ่งเป็นสาเหตุที่พื้นที่ปิดตัวเป็นเวลานานในใจกลางเมือง ลองดูพื้นที่รอบ ๆ ตลาดเบนถัน ซึ่งส่วนใหญ่ให้บริการลูกค้าต่างชาติ ค่าเช่าที่สูงหมายความว่าเจ้าของร้านค้าก็ขายในราคาสูงเช่นกัน ดังนั้นลูกค้าต่างชาติจำนวนมากจึงมาเพียงครั้งเดียวและไม่กลับมาอีก ธุรกิจและเจ้าของพื้นที่จำเป็นต้องตระหนักถึงข้อเท็จจริงนี้เพื่อเปลี่ยนแปลงและดึงดูดลูกค้าต่างชาติให้กลับมาโดยลดราคาเช่าพื้นที่ อย่างไรก็ตาม เพื่อลดค่าเช่า อัตราดอกเบี้ยธนาคารจะต้องลดลงอย่างมาก” นายฮวง ตวน อันห์ วิเคราะห์
ดร. ซู หง็อก คูอง รองผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ กล่าวว่า พื้นที่ใจกลางเมืองโฮจิมินห์ส่วนใหญ่มีไว้สำหรับธุรกิจที่ขายสินค้าให้กับนักท่องเที่ยวต่างชาติ เมื่อจำนวนนักท่องเที่ยวเหล่านี้ลดลงและรายได้ลดลง ผู้เช่าก็ไม่มีแหล่งรายได้อีกต่อไปและถูกบังคับให้คืนพื้นที่ สำหรับธุรกิจแบบเครือข่าย เนื่องจากรายได้ลดลง ทำให้การขยายกิจการต่อไปมีข้อจำกัด ธุรกิจต่างๆ จะพิจารณาถึงปัญหาต้นทุน หากค่าเช่าสูงเกินไป พวกเขาอาจถูกบังคับให้หาพื้นที่อื่นคืนพื้นที่หรือปิดสาขาบางแห่ง
ตามการสำรวจของ Savills พบว่าอุตสาหกรรมอาหารและเครื่องดื่มมีส่วนแบ่ง 37% ของพื้นที่ขายปลีกทั้งหมดให้เช่า รองลงมาคืออุตสาหกรรมแฟชั่นซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาด 24% ส่วนภาคส่วนที่เหลือ เช่น สุขภาพ ความงาม และความบันเทิง มีส่วนแบ่ง 13% เท่ากัน
ลิงค์ที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)