สิ่งที่สำคัญที่สุดในการลดราคาอสังหาริมทรัพย์คือการเพิ่มอุปทาน

ข้อเสนอจำกัดสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองหรือมากกว่านั้น มีเป้าหมายเพื่อควบคุมการเก็งกำไรและกระตุ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น อย่างไรก็ตาม เพื่อลดราคาอสังหาริมทรัพย์ลง จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมและสอดคล้องกันมากขึ้น

แยกแยะระหว่างการเก็งกำไรและการลงทุนและความต้องการที่แท้จริง

ในร่างมติว่าด้วยกลไกการควบคุมและจำกัดราคาอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการก่อสร้าง กำลังขอความเห็นจากกระทรวง หน่วยงาน และสาขาต่างๆ โดยเสนอให้ใช้วงเงินกู้ไม่เกิน 50% สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สอง วงเงินกู้ไม่เกิน 30% สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สาม หรือกันเงินสำรองอย่างน้อย 20% ของจำนวนโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ทั้งหมดสำหรับที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของท้องถิ่น

ในการพูดคุยกับ ผู้สื่อข่าว VietNamNet นายเหงียน วัน ดิ่งห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ประเมินว่าเป้าหมายของการเข้มงวดการปล่อยกู้คือเพื่อป้องกันการเก็งกำไรและการพองตัวของราคา แต่หากไม่ระมัดระวัง อาจส่งผลกระทบต่อผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง เช่น ครอบครัวที่มีลูกหลายคน หรือพ่อแม่ที่ต้องการซื้อบ้านเพิ่มให้ลูกๆ อาศัยอยู่

ตามที่เขากล่าวไว้ จำเป็นต้องระบุให้ชัดเจนว่าอะไรคือความต้องการเก็งกำไรและการลงทุน และอะไรคือความต้องการที่แท้จริง หลีกเลี่ยงความสับสนที่จะส่งผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้ซื้อ

“แนวทางแก้ไขปัญหาที่เสนอไม่ควรเป็นแบบเฉพาะพื้นที่หรือแบบไม่มีแบบแผน แต่จำเป็นต้องมีระบบการกำกับดูแลแบบซิงโครนัส เครื่องมือและวิธีการที่หลากหลายเพื่อกำหนดเป้าหมายไปยังเป้าหมายที่ต้องการควบคุม การดำเนินการนี้จำเป็นต้องจัดทำฐานข้อมูลรวมศูนย์ ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดควรดำเนินการผ่านศูนย์ธุรกรรมเพื่อให้ง่ายต่อการติดตามและควบคุมความผันผวน” คุณดิงห์กล่าว

สำหรับข้อเสนอที่จะจัดสรรโครงการที่อยู่อาศัยอย่างน้อย 20% ให้กับกลุ่มราคาที่เหมาะสมตามแต่ละพื้นที่นั้น คุณดิงห์ให้ความเห็นว่านี่เป็นแนวทางที่ถูกต้อง แต่ยังคง “ไม่เต็มใจ” และไม่ลงลึกถึงต้นตอของปัญหา เขากล่าวว่า จำเป็นต้องมีกลไกบังคับที่ท้องถิ่นต้องดำเนินการอย่างจริงจัง เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์ซ้ำรอยเหมือนกรณีโครงการบ้านจัดสรรสังคมในปัจจุบัน

เขาได้กล่าวถึงการควบคุมการจัดสรรเงินสำรองที่ดินร้อยละ 20 ในโครงการสร้างบ้านจัดสรรสังคมที่มีมาช้านานแต่ในความเป็นจริงกลับทำได้ยากมาก ทำให้อุปทานบ้านจัดสรรสังคมยังคงมีไม่เพียงพอ

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การจะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมเพื่อควบคุมตลาด ภาพ: Hoang Ha

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) กล่าวว่า การจำกัดวงเงินกู้เพื่อซื้อบ้านหลังที่สองขึ้นไปจะส่งผลกระทบต่อนักเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์โดยตรง แต่ผลกระทบจะไม่รุนแรงนัก เหตุผลก็คือ เมื่อสินเชื่อถูกจำกัด ตลาดจะมีช่องทาง “หลบเลี่ยง” มากมาย นักลงทุนและนักเก็งกำไรส่วนใหญ่มีเงินสดจำนวนมากหรือมีสินทรัพย์อื่นๆ จำนวนมากเพื่อนำไปจำนองเพื่อปล่อยกู้ ซึ่งอาจไม่จำเป็นต้องกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน

“แนวทางนี้ใช้ได้กับโครงการที่อยู่อาศัยที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์ที่มี ‘สมุดบัญชีแดง’ อยู่แล้วนั้น การควบคุมทำได้ยากมาก เพราะสามารถกู้ยืมจากธนาคารได้หลายช่องทาง” คุณตวนกล่าว

เขาวิเคราะห์ว่าชาวเวียดนามมีนิสัยชอบสะสมทองคำและที่ดิน เมื่อซื้อบ้าน หลายครอบครัวมักปล่อยให้พ่อแม่เป็นเจ้าของบ้าน แล้วจึงโอนให้ลูกหลานเมื่อโตขึ้น หากมีการเข้มงวดสินเชื่อเพื่อบ้านหลังที่สองและสาม นโยบายนี้อาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชน รวมถึงการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ต้องเพิ่มอุปทาน สร้างการแข่งขัน

คุณหวู เกือง เกวียต กรรมการผู้จัดการบริษัท ดัต แซ็ง เมียน บั๊ก กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน เมื่ออุปสงค์สูงแต่อุปทานขาดแคลน ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ทุกชนิด รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย

นายเควี๊ยตกล่าวว่า การจำกัดวงเงินกู้สำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองและสามเป็นมาตรการทางการบริหาร เพื่อควบคุมตลาดอย่างมีประสิทธิภาพ รัฐควรใช้เครื่องมือทางนโยบายภาษี ปัจจุบัน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคำนวณตามราคาตลาด นอกจากภาษีที่ดินที่สูงแล้ว ต้นทุนปัจจัยการผลิตของนักลงทุนยังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้นยังส่งผลให้ต้นทุนสินค้าสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาขายในตลาดสูงขึ้นด้วย

นายเกวียตตั้งข้อสังเกตว่า ควบคู่ไปกับการเข้มงวดสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ตามที่เสนอ จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมเพื่อควบคุมตลาด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง แนวทางแก้ไขที่สำคัญที่สุดคือการเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยโดยการลดขั้นตอนและขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย... เมื่ออุปทานมีมาก ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลงโดยอัตโนมัติ

“จำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะบ้านเช่า เพื่อลดแรงกดดันในการซื้อบ้าน ขณะเดียวกันควรมีนโยบายให้สิทธิพิเศษด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคารสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือผู้มีรายได้น้อย” นายเกวี๊ยตกล่าวเน้นย้ำ

นาย Pham Duc Toan กล่าวว่า เพื่อควบคุมการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพัฒนาตลาดสองแห่งควบคู่กันไป ได้แก่ ตลาดที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง และตลาดที่อยู่อาศัยทางสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงาน

“เมื่ออุปทานของที่อยู่อาศัยทางสังคมเพิ่มขึ้น ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องแข่งขันกันในเรื่องราคา และตลาดก็จะควบคุมตัวเอง” นายโตนกล่าว

เขากล่าวว่าในบางพื้นที่ เช่น ไห่เซือง (เก่า) ซึ่งมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมอย่างแข็งแกร่ง ราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ไม่สามารถเพิ่มขึ้นได้สูงเท่ากับในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยหรือโฮจิมินห์ ดังนั้น ในการออกนโยบาย รัฐควรปล่อยให้ตลาดควบคุมตนเองตามกฎแห่งอุปสงค์และอุปทาน แทนที่จะใช้มาตรการทางปกครอง

Vietnamnet.vn

ที่มา: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html