ปี 2022 เหนื่อยหอบ ปี 2023 เต็มไปด้วยคำสัญญา

ปี 2022 เหนื่อยหอบ

ท่ามกลางการระบาดของโควิด-19 อุตสาหกรรมส่วนใหญ่ประสบภาวะถดถอย โดยมีเพียงไม่กี่อุตสาหกรรมเท่านั้นที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปได้ นอกจากอุตสาหกรรมยาแล้ว อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมก็เป็นอีกหนึ่งจุดแข็งที่หาได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมได้รับประโยชน์จากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน และการย้ายโรงงานไปยังเวียดนาม

เนื่องจากการเติบโตที่แข็งแกร่งในปี 2563 และ 2564 จึงเข้าใจได้ว่าหุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมจะปรับตัวลดลงในปี 2565

จากสถิติของบริษัทหลักทรัพย์ เอสเอสไอ ในปี 2565 ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมลดลง 38.6% ต่ำกว่าดัชนี VN-Index 6.7%

อสังหาฯ อุตสาหกรรม ปี 2565 มาแรง ปี 2566 ภาพที่ 1 — อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมปี 2565 ซบเซา แต่คาดว่าจะเติบโตได้ดีในปี 2566 ภาพประกอบ

หุ้นส่วนใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม (เช่น IDC, KBC, GVR, LHG, SZC) ปรับตัวลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะในกลุ่มทุนขนาดกลางและขนาดเล็ก ผลประกอบการของภาคส่วนนี้ในปี 2565 คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย เช่น ความล่าช้าในการส่งมอบที่ดิน (เนื่องจากกระบวนการอนุมัติที่ยืดเยื้อ) หรือการปรับโครงสร้างฝ่ายบริหาร

ITA เป็นหุ้นที่มีผลการดำเนินงานเชิงบวกน้อยที่สุด (ลดลง 75.3% เมื่อเทียบกับต้นปี) เนื่องจากหุ้นนี้ถูกกรมสรรพากรจัดให้อยู่ในบัญชีเตือน

ในขณะเดียวกัน BCM ก็เป็นหุ้นที่มีผลงานดีที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 25.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนในปี 2565 เนื่องมาจากการขายที่ดินใน Binh Duong New City ให้กับ CapitaLand ที่ประสบความสำเร็จ (พื้นที่ 18.9 เฮกตาร์ มูลค่ารวม 242 ล้านเหรียญสหรัฐ) และกำไรสุทธิเติบโตอย่างแข็งแกร่ง 60% เมื่อเทียบกับปีก่อนในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565

โดยบริษัทหลักทรัพย์ เอสเอสไอ คาดการณ์ว่าอัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/E) และอัตราส่วนราคาต่อกำไร (P/B) ของบริษัทพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในปี 2565 จะอยู่ที่ 12.8 เท่า และ 1.8 เท่า ตามลำดับ ลดลงเล็กน้อยจาก 13.6 เท่า และ 2.1 เท่า ในปี 2564 เนื่องมาจากกำไรสุทธิที่ปรับตัวดีขึ้นจากการปรับราคาค่าเช่านิคมอุตสาหกรรม (สำหรับพื้นที่ให้เช่าที่เหลือ) ที่เพิ่มขึ้น และการบันทึกกำไรย้อนหลังและกำไรจากการประเมินมูลค่าใหม่ของนิคมอุตสาหกรรมที่มีผู้เช่าเต็ม 100%

ปี 2023 เป็นปีแห่งความหวัง

แม้ปี 65 อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมจะ “หมดแรง” แต่ปี 66 ยังคงมีมูลค่าสูง บมจ.หลักทรัพย์ เอสเอสไอ คาดการณ์ว่าปี 66 กำไรสุทธิบริษัทพัฒนานิคมอุตสาหกรรมจดทะเบียนจะเติบโตประมาณ 12% ในช่วงเวลาเดียวกัน

มีเหตุผลหลักสองประการที่ทำให้สัญญาณเชิงบวกนี้เกิดขึ้น นั่นคือ พื้นที่ให้เช่ารวมเพิ่มขึ้นประมาณ 10% ต่อปี และคาดว่าราคาค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น 3% ในช่วงเวลาเดียวกันในเขตอุตสาหกรรมภาคใต้ และ 2% ในช่วงเวลาเดียวกันในเขตอุตสาหกรรมภาคเหนือในปี 2566

นอกจากนี้ SSI ยังได้วิเคราะห์อนาคตของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมอย่างละเอียดมากขึ้น โดย SSI ระบุว่า ท่ามกลางสถานการณ์ที่เงินทุน FDI ที่จดทะเบียนใหม่ชะลอตัวลงในช่วงปลายปี 2565 ปี 2566 อาจเป็นปีที่ท้าทายยิ่งขึ้นสำหรับผู้ประกอบการ FDI ในเวียดนาม เนื่องจากมีความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการย้ายฐานการผลิตจากจีนมายังเวียดนามจะเป็นปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตอย่างต่อเนื่อง เวียดนามเป็นหนึ่งในประเทศที่ดึงดูดผู้ผลิตรายใหญ่ เช่น เลโก้ (ลงทุน 1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) แอลจี (LG) ที่มีแผนลงทุนเพิ่มอีก 4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในเวียดนาม เพื่อเปลี่ยนเวียดนามให้เป็นศูนย์กลางการผลิตสมาร์ทโฟนในอนาคต รวมถึงฟ็อกซ์คอนน์ (Foxconn) หนึ่งในซัพพลายเออร์หลักของแอปเปิล (Apple) ที่วางแผนลงทุน 300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

นอกจากนี้ ซัมซุงยังมุ่งเป้าเพิ่มการลงทุนในเวียดนามเป็น 2 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมุ่งเน้นด้านปัญญาประดิษฐ์ (AI) บิ๊กดาต้า (Big Data) และด้านอื่นๆ ในปี 2565 ควอนต้า คอมพิวเตอร์ (Quanta Computer) บริษัทซอฟต์แวร์เอาท์ซอร์สรายใหญ่อันดับสาม ของโลก มีรายงานว่ากำลังวางแผนสร้างโรงงานทางภาคเหนือ ซึ่งคาดว่าจะรองรับคำสั่งซื้อ MacBook ของแอปเปิล ส่วน BOE Technology Group Co Ltd (ประเทศจีน) ซึ่งเป็นซัพพลายเออร์ให้กับทั้งแอปเปิล อิงค์ (Apple Inc.) และซัมซุง อิเลคโทรนิคส์ (Samsung Electronics Co Ltd) วางแผนที่จะลงทุนเงินทุนจำนวนมากเพื่อสร้างโรงงานสองแห่งในเวียดนาม โดยเช่าที่ดิน 100 เฮกตาร์ทางภาคเหนือ

นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ SSI การลงทุนในเขตอุตสาหกรรมของเวียดนามถือเป็นที่น่าสนใจ เนื่องจากค่าเงินดองอ่อนค่าลงน้อยกว่าสกุลเงินของประเทศในภูมิภาค เช่น อินโดนีเซีย ไทย อินเดีย และมาเลเซีย และตลาดสำคัญอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชีย แปซิฟิก เช่น ญี่ปุ่น

นโยบายดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ของเวียดนามยังช่วยดึงดูดนักลงทุนด้วยการเสนอแรงจูงใจต่างๆ มากมาย เช่น การยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลใน 4 ปีแรกของการดำเนินงาน ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคล 50% ใน 5 ปีข้างหน้า และแรงจูงใจสนับสนุนธุรกิจอื่นๆ

ราคาเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเวียดนามยังคงต่ำเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในอาเซียน โดยเฉพาะอย่างยิ่งต่ำกว่าในอินโดนีเซียและไทยประมาณ 30-36% ข้อมูลจากคอลลิเออร์สระบุว่า ในศูนย์กลางนิคมอุตสาหกรรม เช่น โบกอร์-ซูคาบูมี ตังเกอรัง และเบกาซี ในอินโดนีเซีย ราคาที่ดินเฉลี่ยมีความผันผวนอยู่ที่ประมาณ 164 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/รอบการเช่า ซึ่งสูงกว่าราคาที่ดินในศูนย์กลางนิคมอุตสาหกรรมในเวียดนาม เช่น บินห์เซือง ด่งนาย บั๊กนิญ และไฮฟอง ถึง 36%

หุ้นอสังหาฯ อุตสาหกรรมที่ SSI ประเมินมูลค่าสูงในปี 66 มี 2 ตัว คือ IDC ของ IDC Group Joint Stock Company และ KBC ของ Kinh Bac Urban Development Corporation

แหล่งที่มา