ประชาชนต้องการให้ราคาที่ดินสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจของตน

บัญชีราคาที่ดินฉบับแรกในนครโฮจิมินห์ (คาดว่าจะเริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569) จะถูกนำเสนอต่อที่ประชุมสภาประชาชนนครโฮจิมินห์ สมัยที่ 7 เพื่อพิจารณาและอนุมัติ ในช่วงที่ผ่านมา ร่างบัญชีราคาที่ดินได้ถูกเผยแพร่อย่างกว้างขวางเพื่อขอความคิดเห็นในการปรับปรุงให้สมบูรณ์ จากการสังเกตของนักข่าวจากหนังสือพิมพ์ SGGP พบว่ายังมีข้อกังวลบางประการอยู่

พื้นที่ เกษตรกรรม ในชุมชน Phuoc Hai นครโฮจิมินห์ ภาพถ่าย: “Quang VU”

ราคาที่ดินสูงจะทำให้การตั้งรกรากเป็นเรื่องยาก

เกี่ยวกับการปรับตารางราคาที่ดิน คณะกรรมการประชาชนเขตตามถัง นครโฮจิมินห์ ได้เสนอความคิดเห็นหลายประการเกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินสำหรับกลุ่มที่ดินและทำเลต่างๆ โดยข้อเสนอการเพิ่มขึ้น 10%-15% มีจุดมุ่งหมายเพื่อให้ทุกภาคส่วนของสังคมสามารถปรับตัวได้และรักษาเสถียรภาพ ทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นจะต้องมีความสอดคล้องกันสำหรับถนนประเภทเดียวกัน ตัวอย่างเช่น ถนนชูมานห์ตรินห์ ถนนเหงียนถิมินห์ไค ถนน 3/2 (จากถนนเหงียนอันนิญถึงวงเวียนถนน 3/2) และถนนสาย 51B ในเขตตามถัง ล้วนเป็นถนนประเภทที่ 3 ราคาที่ดินตามตารางราคาที่ดินที่แนบมากับมติเลขที่ 26/2024/QD-UBND คือ 32,254,000 VND/ ^ตร.ม. แต่ราคาที่คาดการณ์ไว้หลังการเพิ่มขึ้นนั้นแตกต่างกัน ดังนั้น การเสนอขึ้นราคาถนนชูมานห์ตรินห์และถนนเหงียนถิมินห์ไคเป็น 44,400,000 ดง/ ^ตร.ม. และ 45,060,000 ดง/ ^ตร.ม. (ประมาณ 27% และ 28% ตามลำดับ) จึงไม่สมเหตุสมผล ในขณะที่ราคาถนน 3/2 (จากถนนเหงียนอันนิงห์ถึงวงเวียนถนน 3/2) และถนน 51B ยังคงไม่เปลี่ยนแปลง (เพิ่มขึ้น 0%) นายฮาฮูดุง รองประธานคณะกรรมการประชาชนเขตตามถัง กล่าวว่า “หน่วยงานที่ปรึกษาจำเป็นต้องคำนวณอัตราการเพิ่มขึ้นที่เท่ากันสำหรับถนนประเภทและตำแหน่งเดียวกัน และควรเพิ่มค่าสัมประสิทธิ์ K เพื่อแยกแยะระดับความสะดวกสบายในแง่ของการจราจร เศรษฐกิจ สังคม วัฒนธรรม และผลกำไรของถนนแต่ละสาย”

ในเขตหวุงเต่า ตามการปรับราคาที่ดินที่เสนอ ถนนเลียบชายฝั่งและศูนย์พัฒนาการ ท่องเที่ยว หลายแห่งในเขตนี้จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 20%-50% เมื่อเทียบกับราคาที่ดินปัจจุบัน (ตามมติที่ 26/2024) แม้จะมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น แต่ราคาที่ดินในร่างฉบับนี้ยังคงต่ำกว่าราคาตลาดอย่างมาก นายโว วัน ทันห์ ซาง ​​รองประธานคณะกรรมการประชาชนเขตหวุงเต่า กล่าวว่า สำหรับถนนที่มีข้อได้เปรียบทางธุรกิจเป็นพิเศษ เฉพาะถนนทุยวัน (ทั้งสาย) เท่านั้นที่ควรคงราคาที่ดินตามที่หน่วยงานเสนอไว้ “สำหรับถนนภายในเขตเดียวกัน ที่มีทางแยก โครงสร้างพื้นฐานที่คล้ายคลึงกัน และศักยภาพทางธุรกิจ ราคาที่ปรับควรเท่ากัน” นายโว วัน ทันห์ ซาง ​​เสนอแนะ

ในขณะเดียวกัน จากร่างบัญชีราคาที่ดิน ราคาที่ดินในเขต 1 ของนครโฮจิมินห์ยังคงไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยมีเพียงไม่กี่ถนนเท่านั้นที่ราคาสูงขึ้น ตัวอย่างเช่น ราคาที่ดินปัจจุบันบนถนนเกาบาควาต เขตไซง่อน อยู่ที่ 215,200,000 ดง/ ^ตร.ม. (ราคาที่เสนอตามร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่คือ 294,100,000 ดง/ ^ตร.ม. ); บนถนนเหงียนกั๋งจัน เขตเกาองลาน อยู่ที่ 208,600,000 ดง/ ^ตร.ม. (ราคาที่คาดการณ์คือ 211,800,000 ดง/ ^ตร.ม. ); และบนถนนมักวัน เขตฟูดิงห์ อยู่ที่ 47,000,000 ดง/ ^ตร.ม. (ราคาที่คาดการณ์คือ 47,800,000 ดง/ ^ตร.ม. ) บนถนนเลขคู่ในอดีตเขต 4 และ 5 ซึ่งปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของเขตจั๋งฮุง ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 68,000,000 VND/ ^ตร.ม. (ราคาที่คาดการณ์ไว้คือ 73,400,000 VND/ ^ตร.ม. )

จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าวของหนังสือพิมพ์ SGGP พบว่า ประชาชนส่วนใหญ่แสดงความหวังว่า ราคาที่ดินจะสอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจของตน ทำให้สามารถชำระภาระผูกพันทางการเงินได้ง่ายขึ้น

ถนนทุยวัน ซึ่งตั้งอยู่ติดกับหาดบ๋ายเสา มีราคาที่ดินโดยประมาณอยู่ที่ 149.48 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} สูงที่สุดในเขตหวุงเต่า ภาพ: กวาง วู

จะมีการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

เกี่ยวกับการร่างตารางราคาที่ดินฉบับแรกในนครโฮจิมินห์ ดร. ฟาม เวียด ถวน ผู้อำนวยการสถาบันเศรษฐศาสตร์ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมแห่งนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 226/2025 และฉบับที่ 291/2025 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024 ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ได้อนุญาตให้มีการปรับราคาที่ดินเกษตรกรรมตามหลักการตลาดตามที่ระดับจังหวัดกำหนด จากนั้น สถาบันฯ จึงได้ยื่นเอกสารต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพื่อแนะนำให้พิจารณาปรับราคาที่ดินเกษตรกรรมให้สูงขึ้นเป็นร้อยละ 65 ถึง 70 ของราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในแปลงเดียวกัน

ดร. ฟาม เวียด ถวน แย้งว่าจำเป็นต้องแยกแยะกรณีทั้งสองออกจากกัน ประการแรก มติที่ 254/2025 ซึ่งผ่านโดยสภาแห่งชาติเมื่อวันที่ 11 ธันวาคม กำหนดกลไกและนโยบายหลายประการเพื่อแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน มติดังกล่าวมีบทบัญญัติสำหรับหลายกรณีที่ยกเว้นหรือลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดังนั้น สำหรับวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินภายในขอบเขตที่อนุญาต จะเก็บค่าธรรมเนียมเพียง 30% สำหรับพื้นที่เกิน ^{200 ตารางเมตร} จะเก็บ 50% และสำหรับพื้นที่เกิน ^{500 ตารางเมตร} จะเก็บ 100% ตามราคาต่อหน่วยในตารางราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมดังกล่าวจะคำนวณเพียงครั้งเดียวสำหรับครัวเรือนและบุคคลเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดังนั้น ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามมติที่ 254/2025 ภาระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจึงลดลงเฉพาะกลุ่มที่เปราะบางเท่านั้น ประการที่สอง หากกำหนดราคาที่ดินเกษตรต่ำเกินไป จะขัดกับหลักการตลาดและกระทบต่อสิทธิของผู้ใช้ที่ดิน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีความโปร่งใสมากขึ้นในการกำหนดตารางราคาที่ดินเกษตร เพื่อให้เกิดความสอดคล้องระหว่างผลประโยชน์ของรัฐและประชาชน และลดภาระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับประชาชนเมื่อเปลี่ยนการใช้ที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังเสนอแนะว่า หากรายการราคาที่ดินสำหรับโครงการก่อสร้างลดราคาที่ดินเพื่อการเกษตรลง จะยิ่งทำให้ช่องว่างระหว่างราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรกว้างขึ้น

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตารางราคาที่ดิน โดยเสนอว่าค่าสัมประสิทธิ์ K ที่ใช้สำหรับปี 2026 ควรตั้งไว้ที่ 1 ซึ่งหมายความว่าจะไม่เพิ่มขึ้นหรือลดลง วิธีนี้จะช่วยให้ท้องถิ่นหลีกเลี่ยงความสับสนเมื่อดำเนินการตามมติของสภาแห่งชาติ ส่วนในปีต่อๆ ไป สามารถปรับค่าสัมประสิทธิ์ K ขึ้นหรือลงได้ตามสภาวะตลาด

THANH HIEN - QUANG VU

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/nguoi-dan-mong-muan-gia-dat-phu-hop-voi-dieu-kien-kinh-te-post830458.html